Le grand entretien du 15 novembre

Sud Radio

il y a 2 jours

Avec Romain Rossi-Landi, avocat au barreau de Paris spécialisé en droit immoblier

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##LE_GRAND_ENTRETIEN-2025-11-15##

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00:00Et tout de suite, c'est l'heure de recevoir notre invité. Il est avec nous. Bonjour, Maître Romain Rossi-Landy.

00:05Bonjour.

00:06Alors, vous êtes avocat au Barreau de Paris, vous êtes spécialisé en droit immobilier, vous êtes surtout l'un des avocats les plus reconnus en France sur le droit immobilier.

00:13Alors, j'aimerais qu'on vous connaisse un peu mieux, parce que souvent, vous nous faites le plaisir, justement, d'intervenir en tant qu'expert dans nos différentes émissions.

00:20Quels litiges reviennent le plus souvent dans votre cabinet ? On zoomera ensuite quelques sujets brûlants, par exemple, l'encadrement des loyers qui fait grincer, le bail civil, le permis loué.

00:29Les loyers payés, bref, tout ce que peuvent vivre nos auditeurs au quotidien, mais également vos clients, je suppose.

00:35Justement, en parlant des clients, qui sont vos clients aujourd'hui ? C'est plutôt des petits propriétaires-bailleurs, des multipropriétaires, des locataires, des syndics ?

00:43Et sur quoi, aujourd'hui, en ce moment, à l'approche de l'hiver, vous êtes le plus sollicité ?

00:48C'est tous ces gens, mes clients. Moi, j'ai une clientèle très variée.

00:51Le client type, c'est effectivement le petit propriétaire individuel, le petit bailleur.

00:55Ça, c'était mon fonds de commerce, on va dire.

00:56Mais j'ai aussi maintenant des gestionnaires, des syndics, des promoteurs.

01:01J'ai même des clients, je ne peux pas dire leur nom, mais j'ai même des institutions nationales,

01:05qui sont aussi maintenant concernées par des problématiques de droit immobilier.

01:09Et ce qui est intéressant, et je vous remercie pour votre invitation, c'est qu'un cabinet d'avocats comme le mien,

01:14en fait, c'est un peu comme un laboratoire des futurs contentieux qui vont arriver, en fait.

01:18Parce qu'on vit, on connaît tous la crise du logement, mais moi, cette crise du logement, dans mon cabinet, je la vois depuis très longtemps.

01:24En fait, bien avant qu'on en parle, même dans les médias, etc.

01:27Parce que, et ça, c'est pour vraiment répondre à votre question, le litige principal...

01:32C'est le loyer.

01:33Mais bien sûr.

01:34Que ce soit les baux d'habitation ou les baux commerciaux, mais vous le savez très bien.

01:38Donc, si on vient me voir, moi, en premier, c'est parce que le loyer n'est pas payé, que ce soit de l'habitation ou du bail commercial.

01:44Donc, évidemment, quand je suis... Moi, je suis avocat, je vois du contentieux, je vois tous les dossiers qui se passent mal.

01:49Et quand ça se passe mal, croyez-moi, c'est...

01:50Oui, mais en général, quand on va voir l'avocat, c'est parce que, justement, ça se passe mal.

01:53C'est la dernière étape.

01:54Ah oui.

01:54Et donc, effectivement, on parle beaucoup aujourd'hui de toutes ces expulsions, de ce chiffre de 25 000 expulsions.

02:01On vous dit que c'est la responsabilité de la loi Casbarian.

02:05Mais pas du tout.

02:06Malheureusement, c'était...

02:08Parce que les dossiers qui ont été expulsés cette année, c'est des dossiers beaucoup plus anciens, bien avant la loi Casbarian.

02:14Bien sûr.

02:14Donc, le ministre Casbarian n'a rien à voir avec ça.

02:16Mais ce que je veux dire, un cabinet d'avocat, avec les contentions qu'on rencontre...

02:20Moi, les gens viennent me voir pour me demander, tiens, il y a l'encadrement des loyers.

02:22Justement, maître, si on prend les trois gros sujets.

02:26Numéro un, top niveau, c'est le non-paiement des loyers.

02:30Première cause.

02:30Non-paiement des loyers.

