- há 2 anos
O investimento em imóveis está enraizado na sociedade brasileira e nunca sai de moda. Mas há desafios para uma gestão eficiente e possíveis mudanças tributárias estão preocupando os investidores.
Para essa discussão, recebemos Joaquim Rocha Azevedo, CEO da Sequóia Properties, e Felipe Nobre, CEO da Jera Capital
Para essa discussão, recebemos Joaquim Rocha Azevedo, CEO da Sequóia Properties, e Felipe Nobre, CEO da Jera Capital
Categoria
🗞
NotíciasTranscrição
00:10Olá, eu sou Patrícia Valle e esse é o Wealth Point, onde os grandes gestores compartilham
00:16as suas visões.
00:17O investimento em imóveis está enraizado na sociedade brasileira e nunca sai de moda,
00:23mas há desafios para uma alocação eficiente e mudanças tributárias estão preocupando
00:29os investidores.
00:30Para essa discussão, recebemos Joaquim Azevedo, CEO da Sequoia Properties, e Felipe Nobre,
00:37CEO da Gera Capital.
00:40Bem-vindos ao Wealth Point.
00:42Obrigado, obrigada, Latrícia, pelo convite.
00:46Obrigada a vocês.
00:47Queria que a gente começasse a falar por que os brasileiros gostam tanto de investir em
00:53imóveis e até tendo hoje outras opções, como fundos imobiliários.
00:59Por que há esse gosto por esse ativo e o que eles trazem para o portfólio de diferente?
01:05Felipe, acho que você pode começar com essa.
01:07Eu acho que, olhando um pouco para o histórico do brasileiro, durante o período de urbanização
01:12das graticidades, a gente teve uma concentração muito grande de áreas na mão de poucas famílias
01:17e isso se tornou uma forma interessante de perpetuar legados e perpetuar capital ao longo de gerações.
01:24Acho que a característica um pouco ilíquida do imóvel fez com que essas famílias pudessem
01:30fazer a transição de riqueza em ter gerações sem grande preocupação de se essa riqueza
01:36se perder ao longo do tempo.
01:37O imóvel provou, ao longo dos anos, também uma boa proteção contra a inflação.
01:43Então, olhando 50 anos atrás, 70 anos atrás, onde os instrumentos financeiros não eram
01:48tão sofisticados, acho que o imóvel sempre foi uma parte importante e não só das grandes
01:54famílias, mas eu acho que todo mundo, o sonho do brasileiro sempre foi comprar o imóvel
01:59e isso se tornou um instrumento de transferência de riqueza, de herança e acho que isso é
02:06o costume nosso e continua sendo o costume.
02:10E Joaquim, hoje com os fundos imobiliários cada vez mais pujantes, se fala muito da eficiência
02:18desse tipo de instrumento, mas há coisas que só investindo diretamente em imóveis
02:22se consegue.
02:23Você pode explorar um pouquinho para a gente isso?
02:25Sim, os fundos imobiliários, eles são uma forma de investir em imóvel que é bastante
02:32eficiente, como você disse, ela tem uma série de benefícios, por exemplo, com uma alocação
02:37menor você consegue muitas vezes fazer uma diversificação de investimento maior dentro
02:44dessa classe de ativos de imóveis.
02:46Você tem a questão da liquidez, que ela é mais fácil, por um lado é boa essa liquidez
02:50porque te permite acessar esse capital de uma forma mais rápida.
02:55Por outro lado, esse ponto que o Felipe estava levantando é importante, muitas vezes o imóvel
03:00funciona até como uma proteção, uma preservação de valor ali, já que é justamente pela falta
03:06de liquidez, pela menor liquidez que ele tem em relação, por exemplo, a cota de fundo.
03:10A gente não vê ninguém vendendo imóvel para trocar de carro, para viajar para a Europa
03:16e quando você tem um papel que é negociado em bolsa, é mais fácil de você tomar esse
03:20tipo de decisão.
03:21Então, ele é uma forma eficiente, sim, de você ter questões tributárias também
03:24que são benefícios, que ainda existem, que são interessantes também, principalmente
03:30se você é um investidor que é dentro de um fundo que está mais pulverizado e tudo
03:34isso.
03:36Mas ele tem, assim, algumas diferenças relevantes em relação ao investimento direto em imóvel.
03:44A primeira é que a maioria dos fundos são fundos desenhados para você ter geração
03:49de renda e menos ganho de capital.
03:51E esse ganho de capital, geralmente, está atrelado à valorização ou desvalorização
03:57da cota.
03:58E esse comportamento de valorização e desvalorização da cota, ele não está diretamente relacionado
04:04muitas vezes aos ativos.
04:06Então, a gente tem, estava comentando que a gente tem fundos dentro da Sequoia, que
04:10são fundos listados, que tem uma distribuição de renda superestável há anos, há 10, 15
04:15anos, e o valor da cota fica subindo e descendo em função de fatores externos, como a taxa
04:20de juros e outras questões relacionadas à macroeconomia e não diretamente àqueles ativos
04:27e ao setor imobiliário como um todo.
