- 2 mesi fa
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TVTrascrizione
00:18Benvenuti alla quarta puntata di Brescia al metro quadro. Cominciamo ad entrare sempre più all'interno del percorso che abbiamo
00:24tracciato della mappa e della bussola per muoversi all'interno del mercato immobiliare.
00:28Chiaramente di quello bresciano siamo arrivati all'incarico di vendita. La scorsa puntata abbiamo parlato di cosa serve, come è
00:36fatto l'incarico di vendita.
00:37Ora facciamo un passo successivo. Cosa serve, che documenti servono perché l'incarico di vendita diventi effettivo, cioè si possa
00:45effettivamente vendere l'immobile che si sta trattando.
00:48Anche oggi non ne parlo da solo, chiaramente. Torna a trovarmi Luca Rolfi.
00:52Buonasera Jacopo.
00:53E poi aggiungiamo uno dei tecnici che incontrerete all'interno di questo percorso, l'architetto Marco Scolari.
01:00Buonasera.
01:01Buonasera Jacopo, grazie dell'invito.
01:03Allora, io sento sempre più parlare, addirittura in alcune province, Luca, è diventato obbligatorio, è stato scelto da alcuni comuni
01:12e da alcune province come obbligatorio che un immobile abbia il libretto dell'immobile o il fascicolo del fabbricato.
01:19Come mai si sta andando verso questa direzione in Italia?
01:23È importante la domanda che mi hai fatto Jacopo, perché il libretto casa è un aspetto fondamentale.
01:30Lo è sempre stato, lo era già, ma oggi dobbiamo dargli il giusto peso.
01:37Quando decidi di vendere a casa, i documenti in realtà non sono tantissimi, sono 7-8 documenti eccetera, ma il
01:43problema è che spesso in questi documenti si nascondono insidie, si nascondono problemi che devono essere analizzati, verificati e sviscerati
01:53da un professionista.
01:55Ogni passo all'interno del mondo immobiliare può avere bisogno di una figura professionale diversa.
02:02La parte commerciale è il continuum che trovo su questa linea di percorso, ma poi ognuno va ad inserirsi nel
02:09segmento dove è necessario.
02:10Il segmento dell'architetto, del geometra, dello studio di architettura, dello studio di ingegneria, insomma tutta questa parte tecnica, Marco,
02:19diventa fondamentale subito già al momento dell'incarico di vendita
02:23perché, come diceva prima Luca, e poi insomma è un classico esempio, quando c'è da mettere in vendita un
02:29immobile, ci si fanno dare dal proprietario di casa tutti i documenti che ha
02:33e quindi va a tirare fuori planimetrie catastalina 3, la cartellina della nonna, però in realtà la maggior parte delle
02:44volte abbiamo riscontrato che in Italia questi documenti non bastano assolutamente per poter mettere in vendita una casa.
02:50Corretto, assolutamente. I passaggi fondamentali da fare sono proprio quelli, come diceva Luca, che il proprietario acquisisce, raccoglie un po'
03:00tutte le carte.
03:01Poi questi documenti devono essere saperletti e lo step tendenzialmente nella maggior parte delle volte fondamentale è il famoso accesso
03:11agli atti.
03:12Possiamo spiegarlo? Sembra un parolone, una formula magica, cos'è l'accesso agli atti?
03:20Quindi è nient'altro che una richiesta che si fa presso l'ufficio tecnico di riferimento del comune dove l
03:26'immobile si trova
03:27e questo accesso agli atti può essere fatto anche da un privato, non è assolutamente obbligo del tecnico farlo.
03:34Il fatto è che dopo quando io accedo all'archivio del comune devo saper leggere, come dicevamo, questi documenti.
03:41Quindi tante volte non è sufficiente la famosa planimetria catastale.
03:46L'ente catasto, ossia agenzia delle entrate del territorio, e l'ente ufficio tecnico sono due cose che ragionano indipendentemente
03:55l'una dall'altra.
03:56E non è detto neanche che corrisponda tutto da un ufficio all'altro.
03:59Spesso e volentieri, esatto. Quindi uno ottiene la famosa planimetria catastale, che è quella sulla quale poi, come diceva Luca,
04:08il commercialista valuta le rendite,
04:10è stato pagato l'Imu, l'immobile a posto, dal punto di vista, possiamo chiamarlo fiscale.
