- 2 mesi fa
Categoria
📺
TVTrascrizione
00:18Benvenuti alla seconda puntata di Brescia al metro quadro abbiamo introdotto il percorso
00:23che stiamo facendo all'interno del mercato del mondo immobiliare bresciano ora cominciamo
00:28ad entrare nel vivo partendo dal primo punto cardine all'interno di questa nostra bussola
00:34di questa nostra mappa chiamatela come volete che è quello di valutare un immobile il primo
00:39passo necessario per procedere alla vendita all'acquisto immobile è proprio la valutazione
00:43allora io intanto non ne parlo da solo come sempre ritrovo Luca Rolfi buonasera e trovo
00:49anche Ludovico Maria Melli buonasera Ludovico quanto è importante la valutazione di un
00:56immobile che è il primo passo per poi entrare in tutto quello che è l'iter di compravendita
01:01la valutazione dell'immobile è fondamentale il primo passo come stai giustamente dicendo
01:05tu è la base di partenza dalla quale il proprietario può capire effettivamente cosa può realizzare
01:12la strategia di vendita e come approcciare la vendita all'immobile in base alla caratteristica
01:18in base al momento di mercato in base a una serie di informazioni e di situazioni che bisogna
01:24analizzare nel profondo la valutazione Luca chi la fa e la valutazione si paga
01:34normalmente no perché le agenzie immobiliari offrono normalmente una valutazione gratuita
01:41al cliente diverso è se stai parlando di perizia o stima per il tribunale in un contenzioso
01:47eccetera però diciamo la valutazione semplice di un immobile normalmente l'agenzia la valutazione
01:56te la fa gratuita per procedere una valutazione cosa deve avere in mano l'agenzia l'agente
02:02immobiliare il consulente che viene incaricato cosa ti serve per valutare un immobile allora
02:07gli elementi base per una valutazione sono sicuramente una planimetria catastale una se fosse possibile
02:15perché oggi è molto importante avere il certificato energetico quindi un'ape e un altro dato fondamentale
02:22ovviamente la visura per capire la consistenza dell'oggetto che sto andando a valutare quindi
02:26la categoria catastale che io sto andando a valutare questi diciamo sono il minimo essenziale
02:32come avete capito ci sono della documentazione dei dati da cui bisogna partire diciamo che non si chiama
02:38caso la trasmissione brescia al metro quadro la valutazione diciamo che in forma in formula
02:43semplificata si parte da immagino una valutazione al metro quadro dell'immobile cioè quanto vale al
02:50metro quadro un immobile che io voglio andare a vendere all'interno della zona in cui voglio vendere
02:54al metro quadro è la base dalla quale fare tutti i ragionamenti appunto del caso però è un fattore
03:01indicativo e non prevalente nel senso che noi utilizziamo sempre questo termine ossia corpo spesa
03:09il corpo spesa è fondamentale in base all'oggetto in base alla zona se io facciamo un esempio pratico
03:15un castello in mezzo al deserto sappiamo che farò molta fatica avendolo e nonostante una micratura
03:20importante il valore al metro sarà nettamente più basso magari di un appartamento in quella posizione
03:27che potrebbe avere un valore maggiore perché anche l'utente è più probabile che si riesca a trovare
03:32chi o cosa stabilisce il prezzo al metro quadro oggi del mio immobile?
03:38allora diciamo che in primis lo stabilisce il mercato perché ovviamente il prezzo lo fa il mercato
03:43poi ci sono una serie di scrumenti che noi possiamo utilizzare per andare a fare l'analisi
03:49quando noi valutiamo un immobile abbiamo quattro sistemi di valutazione diversi
03:55che utilizzano una serie di banche dati che sono tutti gli immobili venduti in quella zona
04:00negli ultimi tre anni
04:02per cui arriviamo a confrontare quattro sistemi di valutazione
04:08il tema è una volta che tu hai fatto questi quattro sistemi di valutazione
04:14leggerli, capirli e interpretarli
04:18per cui il tema è sì ok io ho i quattro strumenti che mi dicono che casa tua vale 250,
04:25270, 240 eccetera
04:28sta a me poi prendere queste quattro valutazioni che spesso sono simili ma non sono uguali eccetera
04:36e interpretarle perché devo capire come mai siamo arrivati lì, capito?
04:41e questo te lo può dare solo la conoscenza del mercato e l'esperienza
04:46partiamo da lì e poi bisogna andare a capire l'oggetto dove è ubicato
04:50quindi la posizione, c'è la regola fondamentale delle 3P
04:54funziona ancora?