04:30Então, enfim, acho que essas são as diferenças que precisam ser levadas em conta quando
04:34você vai fazer investimento em fundo, investimento direto em imóvel.
04:37Agora, quando o investidor quer investir numa propriedade mesmo, o que ele está mais
04:42focado, então?
04:43Em renda, talvez ter imóveis para aluguel, às vezes até arrendar alguma terra, alguma
04:49coisa assim.
04:50Na valorização de capital, olhar lugares que podem se valorizar ao longo do tempo.
04:57Não tem tanto interesse em ficar pingando ali, já que, sei lá, tem outras fontes
05:02que dão mais renda.
05:04O que vocês veem que as famílias mais procuram com esse tipo de estratégia?
05:09Então, eu acho que essa pergunta, para você responder ela, você tem que olhar essa questão
05:15de dois pontos de vista.
05:16A primeira é a questão dos ativos em si.
05:18Então, qual é a vocação desse ativo?
05:20Se é um ativo mais estável, que tem baixa perspectiva de valorização, mas tem
05:24uma boa geração de renda, ou se é um ativo que tem potencial de transformação, potencial
05:29de você destravar valor de alguma forma, que tem uma perspectiva de ganho de capital,
05:34seja que ele está numa região que está se valorizando, seja que existe uma perspectiva
05:37de mudança de zoneamento, por exemplo, enfim, por fatores vários ali que influenciam
05:42esse tipo de dinâmica do mercado imobiliário como um todo.
05:46Então, acho que a primeira forma de você responder é realmente você olhar o ativo em si e qual
05:53é a vocação dele.
05:54A segunda é qual é o objetivo dessa família.
05:57Então, existem um proprietário desses ativos imobiliários.
06:02Então, existem vários casos ali, dentro das quais a gente tem muita gente, que gostam
06:08muito dessa perspectiva que o investimento imóvel direto permite, que é você preservar
06:14o principal e fazer distribuição de dividendos mensalmente ali e com isso você consegue
06:19organizar muito, fazer um planejamento financeiro interessante.
06:22E tem gente que não, que está mais interessada realmente em ganho de capital, fazer movimentos
06:26mais agressivos de ganho de capital e não se importa tanto em ter um carrego pior, enfim,
06:31às vezes até um carrego negativo, deixar um imóvel vazio durante um tempo, porque eu acho
06:34que esse imóvel vai se valorizar.
06:37É, assim, você pega, por exemplo, acho que tem um caso clássico no Brasil que é conhecido
06:42no mundo inteiro, que é um mercado agrícola, fazendas.
06:47Fazendas é um dos ativos que mais valorizou em dólares nos últimos 30, 40 anos.
06:53Obviamente que ele tem uma correlação muito alta com o ganho de produtividade da terra e
06:59do desenvolvimento do agronegócio no Brasil.
07:02Mas você, quando você olha um ativo, uma fazenda, por exemplo, o carrego, a renda
07:12gerada é muito baixa vis-à-vis do tamanho do valor do imóvel.
07:16Mas você vê que isso ao longo dos anos se valorizou muito porque a gente, só para
07:22ter uma ideia, a gente fazia, sei lá, 20 sacas de soja em um hectare, hoje faz 70, 80.
07:26O preço do ação já saiu de alguns dólares para 800, mil dólares.
07:30Então, você teve aí valorizações das coisas que são produto da terra.
07:35E isso se replica também, por exemplo, para áreas mais frontiças.
07:40Por exemplo, grandes fazendas perto de desenvolvimento urbano, você vê valorizações super grandes
07:46de áreas que se tornaram roteamentos abertos.
07:49Então, eu acho que essa escolha por transformação do imóvel é uma escolha que muitas famílias
07:58fazem para alocar capital no longo prazo também, apostando numa valorização de longuíssimo
08:02prazo.
08:03Não só um ganho de capital de curto prazo, mas em casos específicos, por exemplo, em
08:09imóveis urbanos, por exemplo.
08:11Você vê muita gente que conhece aquela região, sabe aquela região que está se desenvolvendo,
08:15gosta de fazer investimentos em locais que eles conhecem bem, o público que frequenta
08:21e gosta de ter um capital alocado, porque vê que é possível se vislumbrar uma valorização
08:28pelo uso ali daquela região e da área.
08:31Então, acho que essa coisa do bairrismo, da tangibilidade da localização como fator
08:38de geração de renda e de ganho de capital, acho que é uma coisa que está muito dentro
08:48das discussões familiares com a aloca capital.
08:51Então, vocês acham que tem um pouco das famílias conhecerem o local, terem muito conhecimento
08:57e apostarem mesmo de que tem algo que vai valorizar ao longo do tempo e, por isso, vale
09:06a pena até manter uma grande quantidade de dinheiro ali mais travado, porque fica ilíquido
09:12aquele patrimônio.
09:15E aí, sempre que se vem essa discussão à tona entre ter um portfólio de imóveis, se
09:21fala exatamente sobre isso, da desvantagem e da iliquidez.