04:15Quello che invece è dal punto di vista tecnico è ciò che era stato dichiarato in comune.
04:20Quindi tutto, diciamo, il suo curriculum, possiamo definirlo così, il curriculum dell'edificio.
04:27Possiamo dire, Luca, proprio perché parli per esperienza, percentuale di immobili che ti sono capitati già tutto a posto.
04:34Ah, scusa, al contrario, 30%.
04:3630% già tutto a posto.
04:39Mi riallaccio al discorso Libretto Casa. È fondamentale, è importante, perché questo Libretto Casa, questo fascicolo,
04:45avrà poi, nell'ultima pagina, che in realtà sarà la più importante, una dichiarazione di stato legittimo dell'immobile.
04:53Questo vuol dire che la mia carta d'identità, l'immobile, con questa dichiarazione fatta da un tecnico abilitato a
05:00farla,
05:01cioè vuol dire che è a posto.
05:04Io domani mattina quell'immobile lo posso vendere, affittare, posso fare la donazione, fare qualsiasi cosa.
05:10Il perito della banca viene con quello, è già pronto a fare la perizia in due giorni, non in due
05:16mesi,
05:16mi fa la perizia perché ha già tutti i documenti a posto, ma è un aspetto non importante, di più.
05:24Intanto, giusto per dare dei riferimenti, l'accesso agli atti è una pratica che ha, che tipo di costi ha
05:31e che tipo di tempistiche ha un accesso agli atti?
05:34A questa domanda è difficile rispondere con un'unica risposta.
05:39Tendenzialmente ogni comune ha un suo costo, ma stiamo parlando di un costo indicativo di poche marche da bollo,
05:45nel senso una cinquantina di euro se vogliamo, il puro costo.
05:49Per questo, come dicevo, lo può fare anche il cittadino.
05:52È il tempo che poi io ci devo dedicare perché magari scopro che per un immobile io ho quattro faldoni
05:58di andarmi a vedere nel corso del tempo, varianti in corso d'opera, come sono state costruite le cose.
06:03Quindi è quel tempo che io devo investire in modo, mettendoci veramente la testa in quei documenti,
06:11in quelle scartoffie, per poter arrivare a dire al proprietario o in questo caso all'intermediatore
06:18che quell'immobile gode di un suo stato legittimo.
06:22Chiaramente diventa, al di là delle marche da bollo, poi come dicevamo, una consulenza vera e propria
06:26che va a creare un documento che ha un costo precedente durante la valutazione
06:32ma che abbatte completamente dei costi che puoi avere successivi.
06:36Se posso interromperti, la parte poi più gravosa è proprio che questa dichiarazione di stato legittimo
06:43di cui parlava Luca, noi, i colleghi, ci assumiamo la responsabilità di dirlo
06:48al cospetto del venditore o dell'acquirente.
06:51Quali documenti sono indispensabili per vendere un immobile?
06:55Noi diamo sempre una lista dei documenti che servono a partire dal atto di provenienza,
07:03i documenti catastali, l'APE, l'attestato di prestazione energetica, se l'hai fatto
07:07o se è un immobile recente perché sappiamo che storicamente l'APE non c'era
07:11e comunque ha una validità di 10 anni e poi tutta la documentazione fiscale
07:16che hai sempre pagato le tasse relative all'immobile e la parte urbanistica
07:22che è quella purtroppo che spesso...
07:26Più spinosa.
07:26Esatto.
07:27Non stai vendendo un paio di scarpe che costano 50 euro, per cui stai vendendo una casa,
07:32investire e avere quello che lui ha chiamato passaporto, che noi abbiamo chiamato liberetto
07:37a casa, eccetera, è un passaggio importante, fondamentale.
07:41Può essere fatto prima dell'incarico di vendita, può essere fatto dopo, nel mentre
07:47in cui io sto vendendo la casa.
07:49Abbiamo chiarito un po' la situazione che si crea nell'andare a reperire tutti i documenti.
