00:00Tout pour investir, l'événement sur BFM Business.
00:04C'est le 18 novembre, tout pour investir, l'événement au pavillon Cambon, en plein cœur de Paris cette année.
00:09On vous attend nombreux professionnels de l'investissement, que vous soyez conseiller en gestion de patrimoine,
00:13acteur du familier office par exemple, ou encore asset managers.
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00:23.com.
00:24Le 18 novembre.
00:25Et parmi les thématiques abordées, tiens, l'impact des mid-termes aussi sur l'immobilier américain en 2027.
00:31Guillaume Massé nous rejoint, président de Principal Asset Management France.
00:34Bonjour Guillaume.
00:35Bonjour Guillaume.
00:36Bienvenue, vous avez plus de 100 milliards de dollars d'encours immobilier aux Etats-Unis et en Europe.
00:39Vous êtes dans le top 10 mondial des gérants de fonds immobiliers.
00:42Quel bilan peut-on dresser du marché immobilier américain cette année ?
00:45Et puis après ces mid-termes, quelles en sont les perspectives pour 2027 ?
00:49Oui, alors la bonne nouvelle, c'est que nous sommes dans une phase de reprise du marché immobilier américain.
00:55J'en avais déjà parlé sur votre plateau il y a quelques mois, mais aujourd'hui la reprise se reflète
00:58dans les chiffres,
00:59puisque sur les 9 premiers mois de l'année, on observe un volume d'investissement aux Etats-Unis de 550
01:05milliards de dollars.
01:06Alors peut-être que ça ne vous parle pas, mais c'est 50% de plus que les 9 premiers
01:11mois de l'année 2025.
01:11Donc une reprise très très forte, qui est portée par des fondamentaux immobiliers excellents aux Etats-Unis,
01:16et aussi par une croissance américaine qui est forte.
01:19Alors après il y a bien sûr la hausse des taux d'intérêt qu'on observe,
01:24qui va avoir un impact sur les prix de l'immobilier et probablement sur les volumes de transactions.
01:29Donc on anticipe que cette forte reprise va être ralentie un petit peu dans les mois à venir par la
01:34hausse des taux.
01:34Mais globalement, notre conviction, et j'en ai déjà parlé aussi sur ce plateau,
01:38c'est que nous sommes au début d'un cycle de long terme.
01:40Les cycles immobiliers sont des cycles de 15 à 16 ans.
01:43Les fondamentaux immobiliers sont très forts, et donc c'est aujourd'hui un autre sens, un moment pour investir.
01:49Comment le résultat des mid-termes pourrait-il lui aussi influencer les marchés immobiliers américains ?
01:55Alors déjà il faut savoir que le résultat des mid-termes avait été très largement anticipé par les acteurs du
02:01marché.
02:02Donc on a anticipé une victoire démocrate, alors bien sûr pas dans l'ampleur qu'on a connue,
02:07puisqu'ils ont pris le contrôle du Congrès et du Sénat.
02:12Ce qu'on observe historiquement, c'est que les mid-termes n'ont pas un impact très fort sur les
02:17marchés immobiliers.
02:17Globalement, vous savez, les marchés, ils n'aiment pas l'incertitude.
02:21Et donc avant les mid-termes, il y a toujours une inquiétude, une volatilité,
02:24et ça rend les décisions d'investissement en immobilier compliquées.
02:27Mais après les mid-termes, quel que soit le résultat finalement, il y a une certitude qui s'instaure,
02:33et donc une stabilité qui est bienvenue.
02:36Et historiquement, on observe en général, après les mid-termes, une augmentation des mises en chantier,
02:40donc des lancements d'opérations immobilières par les promoteurs, en hausse de 10% historiquement.
02:46Donc voilà, aujourd'hui la situation ne devrait pas être différente.
02:50On a d'un côté le Sénat et le Congrès qui sont démocrates,
02:54Trump qui a toujours un droit de veto,
02:55donc ça va être compliqué de gouverner le pays pendant les deux années à venir.
02:59Et donc, d'une certaine façon, c'est compliqué.
03:01En même temps, ça veut dire que le rythme des réformes va diminuer,
03:04et donc ça induit une certaine stabilité qui est bienvenue pour les acteurs.
03:09Et du coup, vous qui êtes très présent sur le marché immobilier américain,
03:12quel segment cet immobilier américain aujourd'hui offre les fondamentaux les plus intéressants ?
03:17Voilà, ce qui est intéressant, c'est que je parlais effectivement de l'impact qui est assez faible au niveau
03:21fédéral.
03:21Par contre, il faut savoir que l'immobilier, c'est quand même très local,
03:24et que chaque État est différent.
03:25Et donc, en fonction des États, s'ils sont basculés démocrates ou pas,
03:30il peut y avoir des différences plus localement,
03:32et aussi sur des thèmes très forts qui ont été mis en avant par les candidats aux élections locales.
03:38Il y a trois thèmes en particulier qui étaient très importants pendant la campagne,
03:44qui sont l'accès au logement, difficulté de l'accès au logement.
03:48Il faut savoir que les taux de mortgage,
03:50donc le taux auquel les particuliers s'empruntent,
03:55sur des durées de 30 ans aujourd'hui, sont passés à 7,30,
03:57donc c'est énorme.
03:59C'est historique.
04:00Voilà, c'est historique, donc c'est très compliqué de se financer.