09:24Você tem que estar disposto a ter mais dificuldade ou realmente querer ficar ali no longo prazo.
09:31O que é preciso orientar, Felipe, as famílias para esse tipo de investimento, mesmo que
09:39você goste, tem que entender que uma parte do patrimônio vai ficar parada ali.
09:44O que você orienta e o que é possível diversificar?
09:48A gente, assim, acho que parte de um processo de planejamento.
09:54Para a gente conseguir definir qual é a alocação do capital de uma família, a gente tem que
09:58fazer um planejamento bem robusto para entender quais são, de fato, as necessidades, as essencialidades
10:07da vida e olhar um pouco também os sonhos da família.
10:11Então, acho que é uma discussão de objetivos mesmo.
10:16que são, olha, vou querer deixar a herança para os meus filhos, vou querer deixar a herança
10:19para os meus filhos, vou querer fazer algum investimento que lá na frente se traduza
10:25um impacto para a sociedade.
10:26Isso tudo requer um planejamento robusto.
10:29E no planejamento robusto você consegue determinar certos pockets, certos bolsos do capital no qual
10:37você vai ter um risco super longo e uma liquidez super restrita.
10:43Isso normalmente se traduz em maior retorno.
10:48E acho que as famílias são um dos poucos agentes que conseguem, de certa forma, ter um capital quase perpétuo.
10:57Olha, eu vou ter aqui um pedaço do meu dinheiro que eu vou mexer, não vou mexer, vai ficar para
11:01as próximas gerações.
11:02E isso faz com que essas famílias consigam fazer investimentos de longuíssimo prazo
11:06e aproveitar, normalmente, essas oportunidades que são inerentes à capacidade de tomar risco de longo prazo.
11:14Então, muitas vezes a gente olha e fala, nossa, mas o mercado, vou dar um exemplo do mercado imobiliário,
11:20nossa, mas faz 10 anos que o preço não sobe no Brasil, os custos estão super altos
11:26e o custo de repulsão é muito alto.
11:28Obviamente que pode ser que demore, mas essas coisas tendem a longo prazo a ter uma certa convergência.
11:33Mas precisa ter catalisadores, então precisa um juros estar em um patamar correto,
11:39precisa ter um aumento de demanda agregada, precisa ter um período longo de falta de oferta.
11:46Então, essas coisas não acontecem em todos os momentos, eles requerem um certo acompanhamento do ciclo longo.
11:53Mas quando essas distorções de preços são muito evidentes, sempre tem um capital de longo prazo
11:59que está disposto a correr esse risco.
12:01Talvez não sejam um ciclo, talvez sejam dois ciclos.
12:04Mas eu acho que...
12:06E para tomar essa decisão de investimento tem que ser feito um planejamento.
12:09Não dá para você pegar o dinheiro do...
12:13Até se tem um filho pequeno, pensar que daqui a 20 anos vai estar fazendo faculdade
12:20e você vai reservar um pedaço de capital para investir em uma coisa que não tem liquidez
12:24para que lá na frente isso pague, eu acho que faz sentido fazer essa...
12:29Se você puder agora, se você tem uma necessidade daqui a dois anos, um ano,
12:33para poder, sei lá, fazer algum dispêndio de capital e você vai comprar um ativo que não tem,
12:38então tem liquidez, então você vai ficar...
12:41Provavelmente você vai ter uma probabilidade alta de se desfazer de um ativo
12:44que tem um potencial a longo prazo ótimo, no momento que talvez não seja tão...
12:49Então acho que essa...
12:50A gente como gestor de dinheiro de famílias, a primeira preocupação que a gente tem
12:56é fazer esse planejamento, é entender qual que é o tamanho do bolso
13:00que a família pode ter para investir em longo prazo.
13:06E olhar essas oportunidades de longuíssimo prazo como oportunidades de fato
13:10que vão gerar um retorno muito acima da média de mercado.
13:15Então, historicamente, no Brasil, no mundo inteiro, os ativos de maior prazo
13:24têm retornado muito mais capital.
13:26Com certeza.
13:27Mas uma vez decidido o percentual da carteira que vai estar em imóveis,
13:31dependendo da possibilidade da família do longo prazo, né, Felipe, como você colocou,
13:35seja 10%, 20%, 30%, é importante compor esse portfólio também diversificado.
13:42Joaquim, o que você costuma ter de questões aí com outros family offices e famílias?
13:48Às vezes todo mundo quer botar na mesma coisa, né, sei lá, em imóveis perto da praia, né?
13:54Às vezes o cara é louco por fazenda e vai botar tudo em fazenda, né?
13:59Tem alguma orientação em diversificar em outras coisas, como logidística, por exemplo?
14:05Então, a gente tem como gestor aí dessa parte, vamos dizer, de patrimônio imobiliário, né,
14:12do patrimônio das famílias, a gente tem a obrigação de estar permanentemente fazendo
14:16essa leitura de mercado para entender exatamente qual é a necessidade de alocação
14:21e ver se, enfim, se esse portfólio que está sob gestão lá está aderente ou não
14:26ao que está acontecendo ali, né?
