- il y a 1 semaine
Avec Stéphane Desquartiers expert de l’investissement immobilier et fondateur de la Maison de l’Investisseur
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00:00C'est l'heure de recevoir notre invité. Bonjour Stéphane Descartier.
00:05Bonjour, bonjour à tous.
00:06Merci d'être avec nous dans Parlons IMO.
00:09Alors justement, vous êtes le spécialiste de l'investissement immobilier, vous avez été fondateur de la maison de l'investisseur
00:13et vous êtes auteur d'un guide pratique sur le sujet.
00:17Il est avec moi, Manuel de survie dans la jungle immobilière.
00:24Alors justement, on va faire ensemble, si vous voulez bien, un point très concret sur l'investissement locatif des particuliers.
00:31Est-ce que ça vaut le coup ? Quel bien viser et quelles erreurs surtout à éviter ?
00:35Dans un contexte où on a vraiment l'impression que les investisseurs dans l'immobilier ont quasiment tous disparu.
00:41Oui, alors pas tous disparus, heureusement, mais toute chose malheure est bon.
00:46Donc c'est vrai qu'actuellement le marché, la résidence principale est repartie.
00:50Globalement, on le voit, même si le dernier trimestre n'était pas fabuleux.
00:54Mais globalement, le marché de la résidence principale est reparti.
00:57On va être à plus de 900, peut-être 950 000 transactions sur, on va avoir les chiffres dans quelques jours, sur 2025.
01:05En revanche, le marché investisseur, il est mou, c'est mou, c'est très mou.
01:09Mais c'est quoi justement, c'est quoi être investisseur aujourd'hui ?
01:12Puisque quand on les interroge, beaucoup nous disent justement qu'il n'y a quasiment plus ou pas de rentabilité
01:17et que finalement, on désinvestit avec le temps.
01:20Alors, quand on parle de produits investisseurs, c'est le studio, le petit T2, l'immeuble de rapport.
01:27Alors, plus de rentabilité, si, on peut aller chercher de la rentabilité encore aujourd'hui.
01:31Simplement, il faut éviter notamment les secteurs qui plafonnent les loyers.
01:36C'est sûr que Paris-Intramuros, vous n'avez aucune chance d'obtenir de la rentabilité
01:39puisque déjà, le plafonnement des loyers vous donne au mieux du 3%.
01:43L'encadrement des loyers.
01:44L'encadrement des loyers vous donne du 3%.
01:47Donc, moins vos charges, vous faites du 2%, moins les impôts, vous ne faites même pas du 1%.
01:51Donc, Paris, pour les investisseurs, n'a plus d'attractivité.
01:54Pour les petits investisseurs.
01:56Paris, on oublie effectivement depuis longtemps.
01:58Peut-être en commercial, il y a encore des choses à faire.
02:00Mais sinon, Paris, on oublie depuis longtemps.
02:02En revanche, dès que vous passez le péril, c'est différent.
02:05Et sur des villes moyennes, vous avez encore, vous parliez de quelques villes tout à l'heure,
02:10vous avez encore des rentabilités sur des petites surfaces qui peuvent être de plus de 6%.
02:14Donc, ceci...
02:15Mais sur des zones tendues ou détendues ?
02:19Parce que paradoxalement, Stéphane Descartier, je voudrais vraiment que vous nous éclairiez sur le sujet.
02:24On entend partout, d'ailleurs on le dit chaque semaine sur Sud Radio,
02:27qu'il y a une grosse tension locative.
02:29On a du mal à se loger.
02:30Le nombre d'offres à la location s'est réduit de moitié dans les grandes métropoles.
02:34Comment on explique à la fois l'écart où on a une demande très forte et dans l'ancien ?
02:40Et moins d'investisseurs avec justement la possibilité que ces investisseurs mettent un bien.
02:44Oui, il y a un truc qui cloche là.
02:46Oui, il y a un truc effectivement qui cloche.
02:48Alors, encore une fois, dans les métropoles aujourd'hui, elles sont quasiment toutes plafonnées.
02:52Donc, voilà, vous ne pouvez pas aller chercher de la rentabilité au-dessus,
02:55à moins de pratiquer les surloyers, etc.