02:31En deux, on mettrait quoi ?

02:32En deux, alors pour les baux d'habitation, je dirais que ce sont les congés.

02:35Donc, un propriétaire qui veut reprendre son logement à la fin du bail, soit pour y habiter, soit pour le ventre.

02:40Parce que ce sont les deux seules possibilités que vous avez.

02:42Alors justement, question.

02:43Est-ce que si je veux faire un congé pour vente, est-ce qu'il faut que j'attende la période de fin de bail ?

02:48Oui, vous devez attendre la période de fin de bail, mais respecter un préavis de six mois pour un bail.

02:53OK.

02:53Donc, il faut que j'attende la fin du bail et six mois avant la fin du terme du bail contractuellement.

02:59Là, le locataire, il doit en rempartir à la fin.

03:02C'est combien un bail ? Trois ans, par exemple ?

03:03Un bail, c'est trois ans. Un bail vide, c'est trois ans.

03:04Donc, ça veut dire qu'au bout de deux ans et demi, je peux dénoncer le...

03:07Oui, mais il ne faut pas arrêter le délai.

03:08Parce que si vous loupez le délai d'un jour, le bail est automatiquement conduit.

03:11Et ça, ça arrive tout le temps.

03:12C'est le genre de litige classique.

03:14Et je repars pour trois ans ?

03:16Je vais repartir pour trois ans.

03:17D'accord.

03:17OK.

03:17Autre motif, donc congé pour vente.

03:20D'accord.

03:21C'est quoi l'autre motif ?

03:22Congé pour reprise pour habiter.

03:23Pour habiter.

03:23Soit pour vous-même, soit pour vos enfants.

03:25C'est pareil, tout le monde ne peut pas y habiter.

03:26Souvent, on va dire, je vais y mettre ma sœur.

03:28Ben non, votre sœur, ça ne fonctionne pas.

03:29OK, même topo, même topo, dénonciation, six mois.

03:32Et la loi, maintenant, est beaucoup plus précise qu'il y a quelques années,

03:35quand j'ai commencé mon jeune avocat, c'est que depuis la loi Allure,

03:37le juge a la possibilité de contrôler la sincérité du congé.

03:41Donc, on ne peut pas raconter n'importe quoi.

03:43Il faut dire que c'est pour habiter, mais il ne faut pas se contenter de dire ça.

03:46Il faut dire, je veux y habiter parce que, par exemple, je vais installer ma fille

03:49et ma fille va faire des études à Paris.

03:51Si je n'ai pas ces informations-là, le juge peut censurer votre congé

03:53et dire, ben non, je ne redonne pas l'expulsion, le bail reconduit pour trois ans

03:57parce que vous n'avez pas donné suffisamment de précision sur le motif du congé.

04:00Alors, justement, vous exercez, vous, depuis une vingtaine d'années,

04:03et je pense que vous nous l'avez dit en première partie,

04:07vous avez remarqué que les conflits ont vraiment explosé.

04:10Ou est-ce qu'on a toujours les mêmes sujets ?

04:12Moi, quand je vous écoute, je me dis, ça ne fait que monter crescendo,

04:15un payé de loyer, squat, congé pour banque, reprise familiale, bref, c'est l'explosion.

04:18Oui, alors, moi, je faisais déjà ça il y a vingt ans.

04:22J'ai toujours fait ça.

04:23Mais je ne peux pas vous dire si ça augmente.

04:24Oui, ça augmente.

04:25Ce qui augmente très clairement, c'est le squat, par exemple, les occupations illicites.

04:29Avant, ça, c'était vraiment à la marge.

04:31Et aujourd'hui, c'est médiatique.

04:33Moi, les affaires de squat, j'en avais toujours.

04:34Ce n'était pas du tout médiatisé.

04:35Aujourd'hui, dès qu'il y a un dossier de squat, on en entend parler à la télé.

04:37Je suis le premier à appeler, commenter.

04:39Et j'ai l'impression que ça a donné des idées, malheureusement, aux squatteurs.

04:43C'est-à-dire qu'ils se sont rendus compte que c'était extrêmement facile de s'installer dans les lieux

04:47et de ne pas partir.

04:48Et que ça prend parfois plusieurs mois, plusieurs semaines, même.

