- il y a 3 ans
Cet atelier du CRHH du vendredi 30 juin, s’est attaché à présenter, à travers trois prises de paroles, quelles peuvent être les interventions possibles avant livraison ou après livraison, afin de prévenir ou résoudre les dysfonctionnements rencontrés sur ce type d’ensembles immobiliers.
✅ Rendez-vous sur le site de la DREAL Auvergne-Rhône-Alpes
▶︎ https://www.auvergne-rhone-alpes.developpement-durable.gouv.fr/atelier-du-30-juin-2023-sur-les-batiments-neufs-a23909.html
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▶︎ LINKEDIN : linkedin.com/in/jean-philippe-deneuvy-798902209
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00:00:00 Oui, bonjour à tous. Vincent Tibi, au nom de l'Adréal Ouvert en Alpes,
00:00:05 je vous souhaite la bienvenue à cet atelier du CRHH consacré à la
00:00:08 thématique des copropriétés.
00:00:10 Il s'agit du deuxième atelier de l'année 2023, toujours organisé avec
00:00:14 l'appui des équipes d'urbanisme.
00:00:16 Et donc, il fait suite à celui du 29 mars dernier, qui portait sur la
00:00:21 question des scissions de copropriétés et pour lequel vous pouvez retrouver,
00:00:25 comme d'habitude, sur le site Internet de l'Adréal, la vidéo de
00:00:29 l'atelier, l'ensemble des supports présentés, la synthèse de l'atelier,
00:00:33 puis aussi toutes les fiches de retour d'expérience qui sont assez
00:00:36 intéressantes à consulter, assez précieuses, comme vous en avez
00:00:39 l'habitude, puisque je vois qu'il y a un certain nombre de fidèles qui
00:00:42 participent aussi aujourd'hui à l'atelier de ce jour, qui portent sur
00:00:49 les bâtiments neufs livrés sous le régime des copropriétés.
00:00:52 Donc, après un premier sujet peut-être un peu pointu en début
00:00:55 d'année, là, on est sur un sujet qui allait effier à davantage d'inattendus,
00:00:58 un sujet qui suscite l'intérêt, la curiosité.
00:01:00 Je ne développerai pas davantage, car je sais que David Perez,
00:01:04 comme on s'en adhébitue, saura parfaitement mettre en relief
00:01:08 la problématique, l'intérêt du sujet qu'on retrouvera après la partie
00:01:13 actualité de tout à l'heure.
00:01:14 Voilà, sur...
00:01:18 simplement dire que, on va vous présenter quelques éléments
00:01:23 d'actualité, comme d'habitude, mais l'actualité de la semaine,
00:01:27 si besoin était, encore mis en avant la question des copropriétés,
00:01:31 donc l'intérêt de continuer à poursuivre des réflexions,
00:01:35 des échanges, présenter des retours d'expérience sur ce sujet.
00:01:38 Je fais évidemment référence aux annonces du président de la République
00:01:41 lors de son déplacement à Marseille, pour lesquelles il a présenté
00:01:48 un plan de sauvetage, si je reprends les termes, les communiqués
00:01:52 de presse de copropriétés dégradées sur la commune de Marseille,
00:01:57 annonces qui résonnent aussi avec les mesures retenues dans le cadre
00:02:00 du Conseil national de la fondation Conseil Cléologement,
00:02:03 qui renvoyait à des propositions en matière de copropriétés dégradées
00:02:09 contre la vie indigne durant cet été.
00:02:12 Si je reprends les termes aussi de communiqués de presse,
00:02:17 parce que pour l'instant, c'est effectivement prématuré pour
00:02:20 présenter des éléments plus précis, on pourra le faire sans doute
00:02:23 au prochain atelier, mais la question de copropriétés dégradées
00:02:28 et d'habitants insalubres sont déclarées causes nationales,
00:02:32 avec l'annonce d'une loi pour accélérer les travaux d'urgence
00:02:36 dans les meilleurs délais et aussi accélérer les délais d'études.
00:02:39 On verra dans les prochaines semaines, dans les prochains mois,
00:02:42 concrètement, comment ces annonces toutes fraîches de cette semaine
00:02:48 se traduisent.
00:02:51 En attendant, pour débuter l'atelier, comme à notre habitude,
00:02:55 je vais céder la parole à Maxime Duplan pour présenter quelques
00:03:00 actualités.
00:03:01 Bon atelier à tous.
00:03:02 Oui, bonjour.
00:03:07 Assez peu d'actualités à partager.
00:03:13 Pour ce qui nous concerne, c'est essentiellement, dans les
00:03:19 réalités locales, peut-être que certains des participants de l'atelier
00:03:22 y ont participé, Labocité, qui est le centre de ressources
00:03:26 régionales sur la politique de la ville, avait décidé de traiter
00:03:29 de la question de la rénovation urbaine et des copropriétés dégradées
00:03:33 dans le cadre d'un cycle d'échange qui avait démarré en fin d'année
00:03:35 dernière et qui s'était terminé en début d'année, avec trois
00:03:39 journées d'échange qui ont donné lieu à un livrable qui a été
00:03:44 publié il y a quelques jours, qui est le numéro 21 des échos
00:03:47 de Labocité.
00:03:48 Évidemment, ce très court diaporama sera mis en ligne sur le site
00:03:52 de l'Adriel et vous pourrez retrouver le lien vers cette publication
00:03:56 qui synthétise les échanges qui se sont tenus sur ce thème
00:04:00 d'écho pro-dégradé dans les quartiers prioritaires.
00:04:04 Et puis, autre élément d'actualité, qui n'est pas forcément très
00:04:10 riche au-delà des annonces sur lesquelles on pourra revenir dans
00:04:13 le futur, la dernière lettre du registre des copropriétés,
00:04:17 revient simplement sur le fait qu'un certain nombre de clubs sont
00:04:20 organisés.
00:04:21 La fois précédente, c'était un club collectivité, là,
00:04:23 c'est un club syndique qui s'est tenu, pour faire un peu le point
00:04:26 sur le registre.
00:04:27 Et puis, juste petite information, désormais, il y a un nouveau
00:04:30 champ dans le registre qui concerne les plans pluriannuels de travaux
00:04:34 auxquels sont soumis un certain nombre de copropriétés.
00:04:37 Logiquement, un nouveau champ dans le registre qui concerne ces plans
00:04:41 pluriannuels, avec la nécessité pour les syndicats qui ne saisissent
00:04:47 pas directement dans le registre, mais ont une interface avec le
00:04:51 registre, d'adapter leur logiciel pour pouvoir renseigner correctement
00:04:55 les données dans le registre.
00:04:58 C'est tout ce que nous avions pour ce qui nous concerne en matière
00:05:03 d'actualité, mais normalement, Corélie Marchand de l'ANA a dû
00:05:07 nous rejoindre également, et je vais lui arrêter mon partage
00:05:11 d'écran et éventuellement lui céder la parole pour qu'elle complète
00:05:15 éventuellement les actualités côté ANA Central.
00:05:18 Oui, bonjour.
00:05:20 Corélie Marchand, je suis chargée de l'émission redressement
00:05:24 des copropriétés au sein du service Habitat dignes et durables.
00:05:27 En quelques mots, en ce moment, le service Habitat dignes et durables
00:05:34 est en pleine phase d'évaluation et d'étude de ses dispositifs.
00:05:37 Vous avez peut-être d'ailleurs été sollicité, soit dans le cadre
00:05:40 de l'évaluation des POPAC ou dans le cadre de l'étude Petite
00:05:44 copropriété, la rénovation énergétique des petites copropriétés
00:05:47 de centres anciens.
00:05:48 Donc, effectivement, il y a eu pas mal d'annonces.
00:05:50 En tout cas, il y a eu tout un volet de communication autour
00:05:54 des copropriétés qui va, je pense, continuer jusqu'à la rentrée.
00:05:58 Là, les arbitrages des tutelles sont encore en cours sur les divers
00:06:02 éléments.
00:06:03 Les évaluations ont pour but de faire, de modifier, en tout cas,
00:06:07 de proposer des modifications de la réglementation ANA et des aides.
00:06:12 Je voulais vous dire aussi, quand Maxime a présenté rapidement
00:06:16 les évolutions du registre, vous dire qu'il y a aussi un guide
00:06:20 syndic qui va bientôt sortir.
00:06:21 Donc là, le sujet, c'est vraiment, dans le cadre du plan d'initiative
00:06:26 copropriété, on est à mi-parcours du PIC, c'était de vraiment améliorer
00:06:30 l'ingénierie et notamment aussi améliorer les relations partenariales
00:06:34 avec les syndics.
00:06:35 Hier, la réunion des chefs de projet du PIC portait d'ailleurs
00:06:39 sur ces relations-là, collectivités, syndic.
00:06:42 Donc voilà, et je me permets de faire un tout petit point,
00:06:46 même si je sais que ce n'est pas le sujet du jour.
00:06:48 Mais donc, on a restitué, dans le cadre des évaluations,
00:06:52 on a restitué cette semaine la fin de l'étude sur la rénovation
00:06:56 énergétique des petites copropriétés de centres anciens, avec un objectif
00:06:59 qui était de réfléchir à quelles sont les évolutions qu'on peut proposer
00:07:03 pour le dispositif MPR copropriété pour ces cas-là.
00:07:07 Ce que je vais faire, c'est que dans le tchat, je vais vous mettre
00:07:09 le replay.
00:07:11 Donc, pour vous dire rapidement, il y avait trois hypothèses
00:07:13 principales, trois scénarios qu'on a essayé d'étoffer.
00:07:17 C'était de poser la question de comment…
00:07:19 En gros, la question, c'est comment dépasser le 35 % de gain énergétique,
00:07:23 qui est aujourd'hui un frein a priori pour les copropriétés
00:07:26 de centres anciens.
00:07:27 Il y avait un premier scénario qui était d'abaisser le gain,
00:07:29 un deuxième scénario qui était de moduler le gain, c'est-à-dire
00:07:33 de garder le gain de 35 %, mais de moduler l'architecture de l'aide,
00:07:36 c'est-à-dire pouvoir prendre, par exemple, des travaux réalisés
00:07:39 en développement.
00:07:40 S'il y a un audit énergétique, bien sûr, qui prouve les gains,
00:07:43 mais du coup, de prendre aussi des travaux en partie privatives
00:07:47 et d'améliorer notamment les éléments d'ingénierie,
00:07:49 enfin, les documents d'ingénierie, leur financement en l'occurrence.
00:07:52 Donc, voilà.
00:07:54 Et le scénario 3, c'était de se dire MPR copropriété s'appuierait
00:07:58 sur le plan pluriel de travaux à partir d'un diagnostic technique
00:08:00 global et de se dire que MPR copropriété est là pour viser
00:08:05 l'optimum de chaque copropriété et de chaque bâtiment.
00:08:08 C'est des scénarios qu'on a essayé d'étoffer et de regarder
00:08:13 face à la réalité, c'est-à-dire qu'on avait demandé à des territoires
00:08:15 de nous remonter des cas pratiques de copropriétés.
00:08:17 Donc, aujourd'hui, c'est des scénarios qu'on a présentés
00:08:19 au tutelle sans qu'on ait les arbitrages officiels,
00:08:22 mais c'est un peu pour vous dire les réflexions dans lesquelles
00:08:24 le service à la vie tadigne est durable et les aides à la rénovation
00:08:27 énergétique sur les copropriétés sont…
00:08:29 Voilà, je ne vais pas plus m'étendre.
00:08:32 Peut-être que ça donnera…
00:08:33 Enfin, il y aura peut-être l'occasion d'en reparler sur d'autres ateliers,
00:08:36 mais je vais vous mettre dans le chat, en tout cas, le replay.
00:08:38 Et on enverra un mail officiel avec un compte rendu d'études, etc.,
00:08:42 si ça vous intéresse.
00:08:43 On avait également un point calendrier qu'on souhaitait évoquer avec vous,
00:08:51 puisque c'est annoncé, on va avoir les rencontres nationales
00:08:56 de l'habitat organisées par l'ANA les 12 et 13 octobre à Lille,
00:09:00 qui sont ouvertes aux collectivités, aux services des ponts
00:09:04 de santé, aux opérateurs, enfin bref, à toutes les parties
00:09:08 qui sont intéressées par l'amélioration du parc privé,
00:09:11 dont les copropriétés.
00:09:12 Et on a à cette occasion une demi-douzaine d'ateliers qui sont
00:09:16 consacrés aux copropriétés.
00:09:17 J'imagine que cette information va transiter par les canaux habituels.
00:09:22 N'hésitez pas à vous inscrire si vous en avez la possibilité,
00:09:25 parce qu'a priori, ça procède de la fusion des rencontres de l'ANA,
00:09:29 des ateliers de l'ANA et des manifestations organisées par les
00:09:34 services de France Rénov', ça peut être très intéressant de
00:09:36 rencontrer l'ensemble de l'écosystème et puis d'échanger sur tous
00:09:43 ces sujets d'amélioration du parc privé.
00:09:45 Coralie, si vous souhaitez dire quelque chose à ce sujet.
00:09:50 Non, je sais très bien présenter.
00:09:52 Oui, du coup, là, on est en train de finaliser le programme et donc,
00:09:58 il y a effectivement des ateliers un peu techniques qui sont plutôt,
00:10:01 si vous aviez fait les ateliers de l'ANA, qui sont plutôt sur ce
00:10:04 format-là, des pitchs, des ateliers ruches.
00:10:06 Donc, il y aura vraiment beaucoup de monde.
00:10:09 C'est vraiment une rencontre France Rénov' qui ne concernera pas
00:10:14 que la rénovation énergétique.
00:10:15 Donc, voilà, on aura beaucoup de sujets à présenter, je pense.
00:10:19 Et je ne connais pas les modalités aujourd'hui d'inscription,
00:10:22 mais je vais redemander et puis on fera passer au service des
00:10:25 concentrés, mais il me semble que c'est peut-être déjà ouvert.
00:10:28 En tout cas, les annonces des dates sont déjà faites et ça sera
00:10:30 plus facile.
00:10:31 Il y a encore à venir les inscriptions sur le site.
00:10:36 J'ai regardé ce matin encore.
00:10:37 Il y a à venir et on va voir qu'il progresse.
00:10:40 Pour le coup, on va enchaîner, puisqu'on a terminé la rubrique
00:10:51 actualité, sur l'atelier de ce matin, pour en parler.
00:10:55 Quelques petits rappels techniques avant de démarrer.
00:11:00 On va avoir trois interventions qui vont s'enchaîner, chacune de
00:11:03 20 minutes.
00:11:04 À l'issue de chaque intervention, on aura la possibilité de prendre
00:11:07 les questions que vous aurez déposées sur le chat.
00:11:09 Donc, on va faire ça atelier après atelier, présentation après
00:11:13 présentation.
00:11:14 Entre-temps, merci de bien penser à couper votre micro, mais j'ai
00:11:18 l'impression que ça fait pour tout le monde.
00:11:20 On verra si à l'occasion des questions réponses à l'issue de
00:11:24 chaque présentation, on reprend nous-mêmes les questions et on
00:11:29 vous en dit, on donne la possibilité aux gens de s'exprimer
00:11:33 en direct en rouvant leur micro.
00:11:35 Voilà pour la partie technique.
00:11:38 Pour ce qui est du fond de l'affaire qui va nous occuper ce
00:11:41 matin jusqu'à midi, on va vous parler des bâtiments neufs livrés
00:11:46 sous le régime de la copropriété.
00:11:47 En commençant par une anecdote, on a été contacté il y a quelques
00:11:53 années par un promoteur, qui a pignon sur rue, et qui avait un
00:11:56 problème dans un écoquartier.
00:11:58 C'était que deux de ses copropriétés fraîchement livrées,
00:12:01 qui étaient voisines, étaient desservies par le même système,
00:12:05 la même installation de chauffage collectif, sauf qu'il était bien
00:12:09 désemparé puisqu'on avait un gros, on caricaturait un robinet dans
00:12:13 la copropriété A qui permettait de délivrer ou pas le chauffage
00:12:16 dans la copropriété B.
00:12:17 Ce type d'incongruité, je pense qu'on en a tous en tête,
00:12:22 on en a tous rencontré.
00:12:24 Je pense que malheureusement, ça continue aujourd'hui à se faire
00:12:28 parfois dans ce registre-là et ça renvoie finalement à de grandes
00:12:32 difficultés qu'on a sur les copropriétés livrées qu'on peut
00:12:35 rencontrer, soit d'ordre technique, soit d'ordre juridique.
00:12:40 Sur le plan technique, c'est qu'on est confronté à des
00:12:43 conceptions de plus en plus complexes à tout point de vue.
00:12:46 Il y a évidemment la question de la performance énergétique.
00:12:48 On a aussi des sujets de prouesse architecturale qui comptent
00:12:54 aujourd'hui.
00:12:55 On essaie de faire des bâtiments qui soient beaux et idéalement
00:12:59 qui soient aussi fonctionnels, même si parfois tout n'est pas
00:13:03 au rendez-vous.
00:13:04 On a des sujets de densification qui vont s'intensifier avec
00:13:07 le ZAN et donc aussi des interventions au milieu de plus
00:13:11 en plus contraints.
00:13:12 On a quelques briques supplémentaires qui sont venues
00:13:16 s'ajouter récemment avec les installations de recharge
00:13:18 collective de véhicules électriques en copro.
00:13:21 Bref, on a pas mal de paramètres qui font qu'aujourd'hui,
00:13:24 on intervient sur des objets de plus en plus complexes,
00:13:28 dont des conditions contraintes, ce qui va générer fatalement
00:13:32 des risques et des erreurs de conception.
00:13:35 Ce sont des choses qu'on rencontre et qu'on va évoquer dans la
00:13:38 matinée à partir d'exemples concrets et qu'on va sans doute
00:13:41 rencontrer encore de façon assez importante.
00:13:45 Dans le deuxième ordre d'idées, cette fois sur l'aspect juridique,
00:13:49 là aussi, on constate la permanence de création de superstructures
00:13:54 juridiques qui sont envisagées pour la gestion collective
00:13:58 d'équipements, typiquement le chauffage,
00:14:01 ou la gestion de patrimoine commun, comme les espaces extérieurs.
00:14:05 Et finalement, tout ça participe aussi de la complexité,
00:14:11 la complexification du fonctionnement des copros,
00:14:13 à tel point qu'on a parfois des débiteurs de la première heure,
00:14:18 des copropriétaires qui arrivent, des acquéreurs qui arrivent
00:14:20 en copropriété et qui ne payent pas parce qu'en fait,
00:14:24 le système n'est pas lisible.
00:14:25 Du fait de cette enchevotte entre les copropriétés,
00:14:29 les charges d'écopropriétés vis-à-vis des ASL, par exemple,
00:14:33 on a une complexité juridique qui est entretenue par la façon
00:14:37 qu'on a de construire et de concevoir ces bâtiments.
00:14:40 Alors, ce sont pour une partie des erreurs héritées du passé,
00:14:46 c'est-à-dire qu'on a tendance à reproduire ces erreurs-là,
00:14:49 en dépit du retour d'expérience et de connaissances
00:14:53 accumulées au fil du temps.
00:14:54 Et finalement, ça renvoie à toute l'intelligence,
00:14:59 toute l'énergie, l'investissement qui sont mises sur la conception
00:15:03 du bâtiment.
00:15:04 Mais finalement, c'est comme si on concevait ces bâtiments
00:15:07 indépendamment de leurs conditions de vie ultérieures.
00:15:09 Chacun son métier, chacun son rôle.
00:15:11 On segmente la chaîne et au final, nous qui nous retrouvons
00:15:16 à différents titres sur les questions de durée de vie de la copropriété,
00:15:20 on doit gérer ces co-pro qui, parfois, sont dysfonctionnantes
00:15:24 dès leur naissance.
00:15:25 Et c'est finalement ce que nous allons évoquer à partir de trois
00:15:28 exemples ce matin.
00:15:29 Le premier portera sur Nantes, le second nous emmènera en Ile-de-France
00:15:34 et puis on terminera avec Bordeaux-Métropole.
00:15:36 Je vais vous passer la parole, madame Dean.