04:55funziona ancora
04:56che è posizione, posizione, posizione
04:58quindi se io ho come dicevo prima un castello in una posizione difficile da vendere vale niente
05:03se io ho un monolocale nella zona più richiesta di Brescia o di Milano
05:08o dove devo andare a analizzare la valutazione
05:10sicuramente avrà un valore nettamente superiore al metro quadro
05:13la valutazione però Luca chiaramente oltre a variare dalla zona e dalla posizione
05:20varia soprattutto anche dalla tipologia dell'immobile
05:23noi spesso parliamo e parleremo chiaramente soprattutto di quello che è una proprietà residenziale
05:29perché la parte maggiore del mercato è la fetta più grande
05:32e anche probabilmente la fetta che interessa di più a tutte le persone
05:36come dicevamo nella scorsa puntata perché tutti attraversano questa tipologia di contratto immobiliare
05:43una modalità o nell'altra
05:44però la realtà è che cambia molto la valutazione a Brescia in questo momento
05:49se si tratta di un immobile residenziale, di un immobile commerciale
05:52anche il tipo di documenti, anche il valore del metro e anche i riferimenti
05:55Assolutamente sì, mi ricollego a quello che stava dicendo Ludovico prima
06:01per quanto riguarda le valutazioni
06:04e passiamo a quello che potrebbe essere la valutazione di un immobile commerciale
06:08ti faccio un esempio banale
06:09il negozio oggi in Corso Zanardelli
06:14lato destro e lo stesso negozio di fronte lato sinistro
06:18hanno due valori, due prezzi completamente diversi
06:21pur essendo nella stessa zona e essendo dalla stessa metratura con la stessa vetrina
06:28questo nei dati su qualsiasi strumento che possiamo utilizzare automatico
06:35non lo rileva perché tu gli dici Corso Zanardelli quindi rileva la zona
06:40gli dici la metratura e quindi ti rileva la metratura
06:43gli dici il numero di vetrina
06:44è esattamente identico
06:46quindi ti dirà che il negozio di destra e il negozio di sinistra
06:50valgono la stessa cifra
06:53non è vero
06:54addirittura possiamo dire che nel mercato della parte commerciale
07:00la regola delle 3P è ancora più importante
07:03perché quando tu entri in una dinamica aziendale
07:06la posizione del capannone, la posizione del negozio
07:09la posizione dell'ufficio rispetto a fornitori, clienti, necessità aziendali
07:13ha un peso addirittura superiore nella valutazione
07:16perché non incide la parte emotiva
07:19mentre con la casa ti fai andare bene
07:25certe situazioni perché ti sei innamorato di quella casa
07:28per la posizione che ha
07:30per il giardino ampio, per il garage triplo
07:32così ci metti la tua moto, la tua macchina d'epoca eccetera
07:36e quindi ti assumi l'owner e il rischio di acquistare una casa
07:43di essere leggermente spostato dalla zona leggermente diversa
07:45no, perché se tu devi fare una logistica
07:47e devi avere una distanza tale per cui
07:51quello è, quella è la posizione
07:53e lì devi andare
07:54dopo che viene fatta la valutazione
07:57diciamo al metro quadro pura
07:59quali sono gli step successivi per completare una valutazione
08:03che sia reale al momento in cui viene fatta
08:06fatta da parte di un agente immobiliare
08:08quindi come dici tu
08:09la partenza è sicuramente l'analisi
08:11della dimensione effettiva del bene che io sto andando a valutare
08:15la seconda cosa che è fondamentale sono i competitors
08:18quindi vedere oggi sul mercato
08:21che tipologie di immobili sono corrispondenti alla mia
08:23che valutazione hanno
08:25e anche e soprattutto se sono degli immobili che attualmente sul mercato
08:29sono vendibili o meno
08:31quindi da quanto tempo sono sul mercato
08:33quindi il dato tempo è fondamentale
08:35se io capisco l'appetibilità del mio bene sul mercato
08:39posso capire dal valore di base
08:42diciamo anche la strategia di vendita
08:44faccio però un piccolo passo indietro
