- 4 mesi fa
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TVTrascrizione
00:18Benvenuti a una nuova puntata di Brescia al metro quadro, prosegue il nostro viaggio all'interno del mondo immobiliare, soprattutto
00:26quello bresciano.
00:27Abbiamo affrontato settimana scorsa con il notario Ambrosini la parte del preliminare, del rogito e di tutto quello che intercorre
00:35tra uno e l'altro dei contratti forse più importanti, momenti chiave dal punto di vista della compravendita.
00:42Oggi facciamo uno step successivo da un certo punto di vista ma anche antecedente, nel senso che è chiaro che
00:48poi bisogna capire anche come può arrivare l'immobile al venditore e cosa può succedere.
00:56Insomma ci sono diversi aspetti e diverse criticità da andare ad analizzare, lo faccio come sempre in compagnia.
01:04Stasera è tornato a trovarmi Renato Foffa, buonasera Renato.
01:07Buonasera Jacopo, ciao.
01:09Ho il piacere di avere il notario Francesca Capaldo, buonasera.
01:12Grazie, buonasera.
01:13È chiaro che la provenienza dell'immobile è uno degli aspetti più importanti per poi arrivare alla vendita, questo parlo
01:23del proprietario, ma non ha effetti solo sul proprietario, ce li ha anche sull'acquirente.
01:27Esatto, è una parte fondamentale, io credo che sia una puntata rispetto alle altre molto tecnica, dove effettivamente è importante
01:35la competenza del notario per spiegare le varie dinamiche.
01:41Ci sono delle novità importanti che dovrebbero, tra virgolette, agevolare la vendita dell'immobile ricevuto in donazione.
01:49Uso il condizionale perché effettivamente sulla successione non è cambiato così tanto, giusto il notario?
01:58Però sulla donazione si sono facilitate le cose.
02:04Diciamo che ci sono tre grandi aree, possiamo metterle in questa modalità.
02:09Un immobile quasi sicuramente arriva a un venditore o perché l'ha acquisito in precedenza, per cui c'è un
02:17atto di compravendita precedente ed è forse la casione.
02:19La casistica più semplice da gestire e poi abbiamo le due situazioni che ha appena accennato Renato, successione e donazione.
02:28Esatto.
02:29Partirei probabilmente dalla successione che è quella un po' più abituale.
02:35Cioè come funziona, partiamo proprio da come funziona la successione.
02:39Potremmo dire che il nostro ordinamento prevede due tipi di successione e li distingue in base alla fonte che la
02:49regola.
02:50La successione per legge e la successione per testamento.
02:53La successione per legge si apre quando un soggetto in vita ha deciso di non fare testamento.
03:00Quindi in quel caso è la legge che decide chi sono gli eredi e lo fa in base ad una
03:06serie di regole che vanno appunto dai parenti più prossimi fino ai parenti più remoti, fino ai parenti del sesto
03:15grado.
03:15Addirittura qualora non ci sono parenti entro il sesto grado, la successione si devolve per legge allo Stato.
03:23Esiste però un altro tipo di successione che è quella per testamento.
03:27Perché chiunque può decidere in vita di stabilire quali sono i soggetti che vuole beneficiare dopo la morte.
03:35La successione per testamento però non è una successione del tutto libera.
03:40Ci sono cioè dei soggetti che devono necessariamente essere ricompresi e sono i cosiddetti legittimari.
03:48Cioè quei soggetti che hanno diritto ad una quota di riserva, una quota cosiddetta di legittima.
03:55Di fatto le categorie di legittimari, cioè di soggetti che sebbene vengano addirittura pretermessi dal testamento, esclusi dal testamento, possono
04:05impugnarlo per richiedere e far valere i propri diritti, sono soltanto tre.
04:10Il coniuge, i figli ed in assenza di figli, i genitori.
04:15Però aspetta, se non ricordo male, dalle mie reminiscenze giuridiche, solo una quota del totale della successione, giusto?
04:25Sì, perché ciascuno di noi, in base alla composizione della propria famiglia, ha una quota disponibile, cioè che può decidere
04:33di lasciare a chiunque, e una quota di riserva, cioè che è riservata per legge a queste tre categorie di
04:41soggetti.
04:41Immobili che provengono da una successione, a cosa devo stare attento, cosa devo guardare in profondità, chiaramente se sono l
04:50'acquirente e quali sono le criticità per l'acquirente e anche per il venditore.
04:55Anche qui cambia l'atteggiamento se ci troviamo di fronte a una successione per legge o a una successione per
05:03testamento.