00:15:40 Je vous présente rapidement avant que vous abordiez le sujet.
00:15:45 Vous êtes chargée de recherche au sens de la ville, doctorant de
00:15:49 cifres et vous allez justement nous parler, partager votre regard
00:15:54 sur la fabrique des copropriétés récentes qui associe finalement
00:15:58 le monde de la production d'un côté et les mondes de la gestion.
00:16:01 Et c'est ce qu'on va voir à travers l'évocation d'un exemple à Nantes.
00:16:06 Je vous laisse la parole.
00:16:08 Je vais mettre en place.
00:16:09 Bonjour à toutes et à tous.
00:16:12 Je suis très heureuse de pouvoir participer à ce cycle d'atelier
00:16:15 et en particulier à cette séance sur les copropriétés neuves où
00:16:19 donc je vais vous présenter mes réflexions et retours d'expérience
00:16:23 sur la fabrique de ces copropriétés neuves complexes, ce qu'on disait
00:16:28 à l'instant, depuis des terrains nantais.
00:16:31 En précisant peut-être d'abord d'où je parle, vous pouvez passer
00:16:37 à la slide suivante.
00:16:40 Comme vous le disiez, oui, effectivement, je suis doctorante
00:16:42 en aménagement, urbanisme et sociologie dans le cadre
00:16:46 d'une convention CIFRE avec un cabinet de conseil qui s'appelle
00:16:49 le sens de la ville.
00:16:50 Il y a un cabinet qui travaille à la fois pour des aménageurs
00:16:53 publics privés, mais aussi pour des opérateurs privés,
00:16:56 donc des promoteurs immobiliers.
00:16:58 Un cabinet de conseil qui ne travaille pas spécifiquement
00:17:01 sur la copropriété, qui travaille plutôt pour accompagner
00:17:05 des projets urbains neufs et des projets immobiliers neufs,
00:17:08 dans le cadre en particulier de grandes consultations,
00:17:11 de concours, d'appels à projets urbains innovants,
00:17:13 surtout dans des contextes métropolitains,
00:17:16 notamment à Nantes, mais aussi en région parisienne,
00:17:20 à Marseille, à Lille, à Lyon ou à La Rochelle.
00:17:25 Je réalise une thèse CIFRE en particulier sur la question
00:17:28 de la production des espaces partagés dans le logement collectif,
00:17:33 sans adopter de prime abord une approche spécifiquement
00:17:36 sur la copropriété.
00:17:38 Mais j'y suis un peu venue aussi en participant à un programme
00:17:41 de recherche en cours, un programme de recherche en sciences
00:17:45 sociales qui a été lancé par le PUCA.
00:17:47 Le PUCA, c'est une agence interministérielle,
00:17:50 Plan urbanisme, construction, architecture.
00:17:52 C'est un programme qui a été lancé en 2021 pour essayer de renouveler
00:17:58 les études en sciences sociales sur la question des copropriétés,
00:18:00 et en particulier pour essayer de tenter de sortir la copropriété
00:18:04 d'une niche d'expertise essentiellement juridique.
00:18:08 Dans le contexte de ce programme de recherche,
00:18:11 j'ai proposé de réfléchir à la fabrique d'écopropriétés neuves,
00:18:16 dans le cas en particulier des quartiers dits durables récents
00:18:19 écoquartiers.
00:18:20 Là, je vais vous présenter des résultats intermédiaires qui sont
00:18:24 consuls de ce travail de recherche.
00:18:27 Merci.
00:18:28 Cette séance d'atelier qui porte spécifiquement sur la question
00:18:32 d'écopropriétés neuves, je trouvais effectivement la spécificité
00:18:38 d'écopropriétés neuves, c'est qu'elle se situe au tout début
00:18:41 de la vie de la copropriété en termes de gestion administrative
00:18:45 et d'organisation.
00:18:46 En début de la vie de la copropriété, ça coïncide souvent avec cette
00:18:49 livraison du bâtiment neuf, et donc à l'issue du chantier,
00:18:52 le fait de devoir gérer un certain nombre de malfaçons et de réserves
00:18:57 des opérations immobilières.
00:18:59 Moi, je m'intéresse en particulier sur ces copropriétés neuves dans
00:19:03 le cadre de quartiers neufs en secteur aménagé, donc des nouveaux
00:19:07 quartiers dits durables, écoquartiers, etc.,
00:19:09 des projets urbains qui sont majoritairement gouvernés par
00:19:15 l'action publique, qui vont donc se caractériser par la présence
00:19:18 d'aménageurs qui vont coordonner les projets, donc aménageurs comme
00:19:23 représentants techniques de l'action publique, et qui vont tenter
00:19:26 de répondre à un certain nombre d'ambitions en termes d'enjeux
00:19:30 environnementaux, sociaux, etc., et qui se traduisent notamment
00:19:34 par des objectifs de mutualisation, de partage d'espaces et de services,
00:19:39 et donc la mise en place aussi de dispositifs techniques pour répondre
00:19:42 à ces objectifs de mutualisation et de partage.
00:19:46 Et dans ces quartiers, ce qui semble être développé par
00:19:51 les opérateurs immobiliers, donc promoteurs immobiliers et
00:19:54 bailleurs, un certain nombre d'ensembles immobiliers complexes,
00:19:57 complexes, ce que j'entends par là, et là, je rejoins ce que vous
00:20:00 disiez en introduction, des tailles très importantes de programmes
00:20:04 immobiliers, une diversité des parties prenantes entre bailleurs
00:20:07 sociaux, copropriétaires, diversité des statuts d'occupation et des
00:20:11 gestionnaires impliqués, une superposition aussi des structures
00:20:14 et des niveaux de gestion entre copropriétés, ASL, à fulle,
00:20:18 et donc autant d'éléments qui questionnent l'autonomie de la
00:20:22 copropriété, les facilités de gestion et les niveaux de charge,
00:20:25 ce qui amène par exemple le chercheur Tuafik Swamy à interroger
00:20:30 en 2015 l'écopropriété dans les écoquartiers en se demandant
00:20:33 "faut-il s'inquiéter ?" Et donc, dans mon travail en particulier
00:20:38 et aussi du fait de mon ancrage dans les champs de la production
00:20:42 urbaine et résidentielle, j'ai fait le choix de documenter
00:20:45 les processus, les pratiques des acteurs de la production urbaine,
00:20:49 donc en particulier aménageurs et promoteurs, et donc les processus,
00:20:54 leurs pratiques qui vont aboutir à la production de ces ensembles
00:20:57 immobiliers complexes.
00:20:58 Et donc, je me demande comment est-ce qu'on caractérise ces ensembles
00:21:01 immobiliers complexes, en particulier dans le contexte
00:21:03 nantais, en essayant de remonter aussi le fil de production de ces
00:21:07 ensembles, quels sont les facteurs qui peuvent expliquer leur
00:21:10 spécificité et quels sont les dispositifs qui sont mis en place
00:21:14 par les acteurs pour essayer d'anticiper et de gérer la
00:21:17 complexité de gestion de ces ensembles.
00:21:20 Donc, pour cela, je m'appuie en particulier sur des terrains
00:21:24 de enquête à Nantes, sur différents projets d'aménagement,
00:21:28 donc des axes zone d'aménagement concertés de quartiers avec des
00:21:32 ambitions durables, à la fois dans le centre de l'agglomération
00:21:35 nantaise, donc Île-de-Nantes, mais aussi dans des communes
00:21:38 Limitrophes, Saint-Herblain, Rosé, Doulon.
00:21:41 Et je m'intéresse à des quartiers qui sont à des stades d'avancement
00:21:45 différents afin de documenter les différentes étapes des projets
00:21:50 et puis voilà, très rapidement sur ce que j'ai regardé.
00:21:56 Et donc, vous pouvez passer sur la slide d'après.
00:22:01 Et donc, en particulier sur ce terrain Nantais que j'ai
00:22:04 exploré, ce sont des ensembles immobiliers complexes qui vont
00:22:08 se caractériser.
00:22:09 Là, je mets l'exemple d'un projet en particulier à Saint-Herblain,
00:22:13 mais qui est assez caractéristique de ce que j'ai pu regarder aussi
00:22:15 dans les autres quartiers durables de l'agglomération nandaise,
00:22:19 c'est-à-dire des ensembles immobiliers qui se caractérisent
00:22:22 par des tailles très importantes, qui sont souvent qualifiées par
00:22:25 les acteurs de macro-lots, par une densité bâtie.
00:22:29 Là, dans le cas d'un projet qui s'appelle la ZAC de Labaud,
00:22:32 la Saint-Herblain, une densité qui est d'autant plus remarquable
00:22:36 qu'elle est en contraste avec le tissu pavillonnaire environnant,
00:22:40 une densité bâtie, une taille importante des programmes.
00:22:43 Là, il s'agit d'un ensemble immobilier d'un seul tenant,
00:22:46 de 97 logements, de six bâtiments.
00:22:50 Et des programmes aussi qui se caractérisent par une mixité
00:22:53 sociale programmée.
00:22:53 Là, en l'occurrence, 15 logements locatifs, 18 PSLA,
00:22:58 donc accession sociale à la propriété, et 64 logements libres.
00:23:02 Ce sont aussi des ensembles immobiliers, vous pouvez passer
00:23:07 à la slide d'après, qui se caractérisent par le développement
00:23:13 d'un certain nombre de services et d'espaces partagés,
00:23:16 en plus des équipements techniques que vous mentionnez en introduction,
00:23:20 comme par exemple le chauffage, la présence de services,
00:23:23 par exemple, individuels mutualisés.
00:23:25 Là, l'exemple de vélo électrique partagé, une flotte de vélo
00:23:29 électrique partagé, financée par le promoteur à l'échelle
00:23:32 de l'opération immobilière.
00:23:34 D'autres cas aussi d'espaces partagés avec des usages,
00:23:38 a priori, davantage collectifs, des espaces de rencontres,
00:23:41 comme le cas de ces terrasses partagées sur l'île de Nantes,
00:23:45 avec par exemple des bacs potagers ou des équipements pour se retrouver
00:23:52 sur les toits des immeubles.
00:23:53 Et aussi, ce que vous mentionnez, des dispositifs davantage techniques
00:23:57 de mutualisation, comme des parkings mutualisés ou des systèmes
00:24:01 d'autoconsommation collectif d'énergie, dans le cas du futur quartier
00:24:05 républicain sur l'île de Nantes.
00:24:08 Et donc, ce sont des programmes qui se caractérisent par une
00:24:12 superposition des instances de gestion, la présence, une superposition
00:24:17 des couches de gestion et des montages juridiques à plusieurs niveaux.
00:24:21 Je parle bien dans les cas que j'ai étudiés, d'ensemble immobilier,
00:24:25 un ensemble immobilier qui correspond à chaque fois à une parcelle,
00:24:28 à un lot, un produit qui a été développé par un promoteur et qui
00:24:32 ne correspond pas nécessairement à une copropriété.
00:24:35 À chaque fois, il y a des redécoupages intermédiaires,
00:24:38 notamment du fait de divisions en volume.
00:24:42 Ce n'est pas dans le cas de l'île de Nantes et du projet,
00:24:46 du plan que vous pouvez voir sur votre gauche.
00:24:47 C'est le cas du futur quartier républicain avec un certain nombre
00:24:51 d'imbrications d'ASL, une ASL de quartier pour l'énergie,
00:24:54 une ASL de bloc, là, vous pouvez voir les blocs E, D, C,
00:24:58 une ASL à l'échelle de ces blocs pour gérer les parkings et les
00:25:01 venelles, des ASL à l'échelle des lots pour les cours communes
00:25:05 et les locaux-vélo, et en plus, les copropriétés pour tout
00:25:08 ce qui est parti commun.
00:25:09 Donc, vraiment différents niveaux de partage.
00:25:12 C'est aussi le témoignage d'un syndic sur l'île de Nantes qui
00:25:14 parle d'un autre programme immobilier en disant que c'est
00:25:18 un programme immobilier.
00:25:19 On ne va pas parler d'un immeuble, c'est 11 volumes, avec des volumes
00:25:23 de logements, mais aussi des volumes qui correspondent au bureau,
00:25:26 un volume pour le parking, un volume pour la sous-station.
00:25:29 Donc, on voit une grande complexité dans les niveaux de gestion
00:25:35 et de structure juridique, avec quasi systématiquement la
00:25:39 présence d'ASL et d'AFUL en plus de la copropriété, donc des
00:25:44 montages spécifiques qui vont questionner l'autonomie de la
00:25:48 copropriété dans son fonctionnement.
00:25:52 C'est toujours sur la site réseau de Nantes, pardon, c'était juste
00:25:55 pour montrer que ces constats que je fais sur le terrain Nantais
00:25:58 rejoignent aussi d'autres terrains à l'échelle nationale.
00:26:01 Là, le schéma qui est réalisé à gauche, c'est un schéma qui a été
00:26:05 fait par des copropriétaires à Marseille-Euroméditerranée,
00:26:08 c'est un nouveau quartier d'aménagement où on voit qu'ils
00:26:12 rencontrent les mêmes problématiques.
00:26:15 Et ce qui me semblait important, c'est donc pour comprendre
00:26:22 comment de remonter le fil de la production, donc là, pardon,
00:26:26 la slide suivante, ce qui me semblait important, c'est donc
00:26:28 d'essayer de remonter le fil de production de ces ensembles
00:26:31 immobiliers complexes pour comprendre les choix de conception,
00:26:36 donc de partir de la copropriété habitée, de remonter au lot
00:26:41 immobilier défini par les aménageurs qui vont contribuer à orienter
00:26:46 les décisions du projet.
00:26:48 Et donc, si on remonte ce fil et qu'on porte un regard en particulier
00:26:52 sur le rôle de l'action publique, vous pouvez passer à la slide
00:26:58 suivante, ce qui semble important, c'est vraiment en particulier
00:27:02 dans le cas Nantais, qui a un rôle important de l'action publique
00:27:08 et en l'occurrence de l'aménageur, puisqu'on est dans le cas Nantais,
00:27:11 dans un contexte de production avec un marché immobilier valorisé,
00:27:15 une mise en concurrence des promoteurs dans les secteurs
00:27:18 d'aménagement, et donc un rôle crucial des attentes des aménageurs
00:27:22 qui sont formulées dans les cahiers des charges et avec des attentes
00:27:26 très fortes dans les quartiers que j'ai pu étudier en termes
00:27:29 de mutualisation et de partage.
00:27:32 Je vais partager mes différents exemples, que je ne vais pas lire
00:27:34 de manière exhaustive, mais par exemple, en bas à gauche,
00:27:38 dans le cas de l'île de Nantes et de l'aménageur La Samoa,
00:27:41 des attentes en termes d'innovation, d'expérimentation qui peuvent
00:27:46 se traduire par de la mutualisation énergétique ou par le fait
00:27:50 d'essayer d'innover en termes de services partagés.
00:27:53 Dans l'exemple juste à droite du quartier Doulon-Goart, qui est,
00:27:57 lui, développé par l'aménageur Nantes Métropole et Aménagement,
00:28:01 l'aménageur va poser comme principe fondateur le fait de mutualiser
00:28:05 des services et des usages à l'échelle du quartier.
00:28:08 Dans le cas en haut à droite d'un autre quartier sur l'île de Nantes,
00:28:14 toujours développé par La Samoa, des ambitions, cette fois-ci,
00:28:17 davantage sur la solidarité ou le vivre ensemble dans le quartier,
00:28:22 qui peuvent se traduire par des incitations à développer
00:28:26 des dispositifs.
00:28:27 Là, ce sont des ambitions qui sont posées de manière plus large,
00:28:30 plus diverse, mais qui incitent les promoteurs à développer
00:28:33 des dispositifs autour du vivre ensemble.
00:28:35 Certaines des attentes des aménageurs vont aussi spécifiquement porter
00:28:40 sur la gestion et la planification de la gestion future de ces ensembles
00:28:44 immobiliers, avec le cas en bas à droite du quartier de Pyrmide-les-Iles,
00:28:49 qui est en cours de conception, où l'aménageur impose au futur
00:28:53 promoteur l'existence d'une ASL de quartier, donc, je cite,
00:28:57 "pour conserver tous les objets en commun et pour garantir le bien
00:29:00 commun du quartier".
00:29:02 Donc, on voit une importance de l'action publique et de l'aménageur
00:29:08 qui va déléguer, transférer une partie des responsabilités aux promoteurs,
00:29:13 qui va les encourager à innover, et via les mécanismes de mise
00:29:19 en concurrence entre les promoteurs dans ces contextes de marché
00:29:22 immobilier très tendu, qui va susciter, en fait, in fine,
00:29:25 un emballement, une surenchère dans les propositions faites par les
00:29:29 promoteurs, et donc aussi une complexification des idées et des
00:29:33 projets qui sont proposés pour se distinguer.
00:29:36 Donc, en réponse à ces cahiers des charges, les promoteurs tentent
00:29:39 de se distinguer avec des offres immobilières complexes,
00:29:43 qui essaient aussi l'assurance pour ces promoteurs immobiliers de pouvoir
00:29:48 accéder à des fonciers importants, de pouvoir développer des opérations
00:29:54 pour centaines de logements d'un seul tenant.
00:29:56 Et c'est aussi l'occasion pour eux de réaliser des économies d'échelle
00:30:00 et donc des marges financières suffisantes pour pouvoir offrir
00:30:04 des services en plus dans des contextes de marché où ces mêmes
00:30:08 services vont aussi appuyer des stratégies de distinction vis-à-vis
00:30:12 de la clientèle.
00:30:13 Donc là, je mettais l'exemple à gauche d'une plaquette de
00:30:16 commercialisation d'un programme immobilier sur l'île de Nantes qui
00:30:20 s'appelle Inspiration, un programme immobilier où le promoteur,
00:30:24 qui est un grand promoteur national, met en avant d'une part vis-à-vis
00:30:28 de la collectivité la dimension services de quartier, animation,
00:30:32 et d'autre part, dans le discours qui est davantage adressé aux futurs
00:30:37 acquéreurs, un discours axé autour de la sécurité,
00:30:41 l'exclusivité de ces services.
00:30:44 C'est aussi l'occasion pour des petits promoteurs locaux de mettre
00:30:49 en avant leurs ambitions d'innovation, le fait de montrer qu'ils peuvent
00:30:55 s'intéresser à des projets complexes et innovants.
00:31:00 C'est aussi pour eux des projets qui sont stimulants d'un point de vue
00:31:04 professionnel.
00:31:05 J'ai rencontré par exemple un promoteur local nantais qui disait
00:31:08 qu'ils aimaient bien travailler sur des sujets un peu innovants,
00:31:11 qu'ils étaient très contents, je cite, "d'aller bosser sur des
00:31:14 sujets de droit réel, de jouissance spéciale pour des places non
00:31:17 créées", sur des questions de parking par exemple, où ils aimaient
00:31:20 bien quand ça les challengeait un peu.
00:31:22 Il y a aussi pour les promoteurs un enjeu à travailler sur ces projets
00:31:26 immobiliers complexes parce que ça les intéresse aussi à titre
00:31:30 professionnel.
00:31:31 Ce qui me semblait intéressant sur le cas nantais, toujours sur la
00:31:35 slide précédente, sur le terrain nantais, c'est que les promoteurs
00:31:40 sont aussi accompagnés dans leurs offres de concours et dans la mise
00:31:45 en œuvre de leurs projets par un certain nombre de prestataires et
00:31:50 d'AMO, géomètres, notaires, consultants, futurs exploitants
00:31:55 immobiliers.
00:31:56 Et ces prestataires et accompagnateurs jouent aussi des
00:31:59 rôles non négligeables dans les choix qui sont effectués,
00:32:03 notamment dans le cas nantais, un certain nombre d'acteurs locaux
00:32:07 entrepreneurs qui offrent leur service, notamment, là je mettais
00:32:12 le cas de la conciergerie, la conciergerie Labo de Quartier,
00:32:16 qui est une entreprise de l'économie sociale et solidaire,
00:32:19 qui se présente comme future animatrice d'un certain nombre
00:32:22 d'espaces et de locaux partagés et qui va donc faire figure de
00:32:29 gestionnaire animateur qui va s'ajouter au syndic dans la gestion
00:32:35 des ensembles immobiliers avec toutefois des modèles économiques
00:32:39 relativement fragiles, ce qui pose la question de la pérennité
00:32:43 de ces services, puisque dans le cas de la conciergerie Labo
00:32:46 de Quartier Nantais, c'est une entreprise qui, depuis, a fait
00:32:50 faillite.
