Les modèles économiques de la production de logement via la densification diffuse et l'intensification des usages (colocatio

ADEME

Description de la vidéo 2 000 caractères max. S’affichera comme description de votre vidéo • Webinaire 2 Comment penser les modèles économiques de l'immobilier de demain ? Comment certaines initiatives réussies parviennent-elles à produire du logement autrement ? Et quels modèles économiques de l'immobilier de demain préfigurent-elles ?  Pour explorer ces questions, nous vous proposons ce webinaire, issu de l’étude sur les modèles économiques des stratégies foncières et immobilière innovantes menée par Auxilia, UltraLaborans et Ibicity pour l’ADEME.   Avec l’analyse économique d’Isabelle Baraud-Serfaty, fondatrice d’Ibicity et nominée au Grand Prix de l’Urbanisme 2024.   La parole à :   - Isabelle Baraud-Serfaty, fondatrice d'ibicity qui a conduit cette analyse économique avec un regard sur les jeux d'acteurs  - Benjamin Aubry de iudo : Le modèle économique de la densification douce. Quelles opportunités pour les propriétaires de maisons individuelles ? Retour d’expérience depuis deux projets en Ile-de-France aux Lilas et à Malakoff  - Simon Givelet Zerm :  comment intervenir sur l’intensité d’usage dans une logique low-tech ? L’expérience de la « réhabilitation d’usage » du couvent des Clarisses à Roubaix dans le projet Saisons ZéroRetour d’expérience 1 : Novoloco : regard aux modèles économiques de la réhabilitation de bâtiments vacants et friches pour y créer des habitats inclusifs, grâce aux retours d’expérience des projets de la foncière dans les Hauts-de-France

Transcript

00:00:00Bonjour à tout le monde, merci pour être déjà présent, on va attendre deux minutes

00:00:15pour que tout le monde puisse se couvrir.

00:03:28d'acteurs et d'opérations

00:03:29de différents ordres et d'analyser

00:03:32la manière dont elles se montent

00:03:33au niveau économique. Grâce à l'analyse

00:03:36d'Isabelle Barosser-Fatic,

00:03:38elle va vous en faire une synthèse

00:03:39tout de suite. L'objectif, c'est

00:03:41d'appréhender tous ces enjeux,

00:03:44la manière dont c'est possible,

00:03:46comment

00:03:46vous, en tant qu'acteur

00:03:49dans le cadre

00:03:50du champ

00:03:53du bâti, vous pouvez intervenir

00:03:55ou faire évoluer vos pratiques

00:03:57donc l'objectif, c'était vraiment d'avoir

00:03:59cette analyse économique et d'illustrer

00:04:01par le projet. Donc, on a

00:04:0317 projets qui ont été analysés.

00:04:05Vous pouvez les retrouver dans le rapport qui est en ligne

00:04:07sur la librairie ADEME.

00:04:09C'est téléchargeable gratuitement, vous avez

00:04:11l'ensemble du rapport et puis dans l'annexe,

00:04:13vraiment, chaque projet détaillé.

00:04:17L'objectif, mercredi dernier,

00:04:20d'ailleurs, le replay est sur la chaîne

00:04:21Dailymotion de l'ADEME.

00:04:24Et aujourd'hui, c'était de vous faire

00:04:25une synthèse de l'analyse qui a été produite

00:04:27et puis de donner la parole à des acteurs

00:04:30pour illustrer par le projet

00:04:31différentes typologies

00:04:33qu'on a pu analyser dans ce cadre.

00:04:36Je passe rapidement,

00:04:37mais donc, à l'ADEME,

00:04:38on a, vous voyez à l'écran,

00:04:39différentes ressources disponibles.

00:04:41On soutient la recherche,

00:04:42des études comme ici,

00:04:44les innovations.

00:04:45On a des outils disponibles

00:04:46comme Benefrich,

00:04:47voilà, des ressources à la fois

00:04:51guides, méthodologiques,

00:04:52ouvrages,

00:04:54et puis un observatoire aussi

00:04:55avec Batsizoum.

00:04:57Et on soutient la recherche

00:04:58via un appel à projets de recherche

00:04:59actuellement ouverts.

00:05:01Voilà, je ne serai pas plus longue

00:05:02pour laisser la parole

00:05:03et du temps à nos intervenants.

00:05:05On remercie beaucoup

00:05:06avec Alipane Gaspard

00:05:07d'être présent aujourd'hui.

00:05:10Merci.

00:05:11Merci Solène.

00:05:13Et effectivement,

00:05:15pour vous remettre

00:05:15un peu dans le contexte

00:05:17de l'étude

00:05:18qui est donc que vous retrouvez

00:05:19sur la librairie ADEME,

00:05:21la dernière fois,

00:05:21on a rapidement abordé

00:05:23la définition

00:05:24de souveraineté foncière

00:05:25immobilière

00:05:25qu'on a pu donner.

00:05:28L'élément intéressant

00:05:29de l'étude,

00:05:30c'était aussi

00:05:30la conscience,

00:05:32la prise de conscience

00:05:33progressive pendant l'étude

00:05:34du fait que

00:05:35en fait,

00:05:36ces concepts,

00:05:37ils s'introduisent

00:05:38dans un contexte

00:05:38de mutation,

00:05:39dans une transformation

00:05:40de la fabrique urbaine

00:05:41qu'avec Isabelle,

00:05:42on a finalement formalisé

00:05:45en ces trois bascules

00:05:46qui sont présentées

00:05:47dans le rapport.

00:05:49La première bascule

00:05:50qu'on va traiter

00:05:51largement aujourd'hui,

00:05:52c'est la transition

00:05:53de l'opération

00:05:54d'aménagement

00:05:54au défu neuf

00:05:55avec une part

00:05:57de projet immobilier

00:05:58dans les opérations

00:05:59d'ensemble

00:05:59et dans les actes

00:06:00qui diminuent

00:06:01progressivement.

00:06:03Une deuxième bascule

00:06:04liée à le passage

00:06:05de la construction neuve

00:06:07à la transformation

00:06:07de l'existant

00:06:08avec un éclatement

00:06:11des formes

00:06:11de production,

00:06:13de logements

00:06:13et aussi

00:06:14d'espaces d'activité

00:06:15qui est donc

00:06:17en compte

00:06:17une beaucoup plus

00:06:18grande diversité

00:06:20dans les stratégies

00:06:22de production.

00:06:23Et finalement,

00:06:24la troisième bascule

00:06:24dans laquelle

00:06:25on trouve,

00:06:26on l'appelait

00:06:27de la fabrique

00:06:27au fonctionnement

00:06:28mais surtout

00:06:28en fait,

00:06:29l'essor

00:06:29de la notion

00:06:30d'usage

00:06:30et aussi,

00:06:32on va dire,

00:06:33d'une certaine manière,

00:06:34le dépassement

00:06:35de la notion

00:06:36de livraison

00:06:37du bâti

00:06:38et plutôt

00:06:39rentrer dans une phase

00:06:40plus en termes

00:06:40de gestion.

00:06:42Et dans ce cadre-là,

00:06:44on a identifié

00:06:45quatre typologies

00:06:46d'opérateurs

00:06:46qui s'insèrent

00:06:48dans ces bascules,

00:06:49qui profitent

00:06:50de la transformation

00:06:51pour proposer

00:06:52des nouvelles formes

00:06:52de production

00:06:53de logements

00:06:54et d'espaces

00:06:56d'activité

00:06:56et le font

00:06:57en utilisant

00:06:57des différentes stratégies

00:06:58qui permettent

00:07:00de limiter

00:07:00l'impact environnemental

00:07:01sur les trois ressources

00:07:02qu'on a identifiées

00:07:05derrière le secteur

00:07:06de l'aménagement

00:07:07et de l'immobilier.

00:07:08La dernière fois,

00:07:09on a abordé

00:07:10les modèles économiques

00:07:11des deux premiers opérateurs

00:07:12que vous voyez

00:07:13sur le chemin,

00:07:14les opérateurs

00:07:14anticipateurs

00:07:15de la transformation

00:07:16de bâti

00:07:16et les opérateurs

00:07:17de la transformation

00:07:18de bâti.

00:07:19Aujourd'hui,

00:07:20on va plutôt rentrer

00:07:20dans le détail

00:07:21des modèles économiques

00:07:22pour les opérateurs

00:07:23trois et quatre,

00:07:24donc les opérateurs

00:07:25de l'intensification

00:07:26des osages

00:07:26et de la densification

00:07:27des fuses.

00:07:29Mais je ne vais pas

00:07:30parler plus longtemps,

00:07:31je laisse la parole

00:07:32à Isabelle

00:07:33qui va entrer

00:07:34dans le détail

00:07:35de l'analyse

00:07:36sur les modèles économiques

00:07:37de ces deux typologies

00:07:38de bâti

00:07:39Très bien,

00:07:40merci Francesco.

00:07:42Bonjour à tous.

00:07:43L'idée,

00:07:44effectivement,

00:07:45c'est de vous présenter

00:07:46en calculing

00:07:47ces deux typologies

00:07:48d'acteurs

00:07:49et puis ensuite,

00:07:50on laissera la parole

00:07:51à deux opérateurs.

00:07:52Donc,

00:07:53déjà,

00:07:54vous redire

00:07:54que,

00:07:55évidemment,

00:07:55dès lors qu'on fait

00:07:56des catégories,

00:07:57c'est forcément schématique

00:07:58et tous les acteurs

00:07:59s'inscrivent

00:08:00un petit peu

00:08:00au carrefour

00:08:01de ces différentes catégories.

00:08:03On va parler

00:08:03d'un premier type

00:08:04d'opérateur

00:08:05qui sont les opérateurs

00:08:06de la densification diffuse

00:08:08représentés notamment

00:08:09par Youdo

00:08:10et c'est vrai

00:08:10qu'on aurait pu

00:08:11le mettre

00:08:11dans la catégorie

00:08:12des opérateurs

00:08:12de la transformation

00:08:13du bâti.

00:08:14Mais ce qui nous paraît

00:08:15vraiment intéressant

00:08:16à travers ce type

00:08:16d'opérateur,

00:08:17c'était d'opérer

00:08:19un changement d'échelle.

00:08:20Ce que j'avais dit

00:08:22lors du dernier séminaire,

00:08:23pour ceux qui étaient là

00:08:24et pour ceux

00:08:25qui n'y étaient pas,

00:08:26c'est que,

00:08:26justement,

00:08:28on avait analysé

00:08:2817 opérations

00:08:29qui étaient très éclectiques

00:08:31en termes de type

00:08:32d'opérateur,

00:08:33de type,

00:08:33de taille de projet

00:08:34et notamment,

00:08:36un élément,

00:08:37c'est qu'on avait été

00:08:38plutôt sur des opérations

00:08:40de nature immobilière.

00:08:41Ce qu'invite à faire

00:08:42ce type d'opérateur,

00:08:44c'est justement

00:08:44à la fois intervenir

00:08:47à l'échelle immobilière

00:08:48mais tout en contribuant

00:08:50à une vision

00:08:50de l'opération

00:08:51d'ensemble.

00:08:52Et ça,

00:08:52ça me paraît être

00:08:53un point très important

00:08:54sur lequel je vais revenir.

00:08:56Mais donc,

00:08:57avant,

00:08:57dire que ces opérations

00:08:59qu'on a appelées

00:09:00opérateurs

00:09:00de la densification diffuse,

00:09:02alors ça peut paraître

00:09:03presque un oxymore,

00:09:04mais c'est l'idée

00:09:05que, justement,

00:09:06si on veut faire

00:09:07du diffus-sambre,

00:09:09eh bien,

00:09:09ça suppose de pouvoir

00:09:11densifier le diffus existant.

00:09:13Et vous avez ici

00:09:13un extrait

00:09:15d'une exposition

00:09:16qui avait eu lieu

00:09:17au pavillon d'Arsenal

00:09:17en 2019

00:09:18qui vous montre

00:09:19qu'une grande partie

00:09:21du gisement foncier

00:09:22c'est du gisement

00:09:23qui réside

00:09:24dans des pavillons,

00:09:25dans des maisons individuelles,

00:09:27dans des tissus

00:09:27faubouriens

00:09:28ou pavillonnaires.

00:09:29Et ça va être

00:09:30effectivement

00:09:30sur ce type

00:09:31de tissus

00:09:33que va intervenir Gudo.

00:09:35Mais pour revenir

00:09:36à ce qui me paraît

00:09:37être un élément

00:09:37vraiment essentiel

00:09:38de ce type d'acteur,

00:09:39et ça va être

00:09:39la slide suivante,

00:09:41donc l'analyse économique,

00:09:44en fait,

00:09:45on l'a faite

00:09:46notamment à travers

00:09:46deux outils,

00:09:47l'outil chaîne de valeur

00:09:48et l'outil matrice

00:09:49et modèle économique.

00:09:50Donc vous avez ici

00:09:51une représentation

00:09:52de l'outil chaîne de valeur

00:09:53avec l'idée

00:09:55que, en fait,

00:09:56la production de logement,

00:09:58en fait,

00:09:58elle passe

00:09:59par différentes étapes.

00:10:01Une première étape,

00:10:02un premier maillon

00:10:02qui est la question

00:10:03de la détention initiale,

00:10:04puis lorsqu'on est

00:10:06sur des opérations

00:10:06d'aménagement,

00:10:07un deuxième maillon

00:10:07qui est l'aménagement,

00:10:08puis un troisième maillon

00:10:10qui est la transformation,

00:10:11et ce qu'on avait vu

00:10:11l'autre fois,

00:10:12c'est que justement,

00:10:13c'était quelque chose

00:10:13de tout à fait nouveau

00:10:14qui était que

00:10:16le maillon

00:10:17production

00:10:18de logements neufs

00:10:19devenait un maillon

00:10:20transformation,

00:10:21puis ensuite un maillon

00:10:21investissement,

00:10:22un maillon gestion,

00:10:23un maillon usage.

00:10:24Et globalement,

00:10:24et ce n'est pas nouveau,

00:10:26mais si on regarde

00:10:26l'évolution de la chaîne

00:10:27de valeur

00:10:28depuis une dizaine

00:10:29d'années,

00:10:30ce qu'on voit,

00:10:30c'est qu'on a

00:10:31un déplacement de la valeur

00:10:33vers l'aval

00:10:34dans les usages,

00:10:34c'est ce qu'on va voir

00:10:35tout à l'heure,

00:10:35et vers l'amont

00:10:36dans la détention

00:10:37du foncier.

00:10:38C'est-à-dire qu'en fait,

00:10:40une partie de la valeur,

00:10:41elle se situe

00:10:42dans justement

00:10:43la valeur du foncier initial

00:10:45et de plus en plus

00:10:45dans la valeur

00:10:46du bâti initial.

00:10:48Et un des enjeux

00:10:50justement

00:10:50pour ces opérateurs,

00:10:52c'est de pouvoir

00:10:53en fait

00:10:54capter cette valeur.

00:10:56Alors,

00:10:57de quelle manière ?

00:10:58En se positionnant

00:10:59auprès des détenteurs

00:11:01du foncier initial

00:11:02pour les accompagner

00:11:04dans le processus

00:11:04de transformation.

