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00:18Benvenuti a una nuova puntata di Brescia al metro quadro, vi abbiamo raccontato fino ad ora nelle sette puntate precedenti
00:26tutto l'iter, diciamo, usuale, anche le eventuali criticità alternative, tutto quello che può succedere nella compravendita di un immobile
00:36oggi entriamo in una materia un po' più particolare che è quella della ristrutturazione di un immobile
00:42in questo caso parliamo in realtà della ristrutturazione su larga scala, cioè della riqualificazione in atto che c'è del
00:48patrimonio immobiliare italiano
00:50in questo caso quello bresciano. Ne parliamo assieme a Renato Foffa che torna al mio fianco
00:55e ne parliamo con un pezzo da 90 della situazione, lo presentiamo così l'architetto Fausto Baresi
01:02che magari qualcuno di voi se ha seguito Teletutto in questi anni dove andiamo in onda ha già visto, ha
01:06già riconosciuto il volto
01:08Buonasera Fausto
01:08Buonasera a tutti
01:09C'è tutta questa fase di recupero, ristrutturazione, riqualifica del patrimonio immobiliare italiano che è un patrimonio veramente importante
01:18lo è anche a Brescia, sappiamo la quantità di aree dismesse, di edifici da ristrutturare
01:24è chiaro che è tutta una materia legata anche a quello che decide di fare il Comune
01:30Io credo che Brescia nei prossimi cinque anni diventerà un luogo molto importante per tutta Lombardia
01:37In mezz'ora di treno si è a Milano, i costi e i valori di Milano sono altissimi
01:42Brescia propone laghi, montagne, una città pulita, ordinata, dei servizi importanti
01:49la metropolitana che in una città così piccola è una chicca
01:54il tram che arriva
01:56e io nella mia esperienza professionale vedo che ormai
02:02la ricerca di rigenerazione urbana che sta nascendo a Brescia
02:06sta fornendo tante possibilità ai residenti
02:10sappiate che è aumentato, siamo a 200 mila abitanti rispetto a anni fa quando eravamo a 180-190
02:16quindi il richiamo di una città come Brescia sta generando veramente interventi di rigenerazione importanti
02:23Il Comune sta rivedendo il PGT
02:25in questa revisione è necessario che ci sia una particolare attenzione alle modalità di trasformazione
02:33bisogna permettere alle operazioni di poter essere messe in campo
02:39non solo dal punto di vista architettonico, urbanistico ma anche dal punto di vista finanziario
02:44In questo processo l'agenzia immobiliare è un attore passivo o può diventare un attore attivo all'interno del processo
02:53di ristrutturazione?
02:54Io dico sempre che siamo come l'uomo della strada
02:58noi conosciamo i valori
03:00perché la nostra clientela, i clienti che acquistano hanno un budget di spesa
03:07rispetto al budget di spesa e alla richiesta specifica che fanno
03:10noi chiaramente conosciamo la direzione del mercato
03:15perciò fare uno studio di fattibilità di un'operazione immobiliare
03:21che sia partendo da un terreno, una nuova costruzione, una rigenerazione urbana
03:25vuol dire ragionare con i tegrici, con gli architetti, con i progettisti sul taglio da fare
03:34nel 2026 conviene ancora ristrutturare
03:38diciamo anche le indicazioni del comune, le possibilità a Brescia
03:43stanno provando a indirizzare
03:46insomma gli operatori del settore e anche i privati a ristrutturare
03:51o non ha senso?
