00:00Sud Radio et vous l'immobilier, chaque année en moyenne 6 000 français décident d'acheter en viagé.
00:06Alors c'est relativement peu vis-à-vis de l'ensemble du marché, mais c'est un marché qui est
00:10représenté,
00:10qui est présenté tout de même comme étant en plein essor. Est-ce que c'est vraiment rentable ?
00:14On en parle avec vous Bernice de Villeflorio, bonjour.
00:17Bonjour Benjamin.
00:18Rédactrice en chef de Radio Imo. Alors il faut dire déjà, on commence par là,
00:22il n'existe pas un type de viagé, mais deux principalement.
00:25Tout d'abord, le viagé occupé, en quoi consiste-t-il exactement lui ?
00:30Alors le viagé occupé, Benjamin, c'est le cas le plus répandu en France.
00:34Le vendeur vend son logement, mais il continue à l'occuper jusqu'à son décès.
00:37Juridiquement, il peut conserver soit un usufruit, c'est-à-dire le droit d'y vivre ou même de le
00:41louer et d'en percevoir les loyers,
00:43soit un simple droit d'usage et d'habitation qui lui permet donc d'y vivre, mais pas de le
00:47louer.
00:48Pour lui, l'intérêt est clair, il récupère un capital immédiat, c'est le bouquet qui est versé comptant le
00:54jour de la signature chez le notaire.
00:56Ensuite, il touche une rente mensuelle versée à vie jusqu'à son décès.
01:00Et, point important, il peut rester chez lui et cerise sur le gâteau, la taxe foncière et les gros travaux
01:05passent à la charge de l'acheteur.
01:07Lui, le vendeur, il garde juste les charges courantes.
01:10Pour l'acheteur, lui, il acquiert un bien avec une décote, un bien qui est moins cher.
01:14Il se constitue un patrimoine sans passer par une banque, sans crédit immobilier.
01:19Ça, c'est un gros avantage.
01:20L'inconvénient, évidemment, c'est qu'il ne peut ni habiter, ni louer le bien tant que le vendeur est
01:25en vie.
01:26Donc, voilà.
01:27Ça, c'est pour le viagé occupé.
01:29Qu'en est-il du viagé libre ? C'est l'autre principal viagé qu'on a.
01:34Alors, le viagé libre, c'est l'inverse.
01:36Le vendeur quitte son logement.
01:37L'acheteur prend possession du bien immédiatement dès la signature.
01:40Il peut y habiter ou le louer et percevoir les loyers.
01:43Avantage pour le vendeur, le bouquet est plus élevé.
01:46Et surtout, la rente est nettement plus importante puisqu'il n'y a pas de décote d'occupation.
01:51Inconvénient côté vendeur, il doit avoir une solution de relogement.
01:55Donc, c'est souvent choisi par des seniors qui partent en maison de retraite, en EHPAD ou qui déménagent chez
02:00leurs enfants.
02:02L'avantage pour l'acheteur, il devient propriétaire tout de suite avec un vrai usage immédiat.
02:06Pour un investisseur locatif, c'est très intéressant puisque les loyers perçus peuvent financer une partie de la rente.
02:15Inconvénient pour l'acheteur, c'est plus cher qu'un viagé occupé, logiquement.
02:19Et il assume toutes les charges, donc taxe foncière incluse.
02:23A noter que le viagé libre représente une minorité des transactions en France parce qu'il y a moins d
02:28'offres.
02:28Oui, bien sûr. Et donc, on est surtout, pour le coup, sur des viagés occupés.
02:33C'est ça, effectivement, la majorité de ce qu'on a sur le marché.
02:36Comment ça se négocie la vente d'un viagé ? Ça se déroule comment, une transaction ?
02:40Alors, ça ne se fixe pas comme ça.
02:42On négocie en réalité quatre choses.
02:44La valeur du bien, le montant du bouquet, donc le capital qui est versé lors de la signature,
02:49le montant de la rente et le droit que le vendeur conserve ou non sur le logement.
02:54Le bouquet n'est d'ailleurs pas obligatoire quand il existe.
02:57Il représente souvent, en moyenne, ses 30% de la valeur totale, mais il est librement fixé.
03:03Ensuite, la rente, elle est calculée en fonction de plusieurs critères.
03:06Donc, l'âge, évidemment, du vendeur, l'espérance de vie du vendeur, toujours la valeur du bien,
03:11le bouquet versé et même les loyers potentiels du logement.
03:14Et là, point essentiel, le notaire est obligatoire.
03:18Il faut bien avoir ça en tête.
03:19C'est une vente immobilière.
03:21Donc, c'est lui qui sécurise l'opération.
03:23Le calcul de la rente et les clauses du contrat, c'est attention,
03:25parce qu'il faut faire attention, parce qu'il y a déjà eu des arnaques.
03:28Donc, il faut bien passer par un notaire.
03:30Et dans l'acte, on fixe aussi le rythme de paiement de la rente.
03:34La possibilité de l'indexer sur l'inflation et les garanties si l'acheteur, évidemment, cesse de payer.
03:39Alors, justement, quels sont les principaux pièges à éviter sur le viagé ?
03:43Alors, il y a plusieurs pièges, évidemment.
03:46D'abord, c'est le risque d'un payer de rente.
03:48Il faut prévoir dans l'acte une clause résolutoire et des garanties comme le privilège du vendeur.
03:54Ensuite, il ne faut pas oublier l'indexation de la rente sur un indice.
03:58Sinon, elle perd de sa valeur avec l'inflation.
04:00En ce moment, il y a l'inflation qui augmente.
04:02Qui repart en plus, oui.
04:04Pour les couples, il faut aussi prévoir une clause de réversion au profit du conjoint survivant.
04:10Et autre point très sensible, la vente en viagé à un enfant qui peut poser des difficultés sur le plan
04:16successoral.
04:18Et puis, il faut verrouiller noir sur blanc la répartition des charges, des taxes et des travaux.
04:23Ça, c'est important.
04:24Et en complément, une assurance d'essai de l'acheteur peut être utile pour sécuriser le paiement futur de la
04:29rente.
04:30Et alors, comment avoir accès au marché des viagés ?
04:33Est-ce qu'il existe, je ne sais pas, des sites internet ou des agences immobilières qui répertorient toutes ces
04:37offres ?
04:38Oui, clairement, on trouve aujourd'hui des annonces de viagés sur les grands portables immobiliers classiques
04:43avec des filtres dédiés aux viagés, par exemple sur Biennissi, sur Seloger ou PAP.
04:49Il existe aussi des réseaux spécialisés comme l'Office du viagé, Viagimo ou d'autres acteurs.
04:56Mais le bon réflexe, ce n'est pas seulement de regarder l'annonce.
04:58Il faut aussi faire relire le dossier par un notaire ou au besoin de se faire accompagner par un autre
05:03professionnel,
05:04des personnes qui sont qualifiées.
05:06Parce qu'en viagé, l'annonce donne une première idée, mais tout se joue dans le détail juridique et financier
05:11du contrat,
05:12qui est plus complexe qu'une vente classique.
05:16Et oui, c'est pour ça que le notaire est obligatoire, vous nous l'avez dit, effectivement, sur les viagés.
05:20Merci beaucoup Bérénice Deville-Floriot pour toutes vos explications.
05:24Rédactrice en chef de Radio Imo, je le rappelle.
05:26Et puis on vous retrouve tous les samedis midi dans Parlons Imo sur Sud Radio avec Sylvain Lévy à Valenci.
05:30Belle journée à vous Bérénice.
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