00:11:05Et donc là,

00:11:06la particularité

00:11:07de cette chaîne de valeur,

00:11:08c'est que

00:11:08le propriétaire initial,

00:11:10en fait,

00:11:10il va être présent

00:11:11sur tous les maillons

00:11:11de la chaîne,

00:11:12c'est ce que vous voyez

00:11:12sur la première ligne,

00:11:14puisque c'est en fait

00:11:14l'opérateur initial

00:11:16qui va opérer

00:11:18lui-même

00:11:19la transformation,

00:11:20puis rester propriétaire

00:11:21de son bâtiment,

00:11:23puis ensuite le louer.

00:11:25Mais comment il fait ça ?

00:11:26Parce que souvent,

00:11:26les propriétaires

00:11:27dont on parle,

00:11:28ce sont des,

00:11:28entre guillemets,

00:11:28petits propriétaires individuels

00:11:30et qui ne sont pas

00:11:31des sachants

00:11:32de ce type

00:11:33d'activité

00:11:35qui est cette transformation.

00:11:36Et donc,

00:11:36ils vont se faire accompagner

00:11:37par des AMO

00:11:38qui sont spécialisés

00:11:39et qui vont être capables

00:11:40justement de les accompagner

00:11:41sur leur sable d'échelle.

00:11:42Donc là,

00:11:43on est, je dirais,

00:11:44sur une première idée

00:11:45qui est ce qui est que,

00:11:47aujourd'hui,

00:11:48la valeur,

00:11:49elle est dans le gisement foncier

00:11:51et plus encore

00:11:51dans le gisement bâti existant

00:11:53et qu'il faut donc

00:11:53pouvoir l'activer.

00:11:54et qu'une manière

00:11:56de limiter les coûts

00:11:58de transformation

00:11:59de ce gisement existant,

00:12:00c'est de pouvoir,

00:12:01en fait,

00:12:02accompagner les opérateurs

00:12:03qui le détiennent

00:12:03dans toute la chaîne.

00:12:05Mais la deuxième idée,

00:12:06et c'est dans cela

00:12:07que je trouve

00:12:08que c'est vraiment

00:12:08un acteur très intéressant,

00:12:09c'est que,

00:12:10justement,

00:12:11la somme des opérations individuelles

00:12:13fait rarement

00:12:14une opération d'ensemble.

00:12:15Et jusqu'à présent,

00:12:16ce qui se passait,

00:12:17alors on voit bien

00:12:17l'intérêt de l'urbanisme

00:12:18incrémental,

00:12:19en fait,

00:12:19c'est de pouvoir,

00:12:20justement,

00:12:21accompagner les propriétaires

00:12:22au fur et à mesure,

00:12:23en fait,

00:12:24de leurs besoins,

00:12:25et au fur et à mesure

00:12:27aussi des densifications

00:12:29du tissu existant.

00:12:31Mais ça,

00:12:32c'est l'avantage,

00:12:33en fait,

00:12:33on va dire,

00:12:34de l'urbanisme incrémental.

00:12:35Mais c'est vrai quand même

00:12:36que l'opération d'aménagement,

00:12:38elle avait un avantage,

00:12:39en fait,

00:12:39c'est que, certes,

00:12:40elle était périmétrée

00:12:42géographiquement,

00:12:43par exemple,

00:12:44on peut penser

00:12:44aux opérations ZAC,

00:12:46elle était aussi périmétrée

00:12:47de manière temporelle,

00:12:49mais c'était bien

00:12:49ce double périmétrage,

00:12:51en fait,

00:12:51qui permettait d'asseoir

00:12:52le financement

00:12:53des équipements publics,

00:12:54des espaces publics,

00:12:55de la mixité sociale

00:12:56et programmatique.

00:12:57Et donc,

00:12:58un des enjeux,

00:12:59c'est justement

00:12:59de retrouver

00:13:01dans le diffus

00:13:02cette capacité

00:13:04à financer

00:13:05de l'investissement

00:13:06d'intérêt général,

00:13:07donc à une échelle

00:13:08assez élargie,

00:13:09et Benjamin va

00:13:10revenir là-dessus,

00:13:11mais ça me paraissait

00:13:12vraiment important

00:13:12d'insister là-dessus.

00:13:13Slide suivant,

00:13:15c'est,

00:13:16je l'avais dit

00:13:17l'autre fois aussi,

00:13:18c'est qu'un deuxième outil

00:13:19pour l'analyse économique,

00:13:21c'est,

00:13:21outre la chaîne de valeur,

00:13:22c'est l'outil matrice

00:13:23de modèle économique

00:13:23qui a été formalisé

00:13:25par Osterwalder et Pignard,

00:13:26donc on fait juste ici

00:13:27l'appliquer

00:13:29aux opérations

00:13:30analysées,

00:13:31mais là,

00:13:31on voit bien

00:13:32qu'en réalité,

00:13:33il y a deux matrices

00:13:34de modèle économique

00:13:34qu'il faut regarder,

00:13:35la matrice économique

00:13:36de l'opérateur,

00:13:37donc avec à nouveau

00:13:38la question

00:13:38de dire,

00:13:39c'est quoi

00:13:40ses coûts

00:13:41et ses recettes,

00:13:42mais ses coûts

00:13:42et ses recettes

00:13:43est en fonction

00:13:44de proposition de valeur,

00:13:45mais là,

00:13:46en l'occurrence,

00:13:46il y a bien deux matrices

00:13:47de modèle économique,

00:13:48qui a la matrice

00:13:49de l'AMO,

00:13:51en l'occurrence

00:13:51pseudo,

00:13:52qui va donc intervenir

00:13:54auprès du propriétaire.

00:13:57Et ça,

00:13:57ce que ça dit aussi,

00:13:59c'est que justement,

00:14:00sans doute que dans la chaîne

00:14:01de valeur des acteurs

00:14:02qu'on regarde,

00:14:04on le voit,

00:14:05les concepteurs,

00:14:06je pense notamment

00:14:06aux maîtres d'oeuvre,

00:14:07aux architectes,

00:14:07aux AMO,

00:14:08deviennent de plus en plus

00:14:09des opérateurs

00:14:10en tant que tels,

00:14:11en fait.

00:14:11C'est-à-dire qu'on voit bien

00:14:12qu'ils ont une capacité

00:14:13à impulser des projets

00:14:14et ils ne sont pas juste,

00:14:15on va dire,

00:14:16des assistants à maîtres d'ouvrage,

00:14:17ils sont plus que ça

00:14:18et deviennent des acteurs

00:14:20absolument essentiels

00:14:21en fait de la transformation

00:14:21du bâti.

00:14:22Donc voilà,

00:14:23ça c'était pour la famille

00:14:24opérateur

00:14:25de la densification diffuse.

00:14:28Et puis,

00:14:28la deuxième famille

00:14:29qu'on voulait regarder

00:14:30aujourd'hui,

00:14:31c'était les opérateurs

00:14:32de l'insensification

00:14:33des usages.

00:14:34Alors là,

00:14:34on a une grande diversité,

00:14:36je dirais,

00:14:37de situations

00:14:37de manière assez rapide.

00:14:39En fait,

00:14:39on a ceux qui vont jouer

00:14:41sur la dimension

00:14:42temporelle des usages,

00:14:43ce qu'on appelle

00:14:44la chronotopie,

00:14:44le terme je crois maintenant

00:14:45est bien connu.

00:14:47On l'a vu notamment

00:14:47à travers un projet

00:14:48porté par la métropole

00:14:50de Rennes

00:14:51sur la chronotopie

00:14:53d'école.

00:14:53Donc comment faire

00:14:54en fait pour justement

00:14:55jouer sur les différents

00:14:56usages au sein des écoles

00:14:57pour limiter le besoin

00:14:59de construction d'écoles.

00:15:01Et puis,

00:15:02on va le voir

00:15:02avec Saison 0,

00:15:05Zerme et la réhabilitation

00:15:06d'un ancien monastère

00:15:07avec des enjeux

00:15:08donc là aussi

00:15:09d'occupation temporaire.

00:15:12Il va y avoir

00:15:13la séance bleue,

00:15:14on l'a vu avec

00:15:15le pays de Falaise,

00:15:16un projet de réhabilitation

00:15:18d'une fiche commerciale

00:15:19en pôle d'économie sociale

00:15:20et solidaire,

00:15:21avec là l'idée

00:15:21de pouvoir justement

00:15:23répondre à des besoins

00:15:24d'usage

00:15:25de la part de structures

00:15:26qui sont souvent,

00:15:28comme on dit,

00:15:28en mal logement.

00:15:29Et puis,

00:15:29il y a une catégorie

00:15:30sur laquelle je vais zoomer

00:15:31maintenant assez rapidement

00:15:33qui sont en fait

00:15:34des catégories là encore

00:15:36très disparates

00:15:36mais qui ont tout en commun

00:15:38le fait de finalement

00:15:39un,

00:15:41jouer sur le fait que,

00:15:43alors je vais parler

00:15:44avec un terme très économique,

00:15:46que beaucoup d'actifs immobiliers

00:15:47sont des actifs sous-utilisés

00:15:49et que l'enjeu

00:15:50c'est de révéler

00:15:50cette valeur sous-utilisée

00:15:52et qui d'autre part,

00:15:54eh bien,

00:15:54vont cibler

00:15:54des usagers

00:15:56très spécifiques.

00:15:57Et là,

00:15:57c'est la slide suivante.

00:15:59Au fond,

00:15:59l'idée c'était

00:16:00de se dire,

00:16:00peut-être Francesco

00:16:02si tu veux bien la passer,

00:16:04si on regarde

00:16:05la matrice

00:16:06de modèles économiques,

00:16:07donc ici,

00:16:07il y a deux acteurs,

00:16:08un cohabitance

00:16:09qui favorise

00:16:10la cohabitation

00:16:12intergénérationnelle

00:16:14ou l'UNAGE

00:16:15qui favorise

00:16:16le logement des jeunes.

00:16:17Au fond,

00:16:18en forçant un petit peu

00:16:19le trait,

00:16:20on est sur des modèles

00:16:21de ce qu'on appelle

00:16:21des plateformes bifaces.

00:16:23Donc,

00:16:23je voudrais insister là-dessus

00:16:24parce que je trouve

00:16:25que ça permet

00:16:26de bien insister

00:16:27sur un des enjeux

00:16:28de ce type d'opérateur,

00:16:29c'est de pouvoir

00:16:29servir de face.

00:16:32Les plateformes bifaces,

00:16:33c'est typiquement

00:16:33Airbnb,

00:16:34Deliveroo,

00:16:35donc ces grandes plateformes

00:16:36qu'on va trouver

00:16:37dans des secteurs

00:16:39plutôt très,

00:16:40je dirais,

00:16:42portés par le numérique

00:16:43avec un certain nombre

00:16:44d'enjeux

00:16:46ou de menaces

00:16:48qui peuvent intervenir.

00:16:51Mais ce modèle

00:16:52des plateformes bifaces,

00:16:54ou multifaces,

00:16:54il a été notamment

00:16:55mis en valeur

00:16:56par Jean Tirole

00:16:57dans son livre

00:16:58sur le bien commun,

00:16:59c'est ce qui lui a valu

00:16:59son prix Nobel.

00:17:00Et c'est quoi l'idée ?

00:17:01C'est de se dire,

00:17:02en fait,

00:17:02ces opérateurs-là,

00:17:03finalement,

00:17:04leur proposition de valeur,

00:17:07c'est d'une part

00:17:08de pouvoir adresser

00:17:11une offre aux occupants.

00:17:13Et donc là,

00:17:13l'enjeu,

00:17:13c'est notamment

00:17:14de pouvoir les réassurer

00:17:15en fait,

00:17:15sur leur capacité

00:17:16à mettre en location

00:17:17une partie

00:17:18de leur logement.

00:17:19et puis il y a

00:17:21une deuxième phase

00:17:22qui sont les propriétaires

00:17:24et une deuxième phase

00:17:25qui sont les occupants.

00:17:26Et l'enjeu,

00:17:29le métier finalement

00:17:30de ces opérateurs,

00:17:32qui sont ici

00:17:33plutôt des associations,

00:17:35c'est de jouer

00:17:35ce rôle d'intermédiaire

00:17:36entre ces deux faces.

00:17:38Et c'est cette capacité

00:17:39à jouer

00:17:41sur ces deux types

00:17:42de clientèle

00:17:44qui leur permet

00:17:45d'être effectivement

00:17:46des acteurs importants

00:17:48de l'intensification

00:17:49des usages.

00:17:50Voilà.

00:17:51Donc ça,

00:17:51c'était vraiment

00:17:52sur un modèle spécifique.

00:17:53Et puis,

00:17:53c'est la slide suivante

00:17:54et on va en avoir

00:17:56une présentation

00:17:56plus détaillée tout à l'heure.

00:17:58Voilà.

00:17:58Là,

00:17:58l'idée clairement,

00:17:59c'est de pouvoir

00:18:00jouer sur soit

00:18:02la durée d'utilisation

00:18:03des bâtiments,

00:18:04soit sur le taux

00:18:04d'occupation des bâtiments

00:18:06avec un enjeu

00:18:07de convaincre

00:18:07les propriétaires

00:18:09et les utilisateurs.

00:18:10Donc finalement,

00:18:11les coûts,

00:18:12c'est surtout

00:18:13du temps passé

00:18:14parce que le coût,

00:18:16je dirais,

00:18:16de l'occupation

00:18:17en tant que telle,

00:18:18le bâtiment existe déjà

00:18:21et même si parfois,

00:18:22il faut le transformer.

00:18:24Côté revenu,

00:18:25ce qu'on voit,

00:18:25c'est que ces associations,

00:18:27ce qu'elles sont aussi

00:18:28en capacité de faire,

00:18:30c'est d'aller justement

00:18:31chercher des financements

00:18:32publics qui permettent

00:18:33d'accompagner

00:18:34des publics très spécifiques.

00:18:36Et puis,

00:18:36je vais m'arrêter là,

00:18:37mais le point commun

00:18:38au fond

00:18:38à ces deux types

00:18:40d'opérateurs,

00:18:41les opérateurs

00:18:41de l'intensification diffuse

00:18:42et les opérateurs

00:18:43de l'intensification

00:18:44des usages,

00:18:45c'est une grande

00:18:46capacité de polyvalence

00:18:47en fait

00:18:48et être capable

00:18:49de jouer

00:18:50sur des compétences

00:18:52qui sont plus simplement

00:18:53des compétences immobilières

00:18:54ou des compétences

00:18:55d'aménagement,

00:18:56mais bien de se situer

00:18:57à l'interface

00:18:58entre des problématiques

00:19:00de financement,

00:19:01des problématiques

00:19:02juridiques,

00:19:02des problématiques

00:19:03d'héritage éventuellement

00:19:04et c'est ce qu'on va voir

00:19:05maintenant.

00:19:06Voilà, merci.

00:19:07Merci Isabelle

00:19:10et donc la parole

00:19:11aux opérateurs.

00:19:12Je laisse

00:19:13le partage

00:19:14d'écran

00:19:15à Benjamin,

00:19:17à Aubrey de Yudo

00:19:18qui a présenté

00:19:20donc la structure

00:19:21et les deux produits

00:19:22qui ont été...

