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TVTrascrizione
00:18ultima puntata per questa stagione di
00:20Brescia al metro quadro e ci siamo
00:22tenuti i dulcis in fundo se volete
00:25abbiamo tenuto un argomento un po' più
00:27complesso magari anche un po' più
00:29distante dal percorso che abbiamo fatto
00:31fino adesso ma che fa parte e come del
00:33mercato immobiliare che è quello di
00:35vedere il mercato immobiliare in
00:37particolare quello bresciano che è quello
00:39nostro di riferimento come un potenziale
00:42investimento quindi parliamo anche di una
00:45tipologia di clientela un po' più
00:47strutturata o che sceglie di utilizzare il
00:49mercato immobiliare anche per avere una
00:52fonte di rendito aggiuntiva o principale
00:55lo faccio come sempre in compagnia è
00:57tornato a trovarmi Ludovico Maria Merli
00:59ciao Ludovico ciao Jacopo e poi proprio
01:01perché l'argomento è particolare è
01:03complesso è molto tecnico e spiegarlo io
01:05Ludovico da soli magari non sarebbe così
01:07semplice abbiamo il piacere di avere il
01:09professor Giacomo Mori che è il docente
01:11di finanza immobiliare a Sdabocconi insomma
01:14per cui abbiamo portato qualcuno che
01:15qualcosa se ne intende da questo punto
01:19di vista io però parto come sempre dal
01:21lato commerciale dal lato se vogliamo
01:23chiamarlo della strada e dal lato del
01:26cliente Ludovico ti chiedo se per voi che
01:31lavorate quotidianamente nel mondo
01:33dell'immobiliare arrivati al 2026 dove
01:36siamo bombardati da notizie di investimenti
01:39in criptovalute investimenti digitali
01:42investimenti di ogni tipo e maggior parte
01:46magari anche non fisici possiamo
01:50definirli così per semplificare la
01:52questione se continua ad esserci in
01:55Italia in particolare a Brescia un forte
01:57interesse ad investire nel mattone a
01:59vedere il mattone e il mondo
02:01immobiliare come una fonte principale
02:04di investimento allora il mattone ancora
02:07sicuramente molto interessante per
02:10l'investitore medio sia scrutturato che
02:12non soprattutto perché rispetto alla
02:15maggior parte dei mercati è meno volatile
02:17quindi più sicuro e soprattutto come dici
02:20tu è tangibile quindi per persone o
02:23società che sono meno propense al rischio
02:26di situazioni più volatili definiamole
02:29così il mattone sicuramente ancora un
02:32asset sulla quale investiamo subito una
02:34prima distinzione professor muore
02:36all'interno del campo dell'investimento
02:38immobiliare almeno immagino che sia
02:40doverosa da farla e cioè il privato che
02:42investe che investe il suo tesoretto
02:45piccolo grande che sia o la società o il
02:48fondo che decide di investire penso che
02:50questa sia la prima distinzione
02:51fondamentale certamente sono due approcci
02:54molto diversi il secondo è molto più
02:57strutturato del primo partendo dal
02:59privato il privato spesso ragiona più
03:03distinto nel senso che investe in quelle
03:07tipologie di immobili che conosce in
03:08quelle zone in cui ha confidenza sul
03:11conoscere il mercato quindi tipicamente
03:13la zona in cui vive piuttosto che
03:17aumentando la dimensione dell'investimento
03:20anche a livello nazionale sulle grandi
03:22città tendenzialmente il privato per lo
03:26più investe in residenziale seconde case
03:31a volte anche alberghi quando si sale di
03:35dimensione gli investitori istituzionali
03:38ragionano in maniera un po' diversa gli
03:39investitori istituzionali innanzitutto
03:41raccolgono capitali da altri investitori
03:45quindi tipicamente l'investitore del
03:48fondo immobiliare è un altro istituzionale
03:51come un'assicurazione una fondazione un
03:55fondo pensione e quindi alloca all'immobiliare
03:59una parte variabile diciamo dal 5 al 20 per
04:04cento a seconda della tipologia di
04:07investitore del patrimonio totale quindi se
04:10vogliamo una parte anche modesta mentre
04:13tipicamente l'investitore privato tende ad
04:16avere un'esposizione maggiore all'immobiliare
04:18professor mori se noi dovessimo metterci nella
04:22testa di un professionista dell'investimento
04:26immobiliare come ragiona in questo momento
04:28nell'analizzare gli investimenti immobiliari si
04:31seguono le stesse logiche di qualunque asset
04:34class quindi fondamentalmente si considera il
04:38flusso di cassa che l'immobile genera quindi