14:28E você tem que sempre olhar isso com dois viés ali.
14:32Um é um viés cíclico, né, então você tem movimentos cíclicos que acontecem em função
14:37de oferta e demanda, principalmente, mas também, obviamente, a demanda, ela é muito
14:42influenciada por fatores macroeconômicos.
14:45A oferta, no caso de imóveis, ela é muito mais fácil de você ler, né, porque quando
14:48você começa a fazer um prédio, hoje você sabe que daqui a três anos esse prédio
14:53vai estar chegando no mercado ali, então você consegue saber quanto que você vai ter,
14:56por exemplo, de área alocava de escritório aqui em São Paulo em 2026, 2025, entendeu?
15:03Então, é bastante previsível e você tem que fazer essa leitura desses ciclos.
15:08A outra coisa que você tem que olhar são questões estruturais ali, né, que também
15:12influenciam muito, assim, então alguns exemplos aqui.
15:15Hoje, a gente está vendo um setor de logística muito aquecido em função do crescimento do
15:22comércio eletrônico.
15:23A gente não acha que esse seja um movimento cíclico, a gente acha que essa é uma mudança
15:29estrutural que vai gerar uma demanda por esses espaços, grandes centros de logística, pequenos
15:34centros de logística dentro da cidade para você fazer essa distribuição mais rápida.
15:38Essa demanda, ela veio para chegar, desculpa, veio para ficar e, portanto, há uma necessidade
15:45de produção desses espaços.
15:46Os preços vão subir, tem uma perspectiva de valorização e de baixa vacância aí
15:51no longo prazo, né.
15:53Outra questão são, por exemplo, a questão das pessoas que cada vez mais estão procurando.
15:58A gente está vendo hoje um crescimento muito grande desses empreendimentos que o pessoal
16:01chama de multifamilies, né, que são empreendimentos 100% residenciais, 100% desenhados para a renda,
16:08né, com investidores institucionais e tudo isso.
16:11Isso também tem muito a ver com mudanças estruturais que estão acontecendo no comportamento
16:16do consumidor, que cada vez mais quer ter acesso à moradia sem necessariamente ter
16:22a propriedade, né.
16:23Então, as pessoas optam por alugar alguma coisa porque está mais perto, porque é muito
16:28caro você comprar nessas regiões centrais que são melhores atendidas por comércio de
16:32serviços, regiões que a gente chama de aspiracionais e tal.
16:35Então, a gente entende que também isso é uma mudança estrutural.
16:37Então, a gente basicamente tem que olhar todos esses setores e essa alocação e essa
16:42diversificação acontece um pouco em função disso.
16:46Tem exemplos interessantes dentro da Sequoia lá também, de portfólios, que às vezes fazem
16:51o caminho inverso dessa diversificação com muito sucesso.
16:54Então, você tem, por exemplo, investidores que são especialistas em pontos de varejo,
17:00preferencialmente esquinas dentro de São Paulo.
17:02Então, a gente sabe que esse negócio tem uma perspectiva boa de carrego, de gerar renda
17:06e no médio e longo prazo tem uma perspectiva de valorização, porque esses imóveis podem
17:11ser transformados, os pontos de varejo funcionam para outros tipos de uso e você fazendo um
17:16processo de transformação, transformando, por exemplo, uma loja num prédio, juntando
17:21com outros terrenos em volta, você pode ter ganhos de capital expressivos.
17:25Então, isso é uma estratégia muito definida, muito clara e, obviamente, esse investidor
17:30você não pode olhar só a parte imobiliária do portfólio.
17:33Muitas vezes o que acontece é que esses portfólios imobiliários, eles são formados
17:37por causa de um excesso de caixa que é gerado por uma atividade empresarial e, muitas vezes,
17:46essa atividade empresarial gera caixa, enfim, para suprir todas as necessidades da família
17:50lá e esse excedente fica sendo investido em imóvel, fica sendo investido em imóvel.
17:53Quando isso vai, por exemplo, para uma família, para uma geração seguinte, você vê uma
17:57necessidade de reduzir até essa alocação e você tem que fazer esse movimento de uma
18:02forma inteligente e, enfim, muitas vezes isso vira, essa alocação muda e você começa
18:09a trabalhar com outras classes de ativo para você compor esse portfólio amplo ali dessas
18:14famílias.
18:15E eu queria perguntar para vocês também em relação à tributação, o grande terror agora
18:21das famílias, está vindo aí a reforma tributária, estão se ajustando a alíquotas
18:28de tudo e quando você tem imóveis de grande valor agregado assim, há uma grande preocupação
18:35com como se paga esses tributos, se eles vão vir a aumentar ou não, em relação ao aluguel,
18:43como se paga e também em relação à sucessão.
18:47Felipe, conta para a gente se as famílias estão um pouco preocupadas aí em relação
18:52a essas mudanças tributárias nos imóveis.