00:19:23Pardon,

00:19:24je me permets juste

00:19:25parce que je vois

00:19:25dans le chat

00:19:25effectivement une comparaison

00:19:27aux D entre

00:19:27Airbnb

00:19:28et des opérateurs

00:19:29d'intermédiation associative.

00:19:31C'est volontairement provoquant,

00:19:32mais c'est vraiment juste

00:19:33pour essayer de...

00:19:35L'idée c'était de comprendre

00:19:37quels sont les modèles économiques

00:19:38et quelles sont

00:19:39leurs conditions

00:19:39d'applicabilité en fait.

00:19:40Ça c'était vraiment

00:19:41un point important

00:19:43et donc l'idée

00:19:45c'est vraiment de se dire

00:19:46des modèles bifaces

00:19:47c'est une autre économie

00:19:48en fait que les modèles

00:19:49économiques classiques

00:19:50parce qu'encore une fois

00:19:52c'est des logiques

00:19:52d'intermédiation,

00:19:53c'est la capacité

00:19:54à pouvoir jouer

00:19:55sur ces deux faces

00:19:56simultanément

00:19:57et c'est ça que je voulais

00:19:58mettre en avant en fait.

00:19:59Et si j'ai cité Airbnb

00:20:00c'est parce que tout le monde

00:20:01le connaît

00:20:01donc c'est un exemple

00:20:02de modèle biface

00:20:03qui est peut-être

00:20:03plus parlant

00:20:04que le terme

00:20:04plateforme multiface.

00:20:11Alors merci beaucoup

00:20:12vous m'entendez bien

00:20:13ça fonctionne.

00:20:16Donc moi je vais vous présenter

00:20:17l'activité de Udo

00:20:19donc nous on travaille

00:20:19sur les sujets

00:20:22de densification douce

00:20:24des quartiers pavillonnaires

00:20:26notamment au travers

00:20:26de l'accompagnement

00:20:27d'habitants

00:20:29de petits propriétaires fonciers

00:20:32dans des logiques

00:20:33qu'on va dire plutôt

00:20:33qu'on pourrait qualifier

00:20:34d'auto-promotion

00:20:35de valorisation

00:20:37et de développement

00:20:37de leur patrimoine

00:20:38et en quelques mots

00:20:41donc Udo

00:20:42donc ça fait 7 ans

00:20:44qu'on existe

00:20:46c'est vraiment

00:20:48un projet entrepreneurial

00:20:49au sens large

00:20:50c'est-à-dire qu'on essaie

00:20:50de à la fois

00:20:51donc on a une première

00:20:52activité historique

00:20:54qui consiste à accompagner

00:20:56donc comme je disais

00:20:57des propriétaires

00:20:58des porteurs de projets

00:21:00dans la réalisation

00:21:03de petites opérations

00:21:04immobilières

00:21:05on a une deuxième

00:21:09activité

00:21:10plutôt de bureau

00:21:11d'études

00:21:11dans l'urbanisme

00:21:12où on réalise

00:21:13notamment pour des collectivités

00:21:15ou des aménageurs

00:21:15donc des études

00:21:16de gisements fonciers

00:21:17et immobiliers

00:21:18pour identifier

00:21:19en fonction des règles

00:21:20PLU

00:21:21les différentes

00:21:22possibilités

00:21:23d'évolution

00:21:24de tissus

00:21:26majoritairement

00:21:27pavillonnaires

00:21:28et également

00:21:29donc je le présenterai

00:21:30à la toute fin

00:21:30donc des stratégies

00:21:31d'habitat

00:21:32et plans guides

00:21:32à travers notamment

00:21:36une expérimentation

00:21:37qu'on mène actuellement

00:21:37avec Grand Paris Aménagement

00:21:39et enfin

00:21:40on développe également

00:21:41des applications numériques

00:21:43donc notamment

00:21:43notre produit phare

00:21:45entre guillemets

00:21:45qui est une application

00:21:46de Udo app

00:21:47pour démocratiser

00:21:49on va dire

00:21:49l'accès

00:21:49faciliter l'accès

00:21:50aux données foncées

00:21:51et à l'urbanistique

00:21:52et également

00:21:53de chat PLU

00:21:53et des PLU interactifs

00:21:55pour les mairies

00:21:55dont l'objectif

00:21:56est de faciliter

00:21:57on va dire

00:21:57l'accès à l'information

00:21:58des informations

00:22:00qui sont de plus en plus

00:22:00complexes

00:22:01pour les citoyens

00:22:02donc rapidement

00:22:04juste peut-être

00:22:05sur la jeunesse

00:22:06de Udo

00:22:06avant de présenter

00:22:07donc deux projets

00:22:09donc moi

00:22:12j'ai grandi

00:22:12dans un pavillon

00:22:13c'est un sujet

00:22:13qui en fait

00:22:14m'intéresse

00:22:15on va dire

00:22:16depuis le début

00:22:16de mes études

00:22:17d'architecture

00:22:17et qui est en fait

00:22:19souvent un sujet

00:22:21qui est un peu

00:22:22un grand

00:22:22absent

00:22:23des politiques

00:22:24ou de la réflexion

00:22:25sur l'urbanisme

00:22:25de demain

00:22:26que sont

00:22:27les quartiers

00:22:28pavillonnaires

00:22:29pourtant c'est quand même

00:22:30on va dire

00:22:30l'essentiel

00:22:31ou la grande majorité

00:22:32on va dire

00:22:33des paysages

00:22:33français

00:22:34aujourd'hui

00:22:35et pour donner

00:22:37quelques chiffres

00:22:38notamment

00:22:39donc à travers

00:22:40des données

00:22:41en Ile-de-France

00:22:42qui ont été

00:22:43produites par

00:22:43l'Institut

00:22:44Paris Région

00:22:44on voit

00:22:46qu'il y a plus

00:22:46de 1,4 million

00:22:48de petits propriétaires

00:22:50fonciers

00:22:50on va dire

00:22:51de fonciers

00:22:52individuels

00:22:52rien qu'en Ile-de-France

00:22:54c'est 94 700 hectares

00:22:56donc c'est vraiment

00:22:56en fait

00:22:57des surfaces

00:22:57absolument considérables

00:22:59en matière

00:22:59d'urbanisation

00:23:03et

00:23:04c'est également

00:23:0680%

00:23:06du foncier

00:23:07qui est affecté

00:23:08à l'habitation

00:23:08c'est à dire

00:23:09qu'en fait

00:23:09quand vous prenez

00:23:10les surfaces

00:23:11dédiées à l'habitat

00:23:13vous avez

00:23:1580%

00:23:16qui est

00:23:16du foncier

00:23:17individuel

00:23:17et 20%

00:23:18qui est

00:23:19du foncier

00:23:19collectif

00:23:19et enfin

00:23:22il y a un autre point

00:23:23qui est quand même

00:23:23particulièrement

00:23:24saisissant

00:23:25qui est le taux

00:23:26de propriété

00:23:26dans ces territoires

00:23:28dits pavillonnaires

00:23:29qui est près

00:23:30de 9 ménages

00:23:31sur 10

00:23:32sont propriétaires

00:23:33de leur logement

00:23:34c'est quand même

00:23:34très très marquant

00:23:37et notamment

00:23:37c'est un des points

00:23:39sur lesquels

00:23:39nous

00:23:39l'Udo

00:23:40on s'est

00:23:41basé

00:23:43en disant

00:23:43si ces petits

00:23:44propriétaires

00:23:45devenaient

00:23:46des acteurs

00:23:47de la ville

00:23:48si on les considérait

00:23:49comme étant

00:23:49potentiellement

00:23:50des porteurs

00:23:51de projets

00:23:51de logements

00:23:57un autre point

00:23:58qui est particulièrement

00:23:58marquant

00:23:59c'est notamment

00:24:01l'objet

00:24:01d'une publication

00:24:02d'Insee

00:24:03récemment

00:24:04c'est que le pavillonnaire

00:24:05est notamment

00:24:06très marqué

00:24:06par un vieillissement

00:24:07des ménages

00:24:08de la population

00:24:09et également

00:24:10par une sous-occupation

00:24:12croissante

00:24:12des logements

00:24:13on a plus de 28%

00:24:15de propriétaires

00:24:16qui sont aujourd'hui

00:24:18retraités

00:24:1852%

00:24:20qui sont

00:24:20âgés

00:24:21de plus de 55 ans

00:24:22et 55%

00:24:24des maisons individuelles

00:24:25qui sont

00:24:26occupées

00:24:27par des ménages

00:24:28de moins

00:24:29de deux personnes

00:24:31au moins

00:24:31donc en fait

00:24:32souvent

00:24:32pour des maisons

00:24:33dont la moyenne

00:24:34est d'au moins

00:24:35un minimum

00:24:36quatre pièces

00:24:36et c'est vrai

00:24:39que quand on a

00:24:40tendance

00:24:41à imaginer

00:24:41la densification

00:24:42on a tendance

00:24:43tout de suite

00:24:43à imaginer

00:24:44des grosses opérations

00:24:46de promotion

00:24:47aux villières

00:24:48avec du remembrement

00:24:48foncier

00:24:49or on a réalisé

00:24:50cette petite matrice

00:24:51un peu pour montrer

00:24:52que finalement

00:24:52la densification

00:24:53peut passer

00:24:53par une multitude

00:24:55d'actions

00:24:57diversifiées

00:24:58de l'intensification

00:25:00des usages

00:25:01sans forcément

00:25:04qu'il y ait

00:25:04un bouleversement

00:25:05des formules urbaines

00:25:05par exemple

00:25:06un studio de jardin

00:25:08en fait c'est déjà

00:25:09pour un étudiant

00:25:10c'est déjà une forme

00:25:11de densification

00:25:12parce qu'on va avoir

00:25:13un petit peu plus de monde

00:25:14sur une même

00:25:15unité foncière

00:25:16l'intensification interne

00:25:19donc sans forcément

00:25:21qu'il y ait de division

00:25:22en lots séparés

00:25:22donc par exemple

00:25:23l'écolocation

00:25:24ou le co-living

00:25:25dont on parle pas mal

00:25:26en ce moment

00:25:27la division

00:25:28d'un seul

00:25:29d'un bâtiment

00:25:30en plusieurs logements

00:25:31donc il s'agit

00:25:33d'une grande maison

00:25:33je vous montrerai

00:25:34un exemple

00:25:34tout à l'heure

00:25:35au Lila

00:25:36ou même

00:25:38voire même

00:25:38parfois

00:25:39d'un appartement

00:25:40et puis après

00:25:40des approches

00:25:41qui sont plus

00:25:42on va dire

00:25:43vraiment directement

00:25:43sur la construction

00:25:44donc l'ajout

00:25:45de mètres carrés

00:25:47donc part sur

00:25:47élévation

00:25:48extension

00:25:48et parfois

00:25:49également

00:25:50sur des interventions

00:25:51foncières

00:25:51comme des divisions

00:25:53donc pour créer

00:25:56des nouvelles unités foncières

00:25:57un point important

00:26:01c'est

00:26:01qu'en réalité

00:26:03la densification douce

00:26:04des quartiers

00:26:05pavillonnards

00:26:05elle existe déjà

00:26:06elle se fait

00:26:07nous on n'est pas

00:26:09partis de rien

00:26:10entre guillemets

00:26:11ce qu'on a constaté

00:26:12c'est souvent

00:26:12que c'était

00:26:13des opérations

00:26:15qui se faisaient

00:26:15sans aucun accompagnement

00:26:16et souvent

00:26:17par bricolage

00:26:18avec des propriétaires

00:26:19peu informés

00:26:20pourtant

00:26:21ces propriétaires

00:26:22en fait

00:26:22par rapport

00:26:23à des sujets

00:26:24de densification

00:26:25en tout cas

00:26:26le fait

00:26:26de rajouter

00:26:27un logement

00:26:27ou plusieurs

00:26:29sur leur parcelle

00:26:30ça répond

00:26:31à plusieurs enjeux

00:26:32et plusieurs intérêts

00:26:33d'abord

00:26:34ça peut être

00:26:34l'occasion

00:26:35de financer

00:26:36de trouver des ressources

00:26:36pour financer

00:26:38la rénovation énergétique

00:26:39et adapter

00:26:40son logement

00:26:40à ses besoins

00:26:41comme je disais

00:26:42tout à l'heure

00:26:42on a beaucoup

00:26:43de logements

00:26:43aujourd'hui

00:26:44qui sont sous-occupés

00:26:45avec des pièces vides

00:26:45des chambres vides

00:26:46donc c'est aussi

00:26:48la manière

00:26:49dont on peut

00:26:50adapter

00:26:50son logement

00:26:51notamment par rapport

00:26:52à la taille

00:26:52de son ménage

00:26:53ça permet également

00:26:54d'anticiper

00:26:55ces vieux jours

00:26:56et de ne pas vivre seul

00:26:59une des motivations

00:27:01importantes

00:27:01notamment des porteurs

00:27:02de projets

00:27:02ça va être

00:27:03évidemment

00:27:03de compléter

00:27:04ses revenus

00:27:05très souvent

00:27:06d'abord

00:27:07par des logiques

00:27:08de location

00:27:08mais également

00:27:10parfois

00:27:11de vente

00:27:12c'est également

00:27:14l'occasion

00:27:14de développer

00:27:15la valeur

00:27:15de son patrimoine

00:27:16et d'anticiper

00:27:17sa transmission

00:27:18je montrerai

00:27:18également tout à l'heure

00:27:20un exemple

00:27:20d'une opération

00:27:22qui a embarqué

00:27:24sur un sujet

00:27:25notamment

00:27:25de transmission

00:27:26et puis enfin

00:27:28un des points

00:27:28particulièrement important

00:27:29qui est quand même

00:27:30on va dire

00:27:31un des points clés

00:27:32de ces projets

00:27:33d'identification

00:27:3412

00:27:34c'est que le foncier

00:27:34est déjà détenu

00:27:36dans la majorité

00:27:37des cas

00:27:37et déjà amorti

00:27:38et donc c'est

00:27:39une charge

00:27:40qui n'est pas

00:27:40à refinancer

00:27:41et on sait que

00:27:42la plupart du temps

00:27:43c'est un des gros

00:27:43points d'achoppement

00:27:44dans les opérations

00:27:45immobilières

00:27:45c'est justement

00:27:45le coût du foncier

00:27:46or là

00:27:47il n'y a pas

00:27:48de refinancement

00:27:48donc en fait

00:27:49ça permet des économies

00:27:50en fonction du projet

00:27:51qui est pris en charge

00:27:53de l'ordre de 20

00:27:54à 70%

00:27:55en fonction de

00:27:56ce qu'on va faire

00:27:56si on fait

00:27:57de la construction

00:27:57neuve

00:27:58si on fait

00:27:58de la surélévation

00:27:59des coûts de travaux

00:28:00donc pour présenter

00:28:04deux projets

00:28:05concrets

00:28:06qu'on a accompagnés

00:28:07le premier

00:28:09donc c'est un projet

00:28:10porté par des

00:28:11propriétaires

00:28:13donc

00:28:13secondos

00:28:15à Cairon

00:28:15qui ont acheté

00:28:19cette petite maison

00:28:19donc Caroline et Julien

00:28:20qui était une petite maison

00:28:23de plein pied

00:28:23donc assez G

00:28:25donc vraiment

00:28:26tous les voyants rouges

00:28:27du point de vue énergétique

00:28:29avec l'objectif

00:28:31dès le départ

00:28:31en fait

00:28:31d'y établir

00:28:32leur résidence principale

00:28:33et de réaliser

00:28:35des travaux

00:28:35d'agrandissement

00:28:36en fait

00:28:39le projet

00:28:39il a consisté

00:28:40en fait

00:28:41par la rencontre

00:28:42qu'on a eu avec eux

00:28:43à se dire

00:28:44il y avait un petit peu

00:28:45de droit à construire

00:28:46on pouvait

00:28:48en profiter

00:28:49pour rajouter un logement

00:28:49en plus

00:28:51donc de leur résidence principale

00:28:52l'avantage étant

00:28:54que

00:28:54ce logement

00:28:55aujourd'hui

00:28:57en location

00:28:57permet de financer

00:28:59une partie des travaux

00:29:00et notamment

00:29:00de financer

00:29:01une partie de l'emprunt

00:29:03donc on voit ici

00:29:04la maison existante

00:29:06c'est une opération

00:29:07enfin la maison

00:29:08avant travaux

00:29:09donc c'est une opération

00:29:11là vraiment

00:29:11de rénovation

00:29:13donc

00:29:13de la maison

00:29:15avec

00:29:16une surélévation

00:29:17en construction bas

00:29:18et

00:29:21donc en matière

00:29:23d'intérêt

00:29:23notamment

00:29:24pour les propriétaires

00:29:25c'est que

00:29:26le fait d'avoir ajouté

00:29:27ce logement

00:29:27à Serpe

00:29:28coûtait un petit peu

00:29:29plus cher

00:29:29que s'ils avaient

00:29:30uniquement réalisé

00:29:32leur opération

00:29:32de résidence principale

00:29:34donc on a estimé

00:29:35autour de plus

00:29:35de 25%

00:29:36sur les coûts de travaux

00:29:38notamment la cuisine

00:29:39la salle de bain

00:29:40supplémentaire

00:29:41etc.