02:57C'est compliqué.
02:57Mais dans beaucoup de villes moyennes et en périphérie des métropoles,
03:03parce que, voilà, en périphérie de Nantes, de Bordeaux, etc.,
03:09sur des villes qui ne sont pas plafonnées, ou de Lyon.
03:12Ou même de Paris.
03:13Ou même de Paris, bien sûr.
03:14Dès que vous passez en deuxième couronne, il y a encore des opportunités.
03:17Mais ceci étant dit, il faut quand même faire attention,
03:19et j'en parle longuement dans mon bouquin,
03:22il faut investir sur un marché qu'on connaît.
03:24Ça veut dire qu'il ne faut pas aller chercher, en tant que Parisien,
03:27de la rentabilité à Mulhouse ou à Saint-Étienne.
03:29Ça n'a aucun sens.
03:30Oui, mais on va aller où, alors ?
03:31Puisqu'on ne peut plus investir à Paris.
03:33On va, par exemple, dans le 91, dans le 95.
03:35On va en deuxième couronne.
03:37Vous conseillez, c'est très clair, à ceux qui sont à l'écoute,
03:41qu'il vaut mieux investir dans un périmètre qu'ils connaissent,
03:43et pas forcément à l'autre bout de la France.
03:46Pas du tout à l'autre bout de la France, ça c'est clair.
03:47Avec une certaine approche.
03:49Donnez-nous un exemple, concrètement.
03:51C'est, ben, voilà, des exemples, mon exemple personnel, par exemple.
03:55Un exemple, alors.
03:56J'ai toujours investi à moins d'une heure de moto, moi je suis motard,
03:59j'investis toujours à moins d'une heure de moto,
04:02de là où je suis la plupart du temps.
04:04Soit là où je travaille, soit là où je vis.
04:06Parce que, parfois, il faut reprendre la main.
04:09Quand il y a un dégât des eaux, par exemple.
04:10Quand il y a un dégât des eaux, quand il y a un début de squat,
04:12quand il y a un départ à la cloche de bois, etc.
04:17Non, mais les gestionnaires sont faits pour ça.
04:18Oui, mais on est quand même avec un droit locatif qui fait que,
04:24excusez-moi, ça peut paraître...
04:26Mais des fois, il faut reprendre la main,
04:27parce que les professionnels sont obligés de suivre scrupuleusement
04:31toutes les lois, y compris les plus absurdes.
04:34Oui, mais c'est normal.
04:35Tout le monde respecte pourquoi vous ne respecteriez pas la loi, vous ?
04:39Si on ne vous paye pas, vous y allez avec un partout et dans le monde.
04:42Il faut absolument respecter la loi.
04:45Il ne faut pas se faire justice soi-même.
04:47Mais on peut désamorcer, effectivement, des situations,
04:50en tant que particulier, avec des choses, des fois, un peu bordures,
04:53qui seront, et ça passera beaucoup plus facilement,
04:56que pour un professionnel.
04:58On va quand même donner un conseil à tous ceux et ceux qui nous écoutent.
05:00Si on ne vous paye pas le loyer, ne murez pas la porte.
05:03Non, non, mais soyez sympa, ne murez pas la porte, c'est très illégal.
05:05Et ça peut se retourner contre vous.
05:07Dans ce que vous dites, Stéphane, dans ce que vous dites,
05:10une petite précision, toujours dans les limites de la légalité absolue.
05:14Mais bien entendu.
05:15Il y a quelque chose de très intéressant aussi.
05:16Quand on parle des dégâts des eaux qui arrivent quand même assez fréquemment,
05:18le gestionnaire, il ne va pas y aller si c'est le week-end.
05:21Bien sûr.
05:21Donc le locataire, il est sous l'eau en week-end.
05:24Heureusement qu'il y a le propriétaire pour y aller.
05:25Ça m'est arrivé récemment.
05:26Un cumulus qui pète entre deux locataires sur un bien que j'avais.
05:28J'ai un gestionnaire sur ce bien.
05:30Mais effectivement, c'était les vacances.
05:32En plein mois d'août, il n'y avait personne.
05:33Bon, je m'en suis occupé moi-même.