00:32:51 Et donc, sur le terrain nantais, ce qui était aussi intéressant,
00:32:53 c'est le rôle de certains syndics gestionnaires locaux qui se font
00:32:58 aussi conseiller des promoteurs et qui développent en parallèle
00:33:01 des offres de services et d'exploitation de services.
00:33:05 Là, je mettais l'exemple de l'application MyProximity,
00:33:08 développée par un syndic local nantais qui s'appelle Le Feuvre
00:33:12 Immobilier.
00:33:13 Donc, enfin, après avoir essayé de montrer un peu les caractéristiques
00:33:17 des copropriétés neuves dans les quartiers durables nantais et d'avoir
00:33:21 essayé de montrer un peu les stratégies des acteurs, ce qui me
00:33:24 semblait intéressant, c'était de souligner que sur le terrain
00:33:27 nantais, la complexité de ces ensembles immobiliers n'est pas
00:33:30 occultée par les acteurs professionnels, aménageurs,
00:33:34 promoteurs, etc.
00:33:36 Ils en ont bien conscience.
00:33:37 On a une inconscience de cela.
00:33:39 Mais ce que j'ai pu observer, c'est qu'il n'y a pas finalement
00:33:42 de pratiques pour essayer de simplifier les ensembles immobiliers.
00:33:45 C'est plutôt la mise en place de dispositifs pour essayer de gérer
00:33:49 cette complexité.
00:33:50 Comment est-ce qu'on va faire pour la gérer, pour la minimiser,
00:33:53 sans revenir sur des choix structurels qui vont sous-tendre
00:33:57 cette complexité ?
00:33:58 Comment on va essayer de l'encadrer et de l'accompagner ?
00:34:00 Donc, pour cela, il y a un certain nombre de dispositifs qui sont
00:34:04 mis en place.
00:34:05 J'évoquais juste à l'instant le fait de travailler avec des
00:34:08 syndicats locaux qui vont aussi se spécialiser sur cet accompagnement
00:34:12 vis-à-vis des promoteurs et faire figure un peu d'experts du neuf
00:34:16 et d'experts des usages.
00:34:17 Autre dispositif, c'est aussi d'essayer d'anticiper le fait que
00:34:21 les charges vont être élevées.
00:34:23 Comment est-ce qu'on peut faire pour essayer d'anticiper,
00:34:25 de compenser ces fortes charges ?
00:34:27 Ça peut être le fait de mettre en place des modèles économiques
00:34:31 d'exploitation, des espaces partagés, entre guillemets.
00:34:34 C'est-à-dire essayer d'envisager la location des salles communes
00:34:38 qui sont mises en place, travailler avec des professionnels.
00:34:42 Donc là, je mettais l'exemple de la consergerie, ou à droite,
00:34:46 d'un local qui s'appelle le City Lab, qui a été présenté comme
00:34:49 un espace commun, un espace commun qui va finalement être mis
00:34:54 en location et partagé, optimisé avec une résidence senior
00:34:58 service pour ne pas que ça pèse in fine sur les charges.
00:35:01 Ça peut être aussi le fait d'encourager les copropriétaires
00:35:04 à faire eux-mêmes.
00:35:05 Là, c'est l'exemple plutôt à gauche d'un programme qui s'appelle
00:35:09 Zellige sur l'île de Nantes, où le promoteur a incité à créer
00:35:13 une association habitante afin de gérer les locaux communs.
00:35:17 Donc, un exemple où ce sont les copropriétaires eux-mêmes qui vont
00:35:21 animer et gérer leurs locaux.
00:35:23 On voit un certain nombre de tentatives d'essayer de proposer
00:35:27 plus de services, mais sans payer plus, avec, semble-t-il,
00:35:31 des logiques un peu différenciées, selon aussi le peuplement,
00:35:35 la clientèle cible des programmes, entre faire, faire ou faire
00:35:39 soi-même.
00:35:40 Et aussi, ce que j'ai pu observer sur les terrains nantais,
00:35:43 c'est le recours à une ingénierie de l'accompagnement, à ce que
00:35:48 j'ai appelé une ingénierie du vivre ensemble, le recours à des
00:35:51 intermédiaires professionnels qui vont essayer de mettre en place
00:35:55 des ateliers pour mettre en place le bien vivre ensemble dans le
00:35:58 logement collectif.
00:35:59 Mais ça va beaucoup plus se centrer sur la question "du vivre
00:36:02 ensemble" que sur l'organisation en soi de la copropriété,
00:36:06 sur la question des charges du conseil syndical, etc.
00:36:09 Ce sont des choses qui vont se greffer en plus de la mise en place
00:36:15 de la copropriété.
00:36:16 Donc, il semble bien y avoir, dans le cas nantais, des interactions
00:36:21 entre à mon, les producteurs, les promoteurs, et à Val,
00:36:24 les gestionnaires.
00:36:25 Mais il semble que ça aboutisse davantage à des solutions un peu
00:36:28 de gestion de la complexité, basées plus sur un accompagnement
00:36:32 temporaire, sur des modèles économiques d'exploitation,
00:36:36 donc des solutions davantage court-termistes et relativement
00:36:40 peu viables sur le temps.
00:36:43 Donc, voilà pour mon retour nantais.
00:36:47 Je voulais essayer de montrer, à partir de ces retours d'expérience
00:36:51 d'exploitation, davantage axé sur le processus plutôt que sur le
00:36:53 résultat et la vie de ces copropriétés aujourd'hui.
00:36:56 Mais je voulais essayer de montrer un peu l'émergence d'un nouveau
00:36:58 type de copropriétés complexes dans les quartiers durables,
00:37:02 à l'épreuve de ces objectifs de mutualisation, de partage liés
00:37:06 aux objectifs de transition écologique, et donc d'essayer
00:37:11 de montrer les stratégies des acteurs aussi promoteurs et
00:37:15 aménageurs dans la conception de ces ensembles immobiliers
00:37:20 complexes.
00:37:21 Voilà, je vous remercie beaucoup de votre attention.
00:37:24 Merci beaucoup pour ce timing parfait.
00:37:33 Ce n'est pas toujours le cas dans nos ateliers, donc on l'apprécie,
00:37:36 notamment quand on a trois interventions.
00:37:39 Alors, à cet instant, on n'a pas de questions dans le chat.
00:37:43 Donc, ce que je vous propose, si vous avez des remarques,
00:37:46 des observations, des questions, ouvrez votre micro,
00:37:50 levez la main, ouvrez votre micro et on vous donne la parole
00:37:52 directement.
00:37:53 On a quelques minutes à consacrer à ça.
00:37:55 Je lance peut-être la démarche le temps qu'on ait d'autres questions
00:38:00 qui viennent.
00:38:01 Si on comprend bien, on a des cas de figure dans lesquels
00:38:08 on parle des usages avec le recours à ce que vous avez appelé
00:38:12 des ingénieries d'accompagnement.
00:38:13 Est-ce qu'on a aujourd'hui un recul suffisant sur ce type de
00:38:19 projet par rapport au temps de permanence des premiers co-propriétaires
00:38:24 dans ces immeubles-là ?
00:38:25 Combien de temps reste-t-il ?
00:38:27 Au bout de combien d'années partent-ils ?
00:38:28 Parce que finalement, ce sont des pionniers.
00:38:30 C'est avec eux que se construit ce besoin de prise en compte des usages.
00:38:34 Qu'est-ce qui se passe quand ces gens-là, ces pionniers, partent ?
00:38:38 Et est-ce que les nouveaux acquéreurs arrivent à s'intégrer dans ce
00:38:43 circuit-là ?
00:38:43 Oui, merci pour cette question.
00:38:47 Effectivement, ce que je n'ai pas forcément précisé, c'est que je
00:38:50 regardais essentiellement des co-propriétés qui sont en cours de
00:38:53 conception ou qui ont été très récemment livrées, donc très
00:38:57 récemment livrées 2019, 2020, 2021.
00:39:00 C'est vrai qu'il y a très peu de recul sur ce temps de la co-propriété
00:39:08 vécue, en particulier puisque, ce que soulignaient les professionnels,
00:39:11 c'est aussi le temps du Covid qui a un peu bousculé tout ce qu'ils
00:39:15 avaient prévu dans l'animation liée à ces nouveaux usages.
00:39:18 Et c'est vrai que tout ce développement d'usages, d'espaces
00:39:23 partagés, toute cette ingénierie d'accompagnement du vivre-ensemble,
00:39:27 c'est aussi mis en place par les aménageurs pour essayer d'attirer
00:39:31 des propriétaires occupants qui s'impliqueraient et s'installeraient
00:39:34 dans le temps long de ces nouveaux quartiers des pionniers,
00:39:38 entre guillemets, ce que vous disiez.
00:39:41 Ce que j'ai pu avoir comme retour en particulier des syndicats,
00:39:45 mais aussi de ces professionnels de l'accompagnement, c'est qu'effectivement,
00:39:49 il y avait certains programmes immobiliers où, même s'il y avait
00:39:53 la vocation d'attirer beaucoup de propriétaires occupants,
00:39:56 il y avait quand même une part importante d'investisseurs et donc
00:39:59 de locataires.
00:40:00 Et un turnover qui fragilise énormément toutes ces dynamiques
00:40:06 collectives et tout le temps passé à essayer d'animer un groupe et
00:40:10 créer une, je cite, communauté habitante.
00:40:13 C'est les termes qui sont utilisés dans les écosystèmes de professionnels
00:40:18 locaux.
00:40:19 Et donc, parfois, beaucoup d'énergie dépensée et aussi de financement
00:40:25 accordé à ces ateliers, à ce temps d'animation, pour un turnover
00:40:33 aussi de locataires.
00:40:35 Quand il s'agit de locataires, un turnover de locataires et une
00:40:40 plus difficulté aussi à essayer de, même toute simple, de récupérer
00:40:44 les coordonnées de ceux qui habitent.
00:40:46 Et en fait, dès qu'il y a un turnover, ça devient très compliqué,
00:40:51 en particulier dans le cas d'opérations immobilières de très grande
00:40:54 ampleur, de parfois 250 à 300 logements, ou quand il y a une concierge
00:41:00 chargée, une concierge animatrice chargée d'animer cette copropriété,
00:41:05 des grandes difficultés dans la mise en place de ces dispositifs et dans
00:41:09 le fait de poursuivre ces temps d'animation sur le temps long.
00:41:12 Ils tentent, par exemple, de mettre en place des groupes WhatsApp
00:41:16 de voisins pour essayer de faire perdurer ces dynamiques,
00:41:20 mais c'est quand même quelque chose qui est relativement fragile et qui
00:41:25 est, en tout cas, très difficile à mettre en valeur aussi,
00:41:29 à montrer que ça vaut le coup pour les copropriétaires de payer pour ça.
00:41:38 Merci beaucoup. Une main assez levée, Coralie ?
00:41:41 Oui, moi, j'ai une question.
00:41:43 Même si j'ai bien entendu que les collectivités, a priori,
00:41:46 que ce n'était pas fait à la légère, c'est-à-dire que vous avez
00:41:50 quand même conscience de la complexité juridique dans laquelle
00:41:52 vous étiez.
00:41:53 Est-ce qu'il y a une inflexion qui apparaît ?
00:41:56 Parce que, en fait, sans être pessimiste à outrance,
00:42:00 on l'a déjà fait, ça, le urbanisme de Dalles, en fait,
00:42:03 et on est déjà en train d'essayer de faire des décisions de copropriétaires.
00:42:07 C'était l'atelier de la dernière fois.
00:42:08 Et du coup, je me pose vraiment la question de,
00:42:10 est-ce qu'il y a une inflexion ?
00:42:12 J'ai l'impression que votre recherche et que la recherche,
00:42:15 plus généralement, en tout cas sur la question des copropriétés,
00:42:17 même si c'est de niche, alerte sur le sujet.
00:42:20 Vous avez montré aussi un article de 2015.
00:42:23 Moi, j'ai du mal à comprendre pourquoi les aménageurs et les collectivités
00:42:27 estiment qu'elles sont conscientes, mais pour autant,
00:42:31 j'ai du mal à croire qu'on n'aboutira pas au même sujet juridique
00:42:36 qui nous occupe beaucoup, en tout cas à l'ANA.
00:42:39 Donc, voilà, savoir si vous avez eu des échanges
00:42:41 avec les collectivités, avec les aménageurs.
00:42:43 Je pense qu'il y a un vrai sujet entre être aménageur
00:42:45 et savoir comment fonctionne l'habitat privé.
00:42:47 Mais voilà, ça m'intéresserait d'avoir vos éléments là-dessus,
00:42:51 si vous en avez.
00:42:52 – Oui, merci pour cette question.
00:42:54 Effectivement, ce que j'ai essayé de montrer,
00:42:58 c'est qu'ils ont conscience, sans revenir sur la structuration même
00:43:04 de ces ASL à fulle, etc., aussi parce qu'il y a une recomposition
00:43:08 de ce qui relève de la gestion publique et de ce qui relève
00:43:11 de la gestion privée.
00:43:13 De fait, il y a vraiment le fait de déléguer une partie de la gestion,
00:43:17 y compris de ces espaces, de ces services d'intérêt collectif
00:43:21 aux privés et aux promoteurs immobiliers,
00:43:24 le fait aussi, parfois dans certains quartiers d'Antet,
00:43:26 de déléguer une partie de la gestion de l'espace public,
00:43:28 des Venelles, de créer une ASL spécifiquement sur la gestion
00:43:33 de Venelles, et qu'il y a aussi parfois un enjeu de négociation
00:43:38 avec les services gestionnaires des collectivités qui ne veulent pas
00:43:41 gérer non plus trop d'espace public.
00:43:43 Donc, il y a vraiment une redéfinition de ce qui est géré par le public
00:43:49 et par le privé.
00:43:50 Il y a aussi, je pense, une vraie méconnaissance,
00:43:53 que vous disiez, de ces structures juridiques et de ces montages juridiques
00:43:58 du point de vue des aménageurs.
00:44:00 Il y a par exemple l'ambition de mettre en place des parkings
00:44:04 mutualisés ou de l'autoconsommation collective à l'échelle d'un quartier,
00:44:08 et la prise de connaissances dans la mise en œuvre de ces processus,
00:44:12 que cela va nécessiter de créer des ASL, plusieurs ASL, des AFUL.
00:44:16 En fait, un emballement et le fait de vouloir respecter les objectifs
00:44:20 initiaux d'ambition, et de se dire qu'une fois qu'on a posé ces ambitions
00:44:25 et qu'on a décidé que ce n'était pas la collectivité qui allait gérer ça,
00:44:28 le fait de devoir se retrouver face à ces montages juridiques très complexes,
00:44:34 et en particulier dans la manière dont sont formés les aménageurs,
00:44:38 c'est quand même surtout des gens qui viennent de l'aménagement,
00:44:40 l'urbanisme, en fait, ils ont très peu de bagage juridique
00:44:45 sur ces questions-là, même s'il y en a qui commencent à se former.
00:44:49 Et après, il y en a aussi qui disaient très clairement que,
00:44:51 voilà, là, c'est un peu des expérimentations qu'ils font sur le cas
00:44:55 et sur le tas, et en fait, ils se rendent compte qu'il y a des choses
00:44:58 qui ne vont pas forcément fonctionner.
00:45:01 Il y a vraiment une circulation aussi de modèles.
00:45:06 Là, dans les différents quartiers nantais que j'ai montrés,
00:45:08 il y en a qui datent de 2012 et puis il y en a qui sont pensés plus récemment.
00:45:14 Et ce qu'on voit, c'est une circulation aussi des modèles en se disant
00:45:17 qu'on essaie quand même d'apprendre et de réfléchir à partir de ce qui s'est
00:45:20 fait avant, et notamment le dernier cas plus récent, le quartier Pyrmides-les-Iles,
00:45:25 où là, ils se sont dit qu'on essaye d'éviter l'empilement d'ASL
00:45:28 et on va essayer de mettre plutôt en place une très grande ASL de quartier
00:45:32 où on va intégrer tout à l'intérieur d'une même ASL.
00:45:34 Mais ça ne remet pas en question non plus l'existence même d'une ASL
00:45:38 de cette taille-là.
00:45:39 Et ça, ça se fait aussi en lien avec des syndicats locaux qui poussent
00:45:44 pour la création de ce type d'ASL, qui sont prêts à assumer le rôle
00:45:50 d'opérateur de service urbain, dans le contexte nantais en tout cas.
00:45:53 Et c'est pour ça que ça m'intéresserait de dialoguer avec d'autres contextes
00:45:56 pour savoir si ce type de syndic qui se dit prêt à assumer un rôle
00:46:01 d'opérateur gestionnaire de quartier, est-ce que ça se retrouve ailleurs
00:46:04 ou pas ?
00:46:05 Ou est-ce que c'est très spécifique à ce contexte d'un syndic nantais local,
00:46:10 mais qui comprend 200 salariés et qui a vraiment des enjeux à se développer
00:46:14 à l'échelle nationale ?
00:46:15 Est-ce que ça se retrouve aussi dans d'autres contextes ?
00:46:17 Mais là, c'est vraiment un jeu aussi aménageur et aussi enjeu des syndics
00:46:21 locaux, j'ai l'impression, sur le cas nantais en tout cas.
00:46:24 Merci beaucoup.
00:46:26 C'est assez intéressant.
00:46:26 Moi, je n'ai pas de syndic qui se positionne comme ça,
00:46:30 donc c'est assez intéressant de le voir comme ça.
00:46:31 Après, c'est un peu moraux de citer un peu à l'armiste parce que,
00:46:37 du coup, c'est très intéressant, votre étude, et je suis aussi
00:46:41 dans le cadre du PUCA, mais ça fait aussi très peur,
00:46:45 parce que s'ils sont bien accompagnés par des juristes et des géomètres,
00:46:49 peut-être qu'on limitera la casse, mais la copropriété n'est pas
00:46:53 faite pour naître, n'est pas faite pour mourir, et la SL non plus.
00:46:55 Et du coup, c'est quand même compliqué de se dire que là,
00:46:59 on écrit dans le marbre pour des raisons économiques, parce que,
00:47:01 du coup, c'est ce que je comprends, que des collectivités font ces choix-là
00:47:03 aussi pour des raisons économiques.
00:47:05 Après, non, c'est vrai que ce n'est pas là où on a le plus de copro dégradés,
00:47:08 donc ils n'ont peut-être pas tout l'historique qu'il peut y avoir
00:47:11 sur l'urbanisme de dalles francilien, par exemple.
00:47:13 Mais après, je serais intéressé, et effectivement, je demanderais
00:47:18 à Sébastien, mon responsable, s'il a des éléments sur des syndics
00:47:21 qui se positionnent, comme vous, vous pouvez le voir, en tant qu'ensemble,
00:47:25 quasiment en se présentant, sachant qu'on a un gros sujet qui nous
00:47:29 est beaucoup remonté, c'est les syndics de promoteurs.
00:47:31 Donc, après, peut-être c'est un nouveau mode de faire la ville,
00:47:37 mais à la fin, c'est toujours la collectivité qui viendra au secours
00:47:40 de la situation.
00:47:41 Donc après, tant mieux si ça vit bien, etc.
00:47:44 Je ne veux pas être un oiseau de mauvais augure, mais je imagine
00:47:49 que ça se mélange aussi avec Dupinel, même si aujourd'hui,
00:47:53 il va probablement prendre temps.
00:47:54 Enfin, ça pose beaucoup de ces questions-là sur un même espace.
00:47:57 En tout cas, merci beaucoup.
00:47:58 Je ne monopolise pas plus longtemps la parole.
00:47:59 Et peut-être juste par rapport à cette question de la copropriété
00:48:03 dégradée, c'est vrai que c'est très peu...