00:29:42mais aujourd'hui

00:29:43les revenus locatifs

00:29:44couvrent 65%

00:29:45des mensualités

00:29:46d'emprunt

00:29:47donc ça montre

00:29:48un peu l'intérêt

00:29:48finalement économique

00:29:49d'une telle opération

00:29:51alors

00:29:53après justement

00:29:54un des points

00:29:55comme le dit

00:29:57Isabelle

00:29:57c'est qu'en fait

00:29:58au-delà

00:29:59de la question

00:29:59de la modélisation

00:30:00architecturale

00:30:03il y a également

00:30:04beaucoup de questions

00:30:05de l'ordre juridique

00:30:06qui se posent

00:30:07dans ce type d'opération

00:30:09et en particulier

00:30:10donc là

00:30:10pour la réaliser

00:30:12il a fallu obtenir

00:30:13une dérogation

00:30:14au stationnement

00:30:15au titre de l'article

00:30:16L152.6

00:30:17du code de l'urbanisme

00:30:18qui est souvent

00:30:19une dérogation

00:30:20qui est pour les petites opérations

00:30:22de particuliers

00:30:23difficile à obtenir

00:30:24parce qu'elle est sujet

00:30:25donc à l'aval du mer

00:30:29qui généralement

00:30:31se préoccupe assez peu

00:30:32enfin qui a forcément

00:30:32beaucoup de temps

00:30:33à consacrer

00:30:34à des petites opérations

00:30:35un autre point

00:30:37peut-être également

00:30:38d'achoppement

00:30:38parce qu'au tout départ

00:30:39dans l'étude de faisabilité

00:30:41qu'on a réalisé

00:30:43on pouvait même rajouter

00:30:44un étage supplémentaire

00:30:45pour faire deux logements

00:30:46en plus

00:30:49la problématique

00:30:51très vide

00:30:51c'est que

00:30:51sur des opérations

00:30:52de petites dimensions

00:30:53dès lors qu'on se retrouve

00:30:55avec deux logements

00:30:57superposés

00:30:57on rentre dans

00:30:58la catégorie

00:31:00des bâtiments

00:31:01d'habitation collective

00:31:02au titre du code

00:31:03de l'habitation

00:31:03de la construction

00:31:04et auquel cas

00:31:05en fait

00:31:05les dimensions

00:31:06demandées

00:31:08en matière

00:31:08de

00:31:08les dimensions exigées

00:31:10notamment

00:31:10des parties communes

00:31:12deviennent

00:31:12souvent difficilement

00:31:14compatibles

00:31:14avec

00:31:15la taille

00:31:16des terrains

00:31:17etc

00:31:17donc on a

00:31:19dans l'opération

00:31:19on a dû réduire

00:31:20un logement

00:31:23supplémentaire

00:31:24au lieu de deux

00:31:24quelques images

00:31:28du projet

00:31:29où on voit

00:31:29la façade

00:31:31côté jardin

00:31:34de la maison

00:31:35principale

00:31:35et ici

00:31:36des photos

00:31:39du T1-10

00:31:43qui fait

00:31:4332 mètres carrés

00:31:45et qui

00:31:45a son entrée

00:31:46indépendante

00:31:47peut-être

00:31:48pour ajouter

00:31:48également

00:31:48par rapport

00:31:49aux intérêts

00:31:49des propriétaires

00:31:50au-delà

00:31:51donc il y a

00:31:51certains intérêts

00:31:52économiques

00:31:53mais aussi

00:31:53ça s'inscrit

00:31:54dans

00:31:55une transition

00:31:59résidentielle

00:32:00à venir

00:32:01potentielle

00:32:01par exemple

00:32:02ça peut être

00:32:03plus tard

00:32:04un appartement

00:32:05qui pourra être

00:32:06mis à disposition

00:32:07de leur fils

00:32:09quand il fera

00:32:09ses études

00:32:10ça a également

00:32:11l'avantage

00:32:12que c'est vraiment

00:32:13un appartement

00:32:13indépendant

00:32:14donc en cas de

00:32:15coup dur

00:32:15qui peut être vendu

00:32:16donc c'est aussi

00:32:19vraiment l'intérêt

00:32:20de ce type

00:32:21d'opération

00:32:21une deuxième opération

00:32:25donc là

00:32:25on est sur

00:32:26un autre profil

00:32:27Annie et Alain

00:32:28qui sont deux

00:32:29retraités

00:32:30qui ont acheté

00:32:31une grande maison

00:32:33il y a plus de

00:32:34presque 40 ans

00:32:35au Lila

00:32:36donc en Seine-Saint-Denis

00:32:37et avec

00:32:40l'arrivée

00:32:40de la retraite

00:32:41le départ

00:32:43des enfants

00:32:44la maison

00:32:45est

00:32:47en fait

00:32:49devenue vraiment

00:32:50pro-grand

00:32:50par rapport

00:32:51à leurs besoins

00:32:51et

00:32:54notamment

00:32:55en termes

00:32:56de charges

00:32:57de taxes foncières

00:32:58des choses

00:32:59qui n'étaient pas

00:33:00compatibles

00:33:00notamment avec

00:33:01la baisse des revenus

00:33:01à la retraite

00:33:02donc le projet

00:33:04la maison

00:33:05était déjà

00:33:07très grande

00:33:08donc

00:33:10a consisté

00:33:11à transformer

00:33:12ce qui était

00:33:13une partie

00:33:14du garage

00:33:16et une partie

00:33:17du salon

00:33:18qui était à l'étage

00:33:19à transformer

00:33:21cet ensemble

00:33:23en trois logements

00:33:24donc la maison

00:33:27des propriétaires

00:33:28qui est maintenue

00:33:31en tant que

00:33:32résidence principale

00:33:34pour les propriétaires

00:33:35et deux logements

00:33:36donc un studio

00:33:38avec jardin

00:33:39au rez-de-chaussée

00:33:40et un duplex

00:33:41à l'étage

00:33:42avec deux entrées

00:33:43indépendantes

00:33:43l'avantage

00:33:46pour les propriétaires

00:33:47ici pour Alain

00:33:48et Annie

00:33:48c'est d'abord

00:33:49de pouvoir rester

00:33:50chez eux

00:33:50tout en baissant

00:33:51leurs charges

00:33:53il y a un intérêt

00:33:55notamment

00:33:56parce qu'il y a

00:33:56un attachement

00:33:57au quartier

00:33:57ils y sont

00:33:58depuis très longtemps

00:33:59impliqués

00:34:01notamment

00:34:01dans les associations

00:34:02de quartier

00:34:02ils ont un potager

00:34:03donc il y a pas mal

00:34:05de raisons

00:34:05pour lesquelles

00:34:06ils souhaitaient

00:34:06rester vivre

00:34:08sur place

00:34:09et c'est également

00:34:12l'intérêt majeur

00:34:13c'est

00:34:14d'avoir

00:34:16un investissement

00:34:18beaucoup moins cher

00:34:18parce que

00:34:19par rapport

00:34:20à un échec

00:34:20équivalent

00:34:21notamment

00:34:21du fait

00:34:22de l'absence

00:34:23de charges

00:34:23concernées

00:34:24ça aussi

00:34:26donc cette opération

00:34:27elle a nécessité

00:34:27une certaine

00:34:28ingénierie juridique

00:34:29on travaille

00:34:30pas mal

00:34:30avec les notaires

00:34:32de l'étude

00:34:32chevreux

00:34:33pour essayer

00:34:33de trouver

00:34:34des solutions

00:34:34dans chaque cas

00:34:37ici

00:34:38pour réaliser

00:34:39l'opération

00:34:39en fait

00:34:40si on avait

00:34:40maintenu

00:34:41l'intégralité

00:34:42de la propriété

00:34:44et déposé

00:34:47une autorisation

00:34:48d'urbanisme

00:34:48sur l'intégralité

00:34:49de la propriété

00:34:50on aurait été

00:34:51cointé

00:34:51notamment

00:34:51par les règles

00:34:52de stationnement

00:34:53où on aurait dû faire

00:34:55deux places

00:34:56de parking

00:34:56ce qui n'était

00:34:58juste pas

00:34:59compatible

00:34:59avec les dimensions

00:35:01existantes

00:35:02enfin les dimensions

00:35:04du bien existant

00:35:05donc pour pouvoir

00:35:07en fait

00:35:07réaliser l'opération

00:35:08il a fallu faire

00:35:09une division simple

00:35:10qui ne passait pas

00:35:11par le champ

00:35:12de la déclaration

00:35:12préalable

00:35:13au code

00:35:13de l'urbanisme

00:35:14donc d'une partie

00:35:15de cette propriété

00:35:18afin que l'assiette

00:35:19d'instruction

00:35:20se passe uniquement

00:35:21sur cette partie-là

00:35:24de l'opération

00:35:25pour ça en fait

00:35:28il a fallu annexer

00:35:29ce qui est vraiment

00:35:30un truc assez spécial

00:35:31on va dire

00:35:31de ce type d'opération

00:35:36c'est qu'il a fallu annexer

00:35:37une promesse de donation

00:35:38en eue propriété

00:35:39à la déclaration

00:35:39préalable de travaux

00:35:40ce qui a ensuite

00:35:43généré le fait

00:35:44que comme on était

00:35:45sur deux propriétés

00:35:46distinctes

00:35:47en tout cas

00:35:47du point de vue

00:35:48purement du droit

00:35:49des sols

00:35:50l'impossibilité par exemple

00:35:51de mutualiser

00:35:52les équipements

00:35:53entre les deux parcelles

00:35:54en particulier

00:35:55les locaux poubelles

00:35:55et les vélos

00:35:56enfin un autre petit point

00:35:58d'achoppement

00:35:59parce que c'est des projets

00:36:00qui à chaque fois

00:36:01nécessitent

00:36:02face à de nombre

00:36:04d'autres petits freins

00:36:05parce que

00:36:05j'en viendrai après

00:36:06mais

00:36:07ne sont pas forcément

00:36:10conçus

00:36:10enfin on sent

00:36:11que le code de l'urbanisme

00:36:12n'a pas été forcément

00:36:13conçu

00:36:13pour ce type d'opération

00:36:15notamment

00:36:16par exemple

00:36:17aujourd'hui

00:36:18le compteur

00:36:19enfin pour les compteurs

00:36:20d'eau

00:36:20le chiffre 2

00:36:21n'existe pas

00:36:21on passe soit

00:36:22de 1

00:36:23soit à 3

00:36:23et donc

00:36:26il a fallu

00:36:26mutualiser

00:36:27un compteur d'eau

00:36:28avec deux sous-compteurs

00:36:29donc ça peut paraître bête

00:36:30mais en tout cas

00:36:31c'est des petites choses

00:36:32comme ça

00:36:32à chaque fois

00:36:32qui peuvent

00:36:33constituer

00:36:33des petits freins

00:36:35sur ce type

00:36:37d'opération

00:36:37quelques photos

00:36:40du projet

00:36:41donc

00:36:42durant le chantier

00:36:43et

00:36:45le projet

00:36:47aujourd'hui

00:36:47où on voit

00:36:47la maison

00:36:48côté jardin

00:36:50et

00:36:51les deux appartements

00:36:52donc le duplex

00:36:53donc c'est des appartements

00:36:54qui sont traversants

00:36:56qui sont de très bonne qualité

00:36:57et qui vraiment

00:37:00font état

00:37:01donc en fait

00:37:02avec beaucoup de réemploi

00:37:04de l'existant

00:37:06et des opérations

00:37:08vraiment de dentelle

00:37:09on va dire

00:37:09en matière

00:37:10d'intervention architecturale

00:37:12pour finir

00:37:17donc

00:37:17par rapport

00:37:18à ces opérations

00:37:19nous on a identifié

00:37:20on va passer cette année

00:37:21d'accompagnement

00:37:25et d'existence

00:37:26de la société

00:37:28différentes

00:37:30freins

00:37:31en tout cas

00:37:32des conditions

00:37:35pour que

00:37:35en fait

00:37:36tout ça puisse passer

00:37:37à l'échelle

00:37:37d'une part

00:37:38en fait