05:35Stéphane Descartier, vous allez rester avec nous puisque vous allez nous faire le plaisir.
05:38Vous êtes notre grand invité.
05:39Jusqu'à la fin de l'émission, on vous posera d'ailleurs une grande question.
05:42Tout à l'heure, on va revenir avec vous pour parler du conseil pratique des amis
05:45pour investir dans l'immobilier.
05:47On peut encore investir.
05:48Et surtout, parler des dispositifs qui existent encore.
05:51Vous êtes dans Parlons Humo.
05:51Et tout de suite, on va passer à notre seconde partie.
05:56Basile, votre application de recherche immobilière présente
06:00Sud Radio, Parlons Humo.
06:02Midi 13h, Sylvain Lévy-Valancy.
06:06Eh bien, bonjour à toutes et à tous.
06:07Et merci d'être avec nous si vous prenez l'émission en cours de route.
06:09Vous êtes sur Sud Radio un peu partout en France.
06:11On est ravis d'être avec vous.
06:12Je rappelle que maintenant, vous pouvez nous écouter sur le DAB, le DAB+, de vos voitures un peu partout.
06:18Sud Radio, c'est justement également la voie de l'immobilier.
06:21Voilà, parce qu'on parle vrai et on parle immo, de votre logement et de votre immobilier.
06:26Avec vous, Stéphane Descartier, dans ce grand entourage.
06:29Merci d'être resté avec vous.
06:31On va s'interroger également avec vous, Grégoire, sur la chronique.
06:34Parce que 2026, on continuera à parler d'humidité et de la qualité de l'air dans le logement avec notre chronique.
06:40On va parler de quoi aujourd'hui ?
06:41On va vous parler de l'impact de l'humidité sur la valeur de votre patrimoine immobilier.
06:46Eh bien voilà.
06:46Eh bien écoutez, c'est parti pour parler de tout cela.
06:49Et on est toujours sur Sud Radio pour la deuxième partie de l'entretien avec vous, Stéphane Descartier.
06:54Je rappelle que vous venez de publier le manuel de survie dans la jungle immobilière.
06:58Achetez-le les amis parce que je peux vous dire que ça nous permet d'avoir l'alpha et l'oméga
07:02et surtout les erreurs à ne pas éviter.
07:05Eh bien justement, quand on se pose la question, est-ce qu'il faut louer vide, meubler, faire un cours de fiscalité s'il faut,
07:13ou s'entourer d'un professionnel, c'est quoi l'arbitrage le plus simple à avoir lorsqu'on a en tête toutes ces options ?
07:19Alors aujourd'hui encore, même si le meublé a souffert un petit peu, le meublé reste beaucoup plus compétitif pour des raisons fiscales.
07:27Même malgré les rémissions fiscales et autres temps.
07:30Même malgré la reprise des amortissements.
07:33Juste comme ça, Stéphane, le néophyte que je suis, c'est quoi un meublé ?
07:37Un meublé, c'est un appartement où vous meubliez.
07:39Alors maintenant, il y a une liste de meubles obligatoires.
07:41D'accord, oui, justement, c'est ça l'on se parle.
07:42Mais surtout, vous êtes effectivement...
07:44On voit une table, des chaises, la télé, le lit...
07:46Non, la télé, ce n'est pas obligatoire, mais vous avez une liste de meubles obligatoires, etc.
07:52On considère un appartement meublé à partir du moment où on respecte la liste.
07:55Il y a une liste précise.
07:56On respecte la liste et on fait des baux d'un an, notamment,
08:00plutôt que des baux de trois ans classiques.
08:02Et surtout, c'est une activité commerciale.
08:04Donc, au titre de cette activité commerciale,
08:06on a la possibilité au réel d'amortir son investissement.
08:10Aussi bien le mobilier, bien entendu, que l'immobilier.
08:14Et ce qui permet, si on fait un crédit 100%,
08:16d'annuler, d'absorber globalement les loyers en termes de fiscalité sur 18-20 ans.
08:23Donc, ça reste quand même beaucoup plus qualitatif.
08:24Donc, c'est un levier qui améliore la rentabilité.
08:26Tout à fait.
08:26Alors, sur le nu, il y a une façon de faire du nu.
08:29Donc, le nu, c'est le vide.
