00:11depuis le mipi macan édition 2026 on va parler à nouveau de l'épinesse question des bureaux avec
00:18un extraire notre invité c'est christophe barthé bonjour christophe bonjour vous êtes associé
00:22responsable du secteur immobilier pour ey stratégie et transactions ey parthénon et avec vous on va
00:29justement se poser cette question c'est vrai qu'il y aurait 6 millions de mètres carrés de bureaux
00:33vacants alors christophe est ce que vous avez la solution que peut-on faire il ya plusieurs
00:38solutions il n'y a pas de solution miracle mais en tout cas il y en a certaines qu'on
00:41va essayer d'explorer
00:42aujourd'hui oui tout d'abord présentez nous un petit peu votre activité c'est vrai que ey on vous
00:48connaît
00:48plus bon pour la stratégie a complètement des entreprises il ya une branche comme ça immobilier
00:52transactions on a des équipes dédiées à l'immobilier on est pas loin de trentaine de partenaires et
00:58alors pas que dans la transaction mais on accompagne nos clients sur tous les sujets stratégiques
01:02transactionnels et pour tout type de clients à la fois des promoteurs des foncières des sociétés
01:08d'investissement des fonds immobiliers et des sociétés qui travaillent plutôt côté serviciel
01:13oui depuis deux ans c'est vrai qu'on subit cette crise de l'immobilier on voit d'ailleurs qu
01:17'on a un
01:17ipim un petit peu moins exubérant on va dire que que les années précédentes pour vous quelles sont
01:23justement les classes d'actifs les plus résilientes hors bureau si on regarde ces derniers ces dernières
01:29dernières années puis ce qu'on ce qu'on peut voir même depuis plus longtemps la première pour moi
01:34c'est l'hôtellerie oui c'est une classe d'actifs qui a démontré sa résilience et son retournement
01:39notamment après les après le kovid la demande loisir la demande à faire est plutôt toujours très
01:49bonne la performance des des hôtels est plutôt excellente et à la fois la partie exploitation et
01:55la partie immobilier puisqu'on voit que maintenant il ya beaucoup de remembrement qui ont été faits
01:59ces dernières années qui illustrent un peu cette dynamique oui on parle aussi beaucoup des data
02:03center de la logistique qu'en est il alors la logistique la demande reste structurelle et donc
02:10elle reste là c'est toujours dynamique des volumes d'investissement un peu moins important 2025 néanmoins il
02:18ya des besoins l'urbaniser la proximité urbaine tous ces éléments là font que les investisseurs
02:25sont toujours intéressés par ces classes d'actifs et c'est d'ailleurs ce qu'on a pu voir dans
02:29les
02:29couloirs du mipim ou entendre en tout cas les investisseurs seront attirés par ces classes d'actifs
02:33là de la même manière que les data center où ça c'est la classe d'actifs qui monte en
02:37puissance il
02:39ya on entend tous parler bien sûr le cloud il ya c'est un petit peu bridé par les problématiques
02:45énergétiques et foncières parce que c'est des actifs très spécifiques mais de la même manière les
02:49investisseurs et notamment les les fonds de private equity en infrastructures aussi puisque c'est un
02:54peu à la limite sont très très très actifs sur un sur cette classe là on parle aussi beaucoup des
02:59résidences gérées notamment étudiante alors sur les résidences étudiantes ben nos étudiants ils ont
03:06besoin de logements il n'y en a pas assez comme les logements de ce sens large il n'y
03:11en a pas assez
03:12et donc c'est vrai que les investisseurs sont et les opérateurs également sont très attentifs et
03:17ont une grande appétence pour cette classe d'actifs ces derniers ces derniers mois bon
03:21bien sûr on est obligé quand même de parler de des bureaux dans la tourmente depuis plusieurs années
03:27ces bureaux qui souffrent toujours mais c'est vrai qu'il faut décomposer entre les actifs prime et
03:32puis le reste oui alors on a l'ultra prime d'un côté qui lui coche toutes les cases j
03:38'ai envie de dire
03:38que ce soit accessibilité ESG images avec des loyers notamment dans le qca qui ont atteint un
03:44sommet oui tout à fait qui ont atteint un sommet à 1200 euros de m2 par an d'un autre
03:50côté donc ça
03:51c'est l'autre polarité c'est les secondes mains qui eux souffrent des loyers qui baissent une vacances
03:56plus importante et notamment dans certaines zones un peu plus complexes et c'est vrai que quand on regarde
04:03pour parler de la vacance sur le marché francilien on a 6,2 millions de mètres carrés c'est 6
04:09,2 millions