07:54Chiaramente, come dicevamo, nel 70% dei casi, e forse Luca è stato basso, ci sono delle
08:00difformità, degli errori all'interno dei documenti.
08:03In prima battuta magari se ne può accorgere l'agente immobiliare quando visiona i primi
08:07documenti, ma lo fa per esperienza, per collaterali, conoscenze tecniche, ma non è un tecnico.
08:12Ci si trova probabilmente, nel guardare i documenti, davanti a due situazioni che sono
08:19le principali.
08:20Quello che io ho in mano nel mio immobile non corrisponde alla planimetria che io ho in
08:26mano, parlando in termini chiaramente comprensibili e semplici da tutti, oppure la planimetria
08:33corrisponde all'immobile come è stato fatto, ma non ho tutta la documentazione che sostanzialmente
08:41dà l'ok al fatto che la planimetria sia costruita in questo modo, esattamente in questa modalità
08:47come la vedo oggi.
08:48Penso siano le due strade principali.
08:49Le due strade sono assolutamente queste.
08:52Riferendoci alla prima della sanatoria, anche questa è una parola abbastanza bistrattata,
08:58può voler dire tutto e niente, nel senso la difformità riscontrata può essere una difformità
09:03leggera e quindi adesso è stato introdotto anche il nuovo piano casa, delle semplificazioni
09:11in riguardo, comunque quando stiamo parlando di tolleranze minime, la sanatoria diventa
09:15più importante quando stavamo parlando di modifiche degli standard urbanistici.
09:20Centriamo in problemi leggermente più complessi, si apre anche, possiamo dire, un ventaglio
09:28di opzioni e di approcci.
09:30Mi permetto di dire, va anche proprio in base alla conoscenza personale, perché devi conoscere
09:36sì le regole, ma possibilmente, dato che in questa chiacchierata stiamo parlando di
09:41Brescia, devi conoscere bene anche le regole del tuo territorio specifico.
09:45Esistono sempre le soluzioni per tutto o ci sono alcuni casi in cui non c'è via d'uscita?
09:52Questa è un'ottima domanda.
09:55Nel mio caso specifico posso dire per esperienza che le soluzioni si sono sempre trovate, perché
10:00comunque poi c'è una parte di ragionamento.
10:03Alla fine diciamo che c'è quasi sempre una soluzione tecnica, anche nell'interlocuzione
10:09proprio tra la parte tecnica e l'ufficio comunale, per trovare chiaramente la soluzione più
10:14corretta per tutte le parti.
10:16Nei casi in cui non dovesse esserci una soluzione è chiaro che sembra quasi controituitivo,
10:21ma la cosa più facile è riportare l'immobile.
10:24È quello proprio che la norma dice, nel senso che a mali estremi tu devi riportare l'immobile
10:30nella situazione originale.
10:31Questo è perché poi si va a prendere un tecnico proprio per, come diceva giustamente
10:36Marco, far star più tranquillo il cliente.
10:39È il tecnico che proporrà le soluzioni possibili, le strade possibili e l'agente
10:45immobiliare le proporrà al cliente.
10:47Tra l'altro per semplificare ulteriormente la cosa, Luca penso si possa dire, è chiaro
10:52che le difformità interne tendono ad avere un peso, le difformità esterne in facciata
10:57giusto per dare anche un consiglio a chi ci guarda da casa, tendono ad avere un peso
11:02nettamente maggiore, un iter probabilmente molto più lungo.
11:06Assolutamente sì, difatti come ricollego al tema delle difformità facilmente sanabili
11:13con costi per quanto riguarda la loro sanabilità relativamente bassi, a sanatorie invece più
11:22impegnative.
11:23Domanda classica, chi paga tra l'acquirente e il venditore se ci sono delle difformità
11:32che possono venire fuori all'inizio del percorso, come dicevamo, se viene fatta un'analisi
11:37documentale, urbanistica e catastale, un libretto, possono venire fuori anche tra il
11:41preliminare e l'atto, possono venire fuori in corso d'opera, addirittura in alcuni casi
11:45vengono fuori al momento dell'atto, trovate dal notaio in sede di istruttore dell'atto
11:49notarile, chi paga?
11:52Chi paga cosa?
11:53La domanda.
