00:00똘똘한 집 한 채에 이렇게 붐이 된 그 이유가 뭡니까 아까 잠깐 언급해 주셨는데요 다주택자 규제가 워낙 강력하기 때문입니다 여러 채를 갖고 있으면 무엇보다 세금이 어마무시하거든요 취득세나 양도세 종부세 취득 단계에서부터 계속 보유하고 팔 때까지 세금이 꽤나 강력하죠 그야말로 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문인데 똘똘한 한 채 중심으로 그렇기 때문에 부동산 시장이 재편되고 있다 이렇게 보시면 될 것 같습니다
00:28또 두 번째는 금리 인상이라든가 경제 불확실성 같은 이런 리스크를 조금 해지하고 싶어하는 수요 때문인데요 여러 채 갖고 있기보다는 안전하고 가치 있는 자산 한 채에 좀 집중하려는 그런 모습들을 많이 보이고 있습니다
00:40그럼 현행 제도에서 다주택자랑 일주택자랑 비교를 했을 때 세금에서 구체적으로 어떤 차이가 있을까요 일단 양도세 같은 경우에는 일주택자의 경우 2년 이상 보유하거나 아니면 규제 지역도 2년 이상 거주를 하게 되면
00:56주택가격 12억 원까지는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다 초과하더라도 일정 부분 감면이 되고요
01:02반면에 다주택자는 지금은 유예 중이긴 하지만 집을 팔게 되면 일반 세율보다 여기다 더 중과해서 붙이는 양도세 중과도 시행이 되고 있고요
01:12또 장기 보유 특별공제니까 집을 오래 보유하면 그만큼 세금을 조금 감면해 주는 제도도 일주택자는 최대 80%까지 받을 수 있지만 다주택자는 좀 제한적입니다
01:22또 보유세인 종부세도 역시 차이가 나는데요 일주택자는 공제금액이 12억 원 정도인데 다주택자는 9억 원만 공제이 되기 때문에 과표 그러니까 세금을 내야 될 기준 금액 자체가 더욱더 올라간다 이렇게 보시면 될 것 같고
01:35주택을 취득할 단계 취득세 역시 일주택자는 기본세율이나 아니면 1세대 1주택 생애 최초 이런 경우에는 감면도 받을 수 있는데
01:431%에서 한 3% 정도만 적용이 됩니다 그런데 2주택 이상부터는 많게는 8%에서 12%까지도 취득세를 내야 되니까 그야말로 세금 폭탄이라고 할 수 있죠
01:53말씀해 주신 기준이면 실제로는 세금 차이가 얼마나 날까요?
01:57네 이거는 또 케이스마다 다 달라가지고 딱 뭐라고 말씀드리기는 어렵지만 이게 서울의 한 대학 연구진에서 국회 예산정책자에 제출한 보고서가 있습니다
02:05여기 아주 쉬운 예가 있는데요
02:06A라는 사람과 B라는 사람 두 사람이 있습니다
02:09모두 다 6억 원이라는 돈을 가지고 집을 사기 시작했어요
02:12A라는 사람은 서울에 6억 원짜리 아파트를 하나 샀고
02:16그다음에 B라는 사람은 외곽에 3억 원짜리 주택을 두 채를 샀습니다
02:20그로부터 10년 뒤 둘 다 모두 집값이 두 배가 됐어요
02:236억 원의 집은 12억이 됐고 3억 원짜리 집은 각각 6억 원씩이 됐습니다
02:27이 상태에서 집을 팔았다고 할 때 서울에 집을 한 채 산 A 같은 경우에는 6억 원에서 12억 원을 올랐지만
02:35지금 6억 원의 차익이 있음에도 불구하고 세금이 전혀 없어요
02:381세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문인데
02:41B씨도 집값이 두 배가 돼서 팔았지만 3억 원의 차익에 대해서는 일단은 세금을 내야 합니다
02:48양도세 비과세 요건을 충족하지 못했기 때문인데 두 채를 갖고 있기 때문에 그렇거든요
02:52그러니까 3억 원에 먼저 판 3억 원의 주택에 대해서
02:55그러니까 6억 원이 된 주택에 대해서는 한 7천만 원 정도 세금을 내야 되고
02:58두 채 중에 나중에 판 주택에 대해서는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어서
03:02이렇게 똑같은 돈으로 집을 사서 똑같은 차익이 발생을 했는데도
03:06이 두 채를 가진 사람의 세금이 훨씬 더 많게 나오는 그런 현상이 발생을 하는 거죠
03:11세금 면에서는 1주택자가 더 유리하다
03:14네 그렇습니다
03:15이런 세금 혜택 말고도 분양권이라든가 미분양 주택 구입
03:19그다음에 주택담보대출에 대한 소득공제라든가 각종 이런 혜택들
03:23이게 1주택자한테만 주어지는 것들이 많이 있거든요
03:26그렇기 때문에 여러모로 똘똘한 한 채가 답이다
03:29이런 결론이 나올 수밖에 없는 거죠
03:30네 그런데 저희가 앞서 또 이야기를 했죠
03:33똘똘한 한 채에서 굉장히 중요한 요소 중에 하나가
03:36아파트 브랜드다 이렇게 이야기를 했거든요