00:48:05 Je n'ai pas eu une enquête exhaustive avec la collectivité de Nantes,
00:48:09 mais en tout cas, les retours, par exemple, sur le côté plutôt
00:48:12 de Saint-Herblain, là, ils ont davantage un historique de copropriété
00:48:16 dégradée.
00:48:18 Et là, il y avait vraiment un souci d'essayer de rassurer les élus,
00:48:22 de ne pas créer des structures trop complexes.
00:48:25 Mais c'est vrai que dans le cas de l'île de Nantes en particulier,
00:48:28 c'est quand même, même s'il y a de la mixité sociale programmée
00:48:30 et la présence de locatifs sociaux, c'est quand même surtout des clientèles
00:48:35 de classe moyenne, classe moyenne supérieure.
00:48:37 Donc, je pense qu'il y a aussi le pari de se dire que c'est...
00:48:41 Par rapport à la population et à l'historique de la collectivité,
00:48:45 effectivement, il n'y a pas non plus ce spectre de la copropriété
00:48:47 dégradée qui est présent dans les discours des collectivités.
00:48:51 Mais en tout cas, ça se retrouvait à Saint-Herblain.
00:48:52 Donc, c'était intéressant par rapport à ça.
00:48:54 Merci beaucoup.
00:48:56 Madame Joux, vous avez levé la main tout à l'heure.
00:49:00 Est-ce que vous souhaitez intervenir ?
00:49:02 Du coup, ça reprenait...
00:49:07 Moi, j'avais les mêmes inquiétudes.
00:49:08 Moi, c'est plutôt l'aspect...
00:49:10 Je suis vision collectivité territoriale et c'est vrai que nous,
00:49:16 on intervient en fin de course.
00:49:17 Sur le parc privé, c'est quand ça ne va pas.
00:49:20 Et donc, j'ai les mêmes questionnements sur...
00:49:23 On recrée, on va reproduire en gros, sûrement,
00:49:29 peut-être suivant les territoires des co-pro dégradés de demain.
00:49:32 Et ça me questionne aussi sur...
00:49:35 On vient d'en discuter.
00:49:38 Donc, j'avais baissé la main.
00:49:40 Ensuite, c'est vrai que tout ce qui est parc privé,
00:49:45 comment dire, je ne trouve pas que ce soit pris en compte
00:49:48 au démarrage dans l'aménagement.
00:49:50 Il y a, je pense, peu...
00:49:52 En plus, c'est la collectivité, c'est l'action publique qui veut,
00:49:56 qui demande des aménagements, des innovations,
00:49:59 de ce qui était très bien présenté par Sonia Dine.
00:50:04 Et du coup, ces espaces sont réalisés, créés,
00:50:08 peut-être avec pas de personnes qui...
00:50:14 Sûrement qu'il y a des personnes qui alertent,
00:50:16 mais du coup, sur les dysfonctionnements,
00:50:19 on en a, on les aura 20 ans, 30 ans plus tard.
00:50:21 Et je ne suis pas sûre que ce sont des personnes vraiment
00:50:24 qui mettent la main dans le cambouis,
00:50:26 les mettent dans le cambouis sur les co-pro dégradés, etc.,
00:50:29 qui fassent partie des équipes qui créent.
00:50:33 Voilà.
00:50:34 Merci.
00:50:36 Le temps progresse.
00:50:38 On va peut-être passer à la deuxième...
00:50:39 Juste une petite remarque avant de passer à la deuxième intervention.
00:50:42 Il faut peut-être aussi mettre en relation ces évolutions-là
00:50:45 avec des évolutions qu'on connaît, par exemple,
00:50:48 dans le monde des syndicats,
00:50:49 avec une tendance à la concentration,
00:50:51 même si on a aussi un phénomène inverse de gens
00:50:53 qui n'en peuvent plus, des grosses structures
00:50:54 et qui se mettent à leur compte.
00:50:56 Malgré tout, on a des acteurs majeurs.
00:50:58 On peut citer, par exemple, Foncia,
00:51:02 qui...
00:51:03 Foncia est un...
00:51:05 en fait, de la gestion locative, de l'administration de biens,
00:51:08 de la gestion de copropriétés, de la transaction.
00:51:10 Mais en fait, et Méria, la maison mère,
00:51:12 elle se positionne non pas comme un syndic,
00:51:14 mais comme un prestataire de services immobiliers.
00:51:18 Donc, cette évolution dans la conception de fin de la vie,
00:51:21 elle est peut-être à mettre en parallèle avec l'évolution
00:51:25 dans les professions d'immobilier et leur positionnement.
00:51:28 Après, est-ce que c'est une bonne solution ?
00:51:30 Ça, moi, je ne me prononcerai pas,
00:51:33 mais je vous laisse la parole.
00:51:36 Olivier, on va peut-être passer à votre présentation
00:51:39 en remerciant Madame Ndine
00:51:41 et l'ensemble des personnes
00:51:42 qui ont réagi à cette première présentation.
00:51:45 Donc, je vous présente rapidement et je vous laisse la parole.
00:51:49 Donc, vous êtes expert copropriété chez CitéMétrie.
00:51:52 Et vous allez donc nous parler d'un retour d'expérience
00:51:56 sur la gestion de portefeuille de copropriétés en Ile-de-France,
00:52:01 depuis la prise de possession des parties communes,
00:52:03 les emménagements, les problèmes de démarrage des copropriétés,
00:52:07 jusqu'à la mise en œuvre de cases échange,
00:52:09 la responsabilité des constructeurs en cas de dysfonctionnement.
00:52:12 Oui, absolument.
00:52:13 J'ai bénéficié d'une expérience.
00:52:15 Alors, ça tombe bien parce que vous parliez de Foncia tout à l'heure.
00:52:18 En fait, Foncia est né de Franco-Suisse Gestion, d'accord ?
00:52:21 Puisque M. Laurent Zetti-Père avait créé Franco-Suisse Gestion
00:52:25 pour la partie qui est devenue Foncia,
00:52:26 qui a été transférée à Jacqui Laurent Zetti,
00:52:29 que tout le monde connaît aujourd'hui,
00:52:31 et l'autre partie à son autre fils,
00:52:34 qui s'appelait Franco-Suisse Bâtiment
00:52:35 et qui avait créé une filiale de syndic qui s'appelait Ifimo.
00:52:39 Donc, j'ai eu en charge la gestion de portefeuilles d'immeubles
00:52:45 strictement neufs et plutôt de gamme depuis la livraison, en effet,
00:52:49 jusqu'à la mise en place de la responsabilité des constructeurs
00:52:55 sur tout un tas de désordres variés
00:52:57 et certains pour des montants absolument conséquents,
00:53:00 chiffrés à plusieurs millions d'euros.
00:53:04 Donc, la première question en matière de gestion de copropriétés neuves,
00:53:09 c'est d'abord de déterminer la naissance de l'état de copropriété.
00:53:13 À quel moment naît le syndicat des copropriétaires
00:53:16 qui conditionne bien évidemment l'application du statut
00:53:19 de la copropriété des immeubles bâtis ?
00:53:22 Alors, pendant longtemps,
00:53:24 la naissance de l'état de copropriété dépendait du concept d'achèvement d'immeubles,
00:53:29 qui était une notion qui était très subjective.
00:53:32 Et souvent, on avait un contentieux qui était élevé
00:53:36 pour savoir si on pouvait estimer que notre immeuble était achevé ou pas.
00:53:41 Et si vous voulez, on avait souvent à l'époque des recours à des expertises judiciaires,
00:53:46 ce qui paraît quand même fou,
00:53:48 pour déterminer si l'immeuble pouvait être utilisé conformément à sa destination.
00:53:53 Donc, la loi Elan, en 2018, a mis un terme à ce mode d'appréciation
00:53:57 de la naissance de l'état de copropriété
00:53:59 au profit de la livraison du premier lot,
00:54:02 ce qui veut dire en clair que l'état de copropriété naît au jour
00:54:06 où le premier copropriétaire signe son bon de livraison du logement
00:54:12 qui lui est attribué.
00:54:13 Alors, il sera bien évidemment un copropriétaire,
00:54:16 il y aura deux copropriétaires,
00:54:17 le promoteur pour l'ensemble des autres lots
00:54:20 et le premier acquéreur qui a signé son procès verbal de livraison.
00:54:27 Donc, cette notion est beaucoup plus concrète, beaucoup plus simple
00:54:30 et elle évitera surtout beaucoup de contentieux.
00:54:33 Alors, il ne faut pas oublier non plus que la gestion de copropriétés neuve,
00:54:39 elle se positionne dans un contexte qui est vraiment particulier.
00:54:41 Alors, pourquoi ?
00:54:42 Tout simplement parce qu'il n'y a pas de syndic élu.
00:54:45 Il faut bien comprendre qu'on est en présence de ce qu'on appelle un syndic provisoire
00:54:49 qui est désigné soit dans le règlement de copropriétés,
00:54:51 soit dans les actes de vente.
00:54:53 Alors, ce syndic provisoire a souvent très mauvaise presse.
00:54:56 Pourquoi ?
00:54:57 Donc, 60 % des cas, ça va être la filiale de la société de promotion
00:55:02 ou alors un syndic frère soigneusement choisi
00:55:07 et on verra pourquoi au travers de cette brève étude.
00:55:10 Je rappelle que la première assemblée générale doit avoir lieu dans un délai
00:55:13 de 12 mois pour la désignation du premier syndic que nous qualifierons
00:55:18 de conventionnel, c'est-à-dire choisi par le syndicat des copropriétaires,
00:55:22 c'est-à-dire les copropriétaires eux-mêmes suite à un vote.
00:55:27 Alors, comment fonctionne le syndicat sur le plan financier
00:55:30 jusqu'à cette première assemblée générale qui va voter le budget prévisionnel
00:55:34 et donc les appels de fonds qui seront appelés auprès des copropriétaires
00:55:38 dans le futur ?
00:55:38 Tout simplement en vertu de provisions pour première charge que les signataires
00:55:44 des contrats de VEFA, Vente en l'état futur d'achèvement,
00:55:47 versent entre les mains du notaire lors de la signature du contrat.
00:55:51 Voilà alors comment ces provisions pour première charge sont définies ?
00:55:54 Tout simplement, elles sont définies par rapport à un immeuble de taille équivalente.
00:55:59 J'allais dire un petit peu à la louche puisqu'il faut à peu près deux ans
00:56:02 pour savoir combien coûte une copropriété sur le plan du BFR,
00:56:07 c'est-à-dire le besoin en fonds de roulement.
00:56:09 Alors,
00:56:15 on a une particularité quand même dans la gestion de l'immeuble neuf
00:56:21 par rapport à un immeuble "normal", c'est très chronophage pour un syndic,
00:56:25 il ne faut pas se flairer.
00:56:27 On a d'abord la gestion classique de la copropriété telle que nous la connaissons
00:56:31 tous, l'administration des parties communes, envoyer des appels de fonds
00:56:35 quand même aux copropriétaires pour justifier de ce qui a été dépensé.
00:56:39 Alors, ce n'est pas vraiment des appels de fonds théoriques,
00:56:41 c'est carrément un état des dépenses parce que les copropriétaires,
00:56:44 bien évidemment, à un moment ou à un autre,
00:56:46 il faudra justifier l'utilisation de ces provisions pour première charge.
00:56:51 Mais le gestionnaire qui est en charge de l'immeuble,
00:56:53 lui, est confronté à un problème, c'est mettre en route tout l'ensemble
00:56:56 de la copropriété, c'est-à-dire depuis le contrat de fourniture d'eau,
00:57:00 d'électricité, tout ce que vous voulez, chauffage éventuellement,
00:57:04 soit dans l'ensemble des prestataires d'un seul coup.
00:57:07 On n'est pas comme dans une copropriété encore de vie où on n'est pas content
00:57:10 d'un société de ménage, on la remplace.
00:57:12 Là, il faut partir de zéro et signer tous les contrats de maintenance,
00:57:16 de fourniture d'énergie et de fluide.
00:57:19 Ce qui est un petit peu difficile en matière de choix des prestataires
00:57:23 de maintenance, c'est d'expliquer aux copropriétaires qu'on a un petit peu
00:57:26 les mains liées.
00:57:27 Alors, pourquoi on a les mains liées ?
00:57:29 Sur certains éléments d'équipement, une porte de parking, un ascenseur,
00:57:32 on a intérêt à prendre le prestataire qui a installé le matériel.
00:57:36 Alors, pourquoi ?
00:57:37 Pour éviter ce qu'on appelle les jeux de ping-pong,
00:57:39 c'est-à-dire les problématiques de transfert de la responsabilité.
00:57:43 Vous pensez bien que l'entreprise qui a installé l'ascenseur,
00:57:47 par exemple, qui n'a pas l'entretien, va chercher à trouver un défaut
00:57:50 d'entretien de l'ascenseur pour se soustraire à son obligation
00:57:54 de réparation.
00:57:55 Donc, il faut toujours, hélas, conseiller aux copropriétaires
00:58:00 de recourir aux entreprises qui ont installé le matériel,
00:58:05 quitte à essayer de négocier des montants et des périodes de gratuité.
00:58:08 Alors, bien sûr, les sociétés qui ont installé le matériel vont aussi
00:58:14 vous dire que la première année, comme elles sont tenues à une garantie
00:58:16 de cet achèvement qu'on verra tout à l'heure raconté de la réception,
00:58:19 elles ont tendance à vous dire qu'elles font une année de gratuité,
00:58:22 ce qui vous permet, vous derrière, quand même, d'avoir des tarifs
00:58:26 plus intéressants que certains prestataires du secteur libre.
00:58:29 Autre problème auquel le gestionnaire est confronté sont les problématiques
00:58:38 des dégradations occasionnées par les aménagements.
00:58:40 C'est un véritable fléau.
00:58:42 C'est un sujet dont on ne parle pas beaucoup et pourtant,
00:58:44 c'est absolument terrible.
00:58:46 Vous avez, dès qu'il y a un aménagement,
00:58:49 vous avez une partie commune, de toute façon, qui est endommagée.
00:58:52 Il y a toujours, en plus, les revêtements muraux que l'on trouve
00:58:56 maintenant dans les parties communes sont beaucoup plus complexes
00:58:59 qu'autrefois, ce sont des traitements par panneau.
00:59:01 Donc, la moindre dégradation, c'est un panneau complet que vous
00:59:05 devez refaire et vous avez en face de vous des gens qui sont
00:59:08 particulièrement rompus pour se soustraire, si vous voulez,
00:59:13 de toute responsabilité et vous vous heurtez toujours au problème
00:59:16 de preuve.
00:59:17 Quand vous avez un copropriétaire qui emménage, il a tendance à
00:59:20 dénoncer la société à laquelle il a eu recours.
00:59:22 Par contre, quand vous avez un locataire, il est beaucoup moins
00:59:25 soucieux de la valeur de patrimoine qu'il vient d'acquérir et c'est
00:59:29 très compliqué.
00:59:30 Et en face de vous, vous avez des gens particulièrement retorts
00:59:32 qui n'hésitent pas, de toute façon, à contester,
00:59:35 même judiciairement, quand vous leur dites « voilà,
00:59:36 vous m'avez fait 5 000 euros, 6 000 euros de dégâts dans les
00:59:41 parties communes ».
00:59:43 Le contentieux des emménagements, c'est un contentieux qui est
00:59:48 particulièrement lourd la première année et qui est souvent,
00:59:51 de surcroît pour le syndic, c'est un petit peu embêtant parce que
00:59:55 vous avez bien évidemment la pression des autres copropriétaires
00:59:58 qui viennent d'acheter leur bien.
01:00:00 Vous imaginez la situation, tout est flambant neuf et on se
01:00:02 retrouve avec une balafre en plein milieu d'un mur ou d'une
01:00:05 paroi d'ascenseur et vous avez l'ensemble des copropriétaires qui
01:00:08 veulent absolument que l'installation ou le mur soit refait à neuf.
01:00:13 Et vous avez de votre côté des assureurs qui vous disent « c'est
01:00:16 un problème de responsabilité, donc en face, j'ai bien une société
01:00:20 d'emménagement, mais elle me dit que ce n'est pas elle parce qu'il
01:00:22 y avait deux sociétés qui intervenaient le même jour au même endroit ».
01:00:24 Donc, vous voyez, ce sont des situations qui sont particulièrement
01:00:27 délicates.
01:00:28 Ensuite, vous avez toutes les problématiques d'achèvement des
01:00:32 travaux.
01:00:34 Alors, vous avez un compteur d'eau ou l'électricité qui est passé
01:00:38 au nom du syndicat des copropriétaires et vous avez encore
01:00:41 des sociétés liées aux promoteurs qui sont en train de réaliser
01:00:45 des travaux.
01:00:46 Donc, elles vont pomper de l'eau payée par les copropriétaires,
01:00:50 bien évidemment, ainsi que l'électricité.
01:00:52 Et on a toujours de grandes difficultés à obtenir le remboursement
01:00:57 de ces sommes auprès du promoteur.
01:00:59 Il y a toujours des contestations.
01:01:01 Il ne faut pas oublier que le promoteur arrive en fin de chantier.
01:01:05 L'architecte a commencé à présenter aux entrepreneurs ce qu'on appelle
01:01:09 une prorata, c'est-à-dire le compte définitif des dépenses communes,
01:01:12 qui génère toujours, qui cristallise un petit peu les tensions
01:01:18 entre les entrepreneurs avec de vives contestations.
01:01:20 Et vous, vous êtes au milieu avec titulaire de l'abonnement obligé
01:01:24 de payer les factures et des règlements qui interviennent parfois
01:01:27 six mois, un an après, voire plus.
01:01:29 Donc, ce sont toujours des situations un petit peu tendues avec,
01:01:32 bien évidemment, les copropriétaires que vous avez autour de vous,
01:01:36 parce que le syndicat appuie toujours sur ce qu'on appelle
01:01:38 des copropriétaires référents, un peu comme les administrateurs
01:01:41 provisoires qui ont les pouvoirs du conseil syndical.
01:01:43 On cherche toujours des copropriétaires référents,
01:01:45 si vous voulez, pour s'assurer d'une certaine légitimité.
01:01:47 L'avantage aussi, c'est d'avoir quand même un semblant
01:01:51 d'appui au sein de la copropriété et d'avoir un petit peu d'autres
01:01:57 avis, on le verra notamment au niveau de la livraison des parties communes.
01:02:00 Ensuite, bien évidemment, notre syndic provisoire,
01:02:05 il doit proposer aux copropriétaires, construire son ordre du jour
01:02:09 de l'approche d'Assemblée générale et la nécessité de proposer
01:02:12 aux copropriétaires un budget prévisionnel de gestion courante
01:02:15 par rapport à d'autres copropriétés équivalentes qui devra être
01:02:20 approuvée par l'Assemblée générale des copropriétaires lors
01:02:23 de la première réunion.
01:02:24 Ça va être suivant, s'il te plaît, Arthur.
01:02:28 Merci.
01:02:31 Alors, il faut bien comprendre que la gestion d'un immeuble neuf,
01:02:35 la copropriété neuve, on est confronté à un vendeur
01:02:38 d'immeubles à construire.
01:02:39 C'est un personnage très particulier dans le droit de la construction
01:02:43 puisqu'il a plusieurs casquettes.
01:02:45 D'abord, il est maître d'ouvrage de travaux.
01:02:47 C'est lui qui a signé les contrats de louage d'ouvrage ou contrats
01:02:51 d'entreprise selon une terminologie plus moderne avec les entrepreneurs
01:02:55 qui ont réalisé les travaux.
01:02:57 Donc, il est un constructeur et à ce titre, il est tenu des garanties
01:03:03 sociales et donc de l'obligation d'une assurance de responsabilité
01:03:08 décennale.
01:03:08 Il est réputé constructeur au même titre qu'un architecte, au même
01:03:12 titre qu'un entrepreneur.
01:03:14 Mais il est aussi un vendeur de biens immobiliers et à ce titre,
01:03:19 il est, outre son statut de vendeur, astreint à la souscription d'une
01:03:24 assurance d'hommage ouvrage, l'abréviation CDO que tout le monde
01:03:27 connaît, dont le bénéfice va être transféré aux copropriétaires et
01:03:30 aux syndicats des copropriétaires.