04:40ovviamente l'investimento iniziale i redditi
04:44periodici quindi i canoni ma si tiene conto
04:47anche ovviamente di tutti i costi operativi e
04:50tutti i costi gestionali e poi le aspettative
04:53sulle uscite sia in termini di importo sia in
04:58termini di tempo quindi il secondo fattore
05:01proprio il tempo l'operazione immobiliare va
05:04valutata in funzione della sua durata ci sono
05:07operazioni che per loro natura hanno una
05:10durata più breve come l'operazione di sviluppo
05:13in cui si costruisce per vendere mentre ci sono
05:19operazioni che hanno una durata più estesa come
05:24l'investimento nell'immobile reddito in entrambi
05:27casi il fattore tempo è determinante infine terzo ma
05:32non necessariamente ultimo anzi forse il primo
05:35elemento da considerare è il rischio dell'operazione e
05:39l'investitore professionale seleziona l'operazione in
05:43funzione del suo appetito al rischio le chiedo una
05:45piccola specifica a proposito proprio del lato del
05:49rischio eh i continui cambiamenti geopolitici il
05:54covid la guerra la crisi del 2008 hanno modificato un
05:59po' la valutazione del fattore tempo sono cambiate le
06:04asset class in cui si investe o meglio la percezione di
06:07rischio delle tipologie di immobili mi spiego meglio eh
06:10fatto l'esempio del covid ante covid gli investitori
06:14istituzionali guardavano con forte interesse uffici e
06:19retail il covid è stato un acceleratore di due fenomeni
06:23ben noti il remote working e il commercio online che
06:27ovviamente hanno portato a conseguenze negative sia sugli
06:30uffici che sui negozi però hanno aumentato come sappiamo i
06:34magazzini capannoni dal lato logistico hanno aumentato
06:37magari gli uffici di spazio open space o residenziale di
06:41alcune tipologie per cui è per quello che chiedevo se anche
06:44la valutazione del fattore tempo va gestita e modulata a
06:49seconda di quello che poi è la trasformazione del mercato.
06:51Sì chiaramente il mercato cambia continuamente cambiano i
06:55fattori di rischio come diceva correttamente cambiano
06:58anche le asset class di interesse quindi oggi sicuramente
07:01più logistica rispetto ad alcuni anni fa e meno uffici e il
07:06fattore tempo però io lo vedo più soggettivo nel senso che
07:09dipende dalla scelta degli investitori in un momento in cui
07:12c'è una turbolenza sui mercati finanziari la percezione del
07:16rischio immobiliare è più basso e viceversa in ogni caso conta
07:22molto anche il rendimento dell'attività priva di rischio
07:26cioè i titoli di stato quando il rendimento dei titoli di
07:29stato tende a salire gli immobili devono avere un rendimento
07:34ancora maggiore essendo più rischiosi conseguentemente il loro
07:38valore tende a scendere e questo è un aspetto piuttosto
07:41importante non a caso abbiamo preso un professore per spiegarci
07:45proprio questi aspetti aspetti che nella maggior parte dei casi
07:50Ludovico sono un ragionamento che fa come dicevamo un
07:54professionista dell'investimento immobiliare ti chiedo
07:56l'approccio del privato è lo stesso che appena spiegato
07:59professor Morley o cambia? Sicuramente l'approccio del privato è
08:03meno complesso rispetto all'approccio che può avere una figura istituzionale
08:09anche perché il privato spesso e volentieri ha un'influenza emotiva
08:14sull'investimento visto che come diceva giustamente il professore prima il
08:19privato spesso e volentieri investe la maggior parte del proprio capitale su un
08:24asset class immobiliare mentre se ci approcciamo invece a situazioni più
08:31strutturate magari è una minima parte il capitale che stanno investendo quindi
08:34la parte emotiva è fondamentale perché se io sbaglio l'investimento
08:39tendenzialmente posso avere conseguenze peggiori rispetto a un fondo di
08:43investimento detto ciò spesso e volentieri compro anche se l'immobile mi
08:47piace quindi non considero solo la parte finanziaria ma considero anche la parte
08:53estetica che penso sia uno dei maggiori sbagli che possa fare un investitore
08:58perché posso capire che magari l'appartamento con delle caratteristiche o
09:04delle finiture interessanti può essere più gradevole ma se il rendimento è
09:07basso magari è meglio scegliere un appartamento che ha delle finiture
09:11peggiori ma con un rendimento migliore.
