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Mercredi 30 septembre 2026, retrouvez Mansour Khalifