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00:07Musica
00:18Benvenuti alla terza puntata di Brescia al metro quadro, prosegue il nostro viaggio all'interno del mondo immobiliare bresciano.
00:26Abbiamo fatto una panoramica generale del mercato, abbiamo spiegato nella scorsa puntata, le potete recuperare, ve lo ricordo, su TT
00:34Play, sull'app del giornale di Brescia, insomma su tutte le piattaforme collegate all'editoriale bresciana, ma noi adesso siamo
00:40arrivati all'incarico di venta, cioè al momento in cui io ho il mio immobile, è stato valutato l'agenzia
00:47e decido di mettere il mio immobile sul mercato.
00:50Allora prima di tutto chiedo a Ludovico che è qui stasera con me e che è insieme all'avvocato Rossella
00:55Viro, buonasera avvocato, questo è un contratto per cui c'è un avvocato, saluto al mio fianco proprio per spiegare
01:02anche dal punto di vista tecnico cosa succede, lo chiedo però prima di tutto dal punto di vista dell'agente
01:08immobiliare che cos'è un incarico di vendita.
01:10L'incarico di vendita è il momento nella quale il proprietario decide di affidare il proprio bene all'agente, quindi
01:17di affidargli la commercializzazione e la vendita del proprio bene.
01:22E' un momento decisamente importante come poi ci potrà aiutare a capire anche l'avvocato Viro, perché le clausole inserite
01:32nel contratto possono anche portare a dei rischi per il proprietario e a delle conseguenze importanti sotto il punto di
01:40vista soprattutto economico.
01:42Insomma abbiamo l'avvocato apposta, parto però insomma dal primo punto, l'incarico di vendita è un contratto perché io
01:51devo formulare un contratto per vendere un immobile.
01:54Quando un soggetto ha maturato in sé la decisione di vendere il proprio immobile conferisce un mandato, quindi questa è
02:05la veste giuridica che si dà a questo incarico, quindi un mandato a un agente immobiliare di occuparsi proprio nello
02:15specifico di vendere quel determinato immobile a determinate condizioni.
02:21Qual è l'importanza dal suo punto di vista di fare questa cosa scritta, formale e firmata e non farlo
02:28in maniera orale?
02:29Buongiorno, mi vende il mio immobile, va bene, siamo d'accordo, vendiamolo a 200 mila euro.
02:33Se un soggetto vuole essere tutelato a 360 gradi in ordine al proprio affare, quindi a quello che ha intenzione,
02:44quindi qual è il suo obiettivo?
02:45Vuole vendere il suo immobile alle migliori condizioni e senza intoppi.
02:50Per ottenere questo risultato deve sottoscrivere un contratto avendo cura di osservare determinate clausole, quindi circoscrivere il perimetro dell'incarico
03:01professionale alla gente.
03:03Ecco che affidarsi a un'agenzia immobiliare che utilizza quindi dei contratti che siano già concordati con associazioni di categoria
03:19e che quindi tengano bene in considerazione quello che è l'interesse della parte rispetto magari a una parte più
03:28forte, quale potrebbe essere l'agenzia oppure ancora il proprio acquirente.
03:34Quindi sottoscrivere un contratto è indice di garanzia per il venditore, così come anche per l'acquirente.
03:43Più o meno una durata a breccia normale di un incarico?
03:46In base alla valutazione e alla strategia di vendita che io ho deciso di perseguire andrò a decidere anche la
03:54durata dell'incarico.
03:56Detto questo, una vendita media è intorno ai 3-6 mesi.
04:02Ovviamente se ci sono problemi che sono un po' più difficili da vendere per determinate caratteristiche intrinseche del mercato
04:08o perché magari è un momento di mercato un po' più complesso, potrebbe essere anche un anno.
04:13Il mandato di vendita sappiamo bene che quasi sempre è in esclusiva, cioè viene dato un mandato a una sola
04:22agenzia.
04:23Qual è il vantaggio e quali sono gli svantaggi eventualmente di siglare un mandato di vendita ma non in esclusiva?
04:31Allora, l'incarico deve essere dato in esclusiva perché a mio avviso è più tutelante per il venditore.
04:38Ossia, immaginate di essere un acquirente che cerca su una piattaforma di ricerca un immobile,
04:44vederlo pubblicizzato da 3, 4, 5 agenzie, ognuna con caratteristiche differenti, descrizioni differenti
04:52o informazioni che vengono date quando uno chiama il telefono, appunto date in maniera differente.
04:57Questo causa solo confusione nel cliente, non capisce quali sono le informazioni effettive
05:05e soprattutto può anche arrecare danno all'immobile stesso.
05:08Può deprezzarlo.
05:09Può deprezzarlo, assolutamente.
05:10Oggi 8 clienti su 10 cercano gli immobili tramite le piattaforme.
05:16Se io ho un immobile ben posizionato, ben descritto e ben preparato e pubblicizzato su un canale
05:23che può essere una delle piattaforme principali, è difficile che il cliente non lo veda.
05:29Quindi a maggior ragione se io ho un'agenzia seria che ha un contratto non fatto in maniera
05:36approssimativa ma fatto da un'associazione di categoria.
05:39Un contratto fatto che segue chiaramente dei regolamenti imposti dal codice civile,
05:43cioè non è che è un contratto inventato tra una persona.
05:45Esattamente, a tutela del consumatore.
05:47Se io firmo un contratto di un'associazione so che sono probabilmente, poi l'avvocato
05:54magari mi può smentire o invece perpetrare la mia tesi, può essere più probabile che
05:59io sia più tutelato a firmare un contratto di questo tipo rispetto a firmare un contratto
06:05fatto dall'avvocato dell'agenzia.
06:06Lo chiedo subito all'avvocato Wierer, trovarsi in una situazione perché le criticità, gli
06:13imprevisti poi nella vita possono capitare, avere una situazione lineare come quella che
06:18descriveva Ludovico probabilmente è più tutelante, però lo chiedo a lei.
06:23Le clausole, proprio le condizioni di mandato sono quelle che circoscrivono il perimetro anche
06:28del rischio del venditore.
06:31Abbiamo nominato alcune, quali sono le clausole principali di un classico mandato di vendita
06:37in carico di vendita?
06:38Quindi sicuramente abbiamo già superato il tema della durata, abbiamo già affrontato
06:45l'opportunità dell'esclusiva disciplinare, quindi declinare quelli che sono gli obblighi
06:51della gente.
06:51Poi abbiamo le penali, quindi bisogna stare attenti in caso di risoluzione anticipata.
06:58Ricordiamoci che, ricordo perché l'avvocato lo sa perfettamente ed è sua materia, le penali
07:05ci sono, sono obbligatorie e devono esserci all'interno di un incarico proprio per coprire
07:12quel perimetro di rischio di cui parlava l'avvocato Wierer, cioè sapere esattamente che se o io
07:18o l'agenzia dovessimo incappare in un errore, in una scelta che va al di fuori di questo
07:24perimetro esistono delle possibilità ma anche delle penali di risoluzione.
07:29Assolutamente, quindi sono assolutamente d'accordo.
07:32Quali sono le tre casistiche principali dove si verifica la necessità di ricorrere alla
07:39penale che è stata stabilita all'interno di un incarico?
07:41Il primo è nel caso in cui il cliente venditore fornisce in fondazioni mendaci, definiamole
07:47così, poi l'avvocato mi correga se è parziale la definizione che sto dando o meno per andare
07:53a cruffare il cliente acquirente.
07:55Seconda casistica è nel momento in cui io firmo un incarico di esclusiva, come abbiamo
08:01detto prima, ha una durata.
08:02Se io non rispetto la causa di esclusività, ossia vendo l'immobile a una terza parte senza
08:07coinvolgere la gente, senza renderlo edotto, lui giustamente può richiedere la mediazione.
08:13Questo, come dicevamo, può essere violata volontariamente, cioè trovo il vicino di
08:17casa che vuole comprare la mia casa, decido di non far gestire la compraventa all'agenzia,
08:22la gestisco direttamente col vicino di casa e pago la penale volontariamente.
08:26Però ci sono anche magari tante persone che provano a ragionare dicendo che l'incarico
08:31dura 12 mesi, il mio vicino di casa mi ha già detto che la vuole comprare, dico guarda
08:36il mio vicino di casa aspetta 12 mesi e un giorno che possiamo procedere.
08:40In realtà non è proprio così secondo la legge italiana.
08:43Quando si stipula un contratto bisogna sempre comportarsi secondo buona fede.
08:48Devono essere riconosciuti all'agente immobiliare gli sforzi e l'attività che ha fatto e il corrispettivo
08:56per l'attività fatta anche quando terminato il mandato, quindi la durata contrattuale del
09:03mandato. Gli effetti e quindi l'attività hanno portato alla messa in relazione di due
09:09soggetti in forza dell'attività dell'agente ma di fatto in assenza dell'agente.
09:15All'interno dell'incarico di vendita chiaramente viene posta, come dicevamo, una cifra di vendita.
09:22È importante ricordare che quella cifra è la cifra che è stata pattuita tra l'agenzia,
09:28il mediatore immobiliare e il venditore come cifra minima accettabile da parte del venditore
09:34nella vendita di quell'immobile. Per cui la mia domanda è cosa succede se l'immobile
09:40viene venduto a una cifra inferiore o a una cifra superiore rispetto a quella stabilita.
09:44Quando io do un incarico in esclusiva e indico un prezzo di vendita, devo essere conscio
09:50che se mi arriva un'offerta a quel prezzo io sono praticamente obbligato a vendere.
09:57Quindi il mediatore deve essere chiaro e preciso spiegando questo dettaglio.