18:56Costumindo dizer que para a perpetuação do patrimônio a gente sempre trabalha com
19:01alguns riscos que estão sempre presentes, risco de casamento, risco de sucessão, risco
19:06de tributação.
19:08Acho que o Brasil vive por períodos onde o risco tributário é maior do que os períodos.
19:13A gente está vivendo um período onde o risco tributário é maior, ou seja, existe uma
19:16demanda grande do governo em muita arrecadação e a gente passou por uma reforma tributária
19:22que está passando e vai afetar.
19:25Acho que a gente vai ver uma mudança que deve impactar no final do dia em preço e demanda.
19:34Eu acho que é uma preocupação, mas não é uma coisa que tira o sono.
19:42Quem tem muito patrimônio concentrado e imóvel pode estar vendo ali algum tipo de questão
19:49específica, mas em geral, quando você olha o patrimônio como um todo das famílias,
19:53quando está distribuído sempre muito bem diversificado, eu acho que é uma preocupação,
19:58mas é uma preocupação assim como tem a preocupação da tributação do fundo,
20:00a tributação da empresa, a tributação que é uma preocupação em geral, não é só
20:05específica.
20:06Nada está fora da mira, está tudo junto.
20:09Não, a tributação é sempre um risco, uma preocupação constante todo dia.
20:14Acho que é uma, assim como tem uma preocupação de ciclos econômicos, preocupação de direcionamento
20:22do mercado, taxa de juros, taxa de câmbio, outra preocupação é a tributação.
20:25Um risco inerente é o fato de estar investindo.
20:28Mas Joaquim, conta para a gente o que está sendo discutido aí, talvez de mudança e também
20:34peculiaridades aí que o investidor precisa ficar atento na tributação de imóveis.
20:40É, eu acho que o cenário, o pano de fundo é esse que o Felipe falou, quer dizer, acho que
20:45existe um movimento amplo de ajuste, de tributação, todas as frentes ali.
20:52Os imóveis não são uma exceção e você tem que tomar alguns cuidados, que na verdade
20:58são cuidados que a gente já vem adotando, independente da alíquota subir ou da alíquota
21:03descer.
21:04Então, existem estruturas societárias, enfim, que são mais eficientes do ponto de vista
21:10tributário, que você tem que estar sempre buscando, por exemplo, uma questão muito
21:15básica, se você tiver imóvel na pessoa física, você vai ter uma tributação hoje
21:20maior, por exemplo, na sua renda, do que se esse imóvel estiver em uma pessoa jurídica.
21:26Você tem que olhar também outras questões, por exemplo, todos esses custos, a transferência
21:34do imóvel é muito alto no Brasil, então você tem que tomar um pouquinho de cuidado quando
21:39você vai fazer esses ajustes, você vai fazer esse movimento, por exemplo, tirar um imóvel
21:42de uma pessoa física e colocar numa estrutura tipo pessoa jurídica.
21:47E a gente, obviamente, está atento também a esses movimentos que estão acontecendo em
21:50função dessa reforma que está sendo feita, que tem como base esse conceito de valor agregado,
21:57que para imóvel ele é difícil, você não tem muito valor do qual se apropriar, sendo
22:04que o imóvel já está construído, já está constituído ali.
22:06Então, existem mecanismos que estão propostos aí nessa reforma para, de uma certa forma,
22:12compensar esse desequilíbrio que você tem no tratamento de imóveis, mas, de qualquer
22:18forma, é um ponto de atenção e a gente tem que prestar atenção nisso.
22:22O limite de ajustes acaba impactando o preço.
22:26Você vai transferir, se possível, você vai transferir.
22:29Se você não estiver nos imóveis, aqueles cujo mercado tem um crescimento muito acima
22:36do PIB, que é o caso, por exemplo, de imóveis relacionados à logística, etc., e onde os
22:41preços são mais institucionalizados, talvez você tenha uma dinâmica diferente do imóvel
22:45da imã incorporadora de médio padrão, onde o cara está muito exposto ao crescimento
22:50da renda.
22:51Então, acho que esses cuidados têm que tomar e sempre tem uma estrutura, uma ajuste
23:00a ser feita, porque a tributação muda bastante.
23:03A gente fica com um período grande, sempre grandes mudanças, mas acho que a gente está
23:06em um período de readequação.
23:09Mas o fundo imobiliário, por exemplo, sempre foi um mecanismo muito, para aquela pessoa
23:12que busca uma diversificação de portfólios, sempre foi um mecanismo bem blindado, bem estruturado
23:17para minimizar o impacto de tributação, ou de mudança de tributação.
23:24Mas vocês comentaram bastante que as famílias gostam de ter imóveis exatamente por uma
23:29questão sucessória, algo que vai estar ali, vai passar para o filho, neto, bisneto, e
23:36é quase que um diferimento fiscal, digamos, de ter algo que está sendo passado, mas tem
23:42um ITC-MD, que tem que ser passado de geração em geração e que está sendo discutido agora.