09:13Interessa però chiederti in questo momento quali sono i tagli che vengono
09:20scelti nella maggior parte dei casi dal punto di vista delle operazioni
09:24immobiliari a Brescia? Sicuramente si sta puntando ancora e penso che si
09:29continuerà anche in futuro a puntare sul residenziale più è piccolo l'immobile
09:35più probabile che renda di più cioè il bilocale o il monolocale sono i tagli
09:39che tendenzialmente rendono di più. E questo è cambiato completamente a Brescia
09:43negli ultimi anni possiamo dire che non era così?
09:46Ci sono casi eccezionali che possono essere appartamenti grandi affittati a
09:51stanze visto che comunque l'affitto a studenti oggi è un mercato sicuramente
09:57in espansione quindi l'affitto a stanze ovviamente va a collocarsi sui mobili
10:03di grandi dimensioni ma è difficile che un privato gestisca appartamenti a
10:09stanze. Quanto è importante eventualmente diversificare?
10:13La diversificazione è fondamentale in ogni investimento. Nell'immobiliare c'è una
10:18problematica che è la gestione nel senso che mentre diversificare con titoli
10:24finanziari è relativamente semplice e poco costoso diversificare in immobili
10:29implica avere un patrimonio notevole per poter avere tante diverse unità di
10:35diverse tipologie in diverse localizzazioni. Questo vuol dire che per un
10:41istituzionale è relativamente semplice potendo investire in una pluralità di
10:46fondi ognuno specializzato per un privato è più difficile. Diventa quindi
10:51fondamentale la gestione, l'efficienza gestionale. Come diceva correttamente
10:56Ludovico il privato tende giustamente a selezionare oggetti semplici da gestire
11:03perché nell'immobiliare la gestione è un'attività chiave. Avere tanti immobili,
11:09magari in localizzazioni diverse, con diverse tipologie, comporta una maggior
11:15complessità gestoria che spesso il privato non può o non vuole sostenere.
11:21Le chiedo anche l'importanza o l'eventuale non importanza nel momento in cui io vado a
11:26fare un investimento immobiliare di utilizzare una leva finanziaria o meno per
11:31fare un investimento immobiliare.
11:32È abbastanza normale, sempre rimanendo nel campo degli investitori professionali,
11:38l'utilizzo del debito. Lo è anche nel campo dei privati. Il debito che cosa fa?
11:45Semplicemente amplifica i ritorni. Quindi investendo meno capitale proprio, la
11:51cosiddetta equity, grazie all'utilizzo di debito, il ritorno sul capitale proprio è
11:57maggiore.
11:57Ovviamente il debito ha anche un rovescio della medaglia. Si chiama leva finanziaria,
12:03può agire in positivo amplificando i rendimenti, può agire in negativo amplificando le perdite.
