- il y a 6 semaines
Avec Charles Marinakis, Président Century 21 France
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00:00Eh bien les amis, si vous êtes à table, bon appétit. Il est l'heure de recevoir notre grand invité. Il est avec nous sur le plateau.
00:05Bonjour Charles Marinakis.
00:07Bonjour Sylvain.
00:08Vous êtes le président de Century 21 France. On va parler aujourd'hui de la tendance immobilière avec des chiffres tout neufs de Century 21.
00:15Vous êtes très écouté lorsque vous publiez vos résultats. Les ventes repartent, les prix se redressent. Mais que se passe-t-il exactement sur le marché Charles ?
00:25Que des bonnes choses. On a suffisamment souffert entre la fin du deuxième trimestre 2022 et le quatrième trimestre 2024.
00:33Vous savez, nous avons subi de plein fouet l'augmentation brutale des taux qui elle-même faisait suite à l'augmentation brutale de l'inflation,
00:41qui a totalement freiné le marché pendant deux ans. Je rappelle quand même que la volumétrie des transactions a baissé de 32% en deux ans,
00:48ce qui est énorme pour un marché comme le nôtre. Et puis depuis la fin, le dernier trimestre 2024,
00:54eh bien, d'une part, les agents immobiliers ont bien travaillé et ont pu faire un gros travail sur la révision des prix à la baisse,
01:01avec aussi la bonne compréhension des Français de la nécessité pour celles et ceux qui voulaient vendre d'ajuster leurs prix.
01:07Et puis surtout, une baisse des taux qui reste pour nous le levier majeur de ce marché-là, les taux étant revenus à des proportions raisonnables.
01:14Du coup, ça a redonné du pouvoir d'achat immobilier aux Français, ce qui explique la dynamisation du marché.
01:19Et voilà, donc depuis, allez, on va dire le dernier trimestre 2024, tout va bien mieux.
01:23Et on a même retrouvé une espèce de situation d'équilibre que, pour ma part, je trouve assez saine,
01:29avec des taux qui ne sont plus à 1% ou à 1,2, mais qui sont à 3,2, ce qui reste malgré tout tout à fait normal.
01:36Et puis des prix qui ont quand même baissé significativement en 18 à 24 mois,
01:40et dans certaines régions, avec des baisses à deux chiffres.
01:43Oui, c'est vrai, une conjugaison finalement d'une maîtrise de l'inflation, d'une baisse des taux, d'un plateau des taux d'intérêt, et d'une relance.
01:49Alors Charles Marinakis, malgré le contexte politique et économique incertain, on le voit avec les remondissements des précédents gouvernements,
01:56on lit que le marché immobilier retrouve des couleurs.
01:58Concrètement, les Français sont toujours aussi fans de projets immobiliers.
02:03C'est toujours le besoin français.
02:05Ils ont toujours été fans des Français, c'est juste que parfois ils sont empêchés, que la macroéconomie les empêche de mettre à dessein leurs projets, si vous voulez.
02:13Mais ils ont toujours été fans.
02:15Tous les sondages qui sont faits depuis 20 ans disent que 85% des Français veulent être propriétaires de leur résidence principale.
02:21Quand ils ne le font pas, c'est qu'ils ne le peuvent pas.
02:23Pour être très clair, indépendamment de certaines personnes du gouvernement qui pourraient penser le contraire, les Français aiment l'accession à la propriété.
02:29Mais bien sûr, ils adorent l'accession à la propriété.
02:31C'est le bon sens, c'est une conversation qu'on avait dans les couloirs.
02:35Finalement, avoir un toit sur sa tête de manière pérenne, notamment pour les périodes de retraite, etc., pour garantir la sécurité,
02:42puis un environnement de vie aussi à sa famille et à ses enfants, finalement, est-ce que ce n'est pas un objectif qui est louable ?
02:48Évidemment que si.
02:49Alors, y a-t-il des oubliés ?
02:51Il n'y a que des hommes politiques pour penser le contraire.
02:53Vous avez raison de le dire.
02:54Non, mais c'est la vérité.
02:55D'ailleurs, on ne sait plus vraiment à quel sens se bouer.
02:57Est-ce que tout le monde est concerné par cette reprise ?
02:59Je pense notamment aux jeunes, vous savez, qui veulent devenir propriétaires en primo-accession.
03:03Est-ce qu'il y a encore aujourd'hui, Charles, des dispositifs qui fonctionnent vraiment pour la primo-accession ?
03:09Et vous l'avez toujours dit, la primo-accession, c'est le tracteur du marché.
03:12Les primo-accessions, c'est ceux qui achètent pour la première fois.
03:14Voilà, absolument.