08:46abbiamo parlato della valutazione al metro quadro
08:49la valutazione al metro quadro si fa
08:51con i metro quadri commerciali
08:53che è una quasi
08:55un'aurea di leggenda per pronunciare questa frase
08:58cosa sono in realtà Luca
08:59i metro quadri commerciali
09:02e me li posso inventare
09:04è una dicitura inventata
09:05è una dicitura reale
09:07è l'eterno problema
09:09perché spesso sui portali
09:11tu trovi lo stesso immobile
09:13pubblicato con
09:15metrature completamente diverse
09:17da sempre
09:18noi abbiamo spinto per avere una regola
09:23e c'è
09:24esiste una regola
09:25esiste un
09:26ci sono delle tabelle
09:27ci sono delle tabelle
09:28esistono delle tabelle
09:29ma non sempre vengono seguite
09:32nel senso che poi
09:34chi fa la valutazione
09:35ci mette del proprio
09:36perché c'è uno spazio interpretativo
09:39all'interno di quelle regole
09:40o perché c'è una volontà
09:43di interpretare quelle regole
09:44è più la volontà
09:46lo spazio interpretativo c'è
09:48ma in realtà è più una volontà
09:50che a volte è corretta
09:51anche perché ricordiamo
09:53che la differenza
09:54tra metri quadri commerciali
09:55e metri quadri reali
09:56varia proprio in base
09:57a questi coefficienti utilizzati
09:59cos'è che sposta di più
10:00in questo momento
10:01una valutazione immobile
10:02al di là della posizione
10:04che come abbiamo detto
10:05precedentemente
10:06è fondamentale
10:07e proprio della richiesta di mercato
10:09in quella posizione
10:10allora un elemento
10:11che oggi sta prendendo
10:13sempre più importanza
10:15nel mercato
10:15è il coefficiente energetico
10:17quindi la categoria energetica
10:20nella quale
10:20si va a posizionare
10:22l'immobile
10:23tornando al discorso
10:24che facevi prima
10:24pre e post covid
10:25già era importante
10:27avere i sfoghi esterni
10:28post covid
10:29è aumentato notevolmente
10:31anche questo valore
10:31altra cosa
10:32che
10:33la macchina
10:36se non ce l'ho
10:37sotto casa
10:38a me dà fastidio
10:39questa è la cosa
10:41base dei Bresciari
10:42è vero
10:42l'avete ravvisato anche voi
10:45assolutamente
10:46la casa
10:46con il garage
10:47con il posto auto
10:48all'interno dell'edificio
10:50ha un differenziale
10:51di valore importante
10:52siamo arrivati
10:53ad avere un'infarinatura
10:54di come si fa
10:55una valutazione
10:56come si valuta
10:56l'immobile a Brescia
10:57la mia domanda
10:58poi diventa
10:59ma quanto è importante
11:01avere in mano
11:03la valutazione
11:04corretta
11:05del mio immobile
11:07è fondamentale
11:08ovviamente
11:08perché
11:09sbagliare
11:10una valutazione
11:11può far sì
11:12che l'immobile
11:12rimanga
11:13per un periodo
11:14decisamente lungo
11:15sul mercato
11:16e detto sempre
11:18in Bresciano
11:19se l'immobile
11:20rimane in pubblicità
11:21per tanto tempo
11:22spesso e volentieri
11:23si dice
11:23le amo le
11:24se non lo compra
11:26qualcun altro
11:27perché lo devo
11:28comprare io
11:29perché bisogna
11:29entrare anche
11:30nella psicologia
11:31di un acquirente
11:32che l'esclusività
11:34di un bene
11:36incide anche
11:37sul suo valore
11:37penso che non ci sia
11:39praticamente
11:39nessun proprietario
11:41di un immobile
11:41nel 2025
11:42nel 2026
11:43adesso in questi anni
11:44considerateli
11:45come volete
11:46che arriva in agenzia
11:47senza avere
11:48un'idea
11:50sua
11:50che si è fatto
11:51da solo
11:51del valore
11:52del suo immobile
11:53come viene gestita
11:54l'aspettativa
11:56del cliente
11:57l'autovalutazione
11:58dell'immobile
11:59del cliente
12:00come tutte le persone
12:02le cose proprie
12:03sono sempre
12:03le più belle
12:04che ci sono
12:04questo
12:05diciamo che
12:06è la base
12:07del ragionamento
12:08psicologico
12:09di un proprietario
12:09se però
12:10la gente
12:11con la quale
12:12ci si va
12:12a interfacciare
12:13è una persona