03:53Sì sicuramente ha senso
03:55oggi c'è un iter burocratico
03:59forse ne parlava poco anzi
04:00che rallenta molto quello che è la cosa
04:03però si ristrutturare conviene
04:05i prezzi come sappiamo si sono alzati
04:09con il 110
04:11con il famoso buon 110
04:14adesso sono ancora abbastanza alti
04:18però conviene sempre fare la ristrutturazione
04:21Quali sono le complicazioni possiamo dire
04:25o le criticità o insomma i punti chiave
04:28del ristrutturare oggi soprattutto se parliamo di ristrutturazioni
04:32in larga scale quindi non del privato
04:34quelle che ad esempio avete seguito in passato
04:36e state seguendo qui a Brescia con il vostro studio
04:39Dal punto di vista generale dobbiamo distinguere
04:41tra la ristrutturazione che è quella
04:44diciamo specifica
04:46dall'appartamento all'immobile in sé
04:48alla rigenerazione urbana
04:49che vuol dire prendere intere aree
04:51industriali ad esempio
04:53e riqualificarle
04:54L'amministrazione su questa partita di rigenerazione
04:58devo dire che è attenta
05:00e diciamo collaborativa
05:02quando fa interventi da 10.000 metri
05:04piuttosto che devi avere
05:06un sistema di norme
05:08che deve essere flessibile
05:09permettere che cosa?
05:11Di andare incontro alla richiesta del mercato
05:13perché non posso immaginare
05:14di fare 10.000 metri di residenziali
05:16o di industriali o di terziario
05:19senza sapere il mercato
05:20cosa mi chiede fra tre anni
05:22ormai un'operazione immobiliare di queste dimensioni
05:24richiede
05:25sei mesi di gestazione progettuale
05:28un anno di approvazione del comune
05:30e tre o quattro anni di realizzazione
05:32quindi parliamo di un'operazione
05:33di queste dimensioni
05:34che parte oggi
05:35la vedremo finita fra 4 o 5 anni
05:37come sarà Brescia fra 4 o 5 anni?
05:40Non lo so
05:40questa elasticità è molto importante
05:42oggi
05:43l'utente compra
05:45l'immobile
05:48soprattutto
05:49dico io
05:49al di là della classe energetica
05:51ha ragione lui
05:52ma soprattutto
05:53per la bellezza dell'immobile
05:54per la qualità architettonica
05:56sia degli esterni
05:57che degli interni
05:58vedo che questo
06:00attenzione alla bellezza
06:02a Brescia
06:02sta prendendo piede
06:04pensando a Brescia
06:05che comunque è una città
06:07con tanti edifici storici
06:09con tanti edifici
06:10sottoposti a vincoli
06:11pensare di integrarsi
06:14con un'architettura nuova
06:16come diceva
06:17insomma proiettata
06:18alla funzionalità
06:19all'efficienza
06:20al green
06:21al consumo energetico
06:23anche proprio
06:24al fatto di
06:25percepire
06:26il verde
06:27come si riesce
06:29a declinare
06:31queste due cose assieme
06:32una domanda interessante
06:33perché ci sono due aspetti
06:34uno è il tema
06:35dell'edilizia storica
06:37e quindi di quello
06:38che prevede
06:39la normativa oggi
06:40nel campo
06:41dell'edilizia storica
06:42a Brescia
06:42l'altro è il campo
06:43degli edifici storici
06:45pregiati
06:45cioè vincolati
06:46a sovrintendenza
06:47tema sovrintendenza
06:48un tema delicato
06:49anche se devo dire
06:50nei nostri rapporti
06:51abbiamo sempre trovato
06:52persone disponibili
06:54ragionevoli
06:54e soprattutto
06:55aperte anche a
06:57soluzioni innovative
06:58per quanto riguarda
07:00invece
07:00l'edilizia corrente
07:01quindi centro storico