03:15L'explication dans le texte, by Bérénice de Villers-Lauré.
03:18C'est ça, les primo-accessions sont ceux qui achètent pour la première fois.
03:20Alors, en fait, il y a un dispositif qui fonctionne bien, qui est le prêt à taux zéro.
03:24Voilà, il faut être lucide, ça donne un vrai coup de main à celles et ceux qui n'ont pas suffisamment d'import personnel.
03:29En fait, si vous voulez, ça permet, quand ils arrivent à obtenir une quotité d'emprunt à 0%,
03:34typiquement, ça baisse, si vous voulez, leur charge d'emprunt.
03:37Et donc, ça leur permet d'accéder à cette fameuse propriété.
03:40C'est vrai qu'on pourrait imaginer qu'avec les prix qui restent malgré tout relativement élevés dans l'immobilier,
03:45des taux aux alentours de 3 à 3,5%,
03:47ce soit totalement confiscatoire pour ces gens qui veulent acheter pour la première fois.
03:51Mais il y a quand même des accompagnements, dont je vous dis, ce prêt à taux zéro,
03:54qui favorise l'accès à l'accès.
03:55Ça marche bien.
03:56Oui, ça marche bien.
03:57Voilà, vous êtes un tracteur de marché.
03:59Entre ça, le prêt à taux zéro et MaPrimeRénov', ça marche bien.
04:02Alors justement, parlons argent.
04:04Les prix s'envolent ou pas, vraiment ?
04:06Non, non, les prix...
04:06Ou est-ce qu'on a vraiment un côté très hétéroclite dans les territoires ?
04:10Non, alors il y a toujours eu...
04:11Vous savez, moi je défends le principe des marchés de l'immobilier et pas des marchés de l'immobilier.
04:13Vous l'avez toujours dit, absolument.
04:15J'ai toujours défendu cette posture-là.
04:17Évidemment, il y a des disparités qui sont des disparités importantes
04:20d'un secteur géographique en France à l'autre.
04:22Mais si je prends, parce qu'il faut bien donner une moyenne nationale,
04:25depuis le début de l'année, vous voyez, les prix n'ont augmenté que de 1,6%.
04:28Ça reste une augmentation, donc on s'en serait passé.
04:33Mais ça reste malgré tout tout à fait digeste.
04:34Vous avez toujours dit, il y a un effet mécanique entre la baisse des taux et la reprise du marché.
04:39Vous l'avez toujours dit, il y a un corollaire.
04:41Alors, on voit, il y a un plateau, c'est vraiment léger pour l'instant avec la baisse,
04:45même s'il n'y a pas de petites économies.
04:46Est-ce que vous craignez une remontée plus importante à cause du contexte économique et politique incertain ?
04:51Est-ce que ça entraînerait, selon vous, une rupture encore du marché ?
04:56Est-ce que vous pouvez également nous rappeler, justement, cette idée que vous avez très précisément sur l'impact des taux ?
05:01Je pense, bien sûr, au déclassement de la France par l'agence FITS,
05:06qui pourrait engager peut-être une hausse des taux d'intérêt ou pas, selon vous.
05:11Alors, moi, j'ai un indicateur, Sylvain, qui n'est pas celui-là.
05:13Je sais que tout le monde regarde le niveau de cotation de la France et ses capacités d'emprunt.
05:18Tout le monde surveille l'OAT à 10 ans.
05:21Moi, je surveille l'inflation.
05:22Mon pire ennemi, le mystique gris des sociétés modernes en termes de macroéconomie, c'est l'inflation.
05:27C'est ça qui fait remonter les taux.
05:28Exactement.
05:29Et donc, si vous observez ce qui s'est passé en 2022, tout allait bien.
05:33Inflation parfaitement bien maîtrisée à 0,70.
05:36On n'avait d'ailleurs jamais eu une inflation aussi basse depuis des années et des années.
05:40Tout d'un coup, il y a les conditions d'accès à l'énergie s'enflamment,
05:44que ce soit le pétrole ou l'uranium ou d'autres énergies.
05:49Notamment à cause de la guerre en Ukraine.
05:51Et puis, tout d'un coup, vous vous souvenez,
05:53les fameux boulangers dont les coûts de l'électricité avaient été augmentés de 30%
05:56parce que comme on a fermé des centrales nucléaires,
05:58finalement, au lieu d'être exportateur d'énergie, on redevient importateur d'énergie.
06:02Donc, on fait monter le coût d'énergie, etc.
06:04Et donc, on se retrouve tout d'un coup avec une inflation,
06:07alors que ça faisait des années que plus personne n'en parlait.
06:09Hop, l'inflation, ça repart.
06:11Et là, c'est la catastrophe parce que derrière, qu'est-ce qui se passe ?