04:03Donc, un vrai problématique sur l'accès au logement,
04:05que les démocrates ont porté avec des mesures assez différentes par État,
04:10donc il faut vraiment regarder ensuite ce qui se passe sur chaque État.
04:13Les problématiques d'accès à la santé,
04:14donc là, les démocrates, bien sûr, les problématiques de santé,
04:18c'est très important,
04:19et donc il y aura des investissements dans le secteur de la santé
04:22qui vont être favorables pour l'immobilier de santé.
04:24Et enfin, tout ce qui est autour des data centers,
04:26il y a une vraie défiance aujourd'hui aux États-Unis envers les data centers,
04:31en raison de leur consommation électrique,
04:34l'impact que ça peut avoir sur les prix de l'électricité
04:36pour les consommateurs américains,
04:38la même chose pour l'eau,
04:39la consommation d'eau et aussi le prix de l'eau,
04:42et l'impact en général sur l'environnement,
04:44et puis plus largement l'inquiétude autour de l'intelligence artificielle
04:47qui induit une véritable défiance par rapport au secteur.
04:52Et donc, il y a des États comme la Californie,
04:56peut-être le Texas maintenant,
04:57qui est basculé à démocrate
04:58et qui prévoit d'adopter des mesures restrictives
05:01qui vont arrêter ou restreindre très fortement
05:04le développement de nouveaux data centers.
05:06Donc, il faut vraiment regarder au niveau de chaque État.
05:09Et donc, les investisseurs immobiliers qui cherchent des opportunités,
05:12elles se jouent bien sûr en fonction d'un contexte politique global,
05:15mais surtout à l'échelle locale.
05:17Voilà, c'est ça qui est très important,
05:19c'est vraiment de comprendre,
05:20il y a des tendances globales,
05:22la demande de data centers,
05:24elle explose,
05:25et c'est un vrai driver de ce secteur.
05:29Et ça, ça reste une réalité.
05:31C'est pareil pour les immobiliers de santé,
05:33il y a des vraies tendances à long terme.
05:34Par contre, après,
05:35l'implémentation au niveau local,
05:37elle est très diverse.
05:38Le continent américain est énorme,
05:39c'est le plus gros marché du monde,
05:41mais en fait, il est très divers aussi,
05:43et chaque État est différent.
05:44Alors, je suis un épargnant français,
05:46je vous écoute aujourd'hui.
05:47Comment je dois considérer l'immobilier américain
05:49dans une stratégie de diversification ?
05:52Voilà, alors, le marché américain,
05:53c'est le marché le plus important au monde
05:55en termes de taille,
05:56en termes de liquidité,
05:57et c'est aussi un marché
05:58qui a surperformé le marché européen
06:00systématiquement depuis des décennies.
06:02Donc, investir aux États-Unis,
06:04c'est aller chercher un potentiel de performance
06:06et une diversification importante.
06:08C'est un marché qui a des dynamiques
06:09très différentes du marché européen.
06:10Donc, c'est tout à fait important
06:14d'aller chercher ce potentiel.
06:18Donc, pour un investisseur aujourd'hui français
06:20qui a son patrimoine principalement en France,
06:22le marché français n'est pas forcément
06:25porteur aujourd'hui,
06:25pas forcément réjouissant.
06:27Le marché européen,
06:28il est un petit peu,
06:29la croissance est quand même un petit peu en berne,
06:31alors que le marché américain,
06:32aujourd'hui, reste assez dynamique.
06:33Donc, aller investir aux États-Unis,
06:34c'est diversifier,
06:36mais c'est aussi aller chercher un potentiel de performance.
06:37Mais comment on fait,
06:38comment vous faites, vous, par exemple,
06:38pour diversifier entre Europe et États-Unis,
06:40il nous reste 30 secondes,
06:41c'est quoi, là ?
06:41Il y a des clés,
06:42il y a des nouveautés à mettre en place,
06:43comment on fait, là, dans cette,
06:45effectivement,
06:45dans ces économies, en plus,
06:46très divergentes,
06:47les États-Unis n'ont pas le même taux de croissance
06:49que l'Europe,
06:49ça diverge de plus en plus ?
06:51Voilà, c'est à la fois,
06:52c'est un marché qui est passionnant,
06:53qui est très attractif,
06:53mais par contre,
06:54il faut pouvoir y accéder.
06:56Donc, nous avons lancé une SCPI,
06:57il y a un an,
06:58l'ACPI Principal Insight,
06:59qui investit aux États-Unis en Europe,
07:01à 50-50,
07:02et nous sommes le seul acteur américain,
07:03aujourd'hui,
07:04sur le marché européen des SCPI,
07:05donc nous sommes absolument légitimes
07:07pour aller aider les investisseurs
07:08pour investir aux États-Unis.
07:09Et il en sera question à cet immobilier,
07:10qu'il soit américain, européen,
07:12le 18 novembre,
07:13au Palais Cambon,
07:14tout pour investir l'événement,
07:15les inscriptions restent ouvertes,
07:16merci beaucoup.
07:16Guillaume Massé,
07:17de nous avoir accompagné,
07:18président de Principal,
07:19il faut le dire comme ça,
07:20c'est ça,
07:20je l'ai entendu ?
07:21Principal, asset management France.
07:23Merci d'être passé,
07:24et à bientôt.
07:26Tout pour investir,
07:28l'événement,
07:28sur BFM Business.