08:30Voilà, la location vide.
08:32La seule façon de s'en sortir, si on fait du nu, c'est de faire des travaux.
08:36C'est-à-dire d'aller vers des biens qui nécessitent beaucoup de travaux.
08:39Puisqu'à ce moment-là, vous pouvez bénéficier du bénéfice du déficit foncier.
08:43Ce qui vous permet, sur un gros coup de travaux, d'annuler la fiscalité de votre année en cours, bien sûr.
08:49Un exemple, vous achetez un bien à 150 000 euros, avec 50 000 euros de travaux.
08:55Vos 50 000 euros de travaux, ils vont vous effacer la fiscalité de l'année où vous faites vos travaux.
09:00Et ensuite, globalement, vous allez avoir un peu plus de 30 000 euros qui vont venir en réserve.
09:04Et cette réserve va venir absorber vos loyers pendant 10 ans.
09:08Ah oui, bien. D'accord. Donc, zéro fiscalité, du coup.
09:11Zéro fiscalité pendant 10 ans.
09:12Alors, ce qui est tout à fait astucieux, et j'en parle longuement dans mon bouquin,
09:16c'est que vous pouvez cumuler ces deux principes et ces deux avantages fiscaux.
09:21Vous commencez par un bien, je vous donnais votre exemple.
09:25Vous commencez par un bien, vous achetez un bien avec travaux,
09:27vous faites un gros coup de travaux, donc vous faites 10 ans de déficit.
09:31Et au bout de 10 ans, vous basculez ce bien emmeublé.
09:34Et donc là, vous commencez à zéro des amortissements, etc.
09:38Et là, vous faites encore, si vous avez fait un crédit 20 ou 25 ans,
09:41vous faites encore 15 ans de revenus sans impôts.
09:45C'est-à-dire, vous faites 10 plus 15, vous pouvez faire 25 ans sans impôts.
09:48Alors, je vais vous dire, je pense que ça va beaucoup intéresser toutes celles et ceux qui nous écoutent.
09:53Alors justement, sur un marché qui est quand même chahuté, il faut le dire,
09:56sur l'investissement immobilier, on n'est pas en train de dire qu'on rase gratis tous les jours.
10:00Au contraire, vous dites qu'il y a des biens qu'on appelle, je reprends vos mots, sans appel.
10:04Des biens sans appel, peu de visites, peu d'offres.
10:08Et c'est là que se crée l'opportunité.
10:10Je continue.
10:11Vous parlez de quoi concrètement ?
10:12Puisque quand on voit ça, ça serait de nature à faire peur à n'importe qui.
10:16Oui, mais c'est aujourd'hui, effectivement, comme on le disait tout à l'heure,
10:19le marché de l'investisseur, il est très, très mou.
10:22C'est-à-dire le studio, le petit T2, l'immeuble de rapport, c'est extrêmement mou.
10:26Donc, voilà, aujourd'hui, les rares acheteurs, entre guillemets,
10:32qui se présentent pour ce type de produit, c'est eux qui font le prix, en quelque sorte.
10:35Parce qu'il y a très peu d'acheteurs.
10:37Mais quoi ? Une maison, une passoire thermique ?
10:39A fortiori, surtout s'il vaut de bien, à un défaut.
10:42Parce qu'aujourd'hui, il y a du choix.
10:43Donc les gens vont plutôt vers des produits parfaits.
10:46Il y a du choix.
10:46Oui, il y a du choix.
10:47Sur le produit investisseur, vous regardez aujourd'hui des studios à vendre dans n'importe quelle ville,
10:51des immeubles de rapport, il y a du choix.
10:53Donc les gens vont naturellement, et c'est bien logique, vers les biens sans défaut.
10:57Oui, mais à me garder chez eux, je reprends vos mots.
10:59Voilà, près de chez soi.
11:01Mais si vous êtes opportuniste, et que vous regardez les rez-de-chaussée un peu sombres,
11:04les sixièmes sans ascenseur, les passoires thermiques, notamment,
11:08il n'y a pas d'acheteurs, aujourd'hui.
11:10Mais qui veut aller vivre...
11:11Oui, mais à toute chose, malheureusement.