01:03:32 On verra après cette assurance d'hommage ouvrage et le revêt,
01:03:35 une importance particulière en matière d'immeuble neuf parce qu'elle
01:03:39 peut être mise en œuvre à la fois par les copropriétaires pour les
01:03:42 dommages et désordres auxquels ils subissent, mais aussi par le syndicat
01:03:48 des copropriétaires pour les parties communes.
01:03:50 Alors, avant d'envisager les garanties légales, il faut bien comprendre
01:03:55 qu'il y a deux choses.
01:03:56 Il faut faire une distinction très claire entre la réception des
01:04:02 impôts et la prise de possession des biens immobiliers.
01:04:04 Alors, ce sont deux notions que les copropriétaires confondent
01:04:08 systématiquement et que le promoteur, confusion, que le promoteur aime
01:04:13 bien entretenir pour se soustraire à certaines de ses obligations.
01:04:16 La prise de possession d'un bien immobilier, si vous voulez,
01:04:21 elle, c'est le pendant du contrat de vente.
01:04:26 Quand vous achetez un véhicule, par exemple, vous allez réceptionner,
01:04:28 vous allez faire le tour de la carrosserie pour voir si elle n'est
01:04:30 pas immobiliée, etc.
01:04:31 S'il n'y a pas quelque chose.
01:04:32 En matière de biens immobiliers, c'est exactement la même chose.
01:04:36 Vous allez signer un procès verbal de livraison de votre logement et vous
01:04:40 allez noter dessus tout ce qu'on appelle les défauts de conformité.
01:04:45 Alors, qu'est-ce qu'un défaut de conformité ?
01:04:47 Je devais avoir, par exemple, du carrelage dans une chambre.
01:04:52 Je me retrouve avec une moquette.
01:04:53 Ça, c'est un défaut de conformité.
01:04:54 C'est-à-dire que votre moquette, elle est parfaitement correcte,
01:04:57 mais contractuellement, vous aviez demandé un carrelage, par exemple.
01:05:01 Idem à une couleur, une peinture qui est différente ou un revêtement.
01:05:05 Vous pouvez imaginer toutes les erreurs de réalisation par rapport à ce qui
01:05:12 est contractuellement promis que l'on peut imaginer.
01:05:15 Moi, j'ai eu le cas d'un ascenseur avec un sol en marbre.
01:05:19 Et en fait, les copropriétaires se sont retrouvés avec des sols en plastique.
01:05:22 Ça a été l'enfer pour obtenir la réalisation de ces sols conformément à
01:05:29 ce qui était promis dans le descriptif, tout simplement parce que vous
01:05:32 comprendrez clairement que le promoteur s'était planté dans son marché de
01:05:35 travaux avec l'entreprise.
01:05:37 Il avait demandé un seul plastique.
01:05:39 Donc, l'entrepreneur, il n'y avait plus de recours contre l'entrepreneur.
01:05:41 Donc, financièrement, c'était pour la pomme de notre vendeur d'immeubles
01:05:44 à construire, bien évidemment, qu'il ne voulait pas payer la note.
01:05:46 On a toujours ce problème avec les promoteurs.
01:05:51 C'est que dès qu'ils ne peuvent pas se retourner contre une entreprise,
01:05:54 ils ont tendance à faire les morts parce qu'ils sont obligés de payer de leur poche.
01:05:58 Et ça, c'est quelque chose qu'ils craignent par-dessus tout.
01:06:00 C'est pour cette raison qu'on verra par la suite qu'ils ont tendance à
01:06:03 aménager la livraison des parties communes par rapport à la réception.
01:06:07 Donc, vous l'avez compris maintenant, la prise de possession d'un mien
01:06:11 immobilier, je me place dans ma peau d'acquéreur.
01:06:13 Je signe un document qu'on appelle un PV de livraison.
01:06:16 Hélas, souvent, les promoteurs utilisent des documents avec en tête PV de
01:06:21 réception, ce qui fait que les gens font une confusion entre la réception des
01:06:25 produits, qui intervient entre le maître d'ouvrage, c'est-à-dire notre
01:06:30 constructeur, notre société de construction et les entrepreneurs,
01:06:33 et le procès verbal de livraison qui, lui, repose sur le contrat de vente.
01:06:38 Alors, il faut savoir que le procès verbal de livraison fait courir une
01:06:43 garantie qui est très spécifique, mais certainement pas les garanties
01:06:47 légales que vous connaissez tous, qui sont la garantie de parfait
01:06:50 achèvement, la garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement
01:06:53 et bien évidemment, la responsabilité décennale.
01:06:55 Ces trois garanties légales qui sont prévues dans le Code civil aux articles
01:06:59 1792 et suivants, elles courent à compter de la réception des travaux.
01:07:04 Cette réception des travaux, le gros problème en droit de la copropriété,
01:07:08 c'est qu'en fait, ni le syndic ni les copropriétaires ne sont partis à la
01:07:12 réception puisque celle-ci peut être intervenue deux mois avant ou,
01:07:16 a contrario, un mois après la livraison.
01:07:18 C'est assez problématique parce que les garanties qui s'appliquent aussi
01:07:23 aux parties communes qu'aux parties privatives dépendent d'un acte juridique
01:07:27 auquel les acquéreurs ne sont pas partis.
01:07:31 Et en pratique, c'est la croix et la bannière.
01:07:35 Moi, je ne suis quasiment jamais arrivé à obtenir les PV de réception qui,
01:07:40 pourtant, étaient détenus par notre société maire.
01:07:44 Vous voyez un peu les tensions.
01:07:46 Parfois, il a même fallu en judiciaire que je fasse des référés en vue
01:07:51 de tenir sous astreinte la communication des procès-verbaux de réception,
01:07:55 ce qui paraît complètement dingue, mais c'est pourtant la réalité.
01:07:59 Et ce genre d'initiative me valait régulièrement des convocations par
01:08:03 la famille Lorenzetti au sous-sol de l'immeuble situé à Bourg-la-Reine
01:08:07 où étaient installés les bureaux.
01:08:08 Merci pour la slide.
01:08:12 Alors, les habitudes des promoteurs, il faut bien comprendre qu'un
01:08:16 promoteur, il ne veut pas endosser la responsabilité de l'ouvrage.
01:08:20 Alors, quel type de responsabilité ?
01:08:22 Déjà, les dégâts causés par les actes de vandalisme.
01:08:25 Il arrive souvent que des carreaux soient cassés.
01:08:28 Une fois, sur une copropriété, on s'est fait piquer 240 arbustes qui
01:08:33 venaient d'être plantées.
01:08:34 Ça paraît fou.
01:08:35 Ils ont été volés en une nuit, personne n'a rien entendu, à Clamart,
01:08:38 dans un immeuble de 150 logements de mémoire dont 40 étaient déjà occupés.
01:08:43 Personne n'a rien entendu.
01:08:44 Tous les arbustes qui ont été plantés 48 heures avant étaient partis.
01:08:47 On a aussi, bien évidemment, les incidents climatiques.
01:08:50 On peut imaginer la grêle.
01:08:52 On a des épisodes terribles de grêle, notamment par ailleurs,
01:08:55 je suis vichysois, Vichy a été complètement massacré par la grêle
01:09:00 avec des dégâts absolument conséquents.
01:09:02 Donc, le promoteur a intérêt, bien évidemment, à transférer la charge
01:09:07 des risques le plus vite au syndicat des copropriétaires.
01:09:11 Alors, il y a tout un jeu qui se fait entre les notions de réception
01:09:15 et de livraison.
01:09:16 En clair, tant que le promoteur n'a pas réceptionné l'ouvrage auprès
01:09:20 des sociétés, les entreprises en clair, eh bien, la charge des risques
01:09:25 incombe aux entreprises.
01:09:26 Donc, les entreprises, elles se battent pour réceptionner plus vite,
01:09:28 même si ce n'est pas complètement achevé, mais pour se débarrasser,
01:09:32 justement, de tous ces risques.
01:09:33 Les emménagements, les casses en banlieue parisienne,
01:09:37 quand même, même dans le 92, dans des endroits quand même
01:09:40 particulièrement privilégiés où j'ai oeuvré, on avait quand même
01:09:44 pas mal de casses et d'actes de vandalisme.
01:09:46 Mais il y a aussi les incidents, le gars qui rentre avec sa voiture
01:09:49 un peu éméché le soir, qui renfonce le portail.
01:09:51 Si on ne retrouve pas le responsable, c'est à l'entreprise,
01:09:53 tant que ça n'est pas réceptionné, de prendre en charge.
01:09:55 Donc, vous comprenez, ça va très loin.
01:09:57 Donc, les entreprises, elles se battent pour que la réception ait lieu.
01:10:01 Et bien évidemment, la société de construction, elle freine
01:10:04 des pieds, elle, parce qu'elle veut avoir, si vous voulez,
01:10:08 elle veut de manière concomitante vite faire son procès verbal
01:10:12 de livraison pour refiler le bébé au syndic pour les parties communes
01:10:15 et les copropriétaires pour leurs parties privatives.
01:10:17 Donc, il y a un véritable jeu, si vous voulez, du transfert
01:10:21 de la charge des risques.
01:10:22 Donc, qu'est-ce qui se passe en pratique ?
01:10:24 Alors, chez Franco-Suisse Bâtiment, à l'époque, c'était, on tentait
01:10:29 de combiner réception et livraison le même jour.
01:10:31 Le matin, c'était la réception entre la société de construction
01:10:35 et ses entrepreneurs, architectes, etc.
01:10:37 Et l'après-midi, c'était la livraison avec les copropriétaires.
01:10:41 Et on croisait les doigts pour qu'entre midi et deux, il n'y ait pas de casse.
01:10:44 Les temporalités étant brèves, généralement, ça se passait très bien.
01:10:47 Ou alors, il y avait une solution, si on avait réceptionné avant,
01:10:50 c'était de prévoir dans les marchés des entreprises qui auraient
01:10:53 une première réception, mais que les réserves émises par
01:10:57 les copropriétaires lors des livraisons, eh bien, vaudraient réserve à réception,
01:11:02 ce qui permettait aux promoteurs de se couvrir.
01:11:05 Voilà.
01:11:06 Alors, autre chose qu'on voit beaucoup, alors ça, c'est catastrophique
01:11:11 pour nos copropriétaires, c'est qu'on a des services techniques
01:11:14 de promoteurs qui ne sont pas souvent très clairs.
01:11:17 Et quand vous avez un désordre chez vous, on vous dit, écoutez,
01:11:21 ne le notez pas sur le procès verbal de livraison parce que là,
01:11:24 on va faire jouer l'assurance.
01:11:26 Si vous le notez, l'assurance, elle ne jouera pas.
01:11:27 Combien j'ai vu de gens se faire amadouer, signer un procès verbal
01:11:32 de livraison sans réserve et puis derrière, faire une déclaration
01:11:36 d'assurance en expliquant, regardez là, en clair, quand j'ai pris mon logement,
01:11:40 j'ai fait une balafre, etc.
01:11:41 Et l'expert leur répondait, oui, mais c'était un vice apparent
01:11:45 lors de la livraison ou de la réception.
01:11:48 À ce moment-là, bien évidemment, ce n'est pas pris en charge
01:11:51 par l'assurance déo.
01:11:52 Donc, bien qu'on prenne une chose, c'est que l'assurance dommage
01:11:54 ouvrage, elle ne couvre que des hypothèses très restreintes.
01:11:57 Je parle de l'assurance obligatoire.
01:12:00 En clair, l'assurance obligatoire, elle va couvrir seulement l'atteinte
01:12:06 à la solidité de l'ouvrage et la compromission de la destination
01:12:10 d'ouvrage.
01:12:11 Donc, ce sont des critères très restreints, même si la jurisprudence,
01:12:15 nos juges sont particulièrement sympas et ont tendance à l'élargir.
01:12:18 Par exemple, moi, j'ai eu un cas où une porte de parking restait
01:12:20 en carafe pendant deux mois.
01:12:22 Le magistrat a estimé que la porte de garage participait au clou et au
01:12:26 couvert de l'immeuble en assurant la sécurité et elle a écarté
01:12:29 l'assurance biennale de bon fonctionnement au profit de l'assurance
01:12:33 de responsabilité décennale.
01:12:35 Donc, on a quand même un mouvement des magistrats jurisprudentiels
01:12:40 plutôt favorable aux copropriétaires, mais il n'en demeure pas moins.
01:12:45 Il faut être très vigilant, surtout les syndicates lorsqu'ils
01:12:49 réceptionnent et toujours, toujours s'entourer de copropriétaires
01:12:53 à qui on demande, éventuellement en organisant une semaine
01:12:56 avant une visite, déjà pour s'appuyer sur des copropriétaires et pas
01:13:00 être tout seul.
01:13:01 Nos fameux copropriétaires référents puisqu'il n'y a pas de conseil
01:13:03 syndical et ça permet, si vous voulez, de faire avec une feuille
01:13:07 de présence.
01:13:08 Donc, j'étais pas tout seul, même vis-à-vis des copropriétaires.
01:13:11 Nous ne l'avons pas vu ensemble ce jour-là.
01:13:13 Soit ça n'y était pas, soit on est tous passés à côté,
01:13:16 mais je ne suis pas le seul responsable.
01:13:17 Voilà, donc ça joue un petit peu des deux côtés si vous voulez.
01:13:20 Donc, je le répète, toujours faire très attention.
01:13:24 Dès que vous avez un défaut de conformité ou un vice apparent
01:13:28 à réception, il faut toujours le dénoncer, que vous soyez dans le cas
01:13:31 d'une réception de travaux ou dans le cas de une livraison.
01:13:36 Donc, notre vendeur d'immeubles, il est tenu de souscrire deux
01:13:39 types d'assurance.
01:13:40 Alors ça, c'est très important.
01:13:41 En tant que constructeur, il doit souscrire une assurance
01:13:44 dite de responsabilité décennale, d'accord, puisqu'il est assimilé.
01:13:49 Il n'est pas un locateur d'ouvrage, contrairement à ce qui est écrit.
01:13:51 Excusez-moi.
01:13:52 Il est assimilé à un locateur d'ouvrage, c'est-à-dire un entrepreneur.
01:13:55 Dans l'hypothèse d'un immeuble à construire, c'est une assurance
01:13:58 de responsabilité décennale particulière qu'on appelle une CNR,
01:14:01 constructeur non réalisateur.
01:14:04 Elle est un petit peu moins chère qu'une assurance de responsabilité
01:14:07 classique.
01:14:08 Et il est obligé de souscrire notre fameuse assurance d'hommage
01:14:11 d'ouvrage, d'accord, qui est souscrite pour le compte d'autrui,
01:14:14 puisque dès la livraison, elle va être transférée au syndic
01:14:19 pour les parties communes et à chaque copropriétaire pour
01:14:22 les parties privatives.
01:14:23 Alors, même si en pratique, je vous le dis clairement,
01:14:26 c'est le gestionnaire de copropriété souvent qui, à la demande des
01:14:30 copropriétaires, va faire les déclarations pour le compte
01:14:32 des copropriétaires.
01:14:34 Parce que les copropriétaires, ils n'arrivent pas à s'en sortir
01:14:36 tout seuls.
01:14:37 Souvent, même si on leur donne le numéro de la police, etc.,
01:14:41 etc., il y a quelques formalités à remplir pour avoir une déclaration
01:14:46 de sinistre qui est valable, qui sont fixées par le code des
01:14:49 assurances.
01:14:50 C'est un petit peu compliqué.
01:14:51 Souvent, vous le faites et ce sont des prestations qui ne peuvent
01:14:54 pas être facturées.
01:14:55 Je vous le rappelle, puisque ce sont des prestations individuelles.
01:14:58 Et jusqu'à une date très récente, les prestations individuelles
01:15:03 ne pouvaient pas faire l'objet d'une facturation par un syndic.
01:15:06 Alors, il faut avouer, vous avez aussi beaucoup de désordre
01:15:10 mixte.
01:15:11 Qu'est-ce qu'un désordre mixte ?
01:15:12 C'est un désordre qui va trouver son siège dans une partie commune,
01:15:16 par exemple, une étanchéité défectueuse.
01:15:18 Et l'infiltration qu'il y a dans l'appartement du copropriétaire,
01:15:22 c'est la conséquence dommageable.
01:15:24 Donc, en clair, dans cette hypothèse-là, le syndic et le copropriétaire
01:15:28 peuvent déclarer.
01:15:32 Alors, notre assurance dommage ouvrage de base, notre fameuse assurance
01:15:36 de responsabilité décennale obligatoire, en fait, c'est quasiment
01:15:40 impossible de la souscrire en tant que telle.
01:15:42 C'est-à-dire que les assureurs, en clair, pour assurer le minimum
01:15:45 légal, c'est très compliqué.
01:15:46 À moins de passer, bien évidemment, par le bureau central de tarification,
01:15:51 puisqu'il fonctionne en matière d'assurance construction.
01:15:53 Pourquoi ?
01:15:55 Parce que tous les assureurs vous vendent des packages.
01:15:57 En clair, on vous vend l'assurance de responsabilité décennale,
01:16:02 c'est-à-dire la partie obligatoire.
01:16:04 On vous vend aussi une garantie de bon fonctionnement des éléments
01:16:07 d'équipement dissociable qui va couvrir pendant deux ans ces derniers,
01:16:09 porte de parking, ascenseur, etc.
01:16:12 La garantie des dommages causés aux existants.
01:16:15 Alors là, c'est plutôt...
01:16:16 C'est surtout dans les grosses réhabilitations où on garde certaines
01:16:21 parties de l'immeuble de tout temps.
01:16:23 C'est la jurisprudence qui a posé les jalons, qui a estimé que les
01:16:26 désordres causés par les travaux neufs à l'existant relèvent de l'assurance
01:16:31 construction, puisqu'en fait, il y a un amalgame tel et une imbrication
01:16:34 telle des deux, qu'on considère qu'on a affaire à un ouvrage unique.
01:16:38 Et vous avez ensuite les dommages immatériels et mobiliers.
01:16:41 Alors, les immatériels, je vous donne un exemple.
01:16:43 Quand il y a une infiltration dans un logement au bout de quatre ans,
01:16:45 le logement est inhabitable.
01:16:47 Donc, dans ce cas-là, qu'est-ce qu'il se passe ?
01:16:50 Eh bien, il faut reloger.
01:16:51 Eh bien, l'immatériel, c'est ça.
01:16:52 C'est le relogement, c'est l'autre type de préjudice,
01:16:55 dommage à intérêts, etc.
01:16:57 Et bien sûr, les préjudices mobiliers, puisque l'assurance dommage
01:17:01 ouvrage, au titre des conséquences dommageables, elles couvrent les dommages
01:17:04 immobiliers, mais pas les dommages mobiliers.
01:17:06 Voilà.
01:17:08 Donc, c'est comme ça.
01:17:09 Donc, on ne trouve plus d'assurance classique.
01:17:12 Alors, un point aussi, l'assurance dommage ouvrage fonctionne seulement
01:17:16 pour les désordres postérieurs à réception.
01:17:19 Il existe une seule exception prévue par le Code des assurances.
01:17:23 C'est lorsqu'on est en présence d'un désordre de nature physique décennale
01:17:26 qui devrait être réparé pendant l'année de parfait achèvement,
01:17:30 sur lequel l'entreprise est restée totalement inactive après avoir
01:17:34 été mise en demeure.
01:17:36 Donc, c'est quelque chose de très particulier.
01:17:37 Vous devez avoir deux ou trois déclarations par an sur ce type de
01:17:40 désordre, donc on va passer outre.
01:17:42 J'aurais juste voulu dire un mot pour conclure sur l'assurance dommage
01:17:46 ouvrage.
01:17:47 C'est qu'elle a été instaurée par la loi Spinetta en 1978.
01:17:52 Le but, c'était de désengorcher les tribunaux qui étaient littéralement
01:17:56 saturés par les désordres constructifs.
01:17:58 Il faut savoir aujourd'hui que les experts judiciaires dans les
01:18:04 différentes chambres, ce sont les techniciens qui sont
01:18:08 strictement noyés de demandes et c'est toujours le cas aujourd'hui.
01:18:12 J'ai énormément de confrères experts judiciaires qui sont désignés,
01:18:18 mais à la chaîne.