06:15La Banque Centrale Européenne ajuste les taux.
06:17Au fur et à mesure que l'inflation augmente.
06:20Merci, Charles.
06:21Restez avec nous, s'il vous plaît, sur le plateau.
06:23Justement, dans la deuxième partie, on continuera à vous poser des questions.
06:26Vous êtes à table.
06:27Bon appétit.
06:27On se retrouve dans quelques instants.
06:28Basile, votre application de recherche immobilière présente
06:33Sud Radio, Parlons Imo, midi 13h, Sylvain Lévy-Valency.
06:39Eh bien, rebonjour les amis.
06:40Voilà où que vous soyez sur le territoire, vous êtes à table, vous souhaitez un bon appétit.
06:43Parlons Imo, c'est votre émission qui parle de votre logement et d'immobilier.
06:48Il est avec nous toujours sur le plateau pour cette seconde partie d'entretien.
06:51Charles Marinakis, merci d'être avec nous.
06:52Avec grand plaisir.
06:53Le patron de Century 21, ceux qui ont déserté le marché, Charles,
06:59et qui ont renoncé à tout achat d'appartements ou de maisons, ce sont les investisseurs.
07:03On dit qu'ils ont fui l'investissement locatif.
07:05On en parle souvent d'ailleurs avec Bérénice.
07:07Dans le but notamment, effectivement, de le placer en location, ce qui est logique.
07:13Pourquoi ils sont partis là ?
07:14Ça devient plus attractif, l'investissement immobilier ?
07:17C'est-à-dire qu'en fait, tout le monde, je crois, a fait tout ce qu'il a pu pour que ses investisseurs s'en aillent.
07:21Il faut juste rappeler un concept très simple en deux mots.
07:24Derrière chaque locataire, sur le parc locatif privé, il y a un propriétaire bailleur.
07:28Donc soit on le diabolise, soit on comprend qu'il est une unité d'été absolue pour la société française
07:32et notamment toutes celles et ceux qui ont besoin de se loger.
07:35Auquel cas, il faut avoir un prisme différent.
07:37Aujourd'hui, tous les dispositifs, si vous voulez, qui ont été mis en passe,
07:40l'ont été à la charge du propriétaire bailleur.
07:43Donc forcément, ça fait reculer un certain nombre de gens qui ne veulent plus faire ce type d'investissement
07:47parce qu'ils ont la contrainte de mise en conformité énergétique,
07:50parce que vous l'avez vu, c'est dans la presse d'hier et d'aujourd'hui,
07:54les taxes foncières ont explosé,
07:56parce qu'il faut faire des travaux dans les plans pluriannuels de copropriété,
08:01parce que d'abord, les taux d'emprunt ne sont plus à 1% mais à 3%.
08:04Voilà, donc il y a plein d'indicateurs convergents mais qui sont tous négatifs.
08:08Après, moi ce que je dis quand même quand on est investisseur,
08:11l'investissement c'est sur du long terme.
08:12Si vous voulez faire du spéculatif, allez mettre votre argent dans le 4,40.
08:15Si vous voulez faire de la plus-value à moyen et long terme, vous venez dans l'immobilier.
08:19Et si on veut être tout à fait honnête, il faut prendre dans ce cas-là la plus-value à terme
08:22et la rajouter au rendement direct que vous avez eu.
08:25Voilà, donc ça reste intéressant.
08:27Contrairement à ce que peuvent déclarer certaines ou certains grands patrons d'immobilier,
08:33l'investissement dans l'immobilier, ça reste quelque chose de très intéressant.
08:35Concrètement, vous qui êtes sur le terrain, tous les jours,
08:37on a des agents immobilisés Centurier 21
08:39qui discutent avec les Français au quotidien de leurs projets.
08:42Qu'est-ce qui les bloque ?
08:43Trop d'impôts, trop de normes ?
08:46Alors, les normes, pour les investisseurs, oui, les normes sont compliquées.
08:49Trop d'impôts, avec certitude aussi.
08:51Et puis, nous ne nous voilons pas la face.
08:54L'incertitude sur le recouvrement des loyers, c'est un vrai sujet.
08:58Il ne faut pas...
08:58Voilà.
08:59C'est-à-dire qu'aujourd'hui, vous avez beaucoup de gens qui sortent du parc locatif privé,
09:02le mettent soit en saisonnier, soit en location meublée professionnelle ou non professionnelle,
09:06et voire sur certains marchés, comme le marché parisien, demandent à avoir un bail civil
09:10pour échapper à la réglementation, si vous voulez, des logements.
09:13Parce que quand vous avez un locataire qui ne paye pas son loyer,
09:16vous savez tous que c'est extrêmement difficile de le déloger de là.