10:03Quindi se arriva una proposta anche di un euro inferiore, esageriamo il concetto,
10:09io sono libero di dire non voglio vendere a questo importo perché è inferiore al prezzo
10:15pattuito nell'incarico. Ma da quell'importo in su invece io sono sostanzialmente obbligato
10:21perché è un prezzo che ho definito con la gente che mi sta bene percepire per la vendita
10:26del mio bene. Ok, per cui diciamo che è stata definita il contratto in l'incarico di vendita,
10:33il contratto di mediazione, stabilisce la linea di demarcazione. Fino a questo punto decido
10:39io se accettare o meno il valore del mio immobile e da questo punto in poi accetto la vendita
10:44del mio immobile. Quali sono i rischi e le mancate tutele? Se io vado a sottoscrivere
10:50un contratto, mi dicevamo prima, che non è su moduli preparati e aggiornati annualmente,
10:56semestralmente, proprio seguendo il codice civile all'interno di questa materia, lo faccio
11:01con una persona, un soggetto che in realtà non è abilitato ad avere questa mansione.
11:07Il rischio è che io abbia, immagino, tutela zero dal punto di vista giuridico.
11:12Esatto. La gente immobiliare è tenuto anche ad assicurarsi civilmente per la responsabilità
11:21civile, per il proprio operato e quindi risponde, se non improprio, tramite una sua assicurazione.
11:33Se invece mi rivolgo a un soggetto privo di questo tipo di obbligo, dovrò sopportare
11:43il rischio.
11:44Un altro punto fondamentale. Spesso purtroppo mi capita sentire delle persone che dicono
11:50io ho pattuito con l'agenzia un prezzo, ma ho deciso e ho convenuto con l'agente che
11:56qualsiasi prezzo superiore a questo importo, l'agente si terrà la differenza. Assolutamente
12:03no. Non è da firmare un contratto di questo tipo. L'agente deve percepire una percentuale
12:09convenuta nel momento in cui si va a stipulare contratto. Diciamo che ci possiamo basare un
12:15sui valori dati anche dalla Camera di Commercio di riferimento di zona come linea indicativa,
12:21poi ovviamente sta in base anche alla contrattazione dell'agente stesso con il venditore in base
12:27ai servizi che va a fornire.
12:30Lo che ha detto Ludovico è sacrosanto, è verissimo e quindi posso solo aggiungere che
12:36quando sorge il diritto a percepire la provvigione in favore dell'agente, l'attività dell'agente
12:45per definizione è quella di mettere in relazione due soggetti, quindi il soggetto che vuole vendere
12:51e il soggetto che vuole comprare. E qui finisce la sua attività. E qui quindi che sorge anche
12:58il suo diritto al compenso.
13:01E anche questo viene specificato all'interno dell'incarico di vendita, quindi ricordiamoci
13:06che all'interno viene messa la percentuale o il forfè della provvigione e quando dovrà
13:11essere corrisposta. Non è che poi finisce lì il lavoro dell'agente.
13:15Esatto, quello che volevo dire io è proprio questo, diciamo che sta un po' all'etica
13:19dell'agente non fermarsi al momento in cui percepisce la provvigione. Un agente immobiliare
13:25etico dovrebbe accompagnare il cliente fino al rogito, perché dal momento in cui percepisce
13:31la provvigione può succedere comunque qualsiasi cosa per la quale il venditore o l'acquirente
13:37stesso abbiano necessità di avere ancora un agente immobiliare che intermedia fra le
13:43parti o comunque supporta alla conclusione del contratto.
13:46Insomma diciamo che stando all'interno di certi paletti c'è un certo tipo di tutela
13:50e di garanzie, andando fuori dai paletti è chiaro che ognuno si assume i rischi che
13:55si vuole assumere fuori da alcuni paletti e da alcune indicazioni. Abbiamo provato a
13:59darvi una panoramica di quello che è un incarico di vendita e come è fatto il modulo
14:03di quali sono le cose a cui dovete prestare maggiore attenzione, i rischi che ci sono
14:09e le cose da verificare prima di firmare. Chiaramente un incarico di vendita, io ringrazio
14:13Ludovico per avermi fatto compagnia, ringrazio l'Avvocato Wierer per averci dato questo assaggio
14:18anche della parte legale che magari uno tende a non considerare nel momento dell'incarico
14:23di vendita, magari lo considera dopo, forse è meglio sempre considerarlo prima.
14:26Grazie.
14:27Grazie mille, per questa puntata siamo riusciti, abbiamo provato a darvi la spiegazione più
14:33esotiva possibile su quello che è un incarico di vendita e quindi sul primo step per cominciare
14:38a mettere sul mercato un immobile, qualunque sia, di qualunque tipologia sia e poi procederemo
14:44con la prossima puntata con quali sono i documenti per permettere al vostro immobile di essere effettivamente
14:49venduto. Ci vediamo settimana prossima.
15:05Grazie a tutti.
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