07:02nuclei storici minori
07:04tessuti storici
07:05che è una serie di
07:06componenti
07:07che costruiscono
07:08il PGT
07:09devo dire che oggi
07:10le normative
07:11del 2016
07:13perché il PGT
07:14di Brescia
07:14del 2016
07:15stiamo parlando
07:16di dieci anni fa
07:17sono abbastanza
07:19rigide
07:20nel senso che
07:20classificano
07:21le varie categorie
07:23di immobili
07:24con una normativa
07:26molto specifica
07:27che non permette
07:28modificazioni
07:29senza alterarne
07:31il valore storico
07:31io sono una persona
07:32che crede
07:33che non valga la pena
07:34di demolire le cose
07:35vanno valorizzate
07:37ma con
07:38possibilità
07:39di intervento
07:40che vadano incontro
07:41alle esigenze
07:43moderne
07:43questo quanto è importante
07:45Renato
07:45guardando al futuro
07:46perché chiaramente
07:47il mercato
07:48lo guardiamo al passato
07:49per avere dei riferimenti
07:50ma dobbiamo guardarlo
07:51al futuro
07:52per capire
07:53per dare dei consigli
07:54che siano utili
07:55Brescia che sappiamo
07:56ha avuto
07:57in particolare in città
07:58ma anche la provincia
07:59tante aree dismesse
08:00tante aree
08:01che hanno subito
08:02vincoli
08:02tante aree
08:03che stanno
08:04facendo il processo
08:06di bonifica
08:06insomma
08:07sono tante aree
08:08il fatto che
08:09il PGT
08:09la volontà
08:10stia piano piano
08:11sbloccando
08:12tutte queste aree
08:13anche gli stessi proprietari
08:14questo penso
08:16cambi anche
08:17completamente
08:17la faccia del mercato
08:19di Brescia
08:19nei prossimi 4-5 anni
08:21lo cambierà
08:22inevitabilmente
08:23sì sì
08:23lo cambierà
08:24ha spiegato prima
08:25una cosa interessante
08:27che è
08:27che oggi
08:28ci sarà una riduzione
08:29delle aree
08:31e una maggiore
08:32attenzione
08:32alla riqualificazione
08:34urbana
08:34oggi
08:35a Brescia
08:36ci sono
08:36le caserme
08:37le caserme
08:38sono
08:39degli elementi
08:40sono degli stabili
08:42sono tantissimi
08:44metri quadrati
08:45da riqualificare
08:46e la direzione
08:47dovrebbe
08:48andare
08:49la direzione
08:50dovrebbe essere
08:51quella di
08:51andare a recuperare
08:52tutti
08:53la riqualificazione
08:54di tutti questi metri
08:55recupero di questi spazi
08:56quindi la creazione
08:57di un numero
08:58di immobili
08:59enorme
09:00nuovi
09:01sul mercato
09:01bresciano
09:02che
09:03influsso può avere
09:04poi sui valori
09:05di mercato
09:06e sulla dinamicità
09:07del mercato
09:08nei prossimi anni
09:09innanzitutto c'è da capire
09:10c'è chi dice
09:11che il mercato
09:13se tutti questi immobili
09:14erano sul mercato
09:15sono troppi
09:18però ha fatto
09:19l'architetto
09:20una giusta osservazione
09:21prima
09:21Brescia è molto vicino
09:22a un Milano
09:23dove i prezzi
09:24al metro quadro
09:24sono alle stelle
09:25a mezz'ora di treno
09:27in alcuni casi
09:28oggi dove non
09:29sussistono dei vincoli
09:31per assurdo
09:32anche se lei come diceva
09:33in precedenza
09:34è contrario a questa pratica
09:35succede
09:36diverse volte
09:38che per procedere
09:40a una ristrutturazione
09:41si opta
09:42diventa addirittura
09:43più conveniente
09:44probabilmente anche più
09:45sostenibile economicamente
09:46buttare giù tutto
09:48e ricostruire da capo
09:49con la cubatura
09:50possibile
09:51all'interno
09:52di quel terreno
09:54qui si fa
09:55l'aspetto si fa
