00:00Un récit s'est imposé dans le débat économique.
00:12Le rendement du capital a connu une ascension fulgurante ces 15 dernières années.
00:19Des preuves seraient évidentes.
00:21Triplement du CAC 40, immobilier devenu hors de prix et patrimoine gonflé à bloc.
00:27Le point de départ de l'analyse demeure toujours la même année, 2009, c'est-à-dire au plus profond de la Grande Récession.
00:36C'est trompeur, voire fallacieux, car si l'on utilise les bonnes bases, celles d'avant la crise, pas celles du fond de gouffre, l'histoire devient méconnaissable.
00:47Et ce qui est présenté comme un enrichissement n'est en réalité que le haut d'un cycle, juste avant le prochain retournement.
00:54En 2007, le CAC 40 vaut plus de 6100 points et l'immobilier atteint des sommets historiques.
01:02C'est là que devrait commencer toute analyse honnête.
01:06Mais tous les graphiques présentés commencent en 2009, où tout était écrasé.
01:102750 points pour le CAC, marché immobilier en dépression.
01:15En partant de 2009, le CAC semble, en effet, multiplier par plus de 3 et l'immobilier en hausse de 30 à 40%.
01:24Mais il ne s'agit pas d'une tendance mesurée, c'est une chute suivie de sa réparation mécanique.
01:30En changeant simplement de perspective, c'est-à-dire en prenant l'ensemble de 2007 comme année de référence.
01:37Et la moyenne du CAC 40, de janvier à novembre 2025, la hausse atteint 37%, soit un rythme annuel d'environ 1,7%.
01:46Mais il ne s'agit là que d'une progression nominale.
01:49Une fois l'inflation retranchée, le rendement réel s'effondre.
01:53Moins de 2,5% sur l'ensemble de la période.
01:58Ce qui revient à 0,1% par an.
02:02Même en pleine séquence haussière, le rendement réel est proche de zéro.
02:06De surcroît, l'indice est dopé par la sélection naturelle.
02:10Le CAC ne reflète pas un portefeuille réel.
02:14Les perdants sortent.
02:16Alcatel Uncens, Dexia, Valorek et tant d'autres.
02:20Les survivants restent.
02:21Accor, Air Liquide, Schneider, LVMH, etc.
02:24Les nouveaux champions entrent.
02:26Dassault Systèmes, Hermès, Safran, Thalès, etc.
02:30C'est un indice constamment rajeuni.
02:33Et malgré ce biais systématique, il ne bat pas, ou pas beaucoup, l'inflation depuis 2007.
02:39On pourrait objecter qu'il manque les dividendes versés.
02:42C'est vrai.
02:43En les ajoutant, le rendement nominal s'améliore, mais il reste modeste.
02:47Le discours sur un capital devenu ultra rentable confond l'arithmétique de long terme avec quelques baises années ponctuelles.
02:56Le même effet de composition joue aussi pour l'immobilier, qui sélectionne également ses gagnants.
03:01Le vrai bilan de l'immobilier, ce sont des plus-values réelles négatives de 7% sur l'ensemble de la période.
03:08Le miracle s'évapore.
03:10Là aussi, on pourrait rétorquer, ne regarder que les prix, c'est oublier les loyers.
03:14Un propriétaire, bailleur, perçoit un revenu locatif qui améliore, évidemment, sa rentabilité.
03:21Mais ce flux doit être corrigé des charges, travaux, impayés, vacances, frais de gestion, fiscalité.
03:28Une fois tout cela pris en compte, le rendement réel net de l'immobilier locatif est loin d'être explosif.
03:34Le CAC 40 élimine les entreprises faibles.
03:38L'immobilier élimine les logements faibles.
03:42Dans les deux cas, l'indice final ne montre que les gagnants.
03:45Et pourtant, même en tenant compte des dividendes et des doyés,
03:49le rendement réel reste très en deçà de l'euphorie racontée.
03:54Nous ne vivons pas une phase d'enrichissement structurel, mais le sommet d'un cycle.
03:58Ce que l'on présente comme une envolée du capital est simplement le rebond qui suit chaque crise.
04:02Comme en 2000, comme en 2007, comme en 2021.
Commentaires