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00:18Bentornati a Brescia al metro quadro puntata numero 6 proseguiamo il nostro viaggio all'interno del mondo del mercato immobiliare
00:26bresciano e non solo perché come avete visto in queste ultime puntate
00:29siamo entrati nella parte contrattualistica e quindi nella parte un po' più calda chiaramente di questo viaggio e anche dell
00:37'iter che si fa per andare ad acquisire un immobile o a prendere in affitto un immobile
00:42chiaramente anche stasera non ne parlo da solo è tornato a trovarmi Ludovico Maria Merli buonasera Ludovico e ho il
00:49piacere di avere il notaio Francesco Ambrosini a darci una mano
00:51buonasera buonasera a tutti
00:53abbiamo preso il notaio proprio perché cominciamo a entrare in quella che è effettivamente la materia dove il notaio diventa
01:01una figura chiave
01:02allora Ludovico chi è che sceglie il notaio e chi è che paga il notaio nel momento in cui c
01:10'è da fare un preliminare e poi successivamente un rogito o solamente un rogito adesso a seconda delle situazioni
01:15allora il notaio lo sceglie sempre parte acquirente perché è un suo diritto poi se le parti decidono in maniera
01:22differente è una scelta ma solitamente è l'acquirente che decide il proprio notaio
01:29è una figura molto importante nelle compravendite perché ha un compito che è quello di verificare la documentazione che gli
01:39viene sottoposta e tutelare ovviamente il cliente che si affida a lui
01:43diciamo che c'è una parte normale della popolazione del pubblico che non ha mai approcciato la materia che dice
01:50ma il notaio mette solo una firma il notaio è molto costoso
01:54è un luogo comune
01:56è un grande luogo comune una leggenda metropolitana se vogliamo dire in realtà ad esempio e lo farei spiegare a
02:04lei il notaio dal punto di vista giuridico nel momento in cui mette la firma si assume degli oneri
02:11che sono addirittura molto più pesanti di quello di un acquirente nel firmare il contratto tra un venditore e un
02:16acquirente
02:16assolutamente sì perché il notaio come pubblico ufficiale dà una garanzia sull'acquisto
02:22è l'ultimo step come dicevamo anche nella scorsa puntata ha verificato in prima battuta l'agenzia se l'immobile
02:29può essere effettivamente venduto
02:31l'ha verificato la banca nel momento in cui ci fosse un mutuo presente l'ha verificato i tecnici dell
02:37'agenzia se c'è stata la necessità di completare la documentazione
02:42cosa che succede come vi abbiamo raccontato nella maggior parte dei casi e poi controlla anche il notaio
02:47quindi diciamo che l'iter nel 2026 è diventato veramente molto più dettagliato di una volta
02:53in questo momento le compravendite immobiliari in generale hanno una tutela abbastanza importante possiamo dire
02:59assolutamente anche perché consideriamo che questi controlli che noi chiamo ispezioni dal punto di vista tecnico
03:06vengono poi aggiornate dal momento il preliminare al definitivo perché ovviamente tra il preliminare e il definitivo potrebbero essere accorsi
03:14una serie di eventi
03:15e quindi nel momento in cui l'acquirente firma il contratto è pienamente sicuro dell'acquisto
03:23abbiamo detto che il preliminare in alcuni casi non è obbligatorio invece ci sono alcuni casi in cui non si
03:28può prescindere dal fare un preliminare per arrivare all'ogito
03:32quando si compra un immobile in costruzione è obbligatorio per legge fare un preliminare notarile
03:37questo a tutela ovviamente di parte acquirente
03:39Ludovico il preliminare si può fare solo dal notaio o si può fare anche in agenzia?
03:45il preliminare può essere fatto anche in agenzia per tutti gli immobili che non sono in costruzione come abbiamo detto
03:52poco fa
03:54ovviamente è sempre una scelta di parte acquirente se decide di farlo dall'agenzia con la quale ha acquisito l
04:00'immobile
04:01o se fa lo dal notaio
04:02la differenza sostanziale è che solitamente quando si fa un preliminare in agenzia si registra poi all'agenzia delle entrate
04:09ma c'è una maggior tutela a farlo dal notaio perché si trascrive anche
04:12il preliminare diciamo fatto in agenzia viene pagato a parte? fa parte della provvigione?