05:03Perché esiste una norma del codice civile, quella dell'erede apparente, che fa salvo l'acquisto del terzo acquirente a
05:14titolo oneroso, se questo acquirente compra da colui che appare erede e lo fa in buona fede.
05:22Quindi diciamo che se noi abbiamo una successione che è stata regolarmente presentata, dove ci appaiono, ad esempio, eredi i
05:31due figli del decuius,
05:34e compriamo in buona fede, pagando quindi un corrispettivo, il nostro acquisto è salvo anche se dopo l'atto si
05:44venisse, come dire, a scoprire che c'è un terzo figlio.
05:49Oppure che esiste un testamento di cui quando abbiamo venduto non avevamo conoscenza.
05:54Diciamo è quello più sicuro parlando di successione. Se invece entriamo nella sfera degli acquisti di un testamento, quindi olografo,
06:03giusto per essere chiare, quindi scritto di proprio pugno, lì entriamo in una situazione probabilmente più complessa.
06:09Esatto, perché qui ci ritornano i nostri eredi legittimari, nel senso che se in un testamento noi abbiamo, come testatori,
06:19lasciato un bene ad un soggetto,
06:23ma si scopre successivamente che esiste un legittimario, cioè un coniuge o dei figli che non abbiamo ricompreso,
06:31questi soggetti possono impugnare il testamento e questa impugnazione non è solo un'impugnazione che si può fare sul soggetto
06:40che ha ricevuto, bensì anche sul terzo acquirente.
06:45Quindi questo è esattamente, diciamo, dei casi di cui abbiamo parlato adesso, esattamente il caso su cui l'acquirente corre
06:52un rischio reale.
06:53Esatto, prima dell'introduzione, diciamo, dell'ultima modifica a questi articoli, che è proprio recentissima, è entrata in vigore il
07:0218 dicembre 2025,
07:06l'erede pretermesso, quindi non considerato nel testamento, o leso, qualora appunto legittimario, poteva impugnare il testamento per dieci anni.
07:16E quindi un tempo veramente impegnativo da gestire.
07:21Oggi, fortunatamente, questa norma che ha voluto, come dire, agevolare la commerciabilità dei beni con provenienza successoria,
07:30ha ridotto questo termine da dieci a tre anni.
07:33Come ci si può tutelare da questo rischio?
07:37Sicuramente con un'indagine attenta.
07:39Il problema è che non esiste un certificato, una documentazione che possa escludere del tutto il rischio.
07:47Che è la possibilità, magari, di munirsi di un'assicurazione che copra, magari, il rischio di questi tre anni.
07:55Ecco, poi, dopo i tre anni, fortunatamente adesso solo tre, si può vendere in maniera molto serena.
08:02E quindi diciamo che, esatto, diventa proprio la situazione ideale se c'è una successione, come dicevamo, per legge,
08:09con gli eredi legittimi, se si aspettano tre anni da una successione, chiaramente va ad aiutare un po' la procedura,
08:16perché è scaduto questo termine nuovo introdotto.
08:19E, in terza battuta, chiaramente un'assicurazione specifica che va, ovviamente, a tutelare acquirente e proprietario
08:26nel caso in cui succeda proprio questa fattispecie, rara, ma succede.
08:29Infatti, io volevo sapere, da Renato, per esperienza, adesso qui stiamo parlando di immobili in generale,
08:36probabilmente capita, nella maggior parte dei casi, nei immobili residenziali,
08:39qual è la percentuale oggi di immobili che provengono direttamente da donazione e da successione?
08:45Eh, sì, c'è una buona percentuale, effettivamente.
08:48Un 30-40% di immobili arrivano oggi per successione.
08:53E lì, l'agenzia come si muove per provare ad aiutare il venditore?
08:59Ci rivolgiamo al notaio, chiaramente, che ci aiuta a fare.
09:01Esatto, immagino se...
09:02No, il concetto è...
09:05Spesso, negli anni, è banca che, chiaramente, diciamo, l'attore che fa cambiare le cose è banca,
09:13perché è banca che richiede...
09:15Se c'è il mutuo, chiaramente.
09:15Se c'è il mutuo, chiede un'assicurazione.
09:17Nel mare magnum delle successioni e dei testamenti, in questi anni l'abbiamo già nominata,
09:23uno dei mezzi più utilizzati, anche in molti casi consigliati da parte proprio del notaio,
09:30è di effettuare una donazione.
09:33È ancora effettivamente così?
09:34Allora, diciamo che fino al 18 dicembre 2025 l'acquisto di un immobile con provenienza donativa
09:43era l'acquisto più pericoloso.
09:45Nel senso che il nostro ordinamento vede la donazione come un anticipo di successione.