09:56più tecnico
09:56nel senso che
09:57in passato
09:59l'indice volumetrico
10:00che potevo utilizzare
10:02per realizzare
10:03un edificio nuovo
10:04su un'area libera
10:05era molto più alto
10:06di quello di oggi
10:06quindi cosa succede
10:08che in un'area
10:09dove ho un edificio
10:10periferica
10:10dove ho un edificio
10:11che ha
10:12una cubatura
10:13di un certo tipo
10:13e lo demolisco
10:15la norma
10:17mi prescrive
10:18di adattarmi
10:19all'indice
10:20che c'è oggi
10:21quindi posso costruire
10:22di meno
10:22posso costruire
10:23di più
10:24o mantenere
10:26il volume
10:26che avevo
10:27se rispetto
10:28dei parametri
10:29superficie coperta
10:30verde permeabile
10:31e questo
10:32mediamente
10:32risulta difficile
10:33perché poi
10:35ho il numero
10:35dei piani
10:36eccetera
10:36quindi questo elemento
10:37di mantenere
10:38la volumetria
10:39che ho
10:39demolire
10:40ricostruisca
10:41e ricostruirla
10:42è una questione
10:43che va affrontata
10:44dicevo col PGT nuovo
10:45che permetta
10:46di non aumentare
10:48la volumetria
10:49ma conservare
10:49quella che ho
10:50e fare in modo
10:51di poter
10:52come dire
10:53recuperare
10:54l'edificio
10:54che avevo
10:55in una modalità
10:56nuova
10:56moderna
10:57efficace
10:58nel momento
10:58in che vengono
10:59immessi sul mercato
11:00a Brescia
11:01la reazione
11:02del mercato
11:03a queste grandi
11:05ristrutturazioni
11:06o riqualificazioni
11:06e quindi
11:07il tipo di immobili
11:09che vengono creati
11:10com'è dal punto di vista
11:11proprio così
11:12quasi emotiva
11:13della clientela
11:14in questo momento
11:15paradossalmente
11:16mancano
11:17gli immobili
11:17nuovi
11:18tutti sono
11:19la ricerca
11:19di immobili
11:20riqualificati
11:22li cercano
11:23proprio
11:24diciamo che
11:24è proprio
11:25oggi la gente
11:26vuole comprare
11:27le case
11:28di nuova ristrutturazione
11:30di completa ristrutturazione
11:32o nuove
11:33e magari con un concetto
11:34alle spalle
11:35parlo ai nuovi acquirenti
11:37agli under 30
11:38agli under 35
11:39che stanno diventando
11:40una cosa molto importante
11:41oggi
11:42guardano molto
11:43il bello
11:44una volta
11:45effettivamente
11:46anche noi abbiamo notato questo
11:47una volta si comprava
11:49la casa è nuova
11:49vabbè
11:49la palazzina
11:50sono fatte uguali
11:51dal dopoguerra
11:52adesso anche la filosofia
11:53che c'è dietro
11:54a pochi anni fa
11:54adesso c'è dietro
11:56è molto importante
11:58lo studio
11:58lo studio
11:59architettura
11:59che appunto
12:00che dà una
12:01una valenza
12:02sua
12:02all'immobile
12:03abbiamo parlato spesso
12:04dell'importanza
12:06della posizione
12:08questa tendenza
12:09la riqualificazione
12:10agli spazi verdi
12:11agli spazi aperti
12:12a un certo tipo
12:13di filosofia
12:14dietro l'immobile
12:15sta da un certo punto
12:16di vista
12:16cambiando leggermente
12:18anche il fatto
12:19di voler abitare
12:20a Brescia
12:21solo in centro
12:22solo attaccati al lavoro
12:23perché la qualità
12:24della vita
12:24in questo momento
12:25sta prendendo piede
12:27colgo l'occasione
12:28di quello che ha detto
12:29che è molto interessante
12:29e vi faccio una domanda
12:31ma
12:32secondo voi
12:33è meglio
12:34passeggiare
12:35in una bella strada
12:36con dei bei giardini
12:37con delle piante
12:38agli alberi