12:09Quindi è fondamentale usare la leva sapendo che si somma il rischio operativo dell'immobile
12:18anche a un rischio finanziario, quindi un amplificatore.
12:21Che percentuali di redditività, di guadagno stiamo parlando all'interno e che riferimenti
12:28ci dà un po' il mondo dell'investimento immobiliare? Se vogliamo dare chiaramente
12:33dei riferimenti di massima, poi come ogni cosa va valutato il caso specifico, la location
12:38specifica, il luogo specifico, però diciamo dei paletti di riferimento.
12:42Se parliamo di investimenti in immobili a reddito a basso rischio, possiamo ragionare
12:48su un rendimento corrente annuale almeno del 5%.
12:53Netto, parliamo o lordo?
12:55Parliamo di netto nel caso però di investimenti non residenziali e migliori location e ottimi
13:06immobili, direi da un 5% anno in su. Se parliamo invece di operazioni più rischiose,
13:14quindi riposizionamento di immobili o operazioni di sviluppo, il rendimento totale richiesto
13:22dagli investitori sull'equity è dal 15% in su.
13:26Si può aumentare magari un po' la redditività se io ho già in programma che l'investimento
13:32avrà una determinata durata e al termine dell'investimento io ho un aumento di valore,
13:39quindi avrò la possibilità di vendere il mio immobile a un prezzo superiore rispetto
13:43a quello pagato, quindi avrà una plusvalenza, detto in maniera semplice, che quindi questa
13:50plusvalenza sommata al rendimento che ho avuto prima, la totalità dell'investimento aumenta
13:57rispetto al 5, 6 o 8, 10, quello che è, in base al tipo di immobile. È l'unico caso
14:03in cui io posso avere un rendimento tendenzialmente più alto, ma facendo un investimento programmato
14:09e dovuto non solo dalla redditività, ma appunto dal capital gain in uscita dell'operazione.
14:16Dalla prospettiva chiaramente del luogo dove è stata fatta.
14:18Infatti bisogna sempre fare una distinzione quando si parla di rendimenti, se si fa riferimento
14:24a un rendimento corrente, quindi appunto canone su prezzo o a un rendimento totale che tenga
14:30appunto conto di un'aspettativa di capital gain. Mentre la prima metrica è più facile
14:36da misurare e se vogliamo è anche più certa, perché potrei avere un contratto di locazione
14:40e conoscere il prezzo, sull'aspettativa di capital gain quella tale rimane, nel senso
14:48che potrei rivendere l'immobile con un notevole guadagno, così come anche con una perdita.
14:54Per ragionare in maniera corretta io dovrei sempre considerare l'aspettativa di rendimento
15:00totale, che appunto nel caso degli immobili a reddito tende a essere prevalentemente il
15:05canone, nelle operazioni di sviluppo tende prevalentemente ad essere il delta tra il prezzo
15:13di vendita finale e il prezzo di acquisto e la costruzione.
15:16Allora io ringrazio il professor More per averci fatto compagnia e per averci dato una mano
15:21a spiegare un argomento molto complesso e molto tecnico a cui però ci sono diversi
15:27ascoltatori bresciani interessati all'argomento, per cui grazie mille.
15:30Bene, grazie a voi.
15:31Grazie anche a Ludovico Maria Merlio per averci dato una mano anche per capire quali sono poi
15:36le sensazioni di chi effettivamente entra in agenzia chiedendo io vorrei investire i
15:41miei soldi nell'immobiliare come posso fare e quindi abbiamo provato a darvi un'idea di
15:47quello che può essere, di quelli che sono i riferimenti, i paletti, a cosa stare attenti,
15:51gli errori da evitare e i ragionamenti da fare.
15:53Poi come sempre vi consigliamo di affidarvi ai professionisti del settore in modo da avere
16:00la consulenza più adatta possibile alle vostre esigenze per questa puntata e per questa stagione
16:07è tutto, un saluto e un ringraziamento.
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