00:37:39on a effectivement

00:37:39de nombreux

00:37:40en fait

00:37:40aujourd'hui

00:37:41des pélouilles

00:37:41qui sont

00:37:43de plus en plus

00:37:43conservateurs

00:37:44en tout cas

00:37:44qui ont une tendance

00:37:45à l'hyper conservation

00:37:47du modèle pavillolaire

00:37:49qui sont

00:37:51de plus en plus

00:37:52des pélouilles

00:37:52qui sont de plus en plus

00:37:53complexes

00:37:54et touffus

00:37:56et

00:37:58un des premiers freins

00:37:59c'est notamment

00:38:00les obligations

00:38:01de création

00:38:02de places

00:38:02de stationnement

00:38:03à la parcelle

00:38:04qui généralement

00:38:06sont

00:38:06très difficilement

00:38:08compatibles

00:38:08avec

00:38:09les dimensions

00:38:11des parcelles

00:38:16pavillolaires

00:38:16et

00:38:18on a également

00:38:19des exonérations

00:38:21qui sont souvent

00:38:22permises par le code

00:38:23de l'urbanisme

00:38:23on le voit par exemple

00:38:24pour la transformation

00:38:25de bureaux en logement

00:38:25ou des exonérations

00:38:28en stationnement

00:38:28mais qui sont souvent

00:38:29difficiles à obtenir

00:38:30parce qu'il faut connaître

00:38:32le maire

00:38:33ça nécessite

00:38:33on va dire

00:38:34un certain nombre

00:38:35de

00:38:36procédés juridiques

00:38:38qui ne sont pas toujours

00:38:39faciles à mettre en place

00:38:40un autre point

00:38:43c'est autour

00:38:44de la fiscalité

00:38:45à la fois

00:38:46des participations

00:38:47d'urbanisme

00:38:47et la fiscalité

00:38:48du particulier

00:38:49sur lequel on a

00:38:49identifié

00:38:50deux freins

00:38:52d'une part

00:38:53une taxe d'aménagement

00:38:54et des outils

00:38:55de participation

00:38:55qui sont assez peu pensés

00:38:57pour la densification

00:38:58douce

00:38:58en tout cas

00:38:59qui sont mal calibrés

00:39:00par exemple

00:39:01le projet

00:39:02que je montrais

00:39:02au Lila

00:39:02donc on est sur

00:39:03la transformation

00:39:03de l'existant

00:39:04sur l'intensification

00:39:05finalement

00:39:06de mètres carrés

00:39:06déjà existants

00:39:07pour autant

00:39:08il y a eu

00:39:08comme il n'y a pas

00:39:09de mètres carrés créés

00:39:10il y a eu zéro

00:39:11participation

00:39:12d'urbanisme

00:39:12zéro euro

00:39:14de taxes

00:39:14d'aménagement

00:39:15donc pour le financement

00:39:16des écoles

00:39:17des équipements publics

00:39:18etc

00:39:18donc ça c'est un vrai sujet

00:39:19si on veut

00:39:20que ce type d'opération

00:39:21puisse passer à l'échelle

00:39:22c'est comment est-ce qu'on

00:39:23imagine des outils

00:39:24qui fassent qu'elles contribuent

00:39:26au bien commun

00:39:27et puis enfin

00:39:28et ça c'est

00:39:29on va dire

00:39:30une problématique

00:39:30plus générale

00:39:31liée à la fiscalité locative

00:39:33elle est assez défavorable

00:39:35aujourd'hui

00:39:36aux opérations

00:39:37de transformation

00:39:38portées par des particuliers

00:39:39ont en réalité

00:39:40tout concours

00:39:41aujourd'hui

00:39:42à faire de la location

00:39:43meublée

00:39:43plutôt

00:39:44avec des baux

00:39:46d'un an

00:39:46puisque c'est la seule manière

00:39:48on va dire

00:39:48d'amortir

00:39:49les travaux

00:39:50de transformation

00:39:51enfin les grands

00:39:52les gros travaux

00:39:53et je vois qu'il y a des questions

00:39:56j'y répondrai après

00:39:57à travers le dispositif

00:39:59qu'on mène avec

00:39:59Grand Paris Ménagement

00:40:00et enfin

00:40:01typiquement

00:40:02il y a un enjeu

00:40:03extrêmement important

00:40:04d'accompagnement

00:40:06des maîtrises d'ouvrage

00:40:08qui sont aujourd'hui

00:40:08des maîtrises d'ouvrage

00:40:09non professionnelles

00:40:10et non sachantes

00:40:11d'une part

00:40:13on a aujourd'hui

00:40:16des problématiques

00:40:17autour de filières

00:40:18de financement

00:40:18quasi inexistantes

00:40:19autour de ça

00:40:20c'est à dire qu'aujourd'hui

00:40:22les opérations

00:40:22qui ont été portées

00:40:23elles ont été

00:40:24soit parce qu'ils connaissaient

00:40:26bien leurs banquiers

00:40:26parce qu'ils avaient un apport

00:40:28ou qu'ils ont revu

00:40:28un appartement

00:40:29etc.

00:40:29donc il y a des vrais sujets

00:40:32autour de

00:40:33on va dire

00:40:35de produits bancaires

00:40:36imaginés autour de ça

00:40:37on travaille

00:40:38notamment

00:40:38avec Grand Paris Ménagement

00:40:39il y a des points

00:40:41également d'achoppement

00:40:42notamment

00:40:43les maîtrises d'ouvrage

00:40:44n'est pas

00:40:44compatible

00:40:47on va dire

00:40:47avec

00:40:47ne peut pas être obtenu

00:40:49dans ce type d'opération

00:40:50parce que les logements

00:40:52n'existent pas encore

00:40:53et puis enfin

00:40:55des maîtrises d'ouvrage

00:40:56qui nécessitent

00:40:57d'être accompagnées

00:40:58et structurées

00:41:00justement

00:41:00dans le

00:41:01dans le

00:41:02ce type d'opération

00:41:04enfin je vois

00:41:06qu'il y a des questions

00:41:06j'ai vu

00:41:07stationnement

00:41:08par rapport à

00:41:10des questions

00:41:12sur le stationnement

00:41:13en fait

00:41:15au bout de

00:41:15ces sept années

00:41:16on se rend bien compte

00:41:17effectivement

00:41:17qu'un des arguments

00:41:19qui est souvent

00:41:20utilisé

00:41:21contre la densification

00:41:22douce

00:41:22ça va être

00:41:23oui

00:41:23par rapport au parking

00:41:24en fait

00:41:25ça déporte

00:41:25c'est un risque

00:41:27en fait

00:41:27de saturation

00:41:28des espaces publics

00:41:29par le parking

00:41:29ce qui est

00:41:30en partie vrai

00:41:31en sachant

00:41:32que c'est pas toujours

00:41:32le cas

00:41:33parce que

00:41:34si c'est notamment

00:41:34ce sont des logements

00:41:35qui sont créés

00:41:37qui sont souvent

00:41:38plutôt adressés

00:41:39à des jeunes actifs

00:41:40des étudiants

00:41:41qui ne possèdent pas

00:41:43toujours de voiture

00:41:44mais il y a

00:41:45en tout cas

00:41:46un enjeu

00:41:47à réfléchir

00:41:49ces opérations

00:41:49peut-être

00:41:50dans une vision

00:41:51on va dire

00:41:51plus à l'échelle

00:41:52d'un quartier

00:41:53notamment pour

00:41:55travailler sur la mutualisation

00:41:56sur une opération

00:41:57d'aménagement

00:41:58qui intègre

00:41:59qui prenne en compte

00:42:00ces petites opérations

00:42:02et qui les accompagnent

00:42:03et qui permettent

00:42:04notamment

00:42:04de créer

00:42:05du stationnement

00:42:07mutualisé

00:42:08à l'échelle

00:42:08d'un quartier

00:42:08ou autre

00:42:09et ça c'est donc

00:42:10on travaille actuellement

00:42:12sur une expérimentation

00:42:14avec Grand Paris Ménagement

00:42:16et la ville de Houille

00:42:17dans les Yvelines

00:42:19qui porte

00:42:20cette ambition

00:42:22à la fois

00:42:22d'accompagner

00:42:23à l'échelle

00:42:24d'un quartier

00:42:25élargi

00:42:25donc là

00:42:26on est sur

00:42:26à peu près

00:42:2635 hectares

00:42:27d'accompagner

00:42:29des projets

00:42:30individuels

00:42:31tout en

00:42:32ayant

00:42:33tout ce rapport

00:42:34avec le volet

00:42:35urbain

00:42:36donc soutenir

00:42:37comment est-ce qu'on

00:42:38soutient

00:42:38des nouvelles mobilités

00:42:39notamment en mettant

00:42:40en place

00:42:40des logiques

00:42:41d'autopartage

00:42:42de mutualisation

00:42:44de la gestion

00:42:45du stationnement

00:42:46notamment sur

00:42:46des espaces

00:42:48peut-être

00:42:49des reliquats fonciers

00:42:50sur lesquels

00:42:50on peut trouver

00:42:51comme on peut

00:42:52d'ailleurs

00:42:53le trouver

00:42:53dans des centres-villes

00:42:54du stationnement

00:42:56mutualisé

00:42:56comment est-ce qu'en même temps

00:42:59on travaille

00:42:59sur des règlements

00:43:00qui aient une vision

00:43:02de préservation

00:43:04des coeurs d'îlots

00:43:05et de la biodiversité

00:43:06sur un réaménagement

00:43:09en tout cas ciblé

00:43:10de certains espaces publics

00:43:12notamment en faveur

00:43:12des mobilités actives

00:43:14et il y a également

00:43:16tout un travail

00:43:17sur peut-être

00:43:18des interventions

00:43:19foncières ciblées

00:43:21pour créer

00:43:21des petits bôles

00:43:22de services

00:43:23de proximité

00:43:24permettant

00:43:26en fait

00:43:27de diminuer

00:43:27le besoin

00:43:28en stationnement

00:43:30en tout cas

00:43:30en voiture

00:43:31en déplacement

00:43:32automobile

00:43:32et enfin

00:43:34il y a également

00:43:34cette expérimentation

00:43:37elle porte également

00:43:37tout un volet

00:43:38sur la question

00:43:39de la fiscalité

00:43:39de l'urbanisme

00:43:40et des participations

00:43:41comment est-ce qu'on peut

00:43:43mettre en place

00:43:44comment est-ce que

00:43:45ces projets

00:43:45peuvent contribuer

00:43:46à l'intérêt général

00:43:51à travers

00:43:52le financement

00:43:53notamment

00:43:54d'équipements publics

00:43:55voilà

00:43:59j'ai à tout près

00:43:59je pense que c'est un

00:44:00merci

00:44:01Benjamin

00:44:01et on profite

00:44:03pour passer rapidement

00:44:04la parole

00:44:04à Simon

00:44:05et on pourra revenir

00:44:06sur toutes les questions

00:44:07aussi qui sont en train

00:44:08d'être posées

00:44:09dans la partie

00:44:09fin du webinaire

00:44:11je pressens

00:44:11qu'on va déborder légèrement

00:44:13mais

00:44:13merci pour l'instant

00:44:15pour cette

00:44:16première présentation

00:44:17bonjour à tous

00:44:25et à toutes

00:44:25je vais tâcher

00:44:28de rester

00:44:28dans les 15 minutes

00:44:29voilà

00:44:30donc

00:44:32pour ce faire

00:44:33je vais être

00:44:34un petit peu dense

00:44:35dans certaines parties

00:44:36de la présentation

00:44:37mais on pourra

00:44:37en reparler après

00:44:38et donc là

00:44:40je vais vous parler

00:44:41de saison 0

00:44:44qui est un projet

00:44:45de réhabilitation

00:44:46non pas temporaire

00:44:47mais transitoire

00:44:48d'un ancien monastère

00:44:50de Sœur Clarisse

00:44:51tout le monde

00:44:52m'entend bien là

00:44:53ça va ?

00:44:55ouais c'est bon ?