04:18solitamente se l'agenzia è un'agenzia seria e corretta è compreso nelle provvigioni che sono già state pagate
04:25o comunque che vengono pagate per l'acquisto
04:28l'onere quindi la tassazione che va a pagare l'acquirente specifico per la registrazione è appunto a carico dell
04:37'acquirente
04:37è un'anticipazione della tassazione che poi pagherà a rogito
04:40crea dei problemi? a voi notai il fatto di avere dei preliminari scritti da colleghi o scritti da avvocati
04:46o da studi legali che fanno consulenza e registrati da un'agenzia o comunque l'iter rimane diciamo fluido
04:53come sarebbe anche facendo?
04:55solitamente se ovviamente l'avvocato o l'agenzia che li ha scritti sono competenti assolutamente non c'è nessun tipo
05:05di problema
05:05consideriamo che la maggior parte dei preliminari come diceva lei sono solamente preliminari registrati
05:13si fa il preliminare trascritto in due ipotesi
05:17la prima come è stato detto prima nell'ipotesi obbligatoria per legge quindi per gli immobili da costruire
05:24oppure preliminare volontariamente in questo caso per volontà delle parti quindi non per obbligo di legge
05:30può essere stipulato dal notaio se lo stipula il notaio il preliminare deve essere trascritto
05:36cosa significa questo? che risulterà questo preliminare trascritto nei pubblici registri immobiliari
05:42e questa forma di tutela ha due vantaggi per l'acquirente
05:46il primo e il più banale è che il venditore se non fosse una persona corretta
05:51non può vendere nel frattempo a terzi l'immobile perché da qualsiasi notaio andrà al promissario acquirente
05:58il notaio vedrà che è stato trascritto un preliminare precedente e non stipulerà
06:03la seconda grande garanzia che ha in questo caso promissario acquirente
06:08è il fatto che se tra le more del preliminare e il definitivo
06:13il venditore dovesse avere trascritti dei gravami contro ipoteche, pignoramenti, sequestri
06:19non sono ponibili al promissario acquirente
06:22ossia non valgono per il promissario acquirente
06:25proprio perché c'è questa trascrizione
06:27per fare un preliminare
06:30dipendentemente che sia in agenzia e dal notaio
06:33di cosa hanno bisogno il proprietario e l'acquirente
06:38vengono riportati gli accordi fra le parti
06:42specificandoli magari in maniera migliore rispetto a come era stato fatto inizialmente
06:45si possono modificare alcuni aspetti se le due parti sono d'accordo
06:49se le parti sono concordi possono essere anche modificati totalmente gli accordi
06:53ovviamente è difficile che vengano scravolti gli accordi precedenti
06:58però può anche essere fatto
06:59comunque delle correzioni, delle aggiunte, delle migliorie
07:02sicuramente possono essere apportate
07:04in aggiunta nel preliminare vengono inseriti anche dei dati
07:08che solitamente nelle proposte di acquisto non vengono inseriti
07:11che sono gli atti di provenienza
07:13quindi la titolarità con la quale il venditore è diventato proprietario del bene
07:17e quindi ha la possibilità di vendere il bene
07:19e anche altri dettagli aggiuntivi
07:22che possono essere magari nei renti alle specie condominiali
07:24o accordi specifici in alcuni casi
07:27quindi vengono ad essere inseriti più informazioni rispetto alla proposta
07:32i documenti se vengono fatte dal notaio
07:35solitamente sono praticamente gli stessi
07:38che poi devono essere forniti a rogito
07:40quindi si anticipa tutta la verifica della documentazione da parte del notaio
07:45quindi si fa uno step precedente rispetto al rogito
07:49quindi si verificano già tutti i documenti
07:50se si fa in agenzia magari alcuni documenti possono essere indicati