12:38e vedere un edificio brutto
12:40o passeggiare
12:41in una brutta strada
12:42malandata
12:43trasandata
12:43e vedere un edificio bello
12:45è sempre meglio
12:46avere uno spazio pubblico
12:47libero
12:49qualitativamente elevato
12:51mentre l'architettura
12:53può inserirsi
12:54e ne acquista addirittura
12:55valore
12:55viceversa
12:56l'architettura
12:56può dare
12:57un'immagine
12:59positiva
13:00dell'edificio
13:00ma in uno spazio
13:02trasandato
13:03sicuramente
13:04non può fare miracoli
13:05diventa una perla
13:06all'interno
13:07di una zona
13:08famosa
13:09il rendere
13:09contemporanea
13:10oggi un edificio
13:11e valorizzare
13:13lo spazio pubblico
13:14porterà Brescia
13:14ad avere
13:15un'immagine
13:16di città
13:16più europea
13:17e questo
13:18è una prospettiva
13:19piuttosto interessante
13:20dal punto di vista
13:22del mercato
13:23ti chiedo
13:23se questo sviluppo
13:24di riqualificazione
13:26del patrimonio immobiliare
13:27di Brescia
13:28cambierà anche
13:29i quartieri
13:30e le zone
13:31non è più recente
13:32però
13:32siamo passati 25 anni
13:34una del più rossa riqualificazione
13:35è stata
13:35per chi si ricorda
13:36il progetto Carmine
13:37era
13:37fino anni 90
13:39se non ricordo male
13:40fino anni 90
13:40il progetto Carmine
13:41ha cambiato completamente
13:42il quartiere
13:43iniziativa pubblica
13:44iniziativa pubblica
13:44quello ha cambiato
13:46completamente
13:46un quartiere
13:47sai
13:48io ricordo
13:4925 anni fa
13:49pochi volevano andare
13:51il centro storico
13:52non Carmine
13:53oggi molti dicono
13:54il centro storico
13:54meglio Carmine
13:55piace
13:56altri quartieri
13:57attorno a Brescia
13:58negli anni
14:00sono migliorati
14:01molto
14:01sono diventate
14:03nuove
14:04nuove zone
14:06nuove zone
14:06mi viene in mente
14:07anche le scelte
14:09fatte
14:09per San Polino
14:11le nuove
14:12l'arrivo della metropolitana
14:13le strutture sportive
14:15ci sono veramente
14:16tanti quartieri
14:17che possono cambiare
14:18completamente
14:18volto
14:19nei prossimi anni
14:20e quindi
14:21per chi
14:21fosse interessato
14:22all'acquisto
14:23personale
14:24all'istituzione personale
14:25ma anche
14:25alla ristrutturazione
14:27dal punto di vista
14:28dell'investimento
14:29è chiaro che
14:30pensare in prospettiva
14:31come sempre
14:32in quasi tutti
14:32gli ambiti
14:34dell'investimento
14:35fa la differenza
14:36io ringrazio
14:37l'architetto Fausto Marese
14:38grazie a voi
14:38complimenti per l'iniziativa
14:39grazie mille
14:40grazie a Renato Fofa
14:42che ha voluto essere
14:43al mio fianco
14:44anche stasera
14:45ottava puntata
14:46vi abbiamo raccontato
14:48abbiamo cominciato
14:48a introdurre anche
14:49delle tematiche
14:50un po' più particolari
14:51un po' più settoriali
14:52ma che interessano
14:53tutti
14:54per ragionare
14:55come abbiamo fatto oggi
14:56sulla Brescia del futuro
14:57sul quartiere
14:58in cui magari abitate
14:59sul quartiere
15:00in cui vorreste abitare
15:01sul tipo di casa
15:02che vorreste avere
15:03e anche in che direzione
15:05sta andando
15:05l'amministrazione
15:06e il comune
15:07per creare
15:07la Brescia
15:08di domani
15:09per questa puntata
15:11è tutto
15:11ci rivediamo
15:12settimana prossima
15:13a
15:14Grazie a tutti.
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