23:51Vocês estão vendo algum movimento entre as famílias em relação a isso, em sucessão?
23:56Quem tem um portfólio grande de imóveis e pensa realmente no longo prazo, antecedendo
24:02a sucessão, talvez, para filhos?
24:04O que vocês estão vendo acontecer?
24:06Eu acho que sim, eu acho que é uma preocupação, se comparar o ITC-MD, obviamente que não
24:13estou comparando o Brasil com outros lugares, mas assim, é mais baixo, então a gente tem
24:19de fato, é comum essa postergação da sucessão em função do baixo custo da transição.
24:28Com o aumento do ITC-MD, provavelmente a gente vai ter rediscussões.
24:33Acho difícil, grandes antecipações do ITC-MD, acho que, se você colocar qualquer
24:38coisa, uma janela de tempo de 10, 20 anos, a não ser que esteja concomitante ali, uma
24:44família envelhecendo, a geração, primeira, segunda geração envelhecendo, as que vem
24:48mais, onde o risco de fato de sucessão despreparada é mais alto, mas eu acho que é normal,
24:56dependendo da quantidade de imóvel que a família tem, às vezes tem que se preocupar ou com
25:01seguro de vida, algum seguro para proteger o imposto, porque às vezes não tem nem
25:05liquidez para pagar o imposto na hora de fazer a transferência.
25:08Nos Estados Unidos é muito comum você ter imposto sobre todos os estates, sobre todos
25:13os imóveis, para que a geração que vem seja protegida, inclusive, na transmissão.
25:19Acho que o aumento tributário vai fazer com que a gente tenha costumes diferentes, porque...
25:29E, obviamente, eu não tenho bola de cristal, mas tudo nos mostra que teremos aumentos.
25:34Então, eu acho que essa é uma discussão que vai aumentar a preocupação das famílias
25:39em planejar a sucessão.
25:41Não diria que é antecipar, mas planejar a sucessão.
25:43Eu acho que...
25:44Acho que essa é a chave.
25:45Eu acho que isso...
25:47Acho que cada vez mais que a gente tira as grandes diferenças tributárias que a gente
25:52tem por trás do mundo, a gente passa a ter comportamentos mais precipitados do mundo.
25:55E eu acho que essa é uma preocupação muito dinâmica, tributário é sempre o risco,
26:01e eu acho que é uma coisa que a gente vai voltar a discutir.
26:05E será mais comum a gente ver a gente criando seu tour de planejamento, sucessão,
26:12e vai acontecer muita coisa.
26:14E pode ter certeza que vai haver muita coisa a acontecer.
26:16É, eu acho que a gente está vendo uma atenção maior para esse ponto,
26:21quer dizer, tem uma perspectiva realmente de aumentar essa liquida do ITC-MD,
26:25e isso faz com que as famílias comecem a se movimentar
26:31para entender que impacto que esse negócio pode ter ali.
26:34Mas, assim, não adianta você...
26:37Não existe dentro do mundo da gente, no mundo de gestão de riqueza,
26:42esses movimentos sem um planejamento prévio.
26:46Então, primeiro, você já decidiu que você quer deixar esses imóveis para os seus filhos ou não?
26:53Você precisa da renda desses imóveis?
26:55Então, você quer, por exemplo, já fazer uma doação desses imóveis,
26:58mas ficar com o uso fruto da renda?
27:01Enfim, não dá para você responder essa pergunta,
27:05e muito menos fazer qualquer movimento,
27:07olhando exclusivamente para a questão do aumento da liquidação.
27:12Você tem que estar dentro de um planejamento para ali.
27:15Envolve imóvel, envolve tudo, na verdade.
27:16Você imagina, tem uma família que os filhos talvez não queiram administrar imóveis.
27:22Porque o imóvel tem que ser administrado, né?
27:24Você vai, por exemplo, transformar esses imóveis em liquidez,
27:28e usar de outra forma, enfim, alocar de outra forma.
27:32Quer dizer, não dá para você responder essa pergunta só olhando um pedaço.
27:35Mas a discussão está em pauta aí, né?
27:37Entre as famílias.
27:38O pessoal está discutindo se faz doação em vida, né?
27:42Se realmente os herdeiros têm interesse nesse sentido.
27:46Para você tomar uma atitude assim, mais rápida ali,
27:50em função dessa perspectiva que você tem de aumento da liquidação.
27:54A gente tem pouco costume nas famílias de planejamento.
27:57Então, acho que não é bem menos evidente o planejamento no Brasil
28:03do que é em outros países mais desenvolvidos, né?
28:06E eu acho que o que está mudando é que talvez o planejamento esteja mais presente atualmente,
28:12ou a visão que o planejamento é necessário está mais presente,
28:18e que envolve discussões mesmo.
28:21Desde você quer ter imóveis, você quer cuidar de imóveis,
28:25quer transformar esse imóvel e talvez não contribuir para um fundo imobiliário,
28:29vender para um fundo imobiliário, comprar costas para um fundo imobiliário,
28:31se quiser, se parte do seu planejamento,
28:33é se você ter exposição ao mercado imobiliário.