01:18:19 C'est absolument incroyable, y compris pour une juridiction
01:18:23 comme Versailles.
01:18:26 Donc, l'idée, c'était ce qu'on appelle le double volet,
01:18:30 c'est-à-dire en clair l'assurance dommage ouvrage.
01:18:32 Elle indemnisait le copropriétaire sans recherche de responsabilité.
01:18:36 Dès qu'on constatait que le désordre revêtait les caractéristiques
01:18:40 posées par la loi, c'est-à-dire atteinte à la solité
01:18:44 de l'ouvrage ou compromission de la destination.
01:18:46 Si vous aviez souscrit la biennale facultative, mon élément d'équipement
01:18:51 ne fonctionne pas.
01:18:54 Et dans un deuxième temps, c'est l'assurance de dommage ouvrage
01:18:59 qui se retournait contre l'assurance de responsabilité pour demander
01:19:01 le remboursement.
01:19:02 Ça, c'était l'image idyllique et parfaite.
01:19:05 Et pour favoriser l'automaticité du système, le législateur a instauré
01:19:12 des délais, c'est-à-dire que souvent, vous verrez les experts vous parler
01:19:15 d'un J+60 et d'un J+90.
01:19:18 Alors, J+60, c'est quoi ?
01:19:20 J, c'est la date de réception de la déclaration de sinistre.
01:19:23 En clair, si un assureur ne vous a pas répondu dans le J+60,
01:19:27 quant à l'octroi de sa garantie ou non, la garantie est acquise
01:19:33 de plein droit.
01:19:33 Ça paraît dingue, mais comme ça, j'ai réussi, moi, sur deux pieux
01:19:39 de 72 mètres de long qui étaient défectueux parce qu'ils avaient été
01:19:43 mal coulés, 700 000 euros de travaux.
01:19:45 700 000 euros de travaux pour un non-respect de délai.
01:19:49 Ça paraît fou, mais je vais vous expliquer pourquoi.
01:19:53 Et vous avez un deuxième délai qui est le J+90, ce qui veut dire que 90
01:19:56 jours après la déclaration de sinistre, l'assureur doit vous avoir
01:19:59 dit, voilà, je prends le dommage à hauteur de temps.
01:20:03 Et s'il ne le faisait pas, vous aviez droit à commencer les travaux
01:20:09 et à engager les premiers frais.
01:20:10 Alors, en pratique, ce modèle idyllique marche très bien pour le J+60,
01:20:14 c'est-à-dire que vous avez un garant solvable, parce qu'une compagnie
01:20:16 d'assurance est réputée solvable, vu que la DAO couvre à hauteur du
01:20:20 montant de la construction.
01:20:22 D'accord ?
01:20:23 Donc, vous avez un garant, mais le problème, c'est qu'après,
01:20:27 c'est là que les assureurs vous attendaient, parce qu'ils financent
01:20:30 les réparations nécessaires.
01:20:31 Or, qu'est-ce que des réparations nécessaires ?
01:20:35 Et souvent, qu'est-ce qui se passait ?
01:20:37 Dans mon exemple, par exemple, de mes pieux de 72 mètres,
01:20:40 eh bien, c'est très simple.
01:20:41 Ils avaient intérêt à faire les morts parce qu'ils savaient qu'on allait
01:20:44 initier la procédure judiciaire pour déterminer le montant de ces travaux
01:20:47 nécessaires et l'expert judiciaire allait prendre position, homologué
01:20:52 le tribunal et eux, Assurance Dommage Ouvrage, pourraient se retourner
01:20:55 contre les assureurs de responsabilité qui allaient être attraits dans
01:20:58 la procédure et qui allaient faire le boulot pour eux sans contestation
01:21:02 possible, puisqu'on est en présence d'une décision de justice.
01:21:04 Voilà.
01:21:05 Donc, en fait, si vous voulez, l'assurance DAO, c'est très bien
01:21:07 parce que ça donne un garant solvable.
01:21:09 Le problème, eh bien, c'est l'évaluation des réparations
01:21:12 nécessaires et pour les gros sinistres.
01:21:14 Moi, par exemple, pour vous donner un ordre d'évidence,
01:21:16 six ans, à l'époque, j'en ai eu pour 40 millions de francs,
01:21:19 je crois, en 22 procédures.
01:21:22 Alors, pas 22 co-pro, 22 procédures, pas du tout, mais sur certaines,
01:21:25 on a été particulièrement gâtés.
01:21:27 On a eu des sinistres absolument.
01:21:29 Ça a été phénoménal.
01:21:31 Et si vous voulez, je crois qu'il y avait une copropriété,
01:21:33 notamment à Clamart, où on avait, je crois, 10 dossiers d'expertise
01:21:37 judiciaire avec chaque fois une dizaine de désordres par dossier d'expertise.
01:21:42 Donc, des montants absolument conséquents.
01:21:46 Donc, je veux dire, acheter dans un immeuble neuf,
01:21:50 c'est quand même le parcours du combattant,
01:21:51 même aujourd'hui dans certaines opérations.
01:21:54 Merci beaucoup Olivier, c'était très intéressant.
01:22:00 Alors, juste un mot David, je n'ai pas envisagé du tout
01:22:03 la gestion, l'administration de biens dans les ensembles immobiliers complexes,
01:22:08 puisque ça ne faisait pas partie de cette présentation.
01:22:12 Mais vous imaginez, après la présentation de Sonia Dignes,
01:22:15 la difficulté de gestionnaires de copropriétés qui se retrouvent
01:22:18 dans des systèmes comme la propriété volumétrique,
01:22:21 comme on a vu tout à l'heure, ces ASL, avec des ASL principales,
01:22:25 ce qu'on appelle des associations syndicales chapeau, qu'elles soient
01:22:28 FUL ou ASL ou autres.
01:22:29 Souvent, je vous dis honnêtement, nos gestionnaires de copropriétés
01:22:34 sont complètement perdus.
01:22:35 Les copropriétaires aussi, parce qu'ils ne savent pas à qui ils doivent payer,
01:22:38 pourquoi ils reçoivent des appels de fonds qui viennent un petit peu partout.
01:22:42 Et je voulais dire que là-dessus, nous, on a un gros problème,
01:22:46 et ça intervient, vous aussi, on a de très, très gros problèmes,
01:22:50 notamment avec la propriété volumétrique.
01:22:52 Heureusement, il y a eu un très sévère coup d'arrêt avec la loi Elan.
01:22:55 C'était toutes ces copropriétés, notamment dans le département 77,
01:22:59 d'immeubles très modestes en taille, sur lesquels tous les raies de chaussée
01:23:02 étaient des lots de propriétés volumétriques, pour soustraire
01:23:06 les propriétés des commerces au paiement des charges du reste de l'immeuble,
01:23:11 toiture, etc.
01:23:12 Et on aboutissait à un tel matraquage sur les copropriétaires ordinaires,
01:23:17 j'allais dire, d'habitation, qu'on assistait à des catastrophes
01:23:21 et, en effet, une intervention du public à titre supplétif pour essayer
01:23:25 de trouver des solutions.
01:23:26 Voilà.
01:23:27 Merci.
01:23:30 Effectivement, le sujet pourrait nous emmener assez loin.
01:23:34 Oui, absolument.
01:23:35 On a un format qui est ce qu'il est, mais je crois qu'avec cette présentation,
01:23:38 on voit bien, et avec la présentation précédente,
01:23:41 on voit bien la grande complexité qui se joue au niveau de la fabrique
01:23:45 de la ville et puis au niveau plus fin de la fabrique, pour le coup,
01:23:50 de la copropriété, avec ses jeux d'acteurs aux intérêts divergents.
01:23:54 Et au milieu, on a des copropriétaires qui sont…
01:23:57 Des non-sachants.
01:23:58 Tout à fait, des non-sachants qui ont tributé à des décisions qui sont
01:24:01 prises par ailleurs par des gens qui ont fait leur calcul ou qui ne
01:24:06 l'ont pas fait, mais qui se sont lancés dans une forme d'expérimentation
01:24:09 à différents titres.
01:24:12 On va voir dans la troisième présentation, du coup,
01:24:14 les réponses qui peuvent être apportées concrètement face à l'ensemble
01:24:18 de ces difficultés, modestement, parce qu'on n'a pas des réponses
01:24:21 sur tout, quel que soit l'opérateur.
01:24:23 Alors, pour le coup, je vous propose d'écouter cette fois-ci Aurélien
01:24:28 Ajust, qui est responsable de développement chez Urbanis.
01:24:32 Donc, lui, il va nous parler finalement des réponses qui peuvent être
01:24:38 apportées à travers l'évocation du COPAC de Bordeaux Métropole,
01:24:43 qui s'adressait pour la partie qui nous concerne spécifiquement
01:24:47 aux copropriétés neuves, soumises à un certain nombre de difficultés
01:24:51 originales, comme on vient de le voir.
01:24:53 L'accompagnement à la première Assemblée générale, l'appui à la
01:24:57 gestion des mêmes façons et la mise en œuvre des garanties,
01:25:00 l'accompagnement aussi sur des règlements de copropriétés.
01:25:03 On a peu parlé des règlements, mais on a pas mal de sujets aussi
01:25:08 dysfonctionnants sur cette partie-là du sujet, ou des règlements qui
01:25:13 sont rédigés relativement tôt au moment des avant-projets et qui,
01:25:16 de ce fait-là, sont obsolètes dès le départ, puisque le projet,
01:25:21 entre-temps, a évolué et on se retrouve avec un objet différent
01:25:24 du règlement qui porte, qui est censé encadrer le fonctionnement
01:25:28 de cet objet, problématique sur la répartition des charges,
01:25:31 enfin, toute chose qu'Aurélien va nous présenter maintenant.
01:25:34 Oui, merci, David.
01:25:37 Vous m'entendez bien ?
01:25:38 Très bien.
01:25:39 Super.
01:25:40 Voilà, je vais vous faire un petit…
01:25:43 On a beaucoup parlé de ce qu'étaient les copropriétés neuves.
01:25:47 On va voir assez étonnamment que, malheureusement, mais ça rejoint
01:25:51 un petit peu ce que l'on dit les deux précédents personnes qui ont
01:25:55 présenté, malheureusement, il y a déjà des besoins d'intervention,
01:25:59 du fait de malfaçons, du fait de problématiques de fonctionnement
01:26:02 parce qu'on crée des structures complexes, juridiquement.
01:26:07 Et donc, la métropole de Bordeaux s'est penchée sur ce sujet
01:26:10 au travers d'un POPAC.
01:26:12 Le POPAC, pour rappel, c'est un dispositif de prévention
01:26:15 à destination des copropriétés.
01:26:17 Donc, il n'y a pas de vocation d'aider aux travaux.
01:26:19 On n'est pas sur des dispositifs plus lourds, type OPAS,
01:26:23 poste de gardé ou pente-sauvegarde.
01:26:25 On est vraiment sur du préventif et de l'aide au fonctionnement.
01:26:28 Donc, la métropole de Bordeaux, c'est 143 000 logements,
01:26:35 les copropriétés représentent un tiers du parc de logement
01:26:38 sur la métropole.
01:26:39 Il y a 8 500 copros et en 2019, lorsqu'ils ont lancé leur POPAC,
01:26:44 ils avaient identifié 198 copros potentiellement fragiles
01:26:47 au travers d'un observatoire qui a été monté.
01:26:49 Donc, ça reste de la donnée statistique.
01:26:51 Ceci étant, ça a donné une tendance, malgré tout.
01:26:55 Pour le côté copro récente, qui va nous intéresser aujourd'hui,
01:26:59 depuis les débuts des années 2000, la métropole de Bordeaux a
01:27:04 énormément construit de copropriétés sous le mode défiscalisation,
01:27:10 on va dire, avec beaucoup de logements issus des dispositifs
01:27:13 de défiscalisation.
01:27:14 Elle est au top 3 avec Toulouse et une autre, Adelou,
01:27:18 qui ne me revient plus, des aires urbaines qui ont construit
01:27:23 le plus de logements issus de la défiscalisation.
01:27:25 Pourquoi on dit ça ?
01:27:27 Parce qu'en fait, ça a eu une conséquence assez forte sur le
01:27:29 gouvernement.
01:27:30 Les élus nous ont fait remonter rapidement qu'ils n'avaient pas
01:27:35 de visibilité sur les gens qui vivaient dans ces logements,
01:27:37 avec un turnover très important.
01:27:38 Et finalement, ils n'avaient pas de visibilité sur leurs administrés.
01:27:43 Donc, le POPAC, il est venu de là aussi avec une volonté de savoir
01:27:47 un peu plus comment ça fonctionnait après 15 ans de construction,
01:27:49 de plus en plus de remontées des copropriétaires et des locataires
01:27:54 de dysfonctionnements au sein de ces immeubles.
01:27:58 On va essayer de regarder un petit peu où ça dysfonctionne.
01:28:01 Est-ce que c'est à l'origine de la construction ?
01:28:04 Est-ce que c'est le fonctionnement ?
01:28:05 C'est en savoir un peu plus.
01:28:06 Il y avait une volonté des élus d'aller creuser là-dessus.
01:28:09 Forcément, l'objectif numéro un du POPAC, c'était d'améliorer
01:28:15 la connaissance du parc privé.
01:28:16 Sur le territoire de la métropole de Bordeaux, on n'a pas historiquement
01:28:22 un gros sujet copropriété.
01:28:24 C'est quelque chose qui est assez émergent.
01:28:25 Il y a peu de copropriétaires en difficulté à identifier.
01:28:28 Là, ils étaient sur du préventif.
01:28:31 L'objectif du POPAC, c'était de se dire qu'on va accompagner,
01:28:36 on va le voir après, plusieurs types de copros sur le fonctionnement,
01:28:39 la gestion, s'il y a des sujets.
01:28:41 Mais on va aussi identifier des copros qui, pour le coup,
01:28:44 seraient en difficulté et pour lesquels il faudra proposer un accompagnement
01:28:48 plus poussé.
01:28:49 C'est ce qui a été fait.
01:28:53 Donc accompagner, détecter.
01:28:54 Et puis, le cas échéant, proposer des dispositifs plus poussés,
01:28:59 type POPAC copro, plan de sauvegarde, encore une fois, pour celles qui
01:29:02 auraient des difficultés importantes.
01:29:04 Pour le sujet qui nous intéresse, c'est l'éco-progression.
01:29:09 Il y avait trois cibles dans ce POPAC.
01:29:10 Il y a toujours la cible année 50-70, copros d'après-guerre.
01:29:14 C'est un classique, on va dire, des dispositifs publics.
01:29:16 Il y avait la cible aussi centre-ancien.
01:29:18 Mais celle qui va nous intéresser aujourd'hui, c'est une cible un peu
01:29:22 élevante, pour nous en tout cas, dans le sein des POPAC qu'on a pu
01:29:25 animer, c'était des copros récentes.
01:29:27 Et quand on dit récent, l'objectif, c'était de repérer des copropriétés
01:29:31 de moins de 15 ans avec des logements issus de la défiscalisation et,
01:29:36 si possible, soit moins de 15 ans, soit, si possible, encore sous décennale,
01:29:41 c'est-à-dire moins de 10 ans.
01:29:42 La métropole a vraiment cette volonté d'aller creuser un petit peu sur
01:29:47 ces copropriétés récentes.
01:29:49 C'est ce qu'on a fait.
01:29:52 C'était innovant pour nous et on s'est rendu compte qu'au départ,
01:29:56 sujet un petit peu nouveau, on s'est dit, tiens, on va aller voir
01:29:59 ce qu'il y a, mais peut-être qu'il y aura peu de sujets.
01:30:01 Et finalement, on s'est rendu compte qu'on a ouvert un peu la boîte
01:30:04 de Pandore et il y avait énormément de sujets sur ces copropriétés.
01:30:07 Pour vous montrer un petit peu les copros, on a accompagné une copropriété,
01:30:13 par exemple, de 2015, de 215 logements qui est située à Ambès,
01:30:17 c'est dans le nord du territoire de la métropole.
01:30:20 C'est une commune rurale qui est quand même très décentrée du centre
01:30:27 de Bordeaux et où un promoteur a construit un ensemble immobilier
01:30:32 de 215 logements.
01:30:33 On va voir après, mais c'est typiquement des ensembles immobiliers
01:30:38 qui n'ont pas été pensés en termes d'urbanisme avec la réalité
01:30:42 de la commune.
01:30:43 C'est-à-dire qu'il y a une commune rurale, ils ont construit au milieu
01:30:45 un peu de nulle part, si je vulgarise un peu, un ensemble immobilier
01:30:49 de 215 logements, à moitié mixte HLM avec le balleur social d'Action
01:30:53 Logement, du groupe Action Logement, qui est d'Homofrance.
01:30:56 C'est un ensemble immobilier typiquement qui n'a pas été bien pensé
01:31:00 ou très rapidement, ils ont eu des problèmes de vacances,
01:31:02 personne ne voulait vivre là-bas, des problèmes de fonctionnement,
01:31:06 des problèmes de gestion du tri.
01:31:07 La copropriété, en quelques années, en deux ou trois ans,
01:31:11 s'est dégradée très rapidement.
01:31:13 On a accompagné ce type de copros.
01:31:17 On va voir un petit peu après ce qu'on a fait plus en détail,
01:31:19 mais pour vous montrer un peu le panel.
01:31:21 Une autre copropriété récente, à Lormont.
01:31:25 Lormont, c'est une commune plutôt populaire, avec beaucoup de quartiers
01:31:32 QPV en rue, etc.
01:31:33 Là, ça a été construit dans un périmètre en rue.
01:31:37 Une copropriété récente, on en parlait tout à l'heure,
01:31:40 mais avec une ASL qui gérait plusieurs copropriétés, des espaces
01:31:44 en commun, des panneaux solaires en toiture, qui étaient la propriété
01:31:50 de DF.
01:31:51 Tous ces immeubles que je vous présente sont issus de la défiscalisation,
01:31:59 c'est-à-dire qu'à chaque fois, on a le même principe, 99 % des logements
01:32:03 détenus par des propriétaires d'ailleurs, qui vivent très loin de l'ensemble.
01:32:09 En majorité, on avait des propriétaires issus de Paris, d'Alsace
01:32:14 et de la Drôme.
01:32:15 Forcément, une très faible participation aux assemblées générales,
01:32:20 un fonctionnement difficile, des syndicats qui étaient rattachés
01:32:24 aux promoteurs.
01:32:25 On en a parlé tout à l'heure, mais il y a une chaîne qui se fait,
01:32:28 c'est-à-dire que le promoteur a une émanation de gestion ensuite,
01:32:31 qui est le syndic.
01:32:33 L'assurance dommage ouvrage, la plupart était située hors Europe
01:32:37 ou en Europe, mais dans des paradis, c'est-à-dire Malte ou autre.
01:32:44 Donc, un fonctionnement qui était très bien ficelé de manière à ce qu'il y
01:32:48 ait le moins de remue-ménage pendant les dix années de la décennale.
01:32:51 L'objectif, clairement, c'était ça, c'était de dire qu'on vend à des
01:32:56 propriétaires qui sont très loin pour que pendant les dix années de la
01:33:01 décennale, finalement, il n'y ait personne qui se manifeste.
01:33:03 Et puis, au bout de dix ans, la copropriété, la plupart du temps,
01:33:06 on en a accompagné qu'il y a plus de dix ans.
01:33:07 Changement de syndic, le syndic du promoteur partait,
01:33:12 s'était récupéré et après, à la limite, ce n'est plus un problème
01:33:16 et chacun va gérer son truc.
01:33:17 Et donc, ça, je le dis de manière un peu simpliste parce qu'il y a
01:33:21 eu une étude qui a été menée par la Métropole en parallèle et ils ont
01:33:25 fait des tests, c'est-à-dire qu'ils se sont fait passer pour des clients
01:33:28 mystères.
01:33:29 Ils ont été voir des promoteurs en disant "moi, j'habite Bordeaux,
01:33:33 j'aimerais investir sur la Métropole, qu'est-ce que vous pouvez me proposer ?"