03:39지난해 실시한 설문조사 결과를 보니까요
03:42아파트 브랜드 가치가 아파트 가격 상승에 영향을 미치냐
03:46이렇게 질문을 했더니 91%가 넘게 영향을 미치거나
03:51혹은 매우 영향을 미친다 이렇게 답을 했다고 합니다
03:55자 10명 중 9명은 아파트 브랜드가 아파트 가격에 직결된다
04:02이렇게 이야기를 한 건데요
04:03또 아파트 브랜드 선호도도 조사를 해봤더니
04:061위가 H스테이트 2위가 R미안
04:10그리고 3위가 XE였다고 합니다
04:14아파트 브랜드도 브랜드인데
04:16여기가 어디에 R이야
04:19어디에 있는 H이야
04:22거기에 따라서 또 엄청나죠
04:25맞습니다 그런 의미에서 서울 아파트 단지명에
04:28인기 지역에 지명을 넣으려는 움직임이 있습니다
04:31이게 좀 재밌는데요
04:32요즘 이른바 마용성이라고 하죠
04:34마포 용산 성동
04:35이쪽이 뜨다 보니까 아파트에다가 이 지역 이름을 넣으려고 하는 거예요
04:39실제 서울 성동구의 한 아파트 단지명이
04:43청계 모모 아파트인데
04:45청계 대신에 이거 성동 모모 아파트로 바꾸자
04:48이런 동의서를 받고 있다고 합니다
04:50또 마포구의 한 아파트도 현재 단지명이 신촌 모모인데
04:55입주민 찬반 투표를 거쳐서 단지명의 신촌이 아닌 마포를 넣는 절차에 도입을 했다고 해요
05:00그런데 이게 그럼 의미 있는 행동이냐
05:02집값 상승을 염두에 두고 이런 절차를 거치는 거잖아요
05:06다른 인근의 신촌 모모 아파트가 2023년에 마포모모 아파트로 이름을 바꿨거든요
05:12이름을 바꾸고 집값이 뛰는 사례도 있습니다
05:14전용 84제곱미터가
05:162023년 최고가가 18억 5천만 원이었는데
05:202024년에 21억 원으로 쪼고
05:23올해 들어서는 27억 원까지 쪼고
05:25물론 이게 이름 바꾼 것 때문에 그렇다라고 할 수만은 없지만
05:29이름 바꾼 영향이 상당히 큰 영향을 미친다고 볼 수 있는 거죠
05:33그리고 또 아까 말씀이 똘똘한 집 한 채의 조건 중에 하나가
05:37판매가 쉬어야 된다
05:39환급성이 좋아야 된다 뭐 이런 건데
05:41그런데 요즘에 집을 파는 게 아니고 증여를 하는 사람이 많다면서요
05:44맞습니다
05:45이 똘똘한 한 채를 안 팔고 물려주는 분들이 많이 늘어났습니다
05:49지난 7월 말 기준으로 봤을 때
05:52강남 3구의 1월부터 5월까지의 증여 건수를 보니까
05:55898건이었거든요
05:57작년과 비교하면 2배 넘게 증가한 거고
06:00재작년과 비교하면 3배 넘게 증가한 수치입니다
06:03지역별로 보니까 한강변 신축 아파트가 많은
06:06서초구의 증여가 특히나 많았는데
06:08지난해 1월부터 5월까지 157건이었던 서초구 증여가
06:13올해는 603건으로 크게 증가했습니다
06:16그런데 이렇게 눈에 뜨게 증여 건수가 늘어난 걸 보면
06:19이게 분명 뭔가 유리한 게 있기 때문이다
06:22이렇게 해석이 되는데요
06:23그렇습니다 우리가 소위 부자가 되려면
06:25부자들이 하는 행동만 그대로 조치하면 된다라는 말이 있잖아요
06:28똘똘한 한 채 증여가 늘어난 이후 크게 3가지를 꼽을 수가 있는데
06:32첫 번째는 강력한 대출 규제 때문에 집을 사려는 사람이 줄어들었기 때문입니다
06:37현실적으로 집을 파는 게 사실 어려워진 거예요
06:39살려는 사람이 줄어들었으니까
06:40대출 규제 강화로 실수요자라든가 투자자 모두
06:43집을 사려고 나서지 않고 있고
06:46이로 인해서 집주인들이 시장에 내놓기보다는
06:48장기 보유하는 쪽으로 돌아서게 된 거죠
06:51두 번째는 집값 상승에 대한 기대감입니다
06:54집값이 앞으로 오를 것을 예상하면서
06:56굳이 지금 집값 낮은데 이 집을 팔아야 되겠느냐
06:59팔기보다는 자녀한테 증여를 하자
07:02이런 선택을 하시는 분들이 늘었다는 거고요
07:05또 세 번째는 증여를 통해서 절세를 하려는 목적입니다
07:08다주택자나 고가주택 보호자는 집을 갖고만 있어도 보유세 부담이 크잖아요
07:13뭐 집을 판다고 해도 양도세 부담도 크고요
07:15그런데 증여를 이용하면 소유주가 분산이 되니까 절세 효과도 노릴 수가 있고
07:20나중에 팔게 됐을 때 양도세 부분에서도 많은 부분 이익이 나눠가지고 지기 때문에 양도세도 절감하는 그런 효과를 낼 수가 있습니다
07:28감사합니다
07:30감사합니다
07:31감사합니다
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