04:52C'est très long pour les expulser.

04:53Donc, je pense que ça a malheureusement donné des idées.

04:55Et que c'est pour ça aussi que les phénomènes de squat augmentent.

04:57Plus la crise du logement, évidemment.

04:59C'est très clair.

04:59On a beaucoup de questions à vous poser, Maître Rossi-Landi.

05:01On a une deuxième partie d'entretien.

05:03Restez avec nous.

05:03On se retrouve avec une petite pause tout de suite après.

05:07Basile, votre application de recherche immobilière présente

05:10Sud Radio, Parlons Imo.

05:13Midi 13h, Sylvain Lévy-Valency.

05:17Eh bien, bonjour à toutes et à tous.

05:18Si vous prenez l'émission en cours, vous êtes sur Sud Radio.

05:21Et on parle logement avec vous.

05:22Donc, Parlons Imo tous les samedis de 12h à 13h avec notre équipe.

05:27On parle des questions que vous nous posez au plus proche du terrain.

05:29Et une fois n'est pas coutume, nous avons reçu l'avocat en droit immobilier le plus

05:34connu, c'est Maître Rossi-Landi.

05:35Merci de très rester avec nous.

05:37On s'adérangera d'ailleurs également avec vous, Grégoire, tout à l'heure, sur

05:42justement l'humidité des caves.

05:44C'est un vrai, vrai, vrai sujet.

05:47Alors justement, Maître Rossi-Landi, on l'a vu tout à l'heure, il y a un vrai sujet

05:51qui fait vraiment débat.

05:53C'est l'encadrement des loyers.

05:55Alors, personne n'est d'accord.

05:56Voilà.

05:56Donc, il y a eu des villes tests, des villes qui d'ailleurs se sont fait retoquer par

06:01le tribunal administratif.

06:03Et on a l'impression que les autres villes ont emboîté le pas pour essayer de tester.

06:08Et Bérini, d'ailleurs, on avait parlé, la commission EPN a pointé du doigt cette

06:12mesure qui est commune et dont on imagine qu'elle est l'une des causes d'ailleurs de

06:17la crise du logement dans plusieurs pays.

06:18À court terme, ça protège les locataires.

06:20Mais à long terme, ça décourage les investisseurs.

06:23Comment vous, de votre côté, vous qui avez aussi des locataires, qui avez des petits

06:26propriétaires, des syndics, des gros opérateurs, vous le percevez comment ?

06:30En fait, on traite le symptôme et pas la cause.

06:33Parce qu'effectivement, la cause, c'est quoi ? C'est l'insuffisance de l'offre, tout

06:36simplement.

06:37Et effectivement, sur le court terme, je comprends.

06:39Le locataire, il est content d'avoir son loyer encadré, etc.

06:41Mais sur le long terme, et ça, croyez-moi, c'est une expérience, c'est du terrain.

06:43Moi, mes clients à Paris, ils n'ont plus du tout envie d'investir dans le locatif traditionnel

06:48à Paris.

06:49Parce qu'il y a l'encadrement des loyers.

06:50Alors, ils viennent me voir pour me demander comment on fait pour y échapper.

06:53Alors, ça, il y a des solutions, on va peut-être en parler.

06:55Mais surtout, ça les inquiète.

06:57Ils se disent, mais moi, je ne peux pas me permettre d'investir, ça coûte très

06:59cher, etc.

07:00Et d'avoir un encadrement des loyers.

07:01D'ailleurs, moi, ce n'est pas moi qui le dis, mais l'UNPI dit qu'il ne faut pas

07:04investir dans les endroits où il y a de l'encadrement des loyers.

07:07L'UNPI, c'est l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers.

07:10Et je crois que c'est assez vrai.

07:11Parce que les clients qui viennent me voir, c'est comment je peux y échapper ?

07:15Qu'est-ce que je peux faire ?

07:16Vous vous rendez compte ?

07:17Moi, j'ai payé cet appartement.

07:18J'ai un emprunt à rembourser.

07:19Les loyers encadrés ne me permettront pas de rembourser mes mensualités, etc.

07:23Donc, ça, c'est vraiment un...

07:24Moi, franchement, ce que je vois de mes clients, c'est qu'ils n'ont plus du tout envie

07:27d'investir.