11:54Esatto, però noi dobbiamo provare anche a dare questo tipo di risposte.
11:59Chiaramente la responsabilità della sanatoria è in capo alla proprietà, quindi è ovvio
12:04che è il proprietario che deve pagare.
12:06Fatto salvo, accordi diversi.
12:09E' proprio la responsabilità, la responsabilità che rimane in capo fino a che tu sei proprietario
12:15e responsabile sei tu, quindi devi, dopo chi andrà ad ottemperare questo costo, a sostenere
12:21questo costo, sono accordi commerciali tra venditore ed acquirente.
12:25Diciamo che a rogito, cioè all'atto ufficiale di compravendita di un immobile qualsiasi, si
12:31può arrivare solo con l'immobile a posto, se no il notaio non procede.
12:35Assolutamente.
12:36Un'ultima domanda la devo fare a Luca, chiaramente concludendo questo discorso, cosa succede al
12:44cliente se io arrivo al momento che l'intervallo tra il preliminare e il rogito scopro che ci
12:50sono delle difformità e chiaramente queste difformità, la risoluzione soprattutto di
12:55queste difformità rischia di cambiare la data del rogito.
13:01E' capitato.
13:02Ed è una delle situazioni forse più comuni e forse anche più complesse da gestire per
13:09una persona che deve vendere casa.
13:10Dobbiamo trovarci in questa situazione nel minor numero di casi possibile, perché è
13:17un problema che quando nasce crea veramente, destabilizza.
13:21Anche perché lì entra il ruolo vero dell'agente e del mediatore, perché è chiaro che il
13:27termine di rogito fissato al preliminare è un termine teoricamente non prorogabile.
13:33Se ci sono delle necessità, assieme al notaio si capiscono le tempistiche, ma lì è l'agenzia
13:37che deve provare a trovare un dialogo.
13:41Una mediazione, nel senso che quando e se succedono questi casi interveniamo noi.
13:47Insomma diciamo che tutto questo, riassumendo, dice che tutta l'analisi che viene fatta prima,
13:52tutto il lavoro che viene fatto prima non è tempo perso, sono soldi buttati via, anzi
13:58aiuta ad evitare situazioni spiacevoli che possono creare dell'ansia, possono creare
14:02anche dei costi importanti o delle trattative dove dopo uno magari è costretto anche a cambiare
14:08un po' i suoi desiderata, perché è costretto da dei paletti tecnici dove ovviamente se
14:14si fosse accorto prima avrebbe potuto gestire in maniera ottimale.
14:17E questo è il motivo per cui noi spesso, quando scriviamo i preliminari, quando scriviamo
14:23i contratti eccetera, cerchiamo di stare comodi.
14:27Ricordiamo che anticipare su un termine è sempre possibile, previ accordo tra le due
14:33parti, senza nessun problema di costi, posticipare invece entriamo tutti in un'altra situazione.
14:39L'anticipare spesso e volentieri è anche gradito, perché probabilmente può venire incontro
14:44alle situazioni di entrambi, il posticipare di rado fa piacere.
14:51Tenersi dei cuscinetti che ti permettano di dormire sonni tranquilli, a questo parlo il
14:56tecnico, l'acquirente, il compratore, il mediatore, insomma tutti gli attori coinvolti
15:00penso che possa...
15:00Per arrivare al giorno, credo, dell'atto che sia un successo sia per chi vende che per
15:05chi acquista.
15:06Ci sia solo da mettere la firma e stappare le classiche bollicine.
15:10Insomma, e almeno lo si fa senza pensieri o comunque essendosi tutelati, non il più
15:17possibile, essendosi tutelati in tutto quello che bisognava tutelarsi.
15:21Grazie mille a Marco Scolare per averci fatto compagnia, grazie mille a Luca Rolfi per essere
15:26tornato qui al microfono con noi.
15:28Speriamo di avervi dato un'infarinatura e anche qualche suggerimento interessante all'interno
15:35della verifica dell'accesso agli atti, della verifica documentale di un immobile e di avervi
15:39dato anche la lista di quelli che sono i documenti necessari, in che direzione si sta andando.
15:44Noi ci vediamo, settimana prossima.
16:04Noi ci vediamo, settimana prossima.
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