00:44:57ouais

00:44:57ok

00:44:57et donc

00:44:59on me demande

00:45:00de présenter ça

00:45:00en 15 minutes

00:45:01et notamment

00:45:01sur la partie

00:45:02du modèle économique

00:45:03et donc

00:45:04en fait

00:45:04je pense que c'est

00:45:06moins le modèle économique

00:45:07que l'économie de projet

00:45:09enfin le rapport économique

00:45:10au projet

00:45:10qui est intéressant

00:45:12donc je peux vous parler

00:45:13des dépenses

00:45:15et des recettes

00:45:16qui tournent

00:45:17plus ou moins

00:45:18autour de 250 000 euros

00:45:19mais avant de ça

00:45:21et on pourra en reparler

00:45:21s'il y a besoin

00:45:22j'aimerais justement

00:45:24vous parler

00:45:24de pourquoi on en arrive

00:45:25donc à la base

00:45:27moi je suis

00:45:27à la base

00:45:28je suis architecte

00:45:29et donc

00:45:32comme plein d'architectes

00:45:33je me suis dit

00:45:33que c'est une profession

00:45:35qui n'est pas

00:45:36très efficace

00:45:36en ce moment

00:45:37dans l'histoire

00:45:37de l'architecture

00:45:38parce qu'on n'a jamais eu

00:45:39autant de matériaux

00:45:40techniquement et technologiquement

00:45:41performants

00:45:42on n'a jamais autant

00:45:43détruit de bâtiments

00:45:43et donc je me suis dit

00:45:45que je n'allais déjà pas

00:45:47trop construire de neuf

00:45:48et ensuite

00:45:49ça a amené

00:45:50à une forme

00:45:51d'échelle de valeur

00:45:52que je vous présente

00:45:54là tout de suite

00:45:54mais qui consiste

00:45:55à dire que

00:45:56on a besoin

00:45:59de dégrader

00:46:01les ressources matérielles

00:46:02le plus progressivement possible

00:46:03parce qu'on sait bien

00:46:04qu'il faut réhabiliter

00:46:04il faut faire la rénovation urbaine

00:46:06à certains moments

00:46:06il faut faire de la réhabilitation

00:46:07tout court

00:46:08mais on va essayer

00:46:10de ne pas réduire

00:46:10les bâtiments en poudre

00:46:11d'un coup

00:46:12et qu'en gros

00:46:14on a plein d'étapes

00:46:15et plein de moments

00:46:16où on va avoir l'occasion

00:46:17de prolonger la vie

00:46:18des éléments

00:46:20des matériaux

00:46:20des bâtiments

00:46:21quand on a des bâtiments

00:46:22on les occupe

00:46:22si on ne sait pas les occuper

00:46:23il y a plein de manières

00:46:24de se reposer la question

00:46:26et de trouver d'autres solutions

00:46:27et puis après

00:46:28si on doit la réhabiliter

00:46:28on fait parcimonieusement

00:46:29si on doit vraiment démolir

00:46:31ou détruire des parties

00:46:32on réemploie les matériaux

00:46:34et si on ne s'est pas employé

00:46:35on recycle

00:46:35et si on ne sait pas recycler

00:46:36on jette

00:46:37mais on essaye de le faire

00:46:38de manière le plus progressivement possible

00:46:39et donc ça a donné

00:46:41dans le cadre de ma pratique

00:46:43avec l'association ZERM

00:46:44et d'autres structures

00:46:45plein de projets différents

00:46:47un stock de matériaux de réemploi

00:46:48on fait des PMD

00:46:49des études

00:46:49et tout ça

00:46:50et en fait

00:46:51à certains moments

00:46:52là on se place vraiment

00:46:53à la question de la réhabilitation

00:46:54à certains moments

00:46:55on se dit

00:46:55bon mais

00:46:55en fait comment on fait

00:46:56dans ces bâtiments

00:46:57vides depuis longtemps

00:46:59notamment

00:47:00il n'y a pas

00:47:01enfin qu'ils sont en situation

00:47:02de blocage

00:47:03depuis très longtemps

00:47:04et donc

00:47:05là on parle de réhabilitation

00:47:07alors la réhabilitation

00:47:08pour nous c'est vraiment

00:47:09donc pour les architectes

00:47:10c'est souvent

00:47:10un certain nombre d'euros

00:47:12par mètre carré

00:47:12on a 1500, 1600, 1800

00:47:15voilà

00:47:15et puis c'est des questions techniques

00:47:17on va réhabiliter le bâtiment

00:47:18en donnant

00:47:19je ne sais pas

00:47:20en remettant le système

00:47:21de sécurité incendie

00:47:22en remettant en ERP

00:47:23des choses

00:47:24mais

00:47:24donc ça c'est la

00:47:26un peu l'acceptation

00:47:28professionnelle courante

00:47:30mais la réhabilitation

00:47:31en fait

00:47:31elle va beaucoup plus loin

00:47:32qu'une question technique

00:47:33est financière

00:47:33pour nous

00:47:34et notamment

00:47:35à la base

00:47:36c'est plutôt

00:47:36un terme moral

00:47:38porté plutôt carcéral

00:47:40qui consiste à redonner

00:47:41une pertinence

00:47:41à quelqu'un

00:47:42ou quelque chose

00:47:42qu'il a perdu

00:47:43dans un contexte donné

00:47:44et donc en fait

00:47:45la réhabilitation

00:47:46elle est aussi sociale

00:47:47esthétique

00:47:47affective

00:47:48symbolique

00:47:49fonctionnelle

00:47:49et donc c'est comme ça

00:47:51qu'on a commencé

00:47:52à se poser la question

00:47:53de ces bâtiments vacants

00:47:54en fait il y a deux cas

00:47:55soit en tant qu'architecte

00:47:57on peut intervenir

00:47:58parce que c'est une situation

00:47:59qui est compatible

00:47:59avec la maîtrise d'oeuvre

00:48:00soit ça ne marche pas

00:48:01donc soit on a un projet

00:48:03donc un programme

00:48:03un budget

00:48:04on a un concours

00:48:05on a une consultation

00:48:05on peut répondre

00:48:06on peut faire un projet

00:48:07il y a un portage politique

00:48:08ça roule

00:48:08et après on fait notre métier

00:48:09normalement

00:48:10soit il y a plein de cas

00:48:12où finalement

00:48:13c'est pas qu'on a acheté

00:48:14un bâtiment

00:48:15pour en faire quelque chose

00:48:16c'est genre

00:48:16vous êtes maire d'une

00:48:17récemment élu d'une municipalité

00:48:19il y a un bâtiment

00:48:20voilà

00:48:21vous en êtes propriétaire

00:48:22vous n'avez pas acheté

00:48:22pour quelque chose

00:48:23et il se trouve qu'il existe

00:48:24et du coup on n'a pas de projet

00:48:25on n'a pas non plus

00:48:26du coup de programme

00:48:27pour faire ça

00:48:27on n'a pas de budget

00:48:27donc il n'y a pas de consultation

00:48:28et donc toute la chaîne

00:48:30de production du projet

00:48:31elle est bloquée

00:48:32et donc moi

00:48:33ce que je me suis dit

00:48:34c'est que si l'outil

00:48:36maîtrise d'oeuvre

00:48:36ne marche pas

00:48:37et bien on change

00:48:38et on va trouver

00:48:38un autre outil

00:48:39et cet outil

00:48:40on allait le chercher

00:48:42du côté de l'occupation

00:48:43transitoire

00:48:43donc très brièvement

00:48:46quand on se dit

00:48:48qu'il y a un ancien bâtiment

00:48:49comme ça

00:48:49et qu'on doit le réactiver

00:48:50il y a des questions

00:48:51de réglementation évidemment

00:48:52donc là j'en cite que deux

00:48:54il y a les pompiers

00:48:55donc pour les questions

00:48:56d'ouverture publique

00:48:56et puis il y a

00:48:57avec la DRAC

00:48:58et notamment

00:48:58pas d'urbanisme

00:49:00mais de patrimoine

00:49:01notamment parce que

00:49:02le monastère

00:49:02il est inscrit en totalité

00:49:03donc il faut demander

00:49:04l'avis à l'ABF

00:49:05dès qu'on fait quelque chose

00:49:06il y a les questions

00:49:07d'investissement

00:49:08là on n'a pas d'argent

00:49:09la réhabilitation du monastère

00:49:10elle est estimée

00:49:11à 20 millions d'euros

00:49:12et donc souvent

00:49:13on a des lourds investissements

00:49:14puis on fait de l'amortissement

00:49:15il y a la question

00:49:16de l'étude

00:49:17et de l'approche spéculative

00:49:18les études programmation

00:49:19souvent c'est des gens

00:49:20qui vont venir

00:49:20enfin pas souvent

00:49:21mais dans ces cas là

00:49:23vu qu'on ne sait pas

00:49:24ce qu'on veut faire

00:49:24on a une approche

00:49:25très spéculative

00:49:26on va dire

00:49:27tiens on va faire

00:49:27un showroom

00:49:30et un restaurant

00:49:31et ce n'est pas forcément

00:49:32très ancré dans le territoire

00:49:34et puis il y a la question

00:49:35du temps

00:49:35qui est très importante

00:49:36c'est à dire que

00:49:36notre manière de faire

00:49:37c'est en général

00:49:39on a vu un peu

00:49:41des exemples différents

00:49:42juste avant

00:49:43mais quand même

00:49:44globalement

00:49:44c'est intensif

00:49:46c'est à dire

00:49:46qu'on dessine tout

00:49:48on conçoit tout

00:49:48on essaye de financer tout

00:49:49dans la mesure du possible

00:49:50tout le site

00:49:51et puis après

00:49:52on fait les chantiers

00:49:53sur tout

00:49:53puis après

00:49:54on l'active en totalité

00:49:55et donc là

00:49:56on a plutôt essayé

00:49:56de faire de manière extensive

00:49:57et donc les alternatives

00:49:59sont la permanence architecturale

00:50:00la programmation ouverte

00:50:01un bail précaire

00:50:02qui nous permet

00:50:02de tester des choses

00:50:03avec la confiance

00:50:06avec la collectivité

00:50:07et puis des interventions minimales

00:50:09et tout ça

00:50:10on a cherché

00:50:12du côté de l'occupation transitoire

00:50:13donc l'occupation transitoire

00:50:15pour nous

00:50:15c'est vraiment un outil

00:50:16c'est pas une fin

00:50:17c'est pas parce qu'on l'a fait

00:50:18une fois qu'on le fera tout le temps

00:50:19c'est pas parce qu'on l'a fait

00:50:20une fois que ça a marché

00:50:21qu'il faut le faire partout

00:50:21et donc

00:50:23c'est ça que je vais vous raconter

00:50:24rapidement

00:50:25donc saison 0

00:50:27c'est cet ancien monastère

00:50:28de Sœur Clarisse

00:50:29à Roubaix

00:50:29qui a été construit

00:50:30en 1874

00:50:31dans un tissu très dense

00:50:33et puis après

00:50:33il y a eu

00:50:34plusieurs évolutions

00:50:36avec des logements

00:50:38des tours de logement

00:50:39à côté

00:50:40donc en gros

00:50:41le bâtiment

00:50:42il est resté

00:50:42pendant 132 ans

00:50:44un monastère

00:50:44il est resté vide

00:50:45pendant 11 ans

00:50:46pendant 11 ans

00:50:47la ville a essayé

00:50:48de mettre des projets dedans

00:50:49pour des porteurs de projets

00:50:50sans succès

00:50:51et ça a coûté

00:50:51à peu près 50 000 euros

00:50:52par an

00:50:53pendant 11 ans

00:50:54pour que le bâtiment

00:50:55continue de se dégrader

00:50:57nous on est rentré

00:50:58en 2019

00:50:59toute fin 2019

00:51:00en décembre

00:51:01c'est un bâtiment

00:51:02complètement fermé

00:51:02et donc là

00:51:04par un appel à projet

00:51:05et donc là

00:51:06je vous montre

00:51:07un peu rapidement

00:51:08je vous passe les images

00:51:09juste pas de regarder

00:51:11les détails

00:51:11mais un petit peu

00:51:12de s'inspirer

00:51:12de comment c'était

00:51:13quand on est rentré dedans

00:51:14donc on voit

00:51:15que c'est une friche

00:51:16il y a des trous

00:51:17dans la toiture

00:51:17un peu partout

00:51:18il n'y a pas d'eau

00:51:19pas d'électricité

00:51:19voilà

00:51:21donc on voit

00:51:22beaucoup de problématiques

00:51:24qui sautent aux yeux

00:51:25comme ça

00:51:25de manière un peu

00:51:26évidente

00:51:27et du coup

00:51:29voilà

00:51:29toute fin 2019

00:51:31on rentre

00:51:32et puis on commence

00:51:33à faire un peu

00:51:33de maintenance

00:51:34un peu de ménage

00:51:34à faire une petite base vie

00:51:36on prend soin du bâtiment

00:51:37on remet un petit peu

00:51:39d'électricité

00:51:40quand on veut

00:51:40on bricole

00:51:42on se ménage

00:51:43des espaces

00:51:44à peu près

00:51:44propres

00:51:45et puis après

00:51:47on arrive quand même

00:51:47assez rapidement

00:51:48à pouvoir

00:51:50à pouvoir activer

00:51:51des petites parties

00:51:52donc là

00:51:54on voit l'image

00:51:54et l'idée

00:51:55c'est du coup

00:51:56de tester l'usage

00:51:57très rapidement

00:51:57alors voilà

00:51:59là c'est

00:51:59on est en janvier

00:52:00en janvier 2020

00:52:02on ouvre très vite

00:52:04et du coup

00:52:05ça veut dire

00:52:06on fait un petit signalétique

00:52:07alors c'est des choses

00:52:08très simples

00:52:08ce que je vous dis là

00:52:09tout ça parce qu'en fait

00:52:10on a un rapport très frugal

00:52:12à l'économie de projet

00:52:12et à la question énergétique

00:52:14voilà

00:52:16des petites signalétiques

00:52:16des petites choses

00:52:17qui expliquent

00:52:17pour pouvoir se repérer

00:52:18du coup

00:52:20on va pouvoir faire

00:52:20assez rapidement

00:52:21des événements

00:52:23des petits événements

00:52:23qui deviennent hebdomadaires

00:52:24puis mensuels

00:52:25donc il y a un programme

00:52:26des gens qui viennent

00:52:27on s'adapte aux saisons

00:52:28il y a toute la question

00:52:29de la mémoire aussi

00:52:30parce que c'était

00:52:31une ancienne école

00:52:32et un ancien monastère

00:52:33donc on peut parler

00:52:34de la mémoire du quartier

00:52:36on parle avec

00:52:37des anciennes sœurs

00:52:37qui nous racontent

00:52:38comment c'était

00:52:38des anciens étudiants aussi

00:52:40qui ont fort lien

00:52:40avec le quartier

00:52:41l'ancien théâtre

00:52:42l'ancien gymnase

00:52:43donc tout ça

00:52:45ça donne lieu

00:52:46à des partenariats

00:52:49donc forcément

00:52:50il y a des visites

00:52:51mais il y a aussi

00:52:51des projections

00:52:52avec le quartier

00:52:52petit à petit

00:52:53on a de plus en plus

00:52:55d'espace à peu près

00:52:56capables

00:52:57à peu près équipés

00:52:58donc du coup

00:52:59on peut les mettre

00:52:59à disposition

00:53:00pour faire

00:53:01des projections

00:53:02donc vous voyez

00:53:02c'est vraiment très vaste

00:53:04on teste plein de choses

00:53:05sur la nourriture aussi

00:53:06puisqu'il y a un jardin

00:53:07donc on commence

00:53:07à l'exploiter

00:53:08à le défricher

00:53:09voilà

00:53:10braderie

00:53:11bla bla bla

00:53:12tout ça

00:53:13ça nous permet

00:53:14du coup

00:53:14assez rapidement

00:53:15de laisser la place

00:53:16à des gens

00:53:16donc il y a

00:53:17de plus en plus

00:53:18d'associations

00:53:19qui viennent s'installer

00:53:19au monastère

00:53:20qui font aussi

00:53:21des activités

00:53:22vis-à-vis du quartier

00:53:23alors pour les enfants

00:53:24mais pas que

00:53:25il y a des associations

00:53:26qui font de la redistribution

00:53:27d'un vendu du quartier

00:53:28la salle de libre parole