01:33:36 Et la réponse, c'était toujours la même promoteur qu'ils ont enquêté,
01:33:40 "ah non, il ne faut surtout pas investir sur votre territoire.
01:33:43 Si vous êtes un investisseur pour un projet de défiscalisation,
01:33:46 il faut absolument que vous investissiez très loin de chez vous parce que
01:33:50 c'est un projet financier, il ne faut pas qu'il y ait d'affect.
01:33:52 Donc, investissez plutôt dans la Grôme, justement, en Asdaf, etc."
01:33:56 Donc, c'était assez caricatural parce qu'il poussait les gens à ne
01:33:59 surtout pas acheter à côté de chez eux parce que l'objectif derrière,
01:34:02 c'était que les personnes viennent regarder un petit peu comment ça vit
01:34:05 dans les 10 dix.
01:34:06 Donc, toutes ces cocos sont un peu sur le même schéma.
01:34:09 Donc, on a eu une CoPro à Embès, une à Lormont, une deuxième à Lormont
01:34:15 qui s'appelle l'Arène Margot, qui a des gros problèmes de sécurité,
01:34:18 avec des malfaçons, le principe est le même, beaucoup de malfaçons.
01:34:21 Une CoPro à Floira, qui est une commune avec peu d'habitants,
01:34:27 moins de 10 000 habitants, mais qui, en l'espace de cinq ans,
01:34:30 là, cinq, six ans, voit sa population multipliée par deux avec des
01:34:34 accs très importantes et des constructions énormes de quartiers issus
01:34:39 de fiscalisation.
01:34:40 Le maire de Floira, qui était vice-président logement,
01:34:42 avait dit "moi, j'aimerais bien quand même qu'on puisse enquêter
01:34:44 un petit peu ces CoPro parce que j'ai de plus en plus de remontées
01:34:47 de problématiques de vie dans ces immeubles".
01:34:50 Donc, on a accompagné six CoPro comme ça, une à Bordeaux,
01:34:55 Bonpati, qui là, c'était un peu innovant parce que c'est 12 logements,
01:34:59 c'est un syndic coopératif qui s'est monté, donc c'était assez original.
01:35:04 Une copropriété de 411 logements.
01:35:08 On peut s'étonner qu'après tout le retour d'expérience qu'on a
01:35:12 depuis plusieurs décennies de problématiques de fonctionnement
01:35:15 des grands ensembles, on arrive encore à nous sortir des ensembles
01:35:18 de 411 logements, mais bon, c'est comme ça.
01:35:20 Donc, sans surprise, 411 logements à Bordeaux, dans un quartier
01:35:25 populaire, ça vit très mal.
01:35:26 Socialement, d'un point de vue sécurité, c'est une copropriété
01:35:31 qui a 15 ans tout pile, à l'époque où on arrive, qui était déjà
01:35:34 sous arrêté de péril avec des logements évacués.
01:35:38 Parce qu'il y a eu des malfaçons importantes, du trafic de stup'.
01:35:40 Donc, vous voyez, c'était un peu le cliché, c'est-à-dire qu'on
01:35:43 reproduit les erreurs du passé sans en tenir compte.
01:35:46 Et la dernière qui est vraiment caractéristique, comme ce qu'ont
01:35:49 dit les deux intervenants avant, c'est l'émergence B à Bordeaux,
01:35:52 dans le quartier qu'on appelle Bassin-Afflaux, qui est un quartier
01:35:54 issu de la défiscalisation entièrement dans les années 2000.
01:35:57 Et alors là, le promoteur nous a fait la caricature de la complexité juridique.
01:36:03 On s'est retrouvé avec une copropriété d'un bâtiment qui était
01:36:07 dans un ensemble immobilier composé de trois autres copropriétés,
01:36:10 d'un bailleur social avec trois bâtiments aussi, et d'une copropriété
01:36:17 de parking.
01:36:18 Le tout sur une division en volume, puisque bien sûr, on est sur dalle.
01:36:22 Le parking qui est derrière les immeubles est sur dalle, et fonctionne
01:36:26 en ASL.
01:36:27 Donc, sans surprise, ça a très mal fonctionné, si bien que les
01:36:32 copropriétés privées, les trois copropriétés privées, pendant deux
01:36:35 ans, comme l'ASL était mal organisée pendant deux ans,
01:36:38 elles ont payé les frais d'entretien du chauffage collectif avec le
01:36:42 bailleur social.
01:36:43 Le syndic qui était foncière de l'ASL n'a pas suivi le sujet de près,
01:36:49 donc finalement, on n'a pas fait attention au fait que seules les
01:36:52 trois copropriétés payent les charges de chauffage.
01:36:54 Et donc, c'est la caricature, en fait, de ce que disaient les intervenants
01:36:58 d'avant, c'est-à-dire qu'ils ne s'occupent pas du tout de comment
01:37:02 va fonctionner juridiquement l'ensemble immobilier qui est construit.
01:37:06 On construit des choses sympathiques avec un archi connu sur Bordeaux,
01:37:11 etc., mais on ne se dit pas, tiens, je construis un ensemble avec
01:37:14 trois immeubles en copro, trois autres bâtiments sociaux,
01:37:18 plus le tout sur une dalle avec un parking en dessous qui est en copro
01:37:21 et une ASL, ça va bien marcher, c'est certain.
01:37:24 Il n'y a eu aucune réflexion, et donc, ça fonctionne très mal.
01:37:29 Donc, on a eu tous ces sujets-là, qui étaient nouveaux pour nous,
01:37:32 pour le coup, parce qu'on n'avait pas l'habitude, mais habituellement,
01:37:34 on se fait un copac pour les autres opérateurs qui sont présents.
01:37:38 On est plutôt sur des copros d'après-guerre, où on va accompagner
01:37:42 sur des problématiques classiques de fonctionnement.
01:37:44 Et là, on s'est retrouvés avec six copros récentes qui avaient déjà
01:37:50 des problèmes de fonctionnement, des problèmes techniques.
01:37:53 Et donc, on a essayé de mettre en place des dispositifs d'accompagnement
01:37:58 un peu innovants.
01:37:59 Donc, notre mission, la métropole nous avait dit, vous identifiez
01:38:04 les copros avec des problèmes de fonctionnement, vous faites un
01:38:06 diagnostic multicritère, donc ça, c'est le côté un peu classique,
01:38:09 donc on a fait un diagnostic complet des immeubles à chaque fois,
01:38:11 avec une partie technique, une partie gestion et fonctionnement,
01:38:16 et une partie sociale au travers d'une enquête.
01:38:18 Et ensuite, vous proposez des accompagnements, un ou deux
01:38:23 accompagnements sur des sujets de fonctionnement.
01:38:25 Si jamais il y a plus de sujets, vous nous le dites, et dans ce cas-là,
01:38:28 on essaie de réfléchir à un dispositif taillé sur mesure pour ces immeubles.
01:38:32 Donc, qu'est-ce qu'on a identifié ?
01:38:36 J'écoutais tout à l'heure, et cette présentation, c'est la conclusion
01:38:42 de ce qui a déjà été dit.
01:38:43 Sans surprise, ce qu'on a identifié, c'est ce que je viens de dire,
01:38:46 c'est-à-dire des constructions très complexes, avec des montages d'ASL,
01:38:52 d'AFLUL, des divisions en volume, etc.
01:38:56 Et on a eu le sentiment, finalement, qu'on n'a pas tenu compte de l'histoire.
01:39:02 C'est-à-dire que partout en France, on a des exemples de co-propriétés
01:39:05 de 1970 qui fonctionnent très mal, par des divisions en volume,
01:39:10 des ASL, etc.
01:39:11 Et finalement, sur la métropole de Bordeaux, on a démultiplié ces dispositifs-là.
01:39:15 Et donc, sans surprise, ça fonctionne bien.
01:39:20 On a eu aussi, forcément, quand on a 59,9 % des gens qui n'alimentent
01:39:24 pas le territoire, il y a un manque d'investissement très important
01:39:28 des co-propriétaires qui sont finalement plus que des investisseurs
01:39:30 financiers, qui n'ont pas du tout la conscience qu'un patrimoine,
01:39:35 ça s'entretient.
01:39:36 Un patrimoine, on a des droits, on a des devoirs.
01:39:38 Donc, il faut venir aux assemblées générales, il faut suivre,
01:39:41 pendant les dix premières années, les éventuels cynismes, etc.
01:39:45 Et donc, des participations aux assemblées générales très faibles,
01:39:48 avec moins de 30 %, l'impossibilité de voter un syndic, la caricature
01:39:54 de ce qui fonctionne mal.
01:39:56 Aucun conseil syndical, pas de suivi.
01:39:59 La plupart du temps, des syndics qui étaient issus du promoteur et qui
01:40:05 répondaient absents à nos sollicitations, avec un turnover très important.
01:40:09 On a eu des co-propriétaires où on a eu cinq gestionnaires différents
01:40:14 en deux ans.
01:40:14 Donc, forcément, ça ne marche pas, les dossiers ne sont pas suivis.
01:40:18 On a aussi noté, parce qu'on est rentré en contact quand même
01:40:23 avec les co-propriétaires, pour certaines co-propriétaires,
01:40:24 et on a noté qu'il y avait un faible niveau d'information.
01:40:28 C'est-à-dire que même quand il y avait un peu de propriétaires occupants,
01:40:30 les gens n'avaient pas du tout conscience de ce qu'était une co-propriété,
01:40:36 de ce que ça impliquait en termes de responsabilité, de la notion
01:40:41 de décennat, d'assurance d'hommage ouvrage, que pendant dix ans,
01:40:44 en fait, on peut solliciter une assurance pour dire que ça fonctionne mal,
01:40:48 que c'est quelque chose qui a été mal fait.
01:40:49 Tout ça n'avait pas été expliqué aux gens.
01:40:51 Et alors, le sujet principal, c'était les malfaçons.
01:40:56 Bien évidemment, dans ces dispositifs-là, on dit souvent,
01:40:59 on regarde nous ce qui va mal.
01:41:01 Je ne suis pas en train de dire que l'ensemble des co-pro et celui
01:41:04 de la fiscalisation sur la métropole sont sujets à faire des malfaçons.
01:41:08 Malheureusement, celles que nous, on a identifiées à 100 %,
01:41:11 il y avait des sujets.
01:41:12 Et à la limite, qu'il y ait des sujets de malfaçons,
01:41:16 je viens de dire, dans toute construction, il y a forcément
01:41:18 des réserves, il faut les lever et il faut les suivre.
01:41:20 Mais là, ce qui était plus problématique, c'est qu'il y avait
01:41:22 une espèce de jeu entre le promoteur et l'assurance d'hommage ouvrage,
01:41:25 de recherche de responsabilité, surtout de ne pas répondre.
01:41:30 C'est-à-dire que les co-propriétaires sur certaines immeubles qui étaient
01:41:33 investis sollicitaient les assurances ou le syndic, et le jeu, c'était,
01:41:38 on ne répond pas.
01:41:39 Donc, il n'y avait aucune réponse.
01:41:40 Ou alors, quand ils répondaient, c'était forcément, ça ne relève
01:41:43 pas de l'assurance d'hommage ouvrage.
01:41:45 Ça ne rend pas un propre à destination d'immeubles, etc.
01:41:48 Donc, les co-propriétaires étaient un peu démunis parce qu'ils disaient,
01:41:53 on a une assurance qui est censée nous protéger.
01:41:55 Finalement, elle nous dit à chaque fois que ça ne relève pas de sa compétence
01:41:58 et le promoteur est d'accord.
01:41:59 Et puis, chose aussi un peu surprenante, on était sur des immeubles de moins
01:42:06 de 10 ou 15 ans et on avait déjà des grosses problématiques d'insécurité
01:42:10 avec une co-propriété, celle que je montrais tout à l'heure,
01:42:14 si je remets la carte, celle qui s'appelle l'Arène Margot,
01:42:17 donc on est à Lormont, qui avait une piscine au milieu.
01:42:21 Donc, c'est plusieurs bâtiments en forme de U et au milieu,
01:42:25 une piscine.
01:42:26 Et au bout de cinq ans d'existence, ils ont dû fermer la piscine parce
01:42:30 que tous les jeunes du quartier venaient squatter la piscine,
01:42:34 empêchait les résidents d'être sur la piscine.
01:42:37 Il y avait des trafics de stups aux abords de la piscine, etc.
01:42:42 Donc, en fait, ils ont dû fermer la piscine.
01:42:44 Au bout de cinq ans.
01:42:44 Donc, on avait des gros sujets, parcs de richelieu, pareil,
01:42:48 c'est-à-dire que c'était une co-propriété avec un gros trafic de stups,
01:42:52 une co-propriété résidentialisée en plus, mais dès que c'était réparé,
01:42:56 ici, il y a les barreaux pour revenir à la résidence, etc.
01:42:59 Des immeubles récents qui n'ont pas été bien pensés, finalement,
01:43:03 qui étaient propices à du trafic de stups avec des impasses,
01:43:06 des venelles, des endroits où, finalement, c'est assez simple de se cacher
01:43:09 pour faire son trafic sans que la police puisse intervenir.
01:43:12 Donc, il n'y a pas eu aussi ce sujet-là de penser un petit peu
01:43:14 les espaces extérieurs des immeubles.
01:43:16 Donc, sur les six co-pro qu'on a accompagnés,
01:43:20 trois ont été sujettes à des points de l'insécurité et de trafic de stups.
01:43:22 Et puis, ce que j'ai dit tout à l'heure, c'est des grosses carences,
01:43:28 pas pour toutes, pas non plus, je ne suis pas là pour faire du bashing,
01:43:32 mais quand même pour beaucoup des syndicats qui ne répondaient pas,
01:43:38 qui étaient absents et qui étaient issus du promoteur.
01:43:41 Donc, finalement, il n'y avait aucun intérêt à ce qu'on soulève trop
01:43:46 de problématiques de malfaçon, etc.
01:43:48 Donc, notre rôle à nous, et je pense que c'est un sujet
01:43:54 qui pourrait être intéressant sur beaucoup de métropoles
01:43:56 et d'agglomérations en France, nos accompagnements, finalement,
01:44:00 ils sont portés à la fois sur la gestion et le fonctionnement.
01:44:02 Ce qu'on a essayé de faire, c'est de créer des conseillers syndicaux,
01:44:07 donc des groupes de co-propriétaires.
01:44:10 Ce n'est pas facile quand on n'a que des valeurs qui sont très hautes.
01:44:13 Ceci étant, on l'a fait quand même.
01:44:15 On a fonctionné beaucoup en visio, le digital nous a aidés,
01:44:19 on était en pleine période de Covid, donc c'était l'époque où ça se développait.
01:44:22 On a créé des groupes pour avoir un contre-pouvoir du syndic
01:44:28 qui n'était pas toujours, comme je le disais, très assidu sur le milieu.
01:44:32 On a aidé aussi parfois aux changements de syndic.
01:44:34 Encore une fois, on travaille avec beaucoup de syndics sur la métropole
01:44:39 et on n'est pas là pour faire du syndic bashing.
01:44:40 Moi-même, j'étais syndic avant, mais malheureusement, sur ces co-pros,
01:44:44 c'était la caricature du syndic absent et qui ne s'implique pas du tout.
01:44:49 Donc, on a été contraints parfois d'accompagner les co-propriétaires
01:44:52 aux changements de syndic.
01:44:53 On a aidé aussi à mettre en place un syndicat coopératif.
01:44:58 Ça, c'était assez innovant aussi, c'est-à-dire une co-propriété neuve.
01:45:02 On l'a aidé à faire sa première assemblée générale,
01:45:06 on l'a nommé le conseil syndical et le syndic au sein de ce conseil syndical.
01:45:11 Et puis, on l'a accompagné dans sa première année de vie.
01:45:13 Suivre la comptabilité, leur expliquer un petit peu,
01:45:17 "Vous allez gérer votre co-pro en mode coopératif.
01:45:19 Voilà quelles sont vos responsabilités.
01:45:22 On vous leur a donné des outils pour suivre la compta", etc.
01:45:26 Ça, ça a été un peu innovant.
01:45:28 Et puis, beaucoup de problématiques de gestion des déchets,
01:45:31 comme celle que je disais tout à l'heure, Beauregard à Ambès,
01:45:35 ou 215 logements construits au milieu de nulle part,
01:45:37 où ils avaient eu la bonne idée de faire des colonnes enterrées.
01:45:40 Sauf que les colonnes enterrées, comme souvent, malheureusement,
01:45:43 fonctionnent mal.
01:45:44 Et très rapidement, la métropole a dit, "Écoutez, moi, je ne relève plus les déchets.
01:45:47 On arrête le tri sur cet immeuble et chacun se débrouille."
01:45:50 Donc, des problématiques de déchets partout.
01:45:53 C'était des problématiques d'assalubri qui a fini.
01:45:58 Donc, on a aidé un petit peu à faire de la sensibilisation,
01:46:01 remettre en place le tri sur l'immeuble.
01:46:03 Beaucoup de sujets juridiques, puisque, comme je le disais tout à l'heure,
01:46:09 malheureusement, les promoteurs, je pense, ne sont pas si sensibilisés
01:46:13 sur comment fonctionnera l'immeuble ensuite.
01:46:17 On refait des complexités avec des ASL, avec des divisions en volume,
01:46:23 des propriétés mixtes qui sont mélangées avec d'autres ensembles
01:46:26 immobiliers ou des espaces publics, etc.
01:46:28 Des ensembles immobiliers qui sont construits.
01:46:31 Au passage, on fait un rond-point, on fait une rue, mais on oublie
01:46:34 de rétrocéder tout ça.
01:46:35 Donc, finalement, c'est la copropriété qui entretient les espaces publics.
01:46:37 Ça, c'était très régulier aussi.
01:46:40 Donc, on les a aidés à mettre en place les rétrocessions.
01:46:43 Finalement, on faisait du lien entre la métropole et les COCO,
01:46:46 pour mettre en place des choses qui étaient déjà prévues dans le règlement,
01:46:48 c'est-à-dire faire des rétrocessions.
01:46:50 Et puis, techniquement, on a…
01:46:55 Alors, le sujet POPAC, de base, c'est plutôt le fonctionnement
01:46:58 et la gestion, mais là, on a quand même travaillé sur le technique
01:47:01 d'un commun accord avec la métropole et l'ANA.
01:47:03 Donc, on a financé des expertises.
01:47:06 D'ailleurs, on était face à des copropriétaires qui nous disaient,
01:47:09 nous, dès qu'on sollicite notre assurance, elles nous disent,
01:47:11 ce n'est pas mon problème.
01:47:12 Dès qu'on appelle le promeneur, ils nous disent, ce n'est pas mon sujet.
01:47:15 Donc, on a financé des expertises "indépendantes", qui sont venues
01:47:20 lister l'ensemble des malfaçons ou des problématiques techniques,
01:47:24 en donnant un point de vue.
01:47:25 Voilà ce qui, pour nous, relève de l'adommage d'ouvrage ou pas.
01:47:28 Et ça, ça a permis d'aider les copropriétaires face à leurs assurances,
01:47:33 face au syndic parfois et face au promoteur, pour aller dire,
01:47:37 voilà, ça, si vous ne faites rien, nous, on y reviendra au procès,
01:47:40 parce qu'on a une expertise indépendante qui vient de nous confirmer,
01:47:42 ce qu'on vous dit déjà depuis six mois, que ça relève de votre responsabilité.
01:47:45 Et ça a permis de débloquer des sujets de malfaçons.
01:47:50 L'assurance s'est réveillée en disant, là, par contre, il y a peut-être
01:47:54 un problème, je vais prendre un procès, donc je réagis.
01:47:56 Donc, on en a fait beaucoup sur le SILCO Pro, il y a à peu près la moitié
01:48:00 qui a fait l'objet d'expertises indépendantes, comme ça, avec des
01:48:03 financements de l'ANIM, qui a financé la moitié.
01:48:06 On a eu aussi des expertises dans le cadre de référé, donc,
01:48:11 c'est-à-dire qu'on a une copropriété, celle qui fait 411 logements,
01:48:14 qui est sous arrêté de péril, et en procès, forcément, elles sont
01:48:17 promoteurs, Kaufmann, pour ne pas le nommer.