07:27Ça les refroidit.

07:28Donc, sur le long terme, je pense que la Commission européenne a raison.

07:31Ça risque, évidemment, de diminuer leur prologue.

07:33Avec Bérénice, on en parle très régulièrement.

07:36Le désinvestissement, c'est, aujourd'hui, la disparition des deux tiers du parc locatif

07:42privé qui seraient éligibles au logement social.

07:45Il ne faut pas oublier que les petits propriétaires logent des personnes qui sont éligibles au

07:48logement social.

07:49Et on a besoin de...

07:50Alors, justement, on en parle de plus en plus.

07:53Encadrement, bail civil.

07:54Il y a deux gros sujets d'actualité.

07:56C'est le permis de louer.

07:58Et ce permis de louer, c'est-à-dire qu'on doit autoriser la location.

08:01Certains juristes disent que c'est une atteinte directe aux droits de propriété.

08:08Est-ce que vous partagez cette analyse ?

08:09C'est évident.

08:10Et je vais même aller plus loin.

08:11Est-ce qu'on n'est pas en train de basculer juridiquement dans notre pays vers, finalement,

08:16un marché de consommateurs régulé, voire une planification de la politique du logement

08:20au détriment de la propriété individuelle et plus largement de l'accession de la propriété ?

08:26Il faut peut-être rappeler ce que c'est le permis de louer, parce que ce n'est pas évident

08:28pour tout le monde.

08:28Oui, absolument.

08:29Très bonne idée.

08:29Alors, rappelez justement, dites à nos auditeurs...

08:31Le permis de louer, l'idée est simple, c'était, dans certaines communes, pour permettre

08:35aux maires de lutter contre l'habitat indigne.

08:36Donc, sur le papier...

08:37C'est une bonne idée.

08:38C'est une bonne idée, bien sûr.

08:39Personne n'a envie d'être logé dans un habitat indigne.

08:41Pour lutter contre les fameux marchands de sommeil.

08:43C'est ça.

08:43Et c'est la destination des propriétaires.

08:45Mais oui, mais l'idée, c'est de lutter contre les marchands de sommeil.

08:47Sauf qu'en fait, on va faire peur à plein d'autres investisseurs qui sont des gens,

08:52des bailleurs individuels classiques, qui ne sont pas des marchands de sommeil.

08:54Et ce permis de louer, pour moi, ça fait vraiment partie des fausses bonnes idées, effectivement.

08:59Parce que, là aussi, on va dire...

09:02Le droit de propriété, moi, vous savez, Sylvain, ça fait des années que je me bats pour dire

09:04que ce droit de propriété n'est absolument pas reconnu.

09:06Il y a des coups de canis successifs par la loi, le législateur, etc.

09:09Ça, c'est un exemple concret.

09:10C'est-à-dire que vous avez un bien, vous l'avez acheté, vous avez payé un crédit, etc.

09:13Vous payez des taxes oncières et vous ne pouvez pas le louer.

09:14Et en plus, selon les communes, ce n'est pas du tout la même règle.

09:17Parfois, c'est une simple déclaration.

09:19Parfois, il faut une autorisation et attendre la visite.

09:21Il faut rappeler que le permis de louer n'est pas une obligation dans toutes les villes.

09:26Ah non.

09:27Alors, il y a beaucoup de villes qui s'y sont mises, dans certains secteurs.

09:31La liste, d'ailleurs, on ne la connaît pas, mais il y a des grandes villes qui le font.

09:34Paris ne le fait pas encore.

09:35Mais alors, attendez, que je comprends bien.

09:37Je suis un petit propriétaire.

09:38Il n'y a pas de petits propriétaires qui nous écoutent.

09:40Dans une ville où il faut un permis de louer, je ne le sais pas.

09:42Et je gère moi-même mon bien.

09:44Un bail, voilà, naïvement, sans forcément connaître la loi.

09:47Et boum, on me tombe dessus.

09:49Il faut connaître la loi, il faut aller voir, parce que c'est une décision du conseil municipal ou de la communauté d'agglomération.

09:53Nul n'est censé ignorer la loi.

09:54Bien évidemment.

09:55Alors, parfois, c'est un petit périmètre.

09:57Là, moi, j'habite à Alfortville.