28:36Acho que o planejamento acaba mudando bem como essa riqueza foi acumulada.
28:45No final do dia, essa é a discussão.
28:46Essa riqueza foi acumulada de uma forma,
28:48cada família é uma família, cada indivíduo é um indivíduo,
28:50cada um tem uma forma de pensar,
28:53e isso tem que ser discutido com as próximas gerações,
28:55porque cada próxima geração tem uma forma diferente de pensar.
28:58Então, passa por um planejamento, uma conversa aberta,
29:00uma conversa bem profunda sobre contatos, desejos, objeções e objetivos,
29:07e você constrói isso.
29:09Eu acho que tem uma mudança cultural importante que começou,
29:14nessa questão do planejamento, com os ativos financeiros.
29:19Então, a gente viu, de um tempo para cá,
29:25essa cultura de você ter gestores olhando com disciplina,
29:30com transparência, com governança,
29:32tudo isso para a parte financeira do patrimônio das famílias,
29:35crescer muito.
29:37Essa é uma atividade que cresceu,
29:38e isso tem sido muito bom, acredito, para as famílias.
29:41O que está, acho que acontecendo,
29:43que as famílias aos poucos estão entendendo
29:46que é importante também você ter um olhar
29:48para essa outra parte do patrimônio,
29:50com a mesma disciplina, com o mesmo rigor,
29:53com a mesma governança,
29:55num setor que, inclusive, ele não tem as regulamentações
29:58e as travas, muitas vezes, do setor financeiro lá.
30:00Então, o que a gente procura fazer, por exemplo,
30:02lá na Secoa, é isso,
30:03quer dizer, olhar para esse patrimônio,
30:05com esse mesmo olhar e com essa mesma disciplina,
30:07olhando para o que esse negócio tem que entregar,
30:09o que eu tenho que fazer, enfim.
30:12É patrimônio e patrimônio.
30:14É patrimônio e patrimônio, né?
30:17Independente se está em imóvel,
30:18se está em empresa, se está em fundos,
30:21se está no exterior,
30:22se está...
30:23Eu acho que,
30:25uma vez que você olha
30:27essa visão mais holística
30:29sobre a ótica de planejamento
30:32e patrimônio total
30:36é muito rica essa discussão
30:38e ajuda muito,
30:39inclusive, a discussões duras, né?
30:41Acho que, muitas vezes,
30:42as discussões familiares são duras
30:44e precisam de um empurrão
30:45e precisam de uma certa...
30:48de uma ajuda profissional
30:50com metodologia,
30:52com processo,
30:53para você conseguir criar
30:56as condições corretas
30:58e governança para tomar as melhores decisões.
30:59E é engraçado que...
31:01Você falou de conversas duras, né?
31:03Uma das coisas que a gente costuma fazer, assim,
31:04é a gente olha e tenta olhar
31:06o patrimônio imobiliário como um todo ali,
31:08inclusive os imóveis de uso próprio.
31:11Então, a casa que mora,
31:13a casa de praia,
31:14a casa de família,
31:15que são, assim,
31:16não são imóveis
31:18que, enfim, são tratados
31:20com a mesma objetividade
31:21que você trata com um imóvel
31:23que é um investimento para...
31:25com um investimento, né?
31:26E a gente fala para as famílias
31:29quanto vale aquilo ali, entendeu?
31:31Coloca isso na mesa, assim, fala...
31:33Você está...
31:33Como assim?
31:34Às vezes, você não precisa fazer movimento nenhum,
31:35assim, você está confortável,
31:36você pode ter essa casa de praia,
31:38ter essa casa de campo
31:41que não está gerando nenhum tipo de renda
31:42e ficar com essa parte
31:43do teu patrimônio alocado nisso
31:45não tem problema nenhum.
31:46Mas é importante você ter visibilidade nisso.
31:48É um ativo, né?
31:50É um ativo.
31:51É o benchmarkizar, né?
31:52Comparar com alternativas que tem
31:54e ver se os objetivos
31:55serão cumpridos
31:56em dispor ou não
31:57daquele ativo naquele momento.
31:58Então, acho que,
32:00no final,
32:01o planejamento
32:02vai dizer
32:03a direção
32:04da gestão.
32:07Joaquim,
32:07Felipe,
32:08muito obrigada.
32:09Foi uma discussão muito rica.
32:10Queria só,
32:11a última pergunta
32:12que a gente falasse um pouco
32:13como vocês estão vendo
32:14oportunidades e apetite
32:15aí
32:16das famílias
32:17para investimento em imóveis.
32:19Com a taxa de juros subindo,
32:21muita gente,
32:22às vezes,
32:22começa a repensar,
32:24mas também aparece
32:25em oportunidades, né?
32:26Como é que vocês estão vendo isso?
32:29Eu acho que imóvel
32:29é uma...
32:30Você tem que sempre pensar
32:31em imóvel
32:31no longo prazo.