01:48:19 Donc, il y avait d'énormes frais d'expertises et donc l'ANA,
01:48:24 à titre exceptionnel, a accepté de financer la moitié de ces
01:48:29 expertises-là pour soulager les copropriétaires, puisqu'on se
01:48:32 retrouvait avec des impayés de plus en plus importants, et donc éviter
01:48:35 que la copropriété arrête la procédure du fait qu'elle ne puisse pas,
01:48:39 finalement, financer ces expertises.
01:48:40 Donc, on a eu ça.
01:48:42 Et on a eu aussi le sujet de la sécurité, où on a mobilisé un bureau
01:48:48 d'études spécialisées qui était de la région parisienne et qui est
01:48:51 venu sur Bordeaux pour faire des diagnostics sécurité, finalement.
01:48:54 Parce que la plupart des immeubles qui rencontraient des problématiques,
01:48:56 comme celle qui avait une piscine, en fait, quand ils avaient un sujet
01:49:00 en sécurité, ils disaient, bon, ben voilà, on a notre barrière
01:49:04 dans l'entraîneur qui est vandalisée, bon, ben, on la remplace.
01:49:07 On a la piscine, ça fonctionne mal, ben, on la ferme.
01:49:09 On a un sujet, ils réagissaient au coup par coup.
01:49:12 Et en fait, ça ne marchait forcément pas, puisque comme ils n'avaient
01:49:15 pas de vision globale, l'immeuble, l'ensemble de l'immobilier n'était
01:49:18 pas sécurisé.
01:49:19 Donc, on leur a dit, posez-vous, faites un diagnostic, réfléchissez
01:49:24 d'un point de vue un peu plus macro.
01:49:25 On va vous faire des propositions d'ensemble pour sécuriser la copropriété
01:49:30 et faites les travaux.
01:49:31 Donc, c'est ce qui a été fait dans le cas du Pau-Pac, on a financé
01:49:35 un diagnostic sécurité.
01:49:36 Le bureau d'études a préconisé tout un ensemble de travaux de sécurisation,
01:49:41 ce qui passe par des caméras, des barrières, des types d'ouverture
01:49:44 de portes, etc.
01:49:45 Et la copropriété a rempli l'ensemble des travaux.
01:49:59 Et là, le risque du Pau-Pac pour ça, c'est que cette copropriété,
01:50:03 qui, pendant des années, n'avait plus de gardien, parce que le gardien
01:50:06 se faisait agresser par les personnes extérieures, n'avait plus de piscine,
01:50:11 il y avait du trafic d'armes, etc.
01:50:14 A ce que tous les travaux aient été sécurisés et ils ont réouvert la
01:50:17 piscine, il y a un gardien qui est revenu.
01:50:19 En fait, l'immeuble s'est vraiment remis en ordre de main et ils ont
01:50:23 retrouvé finalement la qualité de l'ensemble du homier qui était
01:50:26 prévu initialement.
01:50:27 Et donc, ça a été une vraie réussite.
01:50:29 Parce que finalement, ils ont pu retrouver les usages classiques
01:50:34 de leur immeuble.
01:50:35 Donc, la suite Pau-Pac a eu un vrai effet vérifique.
01:50:39 Et donc, on a accompagné sur tous ces sujets-là.
01:50:44 Et les principaux enseignements qu'en a tiré la métropole sont
01:50:49 les suivants.
01:50:50 Premièrement, c'est d'assurer un équilibre PO-PB, donc ça,
01:50:53 c'est le jargon, propriétaires-occupants, propriétaires-bailleurs dans les
01:50:56 opérations.
01:50:57 Ce n'est jamais facile, parce que les bailleurs, les promoteurs,
01:51:00 pardon, disent aux élus "oui, on prévoit un 30 % de propriétaires-occupants,
01:51:05 qui, au final, quand c'est mis en vente, on se rend compte qu'il n'y en a
01:51:07 plus que 5 %, mais la métropole soit appuyée là-dessus".
01:51:13 Simplifier l'organisation juridique, pour nous, et on a été très
01:51:16 clair avec les élus, ce n'est plus pensable aujourd'hui de créer
01:51:20 des divisions en volume, des copropriétés sous ASL avec un
01:51:23 verbe social, avec un parking qui a été mis en propos, parce que c'était
01:51:27 trop compliqué de prévoir un parking juste pour les copropriétés.
01:51:30 Ce n'est plus possible de faire ça.
01:51:32 Et ça ne peut que mal fonctionner.
01:51:34 Veiller à l'indépendance des différents acteurs, on en parlait
01:51:39 tout à l'heure, l'intervention de celle-ci dans le 10e, mais quand on
01:51:42 a un promoteur, un syndic, une assurance d'hommage ouvrage et parfois
01:51:46 même un auteur, où tout le monde se connaît et qui a l'habitude
01:51:48 de faire le travail ensemble, forcément que c'est plus simple pour eux,
01:51:51 mais à l'inverse, ce sera moins pratique pour les copropriétaires,
01:51:56 parce qu'on se retrouve avec des syndics qui, malheureusement, n'ont
01:51:59 eu aucun intérêt de défendre les intérêts de la copropriété et sont
01:52:02 là pour défendre les intérêts soit du promoteur, soit de leur propre
01:52:06 cabinet.
01:52:07 Ils ne sont plus indépendants.
01:52:09 Donc, on accompagne autant que faire se peut au changement de syndic
01:52:13 pour éviter d'avoir un syndic issu du promoteur.
01:52:15 Impliquer au maximum pour éviter les malfaçons, dans la phase conception,
01:52:25 impliquer au maximum la collectivité, il faut qu'il y ait un meilleur
01:52:28 suivi de ce qui est construit.
01:52:30 Pour éviter…
01:52:31 Alors ça, ce n'est jamais facile, c'est un peu une phrase facile à dire,
01:52:36 mais en tout cas, il faut qu'il y ait un meilleur suivi de ce qui est construit.
01:52:38 Nous, on a constaté que, malheureusement, il y avait énormément de malfaçons.
01:52:42 Généraliser l'information auprès des copropriétaires, c'est ce que veut
01:52:48 faire la métropole, mais on a fait plusieurs ateliers à destination
01:52:52 des nouveaux copropriétaires, du coup, dans le cas du POPAC,
01:52:54 parce que c'était le volet un peu plus simple de dispositif.
01:52:57 Mais on invitait les nouveaux copropriétaires sur des quartiers
01:53:01 cibles, un petit peu, à venir nous rencontrer, on leur expliquait
01:53:04 un petit peu le fonctionnement d'une copro, on regardait un petit peu,
01:53:07 malheureusement, leur copro qui avait souvent une ASL, on leur expliquait,
01:53:11 qui tombait un peu des nues en prenant qu'il allait y avoir des charges
01:53:14 appelées par un autre organisme, etc.
01:53:15 Mais renforcer l'information, on peut construire beaucoup,
01:53:19 mais dans ce cas-là, si on veut éviter que ça dérape, il faut informer
01:53:22 les gens de ce que c'est d'être copropriétaire.
01:53:24 Et ça, c'est un sujet qu'on trouve aussi bien dans les copropriétaires
01:53:27 récentes que les copropriétaires plus anciennes.
01:53:32 Il faut avoir des projets cohérents avec l'implantation urbaine,
01:53:34 ce que je disais au début.
01:53:35 Quand on construit 215 logements dans le nord de la métropole de Bordeaux,
01:53:39 en zone rurale, là où il n'y a pas forcément besoin, on a l'impression
01:53:43 qu'on reproduit un petit peu les erreurs qui ont déjà été faites
01:53:46 dans les dispositifs précédents de la logisticalisation, on peut retrouver
01:53:49 avec des installations d'immobilier dans les zones rurales à Rourke ou
01:53:52 dans d'autres territoires où il n'y avait finalement pas de demande.
01:53:55 Donc, bien réfléchir à ça.
01:54:00 Ce que je disais tout à l'heure, renforcer la connaissance des
01:54:02 copropriétaires et éviter les opérations avec un trop grand
01:54:05 nombre de logements, ça paraît évident pour les gens qui se
01:54:07 parlaient de ce sujet, mais malheureusement, quand on voit
01:54:10 des ensembles immobiliers avec 400 logements, une dizaine de
01:54:13 bâtiments dans des quartiers populaires d'une commune, on se dit
01:54:18 que malgré toutes les historiques d'écopropriétaires en difficulté
01:54:23 sur le territoire national, ce n'est pas encore assez connu,
01:54:26 ce n'est pas encore assez compris, ça ne peut pas bien marcher.
01:54:30 Donc, on a besoin de faire en sorte que les gens qui sont dans
01:54:32 des conditions difficiles, qui sont dans des conditions difficiles,
01:54:35 puissent avoir des logements, et donc, on a besoin de faire en sorte
01:54:38 que les gens qui sont dans des conditions difficiles puissent avoir
01:54:41 des logements, et donc, on a besoin de faire en sorte que les gens
01:54:43 qui sont dans des conditions difficiles puissent avoir des logements.
01:54:45 Et donc, on a besoin de faire en sorte que les gens qui sont dans
01:54:48 des conditions difficiles puissent avoir des logements, et donc,
01:54:51 on a besoin de faire en sorte que les gens qui sont dans des conditions
01:54:54 difficiles puissent avoir des logements, et donc, on a besoin de faire
01:54:56 en sorte que les gens qui sont dans des conditions difficiles puissent
01:54:58 avoir des investisseurs locaux plus que des investisseurs lointains
01:55:02 qui ne suivent pas le même, et qui le reconnaissent eux-mêmes,
01:55:04 c'est-à-dire qu'ils ont acheté pour leurs produits financiers,
01:55:06 donc on les appelle, et qu'ils n'ont pas le souhait de s'investir dans les mêmes.
01:55:10 Voilà à peu près ce que je voulais dire.
01:55:16 J'ai fait un peu synthétique, mais c'est les principaux sujets,
01:55:20 en tout cas, qu'on a rencontrés et qui, je pense, concerneront
01:55:23 beaucoup d'agglomérations dans les années à venir en France.
01:55:29 Merci Aurélien pour cette présentation.
01:55:31 Avec ce point-là, on a bouclé la chaîne depuis la production
01:55:36 de la ville jusqu'au traitement des dysfonctionnements,
01:55:39 en passant par la production de la CoPro.
01:55:40 Le timing, ça n'est pas de ton fait Aurélien,
01:55:45 on a trois interventions qu'on a voulues justement pour couvrir
01:55:48 l'ensemble de la chaîne.
01:55:49 Ça prend un peu de temps, mais c'est normal.
01:55:52 Si on peut collectivement se donner une dizaine de minutes pour des
01:55:55 questions, pour une petite conclusion, resteront ceux qui le peuvent.
01:55:59 De toute façon, cette intervention est enregistrée,
01:56:01 donc vous la retrouverez en son intégralité en replay.
01:56:04 Est-ce que vous avez des questions sur la dernière intervention ?
01:56:08 Parfaitement.
01:56:09 Oui, bonjour.
01:56:10 Je suis Enchanté, l'éditeur cuisinier de la masse centrale.
01:56:15 Je suis le nouveau CST pour la région Laura.
01:56:17 Je prends la suite de Jocelyne Théry, pour celles et ceux qui l'ont
01:56:22 connue.
01:56:23 En fait, je voulais réagir un petit peu plus globalement,
01:56:27 puisque c'était très intéressant.
01:56:29 Je trouve que le cheminement, en tout cas le séquençage sur ce
01:56:33 sujet, qui est un sujet particulier, était très bien amené.
01:56:37 Et puis, à titre personnel, il me renvoie à une ancienne
01:56:41 carrière, puisque je suis issu du monde de l'interco, notamment
01:56:47 dans le 93, où on travaillait un petit peu sur ces questions
01:56:49 d'amélioration de l'habitat privé classique, avec les
01:56:53 outils classiques de la main.
01:56:54 Et déjà, il y a une dizaine d'années, on avait ces sujets
01:56:58 émergents, mais on n'avait pas la boîte à outils, et on était
01:57:01 vraiment dans le tâtonnement.
01:57:03 Et je pense que si on n'avait pas de réponse sur la question des
01:57:10 modalités d'association de la collectivité au moment de la
01:57:13 conception, ce qu'on avait déjà identifié comme une nécessité,
01:57:22 on était entré par le côté un petit peu information multicanale,
01:57:27 notamment parce qu'on avait pas mal de primo accédant sur les
01:57:29 programmes en VFA, et sur le côté de l'implication de la collectivité
01:57:34 dans la pédagogie.
01:57:35 Donc, c'est-à-dire, financement, ANA ou non, on était déjà à mettre,
01:57:39 si vous voulez, en lien, en accord avec les villes, des sessions
01:57:46 d'information, et on avait rédigé un guide du copropriétaire.
01:57:52 Et on avait aussi, à la fois, les associations de la collectivité
01:57:55 et des associations de la collectivité, et on avait aussi
01:57:58 des associations de la collectivité, et on avait des associations
01:58:00 de la collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:58:02 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:58:04 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:58:05 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:58:06 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:58:08 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:58:09 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:58:10 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:58:11 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:58:12 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:58:14 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:58:20 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:58:21 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:58:22 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:58:23 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:58:24 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:58:26 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:58:27 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:58:28 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:58:29 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:58:30 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:58:31 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:58:32 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:58:33 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:58:43 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:58:44 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:58:46 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:58:47 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:58:48 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:58:49 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:58:50 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:58:51 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:58:52 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:58:53 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:58:54 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:58:55 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:58:56 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:59:01 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:59:02 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:59:03 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:59:04 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:59:05 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:59:06 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:59:07 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:59:08 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:59:09 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:59:10 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:59:11 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:59:12 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:59:13 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:59:24 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:59:25 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:59:26 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:59:27 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:59:28 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:59:29 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:59:30 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:59:31 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:59:32 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:59:33 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:59:34 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:59:35 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:59:37 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:59:41 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:59:42 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:59:43 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:59:44 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:59:45 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:59:46 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:59:47 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:59:48 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:59:49 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:59:50 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
01:59:51 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
01:59:52 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
01:59:53 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:00:18 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:00:23 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:00:24 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:00:26 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:00:27 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:00:28 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:00:29 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:00:30 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:00:31 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:00:32 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:00:33 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:00:34 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:00:35 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:00:36 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:01:00 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:01:06 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:01:10 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:01:11 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:01:12 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:01:13 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:01:14 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:01:15 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:01:16 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:01:17 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:01:18 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:01:19 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:01:20 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:01:21 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:01:25 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:01:26 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:01:27 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:01:28 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:01:29 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:01:30 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:01:31 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:01:32 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:01:33 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:01:34 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:01:35 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:01:36 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:01:37 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:02:01 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:02:26 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:02:32 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:02:33 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:02:34 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:02:35 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:02:36 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:02:37 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:02:38 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:02:39 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:02:40 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:02:41 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:02:42 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:02:43 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:02:44 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:03:08 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:03:14 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:03:15 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:03:16 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:03:17 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:03:18 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:03:19 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:03:20 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:03:21 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:03:22 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:03:23 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:03:24 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:03:25 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:03:26 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:03:38 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:03:39 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:03:40 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:03:41 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:03:42 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:03:43 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:03:44 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:03:45 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:03:46 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:03:47 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:03:48 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:03:49 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:03:50 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:03:55 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:03:56 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:03:57 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:03:58 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:03:59 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:04:00 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:04:01 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:04:02 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:04:03 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:04:04 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:04:05 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:04:06 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:04:07 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:04:25 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:04:26 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:04:27 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:04:28 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:04:29 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:04:30 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:04:31 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:04:32 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:04:33 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:04:34 et on avait des associations de la collectivité, et on avait des
02:04:35 associations de la collectivité, et on avait des associations de la
02:04:36 collectivité, et on avait des associations de la collectivité,
02:04:37 et de la qualité… la performance énergétique des bâtiments. Donc on a en fait deux plans décalés de responsabilité.
02:04:48 Donc c'est forcément un peu délicat à gérer. Une deuxième interrogation sur ce sujet de la délégation des bouts de ville au privé.
02:04:56 On voit bien effectivement l'intérêt qui peut y avoir par rapport aux données publiques. En revanche, moi, ça me rappelle ce qui est mis en place
02:05:06 à l'autre bout de la chaîne, ce qui a été présenté notamment par Aurélien. Les solutions qu'on met en place face à ces difficultés,
02:05:14 c'est parfois justement de rétrocéder des voies, des voiries, au pouvoir public pour diminuer les charges qui pèsent sur les finances des copropriétaires.
02:05:23 Donc on a le mouvement inverse. On a une délégation, puis une rétrocession pour essayer de venir compenser les difficultés générées par le premier acte.
02:05:32 Et troisième interrogation, on est quand même beaucoup revenu sur cette… je ne sais pas comment on peut l'appeler, une forme de relation contrariée
02:05:42 entre les membres de la production et les membres de la gestion. On peut aussi se poser la question de la place du monde de la décision dans ce processus-là,
02:05:53 notamment au moment des inspections d'autorisation d'urbanisme, puisque quand même, il y a effectivement des paramètres à respecter pour que la demande puisse aboutir.
02:06:05 Et a fortiori, lorsque ce monde de la décision, donc les collectivités, les services, etc., se retrouvent, eux, à devoir lancer des opérations curatives
02:06:14 qui viennent remédier au dysfonctionnement de certaines de ces conceptions dans son immobilier trop complexe, finalement.
02:06:25 Le sentiment qu'on a, je ne sais pas si vous le partagez, c'est un sentiment d'espèce de mouvement perpétuel, un grand balancier qui revient immanquablement.
02:06:39 Et c'est une question ouverte, parce qu'aujourd'hui, on peut avoir des POPAC qui développent une activité spécifique sur le traitement des copropriétés récentes.
02:06:48 Maintenant, on a aussi des sujets sur les copros anciennes, qu'elles soient en centre ancien ou pas. Et tout ça, c'est de l'argent public.
02:06:56 Donc, effectivement, est-ce que l'attention des pouvoirs publics ne peut pas aussi porter plus en amont sur la chaîne, de façon à ce qu'on prévienne
02:07:07 la naissance de ces copropriétés qu'on sait dysfonctionnantes à court ou moyen terme ?
02:07:13 Mais c'est une question qui reste ouverte.
02:07:16 Je vais repasser la parole à l'Adrian pour le mot de conclusion, en vous remerciant pour vos interventions et pour votre participation.
02:07:26 Merci bien, David, pour cette ouverture.
02:07:28 Effectivement, on revient de clore formellement cet atelier, en remerciant également les organisateurs, les animateurs,
02:07:37 aussi bien du côté d'Urbanis que de L'Èle Réelle, de ce deuxième atelier de l'année 2023.
02:07:43 Évidemment, tous les participants et bien sûr, les intervenants.
02:07:49 Vous avez fait part de vos expériences passionnées, passionnantes, riches d'exemples concrets vécus.
02:07:57 On l'a bien senti pour chacun d'entre vous.
02:08:00 Donc, merci encore pour le temps passé avec nous et le retour d'expérience que vous avez bien voulu partager avec nos acteurs de la région Verne-Rhône-Alpes.
02:08:10 Je ne doute pas que ces interventions de qualité permettront à chacun d'en retirer plein d'enseignements dans nos pratiques professionnelles,
02:08:18 et puis aussi, même à titre personnel également.
02:08:20 On l'a vu à travers certains témoignages, ça résonne aussi parfois dans notre quotidien.
02:08:26 On vous tiendra bien évidemment informés de la mise en ligne, de l'enregistrement vidéo et des différents livrables dans les prochaines semaines, comme d'habitude.
02:08:36 Et puis, on vous tiendra aussi informés en temps utile de la tenue d'un troisième atelier au second semestre.
02:08:43 Le sujet et la forme de l'atelier ne sont pas complètement encore arrêtés,
02:08:46 donc on vous tiendra informés dans le courant de l'été ou tout de suite à la rentrée, en tout cas en temps utile pour que vous puissiez également y participer.
02:08:55 Donc, encore une fois, un grand merci à toutes et à tous.
02:08:58 Je vous souhaite un bon appétit et puis une belle pause estivale pour ceux qui ont des congés dans les prochaines semaines avant de se retrouver au second semestre.
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