12:14professionale
12:15preparata
12:16e che
12:16la valutazione
12:17la fa
12:17con criteri
12:19precisi
12:20e mirati
12:20sono inconfutabili
12:22anche se
12:22l'aspettativa
12:23magari può essere
12:24superiore
12:24di un proprietario
12:26capisce
12:27se è una persona
12:27di buon senso
12:28che deve
12:30un po'
12:30ridimensionare
12:31le proprie aspettative
12:32e adeguarsi
12:33a quello
12:33che attualmente
12:33è il mercato
12:34poi facciamo
12:34anche una valutazione
12:36l'agente immobiliare
12:37guadagni percentuale
12:38quindi
12:38perché
12:39dovrebbe dare
12:40una valutazione
12:41più bassa
12:41di quello
12:42che potrebbe ottenere
12:43mettendo un immobile
12:44sul mercato
12:44ovviamente
12:45se lo andrò
12:46a pubblicizzare
12:47un minimo
12:48di cuscinetto
12:49perché nessuno
12:50ti offrira mai
12:51il prezzo
12:51che tu stai andando
12:52a pubblicizzare
12:53come siamo
12:53in un popolo
12:54a cui piace
12:55trattare
12:56a cui piace
12:57nessuno
12:58ti offrira mai
12:58il prezzo
12:59che è esposto
12:59in un'unità
12:59siamo d'accordo
13:00che la valutazione
13:02che viene fatta
13:03non corrisponde
13:04quasi mai
13:04con il prezzo
13:05che viene esposto
13:06questo è chiaro
13:06che c'è sempre
13:07un minimo
13:07di cuscinetto
13:08un minimo
13:09è normale
13:09che ci sia
13:10procedura
13:11di valutazione
13:12giusto
13:12riassumendo
13:13Luca
13:14vengono raccolti
13:15i documenti
13:16dell'immobile
13:17almeno quelli
13:17in mano
13:18al proprietario
13:19integrati
13:20se serve
13:20con i documenti
13:21base
13:22per effettuare
13:22una valutazione
13:23quattro strumenti
13:24di valutazione
13:25diciamo
13:26automatici
13:27tra virgolette
13:28vengono compilati
13:29tecnici
13:30poi a questo
13:31si aggiunge
13:31l'analisi di mercato
13:33della zona
13:33l'esperienza
13:34e da qui
13:35viene fuori
13:35la valutazione
13:36che viene fatta
13:37di un immobile
13:38che diventa
13:38il nostro punto
13:39di partenza
13:40del percorso
13:40di un immobile
13:41assolutamente
13:42allora la nostra
13:43strada parte
13:44da qui
13:45o almeno
13:45è già partita
13:46e proseguirà
13:47proprio su questa strada
13:48abbiamo spiegato
13:49abbiamo dato un'idea
13:50di come funziona
13:51la valutazione
13:52chiaramente
13:53la valutazione
13:53viene fatta anche
13:54con un sopraluogo
13:56per andare a vedere
13:57l'immobile
13:58per andare a capire
13:58l'immobile
13:59per andare a vedere
14:00anche magari
14:01delle cose
14:02che non emergono
14:03dai documenti
14:04perché c'è anche
14:05questa parte
14:05caratteristiche
14:06intrinseche
14:07e descrinseche
14:08dell'immobile
14:08che lo posso capire
14:10solo visitando
14:11l'immobile
14:11per quello che dico
14:12i portali
14:13possono dare
14:14una valutazione
14:15ma
14:15gli manca
14:16sempre un pezzo
14:17perché quel pezzo
14:18c'è solo
14:19la persona fisica
14:20che andrà a visitare
14:21l'immobile
14:22e capirà
14:22non solo
14:23l'immobile stesso
14:24ma il contesto
14:25nella quale
14:25io sono ubicato
14:26per cui
14:27questo è un po'
14:28il riassunto
14:28di tutto quello
14:29che si può fare
14:30per valutare
14:31un immobile
14:31e poi cominciare
14:33l'eventuale
14:33di acquisto
14:34di vendita
14:34di affitto
14:35di locazione
14:35tutto quello
14:36che può essere
14:37poi la necessità
14:38successiva
14:39ringrazio Luca
14:39per essere stato con noi
14:40grazie a te Jacopo
14:41e ringrazio anche
14:42Ludovico Merli
14:43grazie a te Jacopo
14:44e allora
14:44ci vediamo
14:45alla prossima puntata
14:47dopo avervi spiegato
14:48la valutazione
14:48passeremo allo step
14:49successivo
14:50che è
14:51come funziona
14:52un incarico di vendita
14:53un mandato di vendita
14:54o di affitto
14:55per un immobile
14:56che è stato valutato
14:57e che quindi
14:58avete deciso
14:59di mettere sul mercato
15:04a
15:05Grazie a tutti.
Commenti