04:11pardon de mètres carrés c'est 10% vacances mais ça peut atteindre des 25% dans certaines localisations
04:16notamment la première couronne et dans certains quartiers une vacances qui peut être encore plus
04:21importante Christophe les anglo-saxons ont fait le choix c'est vrai que de voilà de dévaloriser
04:27finalement les actifs des fois 30 40% très rapidement et aujourd'hui on voit que ça commence à repartir
04:33nous
04:33c'est un autre choix on voit que ça baisse très très lentement alors les valeurs en effet baissons
04:39ont atterri un petit peu plus lentement que dans certains pays anglo-saxons enfin états-unis
04:44angleterre ça s'est stabilisé depuis quelques années ça la difficulté sur les qu'on parle toujours de
04:51valeurs c'est que ça dépend de l'actif ça dépend de l'emplacement ça dépend de la qualité de
04:55l'actif donc avoir une généralité c'est peut-être compliqué de le dire par contre oui les valeurs
05:02ont baissé peut-être un petit peu plus lentement en sont atterri et on voit qu'on commence à voir
05:07quand même certaines valeurs qui remontent maintenant oui on parle beaucoup de transformation
05:11de ces bureaux en logement vous l'avez dit on manque de logements et on a trop de bureaux donc
05:15l'équation semble facile sur le papier en réalité c'est beaucoup plus compliqué mais en effet pour cette
05:20pour ces transformations de bureaux alors déjà si on prend le constat comme donc comme on le disait on a
05:246,2 millions mètres carrés de vacances on a une demande placée pour absorber cette vacances qui
05:29est de 1,6 millions de mètres carrés par an et encore on considère pas les nouveaux actifs qui
05:33sont livrés etc donc clairement on va et en parallèle de tout ça on se retrouve avec des en france
05:40une
05:40demande significative de logements qu'on n'arrive pas à adresser donc la question en effet se pose comment
05:45on peut transformer ces bureaux en logement et quelles sont les contraintes auxquelles on va faire
05:49face je dirais il ya trois grandes contraintes majeures qui s'additionnent donc il ya une
05:56contrainte technique une contrainte juridique une contrainte économique si on prend la première la
06:02contrainte technique c'est que tous les logements sont pas tous les bureaux pardon sont pas logements
06:07compatibles sur structurellement parlant on peut pas transformer un bureau à un hôtel facilement ça
06:13dépend de la trame du bâtiment ça dépend notamment de la trame du bâtiment le deuxième point c'est que
06:18ça
06:20ça demande aussi ça peut nécessiter impliquer une perte de surface utile entre 10 et 15% et il faut
06:27intégrer à tout ça tous les enjeux environnementaux énergétique etc donc c'est vrai que d'un point de
06:31vue technique il ya une vraie réflexion à avoir sur la faisabilité d'un point de vue juridique on a
06:35là
06:36on peut dire qu'on a eu des bonnes nouvelles puisqu'il ya eu la loi d'aubier en juin
06:3925 qui a
06:40assoupli entre guillemets le changement d'usage oui donc maintenant c'est vrai qu'on pour faire très très rapide
06:47on a la
06:48possibilité de faire une dérogation au PLU pour changer la destination d'un bureau de transformer en logement on a
06:54aussi et ça ça peut être très
06:55intéressant pour le futur la capacité de déposer des permis de construire multi états et multi destination pour la
07:03réversibilité future pas forcément tout de suite et ensuite c'est vrai qu'il ya des assouplissements sur
07:11tous les sujets de copropriété mais ça je pense que vous avez déjà entendu parler ben voilà en tout cas
07:15on
07:15voit que c'est c'est pas si simple de d'absorber ces millions de mètres carrés de bureaux vacants
07:20et
07:21peut-être le dernier point économique qui est peut-être le plus important pour que une transformation puisse se
07:27faire il faut qu'en fait tout le monde soit gagnant c'est à dire à la fois les collectivités
07:31à la fois
07:32les promoteurs à la fois les investisseurs et aujourd'hui ça demande un financement important
07:39notamment parce qu'on a un portage financier plus long que des constructions neufs et sans compter
07:44que les taux pourraient remonter si effectivement on est d'accord sur moyenne oriente s'améliore pas
07:48merci en tout cas à christophe christophe arte pour cette vue sur ces millions de mètres carrés de bureaux
07:53vacants christophe arte je rappelle que vous êtes associé responsable du secteur immobilier pour
07:58et stratégie et transactions à très bientôt dans ce parti mot merci en tout cas merci de votre invitation
Commentaires