11:14Oui, mais aujourd'hui, Sylvain, dans une zone tendue, un rez-de-chaussée un peu sombres,
11:23un rez-de-chaussée sans ascenseur, ça fait la queue dans la rue pour louer.
11:27Puisque vous le savez, le marché est tellement en souffrance,
11:32le marché locatif est tellement en souffrance,
11:33que le bien, y compris avec défaut, va se louer dans la journée.
11:38Alors justement, ça devrait attirer les investisseurs.
11:40Mais ça attire, alors là, je ne suis pas le seul à le dire,
11:45ça attire, c'est-à-dire, les professionnels reviennent, aujourd'hui.
11:48Les professionnels qui se constituent du patrimoine, ils reviennent.
11:51Les particuliers attendent encore un miracle qui ne viendra pas.
11:54On a vu le sketch sur le statut du bailleur privé.
11:57Donc les particuliers attendent toujours un miracle qui n'arrivera pas.
12:00Ils sont un peu naïfs.
12:01Mais les professionnels sont revenus, déjà.
12:03Et aujourd'hui, c'est le moment des opportunistes.
12:05Mais il faut faire des offres, effectivement, très basses.
12:08C'est-à-dire qu'aujourd'hui, le rez-de-chaussée, un peu semble,
12:11le CIEM, l'ascenseur, la baisseur thermique, il faut craquer le prix.
12:13Aidez-nous, alors aidez-nous à être très concret.
12:16Avant de signer, c'est quoi les 3-4 lignes à poser sur un coin de table
12:19pour savoir si l'opération, loyer, charge, taxe financière, vacances, travaux,
12:24voilà, qu'on est au carré, quoi.
12:26Mais on est amateurs, comme la plupart des Français qui nous écoutent,
12:30qui vont investir leurs petites économies dans un bien
12:32dont ils espèrent que ce sera quand même un petit peu rentable.
12:35Alors, pour avoir de la rentabilité, de toute façon, encore aujourd'hui,
12:38il faut plutôt viser les petites surfaces.
12:40On est d'accord.
12:40Donc, plutôt studio, petit T2.
12:42Ça, c'est clair.
12:43Eh bien, quoi, 20, 30 mètres carrés ?
12:45Ouais, 20, 25 mètres carrés, 30 mètres carrés.
12:48Voilà, le petit T2, 30 mètres carrés aussi, est pas mal.
12:51Ensuite ?
12:51Donc, là-dessus, vous avez de la rentabilité.
12:53Et là, vous pouvez viser, même en région parisienne,
12:56en périphérie des métropoles, vous pouvez viser du 6%.
12:59Par exemple, brusque, sans difficulté, oui, du 6%.
13:02Ça laisse en être, à peu près, 3,5%.
13:04Justement, si vous êtes en meublé, vous avez simplement vos charges courantes,
13:07donc vous allez tomber à 4,85%.
13:10Mais grâce à la fiscalité du meublé, notamment aux amortissements,
13:13vous absorbez fiscalement vos loyers.
13:16Donc, vous n'avez pas d'imposition, ni de prélèvements sociaux
13:19sur des longues périodes, au moins de 17, 18 ans, voire 20 ans.
13:23Avec un crédit, bien sûr, à 100%.
13:26Donc, là, ça tourne.
13:27Là, ça tourne.
13:28Parce que 5 nets, 4,85 nets, avec un prêt à 3,5, ça tourne.
13:33Oui, surtout qu'on capitalise également.
13:34Merci beaucoup, Stéphane Descartier, d'être venu sur le plateau de Parlons du Monde.
13:38Je vous ai envie de rester, puisqu'on a une grande question à vous poser à la fin de cette émission.
13:43Je rappelle simplement que vous avez publié,
13:44je ne sais pas si on le voit, la caméra manuelle de survie dans la jungle immobilière.
13:49C'est dans les kiosques, et d'ailleurs, les stocks sont quasiment épuisés,
13:52ce qui prouve que c'est déjà un carton d'édition.
13:55Merci à vous.
13:56Il est temps maintenant, les amis, de parler de la qualité de l'air et de l'humidité dans nos logements
14:00avec l'excellent, l'incontournable Edouard David, dans un instant.
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