07:56che dovranno essere consegnati entro il rogito
07:59Diceva Ludovico ci sono dei casi in cui capita che viene stipulato un preliminare
08:04e mancano dei documenti o bisogna reperire dei documenti
08:08possiamo anche spiegare che è normale
08:13succede in tantissime casistiche
08:15la cosa importante è quello che prevede la legge
08:18è che i documenti siano esattamente corrispondenti o corretti
08:22quando si arriva all'atto definitivo di compravendita
08:25Sicuramente perché teniamo conto che il momento definitivo di passaggio della proprietà
08:31da venditore, da acquirente è proprio il rogito notarile
08:35il contratto preliminare è un contratto effetti obbligatori
08:38quindi non passa ancora la proprietà
08:40c'è una parte che si obbliga a vendere e una parte che si obbliga ad acquistare
08:44sappiamo che per vendere e comprare un immobile
08:47le plenimetrie devono corrispondere allo stato di fatto effettivo dell'immobile
08:52questo è un requisito essenziale per l'atto notarile definitivo
08:55quando si stipula il preliminare ci potrebbero anche essere ancora delle piccole irregolarità
09:01che tra il preliminare e il definitivo vengono sanate
09:05Quali sono i documenti essenziali per poter stipolare un rogito?
09:11Documenti identità delle parti e codice fiscale
09:14plenimetrie aggiornate
09:16queste le scarica direttamente il notaio dal catastro
09:19ma ovviamente deve esserci stata prima un'indagine per verificare che
09:23così come l'immobile sussiste nella realtà
09:26è rappresentato fedelmente poi nelle plenimetrie catastali
09:30atto di provenienza
09:32l'atto di provenienza è l'atto con il quale il venditore a sua volta acquistò l'immobile
09:37serve l'attestato di prestazione energetica
09:40che è un attestato che vale per dieci anni da quando è stato rilasciato
09:44e che certifica la classe energetica dell'immobile
09:47deve essere poi fatta un'indagine anche questa
09:50preliminare a rogito notarile definitivo
09:53sulla regolarità urbanistica dell'immobile
09:55ossia che l'immobile sia fornito di tutti i permessi di costruire
10:00o varie licenze autorizzative da parte dell'autorità competente
10:04vi sono poi altre fatti specie
10:07quale quella di cui abbiamo parlato prima
10:09del contratto preliminare dei mobili da costruire
10:13che invece richiede per legge tutta una serie di documentazione aggiuntiva
10:17a tutela dell'acquirente
10:18ti chiedo come si va a gestire poi problematiche dell'acquirente
10:24o del venditore che possono capitare tra il preliminare
10:28e la data prevista da rogito
10:30che è un termine teoricamente non derogabile
10:33Partiamo dal presupposto che oggi purtroppo le problematiche ci sono
10:36una volta su una
10:38quindi ci sono molto probabilmente delle problematiche
10:43fra la proposta e rogito o fra il preliminare e rogito
10:47spesso comportano anche magari uno slittamento delle tempistiche
10:50ovviamente se lo slittamento è uno slittamento di pochi giorni
10:53le parti non hanno grandissime problematiche
10:56se invece le tempistiche devono essere spostate di un periodo importante
11:01ovviamente bisognerebbe fare un'integrazione al preliminare
11:04per dire che le parti sono concordi a posticipare la data
11:09che in teoria come giustamente hai detto tu è essenziale
11:13è un termine essenziale nel contratto specificato
11:16C'è un po' l'impressione che uno nel preliminare
11:21sostanzialmente possa scrivere quasi quello che vuole
11:24dal punto di vista delle condizioni
11:26e che poi in realtà si possa anche chiedere al notaio
11:30di riportare un po' di tutto nella trascrizione
11:33e nell'atto di rogito definitivo
11:36è vero questo?
