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LE DOSSIER DU 13h - Immobilier: pourquoi le viager a-t-il la cote?
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il y a 4 jours
Ce type de vente, de plus en plus prisé par les seniors, offre un bouquet initial et une rente mensuelle. Entre 2023 et 2024, les ventes en viager ont augmenté de 5%, reflétant une anticipation croissante des besoins futurs en logement senior.
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00:00
Et donc, pourquoi le viagé a-t-il, semble-t-il, de plus en plus la cote ?
00:05
Avec nous, Sandrine Blondet, directrice de l'agence Viagimo à Aix-les-Bains,
00:09
et Marie Coeurderoy, notre spécialiste immobilier.
00:11
D'abord, le viagé, Marie, qu'est-ce que c'est ?
00:14
On vend sa maison, mais on reste dedans jusqu'à sa mort ?
00:15
Exactement, c'est le principe du viagé, c'est-à-dire que vous allez vendre à prix décoté
00:20
parce que vous allez continuer à y vivre.
00:22
Donc vous connaissez à peu près le système, le viagé le plus répandu,
00:25
c'est ce qu'on appelle le viagé occupé.
00:26
Donc vous allez percevoir en tant que vendeur un bouquet,
00:30
une partie de la valeur de votre bien, et une rente viagère,
00:33
c'est-à-dire que tous les mois, l'acheteur va vous verser un petit peu d'argent.
00:36
Mais ça, ça se négocie entre l'acheteur et le vendeur ?
00:39
Évidemment, ça dépend aussi de l'âge du vendeur.
00:43
C'est-à-dire que plus on est vieux, plus le bouquet est important.
00:46
Exactement, effectivement, parce que ça veut dire que potentiellement,
00:48
vous aurez la pleine propriété plus tôt quand le vendeur est plus âgé.
00:52
Effectivement, ça marche très très bien du côté des vendeurs
00:55
parce qu'on a cette volonté des personnes âgées, des seniors,
00:58
de rester à domicile, de pouvoir continuer à financer leurs vieux jours,
01:02
d'adapter leur domicile et aussi d'avoir éventuellement des soins à domicile.
01:07
Et il y a un sujet de donation aussi.
01:08
C'est récupérer un peu de cash pour pouvoir donner à ses descendants.
01:12
Et on a le droit de demander le bulletin de santé du vendeur ?
01:15
Alors normalement, on ne le demande pas, mais c'est organisé.
01:17
Je pense que la personne de Biagimo va vous expliquer tout ça.
01:19
Parce que c'est sa spécialité à Sandrine Blondet.
01:21
C'est exactement ça, c'est son sujet.
01:22
Vous avez de plus en plus de demandes et d'offres, Sandrine Blondet ?
01:26
Oui, oui, c'est un marché qui est en expansion.
01:29
Tout d'abord parce qu'il y a le vieillissement de la population.
01:33
Les seniors ont de plus en plus envie d'arbitrer leur patrimoine.
01:38
Je dis toujours que le viagé, c'est une opération d'abord de gestion de patrimoine.
01:41
Les motivations sont diverses et variées, mais ils souhaitent souvent vendre pour améliorer leur pouvoir d'achat,
01:49
pour pouvoir maintenir, de rester à domicile, parce que le maintien à domicile,
01:53
et notamment dans le quatrième âge, est compliqué aujourd'hui.
01:57
Ça génère des frais.
01:58
Il y en a beaucoup également qui cherchent à protéger leurs conjoints
02:02
et puis faire des donations à leurs enfants,
02:05
puisque maintenant, on hérite de plus en plus tard de ses parents.
02:07
et puis on a envie forcément d'aider, les seniors ont envie d'aider leurs enfants.
02:12
Donc le viagé n'est pas réservé aux personnes sans enfants, loin de là.
02:16
Évidemment, ça dépend de la valeur du bien,
02:17
mais vous pouvez nous donner une idée de ce que ça peut rapporter par mois ?
02:21
À quel point ça améliore un complément de retraite ?
02:25
Écoutez, je viens de vendre un bien en viagé à un monsieur qui avait 80 ans
02:31
et en viagé occupé.
02:34
Le bouquet était de l'ordre de 35 000 euros pour ce monsieur,
02:38
pour un bien qui valait un petit peu plus de 200 000 euros.
02:41
Et puis une rente viagère de 750 euros tous les mois.
02:46
Ce qui est intéressant dans ce que vous dites, Sandrine,
02:48
c'est que les gens qui décident de vendre leur propriété en viagé,
02:53
ce ne sont pas forcément des gens qui n'ont pas d'héritier.
02:55
– Non, absolument pas, voilà, c'est l'image.
03:00
Alors le viagé est très méconnu et il y a beaucoup d'idées arrêtées,
03:05
comme quoi c'est vendu parce que les personnes ont un problème vraiment d'argent
03:08
et n'ont pas d'enfants.
03:10
Alors bien évidemment que ça attire les seniors qui sont dans cette situation,
03:15
mais ça attire également des seniors qui souhaitent arbitrer leur patrimoine.
03:19
Je viens d'avoir un article dans le Dauphiné Libéré
03:21
qui expliquait que j'ai une cliente qui a vendu d'abord un appartement
03:25
qu'elle avait en location, qui était loin de sa résidence principale.