00:53:30pour les femmes du quartier

00:53:31enfin toutes ces choses

00:53:32qui viennent

00:53:32de notre relation

00:53:35avec le site

00:53:36de ce quartier

00:53:36dans lequel on habite

00:53:37parce qu'on habite

00:53:38dans ce site

00:53:39voilà

00:53:41et on continue comme ça

00:53:42petit à petit

00:53:43ça va nous permettre

00:53:44nous de pouvoir

00:53:45programmer culturellement

00:53:46nous-mêmes

00:53:47donc chaque année

00:53:48on se dit

00:53:48on prend une saison

00:53:49chaque saison

00:53:49on prend un sujet

00:53:50alors le premier sujet

00:53:51c'était hibernation

00:53:53premier hiver

00:53:54sortie du Covid

00:53:55et ça nous permet

00:53:56de pouvoir influencer

00:53:58tout ce qu'on fait

00:53:58sur le site

00:53:59donc ça va être

00:53:59la carte de la buvette

00:54:01comment on fait

00:54:01pour avoir chaud

00:54:02enfin qu'est-ce qu'on mange

00:54:02les chantiers

00:54:03voilà

00:54:04là c'était la programmation

00:54:05d'automne

00:54:06ça s'appelait

00:54:06pourri moisif année

00:54:07ça permet de parler

00:54:08de la nourriture fermentée

00:54:10ça nous permet de parler

00:54:11des champignons

00:54:12dans le bâtiment

00:54:13qui dégradent les charpentes

00:54:14ça nous permet de parler

00:54:14de plein de choses

00:54:15et du coup

00:54:16on continue toujours

00:54:18petit à petit

00:54:18à mettre

00:54:19en oeuvre

00:54:20un peu technique

00:54:21pour recevoir

00:54:22des expositions

00:54:23des rendus

00:54:23de diplômes

00:54:24voilà

00:54:25des choses pour les jeunes

00:54:27pour les moins jeunes

00:54:28voilà

00:54:31et donc

00:54:32et donc bien sûr

00:54:33avec aussi

00:54:34plein de partenariats

00:54:34sur l'alimentation

00:54:36avec le quartier

00:54:37on a fait des kombucha

00:54:37des bières

00:54:38des afrénates

00:54:39et tout ça

00:54:39voilà

00:54:41et donc en fait

00:54:41je vous dis tout ça

00:54:42parce que d'habitude

00:54:43d'habitude avec les partenaires

00:54:46plutôt sociaux

00:54:47socio-culturels

00:54:49on s'arrête là

00:54:50par ailleurs

00:54:52à côté

00:54:53tout ça

00:54:54ça nous permet

00:54:54d'activer économiquement

00:54:55le projet

00:54:56parce que tout ça

00:54:56ça coûte de l'argent

00:54:57donc on a

00:54:58des petites parties

00:54:59de privatisation

00:54:59c'est assez simple

00:55:00on peut

00:55:00laisser l'espace

00:55:02à Decathlon

00:55:04qui fait un shooting

00:55:04à une série

00:55:05qui vient faire un tournage

00:55:06à des séminaires

00:55:07l'auberge de jeunesse

00:55:09donc pareil

00:55:10c'est un truc

00:55:10qu'on a commencé

00:55:11à comprendre

00:55:14que c'était intéressant

00:55:14de le mettre

00:55:15pour l'interne

00:55:16et puis aussi

00:55:17pour le quartier

00:55:17avec des liés

00:55:18à bal d'aquin

00:55:19qui sont comme ça

00:55:20l'été

00:55:21puis qui sont isolés

00:55:21l'hiver

00:55:22voilà

00:55:23une petite auberge de jeunesse

00:55:24normale

00:55:25et puis des bureaux

00:55:26donc aujourd'hui

00:55:26il y a presque

00:55:2735 structures

00:55:28qui sont hébergées

00:55:29sur place

00:55:30avec une mixité

00:55:32les gens qui fabriquent

00:55:32des bougies

00:55:33des tatoueurs

00:55:35des maroquinés

00:55:36et tout ça

00:55:36voilà

00:55:37donc d'habitude

00:55:37je m'arrête là

00:55:38et là on va parler

00:55:39de modèle économique

00:55:40parce qu'en fait

00:55:40tout ça

00:55:41c'est un espèce

00:55:41de plan machiavélique

00:55:43qu'on a mis au point

00:55:44en amont

00:55:45donc j'ai un peu

00:55:47tout condensé

00:55:48parce que ça fait

00:55:48quand même 6 ans

00:55:48d'occupation

00:55:49et je voulais quand même

00:55:49montrer à quoi ça ressemble

00:55:51parce que les chiffres

00:55:53c'est bien

00:55:53mais il faut quand même

00:55:54aussi voir un peu

00:55:54à quoi ça ressemble

00:55:55et donc ce plan machiavélique

00:55:57c'est de se dire

00:55:58et c'est vraiment ça

00:55:58le rapport économique

00:55:59c'est de dire

00:55:59on a ce bâtiment

00:56:01on teste les usages

00:56:02et on va le tester

00:56:03en mettant très peu d'argent

00:56:04et c'est ça aussi

00:56:05qui a je pense

00:56:06mis en confiance

00:56:09la mairie

00:56:09c'est qu'on leur a dit

00:56:10il ne faut pas mettre

00:56:10d'argent trop tôt

00:56:11et donc nous

00:56:12on a mis en moyenne

00:56:1289 euros du mètre carré

00:56:14pour activer

00:56:155700 mètres carrés

00:56:16et tester plein de choses

00:56:17dans le bâtiment

00:56:18et une fois qu'on a testé

00:56:19tout ça

00:56:20on va pouvoir dire

00:56:22oui bah

00:56:22alors ça

00:56:23ça se consolide

00:56:24c'est bien

00:56:24ça marche

00:56:25ça va être plus en URP

00:56:25ça ça marche pas

00:56:27on l'enlève

00:56:28ça ok

00:56:29on va pouvoir

00:56:30le consolider

00:56:31mais d'une autre manière

00:56:32et en fait

00:56:33tout ça

00:56:33toute cette occupation

00:56:34c'est en fait

00:56:35une étude de faisabilité

00:56:36en acte

00:56:37ça a été justement

00:56:38cette manière de répondre

00:56:39à la partie spéculative

00:56:40de dire

00:56:41on ne sait pas

00:56:42ce qu'on va faire

00:56:42donc on va dire que

00:56:43non

00:56:43on ne sait pas

00:56:44ce qu'on va faire

00:56:44donc on teste

00:56:45et au fur et à mesure

00:56:45qu'on a pu avoir

00:56:47des réponses

00:56:47un peu tangibles

00:56:48on consolide

00:56:49alors là

00:56:50je passe

00:56:50sous silence

00:56:51tout le gros travail

00:56:53de ce projet

00:56:53c'est à dire

00:56:54comment on

00:56:56se crée des protocoles

00:56:57des vrais outils

00:56:58de suivi

00:56:59avec la DRAC

00:57:00parce que le site

00:57:01est inscrit en totalité

00:57:02donc normalement

00:57:02dès qu'on fait

00:57:03un petit travail

00:57:03dedans

00:57:04on perce un trou

00:57:05l'ampoule limite

00:57:06il faudrait demander

00:57:07à l'ABF

00:57:07et donc là

00:57:08on a créé

00:57:08des protocoles

00:57:09pour se mettre d'accord

00:57:10avec la DRAC

00:57:11et l'UDAP

00:57:12pour que tout le monde

00:57:12puisse donner son avis

00:57:13au bon moment

00:57:14sans forcément poser

00:57:15de permis de construire

00:57:16donc c'est de se créer

00:57:17des échelons intermédiaires

00:57:19entre rien faire

00:57:20et le permis de construire

00:57:20pareil avec les pompiers

00:57:22évidemment

00:57:23les pompiers nous disent

00:57:23qu'est-ce que vous voulez faire

00:57:25en amont

00:57:26et il faudrait faire

00:57:27tous les travaux de ERP

00:57:27avant d'en recevoir du monde

00:57:29alors là

00:57:29on a dû se ménager

00:57:30des possibilités

00:57:33et de la confiance

00:57:34pour tester des choses

00:57:35avant de dire

00:57:36oui c'est ça qu'il faut faire

00:57:37et donc

00:57:39tout ça pour vous parler

00:57:40justement de ce modèle économique

00:57:41qui était de dire

00:57:41vu qu'on ne sait pas

00:57:44on teste

00:57:44et vu qu'on va tester

00:57:46il faut forcément

00:57:47ne pas mettre

00:57:48trop d'argent tout de suite

00:57:49parce que si on met

00:57:5060 000 euros dans une pièce

00:57:51parce qu'on dit

00:57:52que ça va être une cuisine

00:57:53on n'aura pas l'occasion

00:57:56de se dire

00:57:56en fait non

00:57:57finalement ce n'est pas une cuisine

00:57:58il faudrait faire autre chose

00:57:59parce qu'on a un autre partenaire

00:58:00où on a compris

00:58:01que ça ne marche pas

00:58:02parce qu'on aurait

00:58:03des amortissements

00:58:04et du coup

00:58:04on ne pourrait pas

00:58:05donc cette frugalité économique

00:58:08elle est au service

00:58:09de justement

00:58:10la flexibilité d'usage

00:58:12qu'on va pouvoir

00:58:12faire évoluer

00:58:13dans un temps cadré

00:58:15bien sûr

00:58:15il ne faut pas faire ça

00:58:16toute la vie

00:58:16et donc

00:58:17c'est pour ça

00:58:18que la réhabilitation

00:58:19elle vient de l'occupation

00:58:20c'est l'usage

00:58:21qui nous donne le programme

00:58:21et pas l'inverse

00:58:22toute la partie laboratoire

00:58:24je ne vous en parle pas

00:58:25mais c'est

00:58:26un projet de recherche

00:58:27qui est en finalisation

00:58:29de financement

00:58:30et qui s'attache

00:58:31à la frugalité énergétique

00:58:33mais c'est complètement lié

00:58:34c'est de se dire

00:58:35on ne va pas isoler

00:58:36le bâtiment en totalité

00:58:37sur l'extérieur

00:58:37on va essayer

00:58:38de réactiver

00:58:39plutôt un registre

00:58:41d'art décoratif

00:58:42et d'immobilier

00:58:43de second offre

00:58:43pour trouver des conditions

00:58:44de confort

00:58:45à certains moments

00:58:45qui sont saisonniers

00:58:46et non pas tout isoler

00:58:48ce qu'ils appellent le bâtiment

00:58:49voilà

00:58:51donc ça revient

00:58:52à faire des petits volumes

00:58:53amovibles

00:58:54saisonniers

00:58:55qu'on va pouvoir

00:58:56escamoter l'été

00:58:57remettre l'hiver

00:58:58mais du coup

00:58:58ça nous permet

00:58:59d'avoir un bâtiment

00:58:59très frais

00:59:00tout l'été

00:59:00qui n'a pas à être isolé

00:59:01donc voilà

00:59:02ça ressemble à des espèces

00:59:03de

00:59:03se détestent

00:59:05des sous-volumes

00:59:06et des crédances thermiques

00:59:08des bouchons thermiques

00:59:09des mobiliers chauffants

00:59:10des choses comme ça

00:59:11voilà

00:59:12donc je suis allé un peu vite

00:59:13c'était très dense

00:59:14tout ça pour vous dire

00:59:14que

00:59:15sur le plan économique

00:59:17c'est un rapport

00:59:17en tout cas à l'économie

00:59:18qui est un peu différent

00:59:20justement

00:59:20de se dire

00:59:20on va mettre beaucoup d'argent

00:59:21au début

00:59:22pour mettre de l'investissement

00:59:24et activer le site

00:59:25on a un petit peu inversé

00:59:26les choses

00:59:26pour que ce soit l'usage

00:59:27qui crée le programme

00:59:28on a eu besoin de

00:59:29mettre de l'argent

00:59:31mais mettre de l'argent

00:59:31vraiment de manière

00:59:32très progressive

00:59:34et de manière un peu indiciaire

00:59:36tout ça

00:59:37ça nous a permis

00:59:37d'aller chercher

00:59:38de l'argent

00:59:39donc 10 millions d'euros

00:59:40qui est

00:59:40moitié moins que ce qu'il faudrait

00:59:43mais c'est quand même pas mal

00:59:4410 millions d'euros

00:59:45et là

00:59:46on est dans une partie

00:59:46du projet

00:59:47qui est très intéressante

00:59:48parce que justement

00:59:49on remet sur des rails

00:59:50un peu plus normaux

00:59:52un peu plus classiques

00:59:53avec une métrie

00:59:56une AMO

00:59:57une équipe d'architecture

00:59:59qui va faire des permis

01:00:00et qui voilà

01:00:01tout ça

01:00:01en se nourrissant

01:00:02de ces 5 ans

01:00:04d'expérimentation

01:00:05voilà

01:00:06j'espère que ça a été

01:00:07clair

01:00:09un minimum

01:00:09et

01:00:10on pourra répondre

01:00:12aux questions après

01:00:13et j'ai tenu les 15 minutes

01:00:14merci Simon

01:00:19et effectivement

01:00:20pour l'expérience

01:00:21pour l'avoir dormi

01:00:22fin novembre

01:00:23dans l'auberge

01:00:24de jeunesse

01:00:25de saison 0

01:00:26en dehors

01:00:26de Badacan

01:00:27il y a environ

01:00:283 à 4 degrés

01:00:30mais on dort très bien

01:00:31donc si vous passez par B

01:00:32n'hésitez pas

01:00:32à aller visiter le lieu

01:00:33et

01:00:34on est à la fin du webinaire

01:00:36mais on va

01:00:37prendre peut-être

01:00:3710 minutes

01:00:38pour répondre aux questions

01:00:39je

01:00:40je

01:00:40je vous rappelle

01:00:41que

01:00:42tous les résultats

01:00:44de l'étude

01:00:44les fiches actions

01:00:45des 7 projets

01:00:46qui sont analysés

01:00:47sont présentes

01:00:48dans l'étude produire

01:00:49de logement

01:00:50d'entremont

01:00:50qui est le modèle économique

01:00:51qui est disponible

01:00:53sur la librairie ADEME

01:00:54en accès gratuit

01:00:56et

01:00:56et je vous remercie

01:00:58pour avoir participé

01:00:59et

01:01:00pour revenir

01:01:01rapidement aux questions

01:01:03il y en a

01:01:03il y en a beaucoup

01:01:04je vais commencer

01:01:05par une question

01:01:05plutôt pour Isabelle

01:01:07il y a

01:01:092-3 participants

01:01:10questionnés

01:01:10notamment sur le rôle

01:01:11des collectivités

01:01:12en particulier

01:01:14d'un modèle

01:01:16de la densification

01:01:16diffuse

01:01:17il y a beaucoup

01:01:18de questions

01:01:19sur les questions

01:01:20en réseau

01:01:20comment ça

01:01:23ça change

01:01:23aussi la relation

01:01:24avec

01:01:26les opérations

01:01:27et la bascule

01:01:27entre

01:01:28l'opération

01:01:29d'ensemble

01:01:30et le diffus

01:01:31pour la collectivité

01:01:32oui

01:01:33peut-être

01:01:34donc juste

01:01:34un mot

01:01:35effectivement

01:01:35la question

01:01:36a été posée

01:01:37de comment financer

01:01:38par exemple

01:01:38les réseaux

01:01:39d'assainissement

01:01:39alors

01:01:41peut-être

01:01:43un point

01:01:43c'est de

01:01:44c'est de

01:01:45redire

01:01:46effectivement

01:01:47que

01:01:47aujourd'hui

01:01:49pour

01:01:51la création

01:01:52de mètres carrés

01:01:53de surface

01:01:54de plancher neuve

01:01:55existe effectivement

01:01:55la taxe d'aménagement

01:01:56qui peut éventuellement

01:01:58être majorée

01:01:59il y a deux inconvénients

01:02:01c'est que

01:02:02premièrement

01:02:03la taxe d'aménagement

01:02:04ne concerne

01:02:05Benjamin l'a dit

01:02:06que les surfaces

01:02:07de plancher neuve

01:02:07donc il y a un enjeu

01:02:09qu'elle puisse être

01:02:09étendue

01:02:10aux surfaces

01:02:11de plancher

01:02:12réhabilité

01:02:12et là on voit bien

01:02:13qu'il y a un sujet

01:02:13aussi sur

01:02:14c'est quoi un logement

01:02:15neuf en fait

01:02:15du point de vue

01:02:16de la taxe d'aménagement

01:02:17mais également

01:02:18du point de vue

01:02:18par exemple

01:02:19de l'obtention

01:02:20de financement

01:02:21de l'exonération

01:02:22de TBA

01:02:22donc ça c'est le premier sujet

01:02:23et le deuxième sujet

01:02:24sur la taxe d'aménagement

01:02:25c'est qu'elle n'est pas fléchée

01:02:27ça veut dire quoi ?