11:37Tutto ciò ovviamente che non è contrario a legge
11:40può essere riportato se le parti lo richiedono
11:42all'interno dell'atto definitivo di vendita
11:46sicuramente se ci sono delle patruzioni
11:49in base al quale anche dopo il definitivo
11:51il venditore si obbliga a compiere delle sistemazioni sull'immobile
11:54quelle vanno inserite
11:55perché è importante che siano inserite nell'atto pubblico
11:59e sia sancito l'obbligo del venditore
12:02Ci sono alcune situazioni in cui viene stipulato il rogito
12:07nei casi ideali perché noi proviamo sempre a mettere
12:10un iter ideale perfetto
12:11le chiavi e la proprietà viene consegnata
12:14davanti al notaio nell'atto di rogito
12:17ci sono alcune casistiche in cui effettivamente
12:20la consegna dell'immobile avviene successivamente
12:23alla firma del rogito
12:25Solitamente al momento dell'atto definitivo di vendita
12:28avviene il trasferimento della proprietà
12:30quello sempre
12:31e il trasferimento del possesso
12:33se vengono date le chiavi
12:34viene dato l'utile godimento dell'immobile all'acquirente
12:38questa è l'ipotesi normale
12:39può anche darsi che in sede di rogito
12:42ovviamente con la firma dell'atto la proprietà passa
12:44ma il venditore per motivi pratici
12:47ha bisogno di una tempistica
12:48per liberare l'immobile solitamente da cose, oggetti, mobili
12:52quindi viene inserito in atto
12:54che il possesso verrà trasferito
12:57entro 8 giorni dal rogito definitivo di vendita
13:00questo può essere tranquillamente fatto
13:03a volte si suggerisce all'acquirente di inserire una penale
13:08per il venditore
13:09ossia se non c'è rispetto dei termini
13:12il venditore è obbligato a pagare una penale
13:14per ogni giorno di ritardo
13:18e magari di lasciare in deposito fiduciario
13:21una parte del pagamento
13:22o una parte definitiva
13:24proprio dal notaio
13:25che verrà consegnata nel momento in cui c'è la consegna ufficiale delle chiavi
13:29esattamente
13:30considerate che da qualche anno
13:32noi notai siamo obbligati a tenere un conto dedicato
13:37che non è pignorabile
13:38se il notaio dovesse avere varie problematiche o altre
13:40un conto del tutto separato
13:42da quello personale
13:43e da quello dello studio
13:44che viene utilizzato per diverse fattispecie
13:47tra queste è proprio quella che diceva lei
13:49quindi una parte del prezzo viene trattenuta
13:52e viene ovviamente inserito il tutto in atto
13:54dal notaio
13:56con l'obbligo di consegnarlo alla parte venditrice
13:59allorché l'immobile sarà libero da persone e cose
14:02quindi assolutamente questa è una cosa che capita
14:05e che è efficace come tutela
14:07per cui vi ricordiamo
14:08fondamentale la scelta del notaio
14:11la scelta dell'acquirente
14:12vi ricordiamo che il preliminare
14:14può essere fatto in sede notarile
14:17ma anche in agenzia
14:18e con chiaramente tutto quello che vi abbiamo spiegato
14:22e le differenze tra le due situazioni
14:24a parte alcuni casi obbligatori
14:26e poi quanto è importante calcolare bene le tempistiche
14:30assieme chiaramente all'agente immobiliare
14:32e anche al notaio
14:33che vi può aiutare proprio a capire le tempistiche migliori
14:36per gestire senza particolari ansie e preoccupazioni
14:39quello che è un passaggio fondamentale
14:41all'interno del mercato immobiliare
14:43io ringrazio Ludovico per essere tornato a farmi compagnia
14:46ringrazio
14:47grazie a voi
14:48grazie mille
14:48abbiamo provato a darvi tutte le spiegazioni possibili
14:52nella prossima settimana
14:54proseguiremo proprio con quello che può succedere
14:57all'interno dell'ufficio di un notaio
15:00se ci sono delle situazioni particolari
15:02soprattutto di provenienza del bene
15:05per questa settimana è tutto
15:06buona serata
15:07appuntamento domenica prossima
15:08grazie a tutti
15:25grazie a tutti
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