03:31
Donc elle avait 78 ans, c'était compliqué pour elle d'aller aux assemblées générales,
03:35
de gérer le locataire.
03:36
Nous avons vendu son bien en viagé libre.
03:40
Et maintenant, elle a un complément de revenu sans souci.
03:42
Elle n'a plus à gérer éventuellement des travaux
03:45
qui seraient à financer sur la copropriété.
03:48
Vraiment le viagé, quand je vous dis une opération de gestion de patrimoine,
03:51
c'est aussi un pas vers la sérénité.
03:53
Plus les seniors vieillissent, plus ils recherchent une sérénité.
03:57
On a également des seniors qui...
03:58
Oui, on a bien compris pour les seniors l'intérêt.
04:01
Mais qui achète ?
04:03
Est-ce qu'il y a une évolution chez les acheteurs ?
04:06
Ah oui, évidemment.
04:07
Alors on a un panel d'acheteurs assez important.
04:10
Les acheteurs, ce sont des investisseurs.
04:12
Ce sont des gens qui achètent pour investir dans la pierre,
04:15
qui font, j'ai l'habitude de dire, du locatif à l'envers.
04:18
C'est-à-dire qu'ils touchent de suite à l'acte le montant des loyers estimés
04:23
sur la durée de vie du senior vendeur.
04:26
Donc pour eux, pas d'intérêt bancaire, pas de fiscalité sur les loyers
04:30
puisqu'ils n'encaissent pas de loyers et pas de locataire à gérer.
04:37
Ce qu'on aurait pu imaginer, Marie-Cœur de Roi,
04:40
c'est que le viagé pourrait peut-être permettre à des jeunes
04:44
d'entrer de façon plus douce sur ce marché très difficile de l'immobilier.
04:48
Ce n'est pas forcément le cas.
04:49
Non, ce n'est même surtout pas le cas.
04:51
Parce qu'effectivement, cet expert immobilier le disait très bien,
04:53
cet expert du viagé.
04:54
C'est-à-dire qu'en fait, ça vous demande quand même
04:55
une vraie capacité d'épargne au démarrage.
04:57
L'idée, c'est que vous n'ayez pas, en tant qu'acheteur,
05:00
recours à un crédit immobilier.
05:01
Donc quand bien même vous allez acheter avec une décote de 50%, par exemple,
05:05
il va falloir verser, bon là c'était 30 000 euros,
05:07
50 000 euros, plus mensuellement la rente.
05:10
C'est-à-dire que pour des jeunes primo-accédents, c'est compliqué.
05:13
Donc c'est plutôt sur un profil d'investisseur.
05:15
C'est-à-dire que je place de l'argent pour plus tard.
05:18
Il faut bien voir que vous avez souvent 4 fois plus de vendeurs en viagé
05:22
que d'acheteurs.
05:24
Donc oui, ça explose du côté des seniors,
05:26
et on a vu tous les enjeux pour eux.
05:28
Mais du côté des acheteurs, il y a quand même une vraie frilosité
05:30
par rapport à ce pari sur la mort.
05:32
Je sais qu'on n'aime pas trop en parler.
05:34
Mais c'est ça, il y a quand même cette idée-là.
05:35
Vous avez des exemples très concrets, Marie, je crois ?
05:37
De vente en viagé ?
05:39
Moi je vais vous en prendre un simple, en fait,
05:41
pour vous rendre compte en gros de ce que ça peut représenter
05:43
et de l'intérêt que ça peut avoir.
05:44
Le bouquet et la rente immobilière.
05:46
On va prendre un bien à 300 000 euros, d'accord ?
05:49
Je vous en prends un très simple de comprendre.
05:51
Vous allez verser...
05:51
Lui, il est plus cher, lui, 400 euros.
05:53
Vous en avez encore plus.
05:55
C'était juste pour que ce soit clair dans l'esprit de ceux qui seraient intéressés.
05:59
Vous avez un bien à 300 000 euros, globalement, vous allez le payer 150 000.
06:02
Comment ? Vous allez verser 50 000 euros tout de suite,
06:05
et les 100 000 qui restent, ça sera 600 euros par mois
06:09
à verser aux vendeurs, aux seniors qui continuent d'habiter les lieux.
06:13
Indépendamment de son espérance de vie.
06:15
Indépendamment de son espérance de vie.
06:16
Et c'est ça, le sujet.
06:17
C'est-à-dire que vous avez des opportunités.
06:19
Payer un bien 50 000 euros tout de suite qui en vaut réellement 300 000 euros,
06:22
c'est une sacrée opportunité.
06:24
Maintenant, il y a ce sujet de Paris sur la mort.
06:26
Mais ce qui est très intéressant dans ce boom du viagé,
06:29
c'est plutôt du côté des vendeurs qu'il faut aller
06:30
et de cette nécessité aujourd'hui pour eux de récupérer du cash.
06:34
Et il y a énormément de montages à ceux qui seraient intéressés
06:37
et qui auraient peur de ce symbole du viagé.
06:39
Il y a énormément de montages.
06:40
Je vous conseille d'aller voir une boîte qui s'appelle Merci Prospère,
06:43
qui est formidable.
06:44
Vous êtes un senior, vous avez envie de monétiser votre logement.
06:47
Vous pouvez vendre une partie pour récupérer un petit peu d'argent.
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