01:02:28ça veut dire qu'en fait

01:02:29la collectivité locale

01:02:30peut utiliser cette recette

01:02:31de taxe d'aménagement

01:02:32mais qui abonde

01:02:32le budget principal

01:02:33sans forcément

01:02:34l'utiliser

01:02:36pour venir financer

01:02:38les espaces

01:02:39et équipements publics

01:02:40nécessités par l'opération

01:02:41d'aménagement

01:02:41donc c'est ça en fait

01:02:43le dispositif

01:02:44qu'essaye de mettre en place

01:02:45Grand Paris Aménagement

01:02:47avec Yudo

01:02:47c'est de réfléchir

01:02:48justement

01:02:49à une manière

01:02:50en fait

01:02:50dans un périmètre donné

01:02:51de pouvoir

01:02:52utiliser

01:02:53et flécher

01:02:54cette taxe

01:02:55pour le financement

01:02:56des opérations d'aménagement

01:02:57mais du coup

01:02:58moi je trouve

01:02:59ce qui est intéressant

01:02:59alors ça c'est

01:03:00dans des pistes

01:03:01à travailler

01:03:01mais c'est justement

01:03:02quand même vraiment

01:03:03de bien prendre conscience

01:03:04en fait

01:03:04de ce qu'est

01:03:06le diffus

01:03:06versus

01:03:07l'opération

01:03:08d'ensemble

01:03:09et le diffus

01:03:11la transformation

01:03:13du diffus

01:03:13ne fait que

01:03:14créer du diffus

01:03:15il peut y avoir

01:03:17en fait

01:03:17par ailleurs

01:03:18la collectivité

01:03:19qui indépendamment

01:03:20de l'opération

01:03:21va financer

01:03:22les espaces publics

01:03:23et les équipements

01:03:24publics

01:03:25mais c'est fait

01:03:26à partir

01:03:26l'opération d'aménagement

01:03:27en fait

01:03:27elle permettait

01:03:28par son propre modèle

01:03:29en fait

01:03:29de financer

01:03:30à la fois

01:03:30la création

01:03:31de mètres carrés

01:03:31de surface

01:03:32de planchers

01:03:32supplémentaires

01:03:33mais aussi

01:03:33les aménités

01:03:35urbaines associées

01:03:35voilà

01:03:35donc c'est ça

01:03:36en fait

01:03:36qu'il faut bien

01:03:37avoir conscience

01:03:37en fait

01:03:38c'est de se dire

01:03:38quand on compare

01:03:39en fait

01:03:40des processus

01:03:41de transformation

01:03:41il faut qu'on les compare

01:03:42je dirais

01:03:43de manière équivalente

01:03:44et qu'effectivement

01:03:44un des enjeux

01:03:45et ça a été aussi

01:03:46beaucoup évoqué

01:03:47je trouvais

01:03:47que l'exemple

01:03:48du stationnement

01:03:48en fait

01:03:48est extrêmement intéressant

01:03:49c'est qu'on voit

01:03:50bien qu'un enjeu

01:03:52aujourd'hui

01:03:52c'est de pouvoir

01:03:53réfléchir

01:03:54dans une visite

01:03:56d'opération

01:03:56d'ensemble

01:03:57enfin pour dire

01:03:58les choses

01:03:58autrement

01:03:58il y a eu

01:03:59peut-être

01:04:00on a un peu

01:04:00trop jeté

01:04:01l'opération

01:04:01d'ensemble

01:04:02avec le bain

01:04:03de la ZAC

01:04:03et qu'il y a

01:04:04aujourd'hui

01:04:05un enjeu

01:04:06justement

01:04:06à retrouver

01:04:07ce que permettait

01:04:09l'opération

01:04:09d'ensemble

01:04:09mais tout en gardant

01:04:11justement

01:04:11ce que permet

01:04:12cette densification

01:04:13douce

01:04:13qui par ailleurs

01:04:14a beaucoup d'intérêt

01:04:15à la fois financier

01:04:16en termes d'acceptabilité

01:04:18par les habitants

01:04:19pardon

01:04:21j'ai été un peu

01:04:21non merci Isabelle

01:04:23je fais le lien

01:04:24avec donc

01:04:26parler de ces sujets

01:04:28mais il y a aussi

01:04:29une question

01:04:30de quantification

01:04:31de l'impact

01:04:32potentiel

01:04:32de la densification

01:04:33diffuse

01:04:33Benjamin

01:04:34est-ce que

01:04:35vous avez

01:04:36avec Youdo

01:04:37aujourd'hui

01:04:37des chiffres

01:04:39sur la part

01:04:39que ça représente

01:04:40déjà aujourd'hui

01:04:41en termes de production

01:04:42de logement

01:04:42et aussi

01:04:44quels sont

01:04:44les objectifs

01:04:45réalistes

01:04:45que par exemple

01:04:47le GPA

01:04:47pourrait se fixer

01:04:48ou en tout cas

01:04:49un territoire

01:04:49pourrait se fixer

01:04:50d'ici à 10-15 ans

01:04:53en termes de part

01:04:54de logement

01:04:55produit

01:04:55avec des outils

01:04:57d'intensification

01:04:58alors

01:04:59elle est difficile

01:05:00à quantifier

01:05:01nous on avait fait

01:05:01une étude

01:05:02pour la DGLN

01:05:03il y a 3 ans

01:05:05où on a tenté

01:05:07de le quantifier

01:05:08en réalité

01:05:09on s'est plutôt

01:05:11après

01:05:11focalisé

01:05:12sur

01:05:12des témoignages

01:05:15de porteurs

01:05:15d'opérations

01:05:16la difficulté

01:05:17c'est souvent

01:05:18que ce n'est pas

01:05:19forcément

01:05:19des projets

01:05:21qui font l'objet

01:05:22d'autorisation

01:05:22d'urbanisme

01:05:23donc ils ne sont pas

01:05:24recensés

01:05:24dans des bases

01:05:25en revanche

01:05:26il y a une étude

01:05:27d'idéal

01:05:29qui a été faite

01:05:30récemment

01:05:31sur la production

01:05:32de logements

01:05:32diffus

01:05:33à partir de

01:05:34l'analyse

01:05:34des fichiers fonciers

01:05:35et qui montre

01:05:36que c'est une production

01:05:37qui est largement

01:05:38supérieure

01:05:39à la production neuve

01:05:40donc c'est des logements

01:05:41soit qui sortent

01:05:42de la vacance

01:05:42soit des logements

01:05:43divisés

01:05:43enfin c'est un petit peu

01:05:44finalement

01:05:44ce qu'on fait

01:05:45d'une certaine manière

01:05:46ce qu'on tente

01:05:47de porter

01:05:47après sur

01:05:50la partie

01:05:53donc avec

01:05:53grand paraménagement

01:05:54nous on a une première

01:05:55j'ai deux éléments

01:05:57de réponse à porter

01:05:57d'une part

01:05:59on a

01:06:00quand on réalise

01:06:01des études de gisement

01:06:02foncé et immobilier

01:06:03donc par rapport

01:06:04aux règles PLU

01:06:05c'est un peu

01:06:05qu'est-ce qu'on pourrait

01:06:06construire

01:06:07si on allait construire

01:06:08tout

01:06:08ce que le PLU permet

01:06:09donc les dents creuses

01:06:11des surélévations

01:06:11etc

01:06:12on se rend compte

01:06:12qu'il y a un potentiel

01:06:13là sur le périmètre

01:06:14de 32 hectares

01:06:15de 2500 à 2000 logements

01:06:17supplémentaires

01:06:18donc c'est vraiment

01:06:19très important

01:06:20on pourrait doubler

01:06:21en gros le nombre

01:06:22de logements existants

01:06:24alors l'idée

01:06:24c'est pas d'aller jusque là

01:06:25évidemment

01:06:26mais ça montre

01:06:26qu'en fait

01:06:27il y a une profondeur

01:06:28qu'on peut produire

01:06:29du logement

01:06:29de cette manière là

01:06:30et un autre

01:06:31point intéressant

01:06:33c'est qu'on a fait

01:06:34un sondage

01:06:34auprès des habitants

01:06:35donc à travers

01:06:36un questionnaire

01:06:38qui s'appelait

01:06:38Mon pavillon et moi

01:06:39dans lequel on a questionné

01:06:41donc les habitants

01:06:43des quartiers concernés

01:06:44et qu'on a eu

01:06:45quasiment 20%

01:06:46des répondants

01:06:48qui disaient

01:06:49être intéressés

01:06:49ou avoir des intentions

01:06:50de créer

01:06:52un logement

01:06:53supplémentaire

01:06:53sur leur terrain

01:06:54donc ça montre

01:06:55que c'est difficile

01:06:57entre guillemets

01:06:57de se donner des objectifs

01:06:58et c'est toute la difficulté

01:06:59d'ailleurs

01:07:00de ce type d'opération

01:07:01c'est parce qu'il n'y a pas

01:07:01de maîtrise du foncier

01:07:02donc ça dépend

01:07:03en grande partie

01:07:03c'est des logiques

01:07:04très bottom-up

01:07:05donc ça dépend

01:07:07en grande partie

01:07:07des initiatives

01:07:08des propriétaires eux-mêmes

01:07:10mais en tout cas

01:07:13ça montre

01:07:13qu'il y a un intérêt

01:07:14contrairement à pas mal

01:07:15parfois d'idées reçues

01:07:16sur le pavillonnaire

01:07:19que en fait

01:07:19les gens peuvent être

01:07:20réellement porteurs

01:07:21de projets

01:07:21en densification

01:07:24Merci

01:07:28et dernière question

01:07:29plutôt

01:07:30pour Simon

01:07:31il y en a plusieurs

01:07:32je vais essayer

01:07:33de les agréger

01:07:34rapidement

01:07:35mais la première

01:07:37ça concerne

01:07:38effectivement

01:07:38la rémunération

01:07:39des personnes impliquées

01:07:40pendant les années

01:07:41d'activation

01:07:41quel est le modèle

01:07:43économique de l'opérateur

01:07:44pendant le portage

01:07:45de l'opération

01:07:46transitoire

01:07:48et aussi

01:07:50vous mentionnez avant

01:07:52le fait que

01:07:53l'outil transitoire

01:07:55est intéressant

01:07:56pour une partie

01:07:57des bâtiments

01:07:58et pas pour tous

01:07:59est-ce qu'il y a

01:08:00des catégories

01:08:01sur lesquelles

01:08:01c'est plus pertinent

01:08:02que sur les autres

01:08:04la deuxième question

01:08:07c'est

01:08:07en fait

01:08:08ce ne sera jamais

01:08:09quelque chose

01:08:11qu'on peut coller

01:08:12tel quel

01:08:12parce qu'il n'y aura pas

01:08:13un autre monastère

01:08:14dans une ville

01:08:15pareille

01:08:15dans la même condition

01:08:16ce qu'on cherche

01:08:17plutôt

01:08:17c'est les critères

01:08:18de réplicabilité

01:08:19tout en se disant

01:08:21l'idée

01:08:22c'est de ne pas confondre

01:08:23les moyens

01:08:24et la fin

01:08:24et en l'occurrence

01:08:26c'est un peu ce que

01:08:27j'ai dit au début

01:08:27de la présentation

01:08:28c'est quand on a

01:08:30je me place plutôt

01:08:32dans le public

01:08:32ça marche aussi

01:08:33dans le privé

01:08:33mais quand on a

01:08:33un programme

01:08:35qu'on a l'argent

01:08:35pour le faire

01:08:36et qu'on a un site

01:08:37qui correspond

01:08:38on ne fait évidemment

01:08:39pas du transitoire

01:08:40on est bien d'accord

01:08:40par contre

01:08:41dans les situations

01:08:42bloquées

01:08:42et en fait

01:08:43ça c'est quand même

01:08:44assez courant

01:08:45à Roubaix

01:08:46je pourrais vous en citer

01:08:4620 des bâtiments

01:08:47qui sont vides

01:08:47depuis je ne sais pas

01:08:48combien d'années

01:08:48on ne sait pas quoi faire

01:08:52en fait ça reste toujours

01:08:53quand même bloqué

01:08:54et la question patrimoniale

01:08:56elle est importante

01:08:57parce que les villes

01:08:57c'est une surcharge aussi

01:08:59mettre 20 millions

01:09:00dans un bâtiment vide

01:09:01pour une municipalité

01:09:02c'est 20 millions de moins

01:09:03dans de l'école

01:09:03c'est un seul budget quoi

01:09:05donc c'est vraiment

01:09:07dans des situations bloquées

01:09:09et c'est une question

01:09:09de méthode

01:09:10et cette méthode

01:09:10elle va forcément

01:09:11devoir s'adapter

01:09:12à tous les sites

01:09:12le mandat patrimoine

01:09:14qu'on a créé

01:09:15pour discuter avec la DRAC

01:09:16et pouvoir faire

01:09:17des fiches patrimoine

01:09:19et déclarer des choses

01:09:19qui sont inférieures

01:09:20au permis construire

01:09:21tout en expliquant

01:09:24ce qu'on fait

01:09:24et archivant

01:09:25et bien ça ne peut

01:09:26jamais s'appliquer

01:09:27tel quel

01:09:27dans d'autres sites

01:09:28mais on l'a transmis

01:09:29et puis en fait

01:09:29ça s'adapte

01:09:30et voilà

01:09:31donc oui je pense

01:09:33que ça peut

01:09:33très très largement

01:09:34s'adapter

01:09:36et s'appliquer

01:09:36dans d'autres sites

01:09:37jamais tel quel

01:09:38mais pour du coup

01:09:41faire le lien

01:09:42avec la question RH

01:09:43le sujet

01:09:45c'est qu'il y a

01:09:46quand même

01:09:46très peu d'opérateurs

01:09:47qui peuvent faire ça

01:09:47parce que c'est

01:09:48un peu des couteaux suisses

01:09:49il faut savoir

01:09:50parler aux pompiers

01:09:51à la drague

01:09:51faire de la compta

01:09:52de la plomberie

01:09:53bricoler des trucs

01:09:53recevoir du monde

01:09:54faire de l'hôtellerie

01:09:55et puis toujours s'adapter

01:09:57donc c'est des équipes

01:09:58qui sont quand même

01:10:00pas beaucoup payées

01:10:01par rapport au prix du marché

01:10:02ça c'est sûr

01:10:02et qui par ailleurs

01:10:04sont quand même

01:10:04très polyvalentes

01:10:05et très compétentes

01:10:05donc ça c'est un problème

01:10:07là les équipes

01:10:08les équipes aujourd'hui

01:10:09elles se payent

01:10:09bien à peu près

01:10:12dans les prix du marché

01:10:12mais c'est vrai

01:10:13qu'on est passé

01:10:14quand même

01:10:14par plusieurs années

01:10:16où il y avait

01:10:16quand même pas mal

01:10:17de bénévolat

01:10:17et pas mal

01:10:18d'implications

01:10:20personnelles

01:10:21et voilà

01:10:22et après

01:10:23ça on peut se dire

01:10:23aussi

01:10:23ça fait aussi

01:10:25des logements

01:10:25de fonction

01:10:26quand on habite sur place

01:10:27on est aussi

01:10:27concierge architecte

01:10:30donc voilà

01:10:31ça déplace

01:10:31beaucoup de lignes

01:10:32et je pense

01:10:32qu'il ne faut pas

01:10:33tout résumer

01:10:33par la rémunération

01:10:34mais c'est vrai

01:10:35qu'on pourra gagner

01:10:36plusieurs fois

01:10:37en tout cas

01:10:37Merci beaucoup

01:10:41Simon

01:10:42et à tous les intervenants

01:10:43c'est la fin

01:10:45de ce webinaire

01:10:46et de ces doubles séquences

01:10:48séries

01:10:48de webinaires

01:10:49de restitution

01:10:50si vous avez encore

01:10:51des questions

01:10:51vers les porteurs

01:10:52de projets

01:10:52n'hésitez pas

01:10:53à les contacter

01:10:53n'hésitez pas

01:10:54à consulter l'étude

01:10:55et regarder

01:10:56les 17 projets

01:10:57et les analyses

01:10:58et merci encore

01:11:00fois à l'ADEME

01:11:01pour l'avoir porté

01:11:02et piloter

01:11:04cette étude

01:11:05Merci à tout le monde

01:11:08Merci

01:11:09Au revoir

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