09:19Donc là, votre actif, il est paralysé.
09:22Et ça, c'est antinomique avec la notion d'investisseur.
09:25Voilà.
09:25Ça, c'est un vrai sujet.
09:26Alors, il y a toujours la possibilité de prendre une garantie des loyers impayés,
09:30ce qui se pratique de plus en plus.
09:31De plus en plus.
09:32Mais ça a un coût.
09:33Alors, justement, pour vous, cette disparition des investisseurs devient une conséquence sociétale
09:37avec un fort impact social.
09:39Expliquez-nous, justement.
09:41Vous dites, en substance, que finalement, sans les investisseurs privés,
09:45on a un équilibre relatif sur le plan social, au niveau du logement.
09:48C'est ça que vous voulez dire ?
09:49Oui, je dis ça parce que, si vous voulez, globalement,
09:52rares sont les gens qui passent directement par l'acquisition.
09:54On transite tous, à un moment donné, de notre vie par une phase de location.
09:57Donc, on a besoin d'avoir un marché locatif qui soit disponible.
10:01Or, ce qui se passe aujourd'hui, il y a la contraction de plusieurs phénomènes.
10:03D'abord, les logements neufs, il ne s'en fait plus ou quasiment plus.
10:06Or, je rappelle que 50% des logements neufs étaient à destination du parc locatif privé.
10:11Donc, ce parc, il est mécaniquement asséché.
10:13Les Français, qui n'ont plus les moyens de quitter leur location
10:16parce qu'ils n'ont pas la possibilité d'acheter, restent dans leur logement.
10:19Et puis, les investisseurs qui étaient attirés par l'attractivité des plus-values immobilières,
10:24ils n'y viennent plus parce qu'ils se disent, si je ne suis pas payé de mon UX.
10:26Donc, toutes les sources d'approvisionnement du parc locatif privé ont été tarées.
10:31Ça veut dire qu'on ne peut plus mettre des logements à disposition des Français.
10:34Or, moi, je dis, si je suis le gouvernement,
10:37quelle est l'attitude la plus sociétale ou la plus civique ?
10:41De mettre son argent au CAC 40 et d'attendre gentiment dans son fauteuil,
10:44en regardant la télé, que la plus-value fasse son effet sans que j'ai rien à faire,
10:47ou investir dans un studio que je vais mettre à disposition des étudiants
10:50qui ont besoin d'aller faire des études ou d'un jeune couple qui s'installe.
10:53D'après vous, quelle est l'attitude qu'il faut favoriser ?
10:56Eh oui, c'est que du bon sens.
10:57Et je rajoute une chose qu'on oublie de dire, c'est que l'investissement locatif,
11:00c'est le seul investissement pour lequel on peut emprunter à la banque.
11:04On ne peut pas faire ça pour investir sur les marchés financiers.
11:06Alors, Charles Marinakis, il nous reste moins d'une minute,
11:09j'aimerais que vous nous donniez votre avis sur cette question cruciale
11:12du rapport qui avait été fait par le député Cosson et le sénateur d'Aubresse
11:16pour le statut du bailleur privé.
11:19C'est quoi votre avis ? Bon, pas bon, pas terrible ?
11:21Rapport excellent, si j'en crois par le contenu d'excellent.
11:25Peut-être un peu trop généreux, si on se dit un peu les choses,
11:27je pense qu'il n'aurait jamais été adopté en l'état.
11:28Ah, ce qui est important, Sylvain, c'est que tous les professionnels
11:32crient, d'accord, depuis des années maintenant,
11:34réclament un statut du bailleur privé avec des compensations, d'accord ?
11:38Moi, je veux bien de la décence énergétique,
11:40je veux bien de la décence locative, je veux bien des loyers plafonnés,
11:43je veux bien tout ce qu'on veut, mais il faut garantir aux gens
11:45qui investissent dans la pierre un statut du bailleur privé,
11:48ce que tout le monde réclame.
11:49Et je regrette que de nouveau, dans le projet de loi, dans le budget 2026,
11:52malheureusement, ce statut ne figure pas au programme.
11:55Vous savez quoi, mon cher Charles ?
11:56C'est toujours un plaisir de vous recevoir sur le plateau.
11:58Charles Marinakis, merci d'être venu sur le plateau.
12:01Restez avec nous jusqu'à la fin de la mission,
12:03puisqu'on a une grande question à vous poser.
12:05Je rappelle que vous êtes le président de Centurie 21.
12:08Prenez soin de vous, comme prenez soin de votre maison.
12:10C'est notre chronique Maison Saine, dans quelques instants.
12:13Merci d'avoir regardé cette vidéo !
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