32:32Então,
32:33essa taxa de juros alta,
32:34ela, obviamente,
32:35ela influencia
32:36essa tomada de decisões,
32:37mas ela é um...
32:38Enfim,
32:39uma questão...
32:40É um cenário
32:42que tem
32:44oscilações,
32:45assim.
32:45A gente já viu
32:45taxa de juros mais baixa,
32:46taxa de juros mais alta,
32:47tal.
32:48e eu acho que,
32:50na verdade,
32:50isso acaba gerando
32:52oportunidades,
32:52às vezes,
32:53para você vender,
32:54às vezes,
32:54para você comprar.
32:55Então,
32:55na verdade,
32:56sim,
32:57a gente não vê
32:57uma redução do movimento
32:59ali de atividade,
32:59pelo contrário,
33:00acho que está bastante ativo.
33:02Os investidores
33:03estão bastante ativos
33:05no setor empobiliário,
33:07atentos,
33:07realmente,
33:08a uma dessas oportunidades
33:09que são geradas
33:09por questões cíclicas ali,
33:11às vezes,
33:12buscando formas
33:13de você ter ganhos
33:14mais expressivos
33:15até do que juros,
33:15correndo um pouco
33:16mais de risco,
33:17por exemplo,
33:17participando de incorporações,
33:19esse tipo de coisa.
33:20Então,
33:21enfim,
33:21acho que a gente
33:23enxerga muitas
33:24perspectivas boas
33:25para o mercado imobiliário
33:26que montou,
33:27para investidores.
33:29Eu acho que
33:32o fato
33:33de a gente ter
33:36um grupo
33:37de consultores,
33:39advisors
33:40e gestores patrimoniais
33:42mais preparados,
33:43faz com que
33:45a gente consiga
33:46auxiliar essas
33:46femininas também
33:47a tomar a decisão
33:48na perspectiva
33:50dos momentos
33:51ruins do ciclo.
33:52A gente está,
33:52obviamente,
33:52em momentos
33:53que não é tão bom,
33:55mas pode ser
33:56que tenha oportunidades.
33:57E existem
33:58alguns segmentos
34:00que têm
34:00baixa correlação
34:01com o PIB
34:02ou com a renda.
34:03Então,
34:04eu acho que
34:04esses segmentos
34:05são
34:07que hoje,
34:08recentemente,
34:09nos últimos anos,
34:09são mais relacionados
34:10à mudança
34:11do comportamento
34:12do consumidor
34:12ou mudança
34:13do comportamento
34:15de moradia.
34:17Eu acho que
34:19a gente está falando
34:20mais recentemente,
34:21talvez,
34:22de data centers,
34:23a gente está falando
34:24aqui de logística,
34:25está falando
34:25de imóveis
34:26de segunda
34:29moradia.
34:30A gente tem
34:31vários tipos
34:32de ciclos longos
34:34que são independentes
34:35dos ciclos curtos
34:36do Brasil.
34:37Então,
34:38acho que esses imóveis
34:38sempre têm
34:39uma tendência,
34:40por exemplo,
34:41o agronegócio
34:42é um ciclo longuíssimo,
34:4330, 40 anos.
34:44Não parece ter mudado
34:45no curto prazo.
34:46Então,
34:46tem muita gente
34:47que está buscando
34:47ativos relacionados
34:49ao agronegócio,
34:50novas fronteiras.
34:52Eu acho que
34:53a beleza
34:53de todos os mercados
34:55é que
34:57se você tiver
34:59uma visão
35:02longa,
35:03de longo prazo
35:04e bem adequado
35:05ao seu risco,
35:05etc.,
35:06você precisa
35:06querer oportunidades.
35:08quanto mais curto
35:10você está,
35:10maior a probabilidade
35:11de dar certo
35:11ou der errado.
35:12Quanto mais longo,
35:13maior a probabilidade
35:13de dar certo.
35:14Acho que essa
35:14é a diferença
35:15do longo prazo
35:16e do curto prazo.
35:18E eu acho
35:19que tem
35:20muita oportunidade.
35:22Esses deslocamentos,
35:23distorções
35:24que acontecem
35:25em função
35:25dos ciclos
35:25que o Brasil
35:26são mais atenuados,
35:27são menos atenuados
35:29do prazo do mundo,
35:30que tem ciclos
35:30muito mais constantes
35:32e muito mais voláteis,
35:34geram oportunidades.
35:38os capitais
35:39são sempre altos.
35:41Acho que
35:42tem que aproveitar.
35:44Olha,
35:45muito obrigada
35:46pela participação
35:46de vocês.
35:47Obrigado.
35:48Obrigado.
35:49Foi um prazer.
35:50Prazer.
35:51Agradeço também
35:52a nossa audiência.
35:54Esse episódio
35:54vai estar no site
35:55do NeoFeed
35:56e também
35:56nas principais
35:57plataformas de streaming.
35:59Até a próxima.
36:04Transcrição e Legendas
36:05Transcrição e Legendas
36:08Transcrição e Legendas
Comentários