09:59Alfortville, il y a un tout petit quartier d'Alfortville.

10:01Vous imaginez.

10:01On a mis le permis de louer.

10:02Non, mais ce qui est dingue, c'est qu'il y a des permis de conduire.

10:04Maintenant, il faut des permis de louer, quoi.

10:05Non, mais vous imaginez, moi, je suis de bonne foi.

10:08Je mets mon bien en location.

10:09Voilà, je suis sympa, etc.

10:12Et je m'en prends plein la tête parce que j'ai oublié de demander le permis.

10:15Oui, mais en plus, c'est un agent municipal qui n'est pas du tout qualifié, à mon avis, pour venir contrôler un logement décent.

10:20Personne n'y comprend rien.

10:21Un logement décent, un logement indigne, personne n'y comprend rien.

10:23Vous croyez forcément que les gens vont comprendre ça ?

10:25C'est complètement inut.

10:27Non, c'est rajouter des contraintes et sortir des logements du parc locatif pour loger des gens, en fait.

10:32Il y a déjà des textes.

10:32Il y a un décret de 2002.

10:33Tout est contrôlé.

10:34Je veux dire, si le locataire vit dans un logement indigne, il peut saisir un tribunal.

10:38C'est l'avocat qui parle.

10:39Il y a des procès pour ça.

10:40Oui, il y a deux sujets.

10:41Il y a le sujet de la protection évidente des consommateurs.

10:43Et que je voudrais juste...

10:45Pardon.

10:46Je suis en train de tout casser.

10:47Ne cassez pas tout.

10:48Dans le studio.

10:49C'est normal, j'ai bu peut-être un peu un truc à l'autre labéritif.

10:52Avec modération aussi.

10:53Avec toujours modération.

10:55Alors, ce que je vais vous dire, les amis, et vous allez certainement vous identifier à ça,

10:59c'est que, justement, le fait que les gens ont du mal à se loger,

11:04ça ne veut pas dire que les propriétaires s'en fichent.

11:06Sur comment ?

11:06Ce que je suis en train de vous dire, c'est qu'on oppose aujourd'hui les propriétaires, les locataires.

11:11Et c'est un faux débat.

11:14Et qu'il y a une vraie demande.

11:15Et que c'est normal que tout le monde ait envie de se loger dans de bonnes conditions.

11:18Le responsable de la crise du logement, ce n'est pas mon client, ce n'est pas le propriétaire,

11:21ce n'est pas le locataire, c'est l'État.

11:22C'est l'État.

11:23C'est l'État qui, depuis des années, n'a pas une politique du logement sérieuse,

11:26ne construit pas de logements sociaux.

11:27Vous parliez tout à l'heure dans votre chronique de l'investissement dans le neuf,

11:31mais c'est exactement le même constat dans le privé, dans l'ancien.

11:34Parce que les bailleurs privés, aujourd'hui, ils n'ont plus tellement envie d'investir.

11:38Ils ont peur d'avoir affaire à un locataire qui ne paye pas son loyer.

11:41Je rappelle que c'est un parcours du combattant pour l'expulser.

11:42C'est trois ans, quatre ans.

11:45Moi, c'est ça que mes clients me disent.

11:46Moi, une fois que j'ai eu affaire à un client qui m'a dit qu'il a subi le parcours du combattant

11:49d'une procédure d'expulsion, il ne va plus jamais relouer.

11:52Il va vendre son bien.

11:53Il va s'en débarrasser, il va liquider son patrimoine.

11:55C'est fini.

11:56Et ça, c'est un vrai problème.

11:57C'est un constat qu'on fait de plus en plus.

11:58Eh bien, écoutez, moi, je passerais bien une heure de plus avec vous,

12:00mais malheureusement, le temps nous est compté.

12:02Le bon réflexe, les amis, c'est de taper sur Internet.

12:05Maître Romain Rossilandis, il me fera un plaisir de répondre à toutes les questions.

12:12Vous êtes venus sur le plateau, restez avec nous puisqu'on a une grande question

12:15qu'on va vous poser à la fin de l'émission.

12:18Il est temps de parler maintenant de la qualité de l'air dans votre logement,

12:21mais aussi d'humilité.

12:22C'est notre chronique Maison Seine.

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