09:51Per cui, nel momento in cui un soggetto dona un bene ad un altro, tutti coloro che in quel
09:59momento, se si aprisse la successione, sarebbero stati chiamati come eredi, eredi legittimari,
10:06possono impugnare quella donazione.
10:09Non era un'impugnazione che l'erede, l'eso o escluso, poteva fare solo nei confronti
10:15del beneficiario, bensì anche sui successivi acquirenti.
10:20Cioè era una tutela reale, seguiva il bene.
10:23Pertanto, sebbene la donazione è sempre stato un atto che fiscalmente era sicuramente preferibile
10:29per una pianificazione, diciamo, di passaggio generazionale degli immobili, spesso veniva
10:35sconsigliata dai notai, proprio perché portava con sé questo problema di commerciabilità
10:41dell'immobile.
10:42Ma c'è una buona notizia.
10:43Quindi fino al 18 dicembre possiamo dire che la donazione era la modalità più rischiosa.
10:49Dal 18 dicembre è cambiato tutto.
10:52Esatto.
10:52Soprattutto dal punto di vista della donazione, che penso adesso, ma lo chiedo chiaramente
10:56a chi ne sa molto più di me, diventa una modalità strategica adesso.
11:02Esatto, uno strumento molto più sicuro.
11:05È cambiato che l'azione di restituzione è stata eliminata, cioè l'azione del soggetto
11:12leso o pretermesso che poteva rivolgersi all'avente causa, cioè all'ultimo compratore, è stata
11:20eliminata. Quindi oggi, laddove ci sia una donazione e uno dei soggetti, quindi un figlio,
11:27il coniuge, non è stato considerato nella donazione, avrà sì diritto di rivalersi nei
11:32confronti di chi ha ricevuto, ma non più sui terzi acquirenti. E quindi chi compra un
11:40bene con provenienza donativa non ha più il problema di poter subire un'azione di rivendica
11:48da parte di questi soggetti.
11:50Questo cambia tutto, chiaramente, per il mercato immobiliare, cambia tutto per l'agenzia immobiliare,
11:54per le banche e per approcciarsi agli immobili provenienti a donazione.
11:58Assolutamente, cambia tutto. Poi c'è una novità, che è quella di quest'anno.
12:06come sapete c'è un, in caso di donazione o successione, c'è una franchigia, c'è sempre
12:13una franchigia che era di un milione di euro, con la legge di quest'anno, del 2026, giusto?
12:20La legge è un'interpretazione data dall'agenzia delle entrate che esclude il cosiddetto
12:27coacervo, il cumulo tra quanto donato in vita e quanto ricevuto dopo la morte per arrivare
12:35alla franchigia del milione.
12:37Cioè se ieri era un milione di euro in donazione e poi in successione praticamente dovevo pagare
12:43le tasse di successione, oggi c'è una donazione di un milione che si somma un altro milione,
12:50giusto?
12:50in successione.
12:52Ovviamente c'è da precisare che questa franchigia di un milione non è prevista per tutte le
12:58tipologie di eredi, solo per il coniuge e per i figli, mentre invece è prevista fino
13:05alla somma di 100 mila euro per i fratelli e le sorelle.
13:08Infatti io dico sempre che conviene morire in Italia, nel senso che siamo di fatto un paradiso
13:15fiscale perché negli altri paesi europei le tasse di successione sono molto più alte,
13:20immaginate che la franchigia di un milione è prevista nel caso di coniuge e figli per
13:26il coniuge e per ciascuno dei figli, quindi non cumulativa ma per ciascuno degli eredi.
13:32Oltretutto dal punto di vista del valore gli immobili in questa franchigia non vengono
13:37conteggiati col valore reale ma col valore catastale.
13:43gestire il passaggio generazionale, pianificare come vi abbiamo accennato prima, parleremo
13:47poi in una puntata successiva proprio di quanto è importante la pianificazione del passaggio
13:53generazionale, del passaggio in mano degli immobili, del patrimonio, insomma non è una
13:57cosa così secondaria ma per questa sera speriamo di avervi dato una visione abbastanza completa
14:04ed esaustiva soprattutto delle specifiche sempre delicate di successione e donazione
14:09con tutte le grandi novità che ci sono state.
14:11Io ringrazio.
14:12Grazie a voi, buonasera a tutti.
14:14Grazie a Renato Foffa per averci dato una mano a spiegare.
14:19Queste situazioni come dicevamo diventano pericolose, critiche, possono creare anche delle incomprensioni,
14:26anche insomma delle situazioni molto complesse all'interno di una famiglia e per cui ci vediamo
14:33settimana prossima dove proseguiremo il nostro viaggio all'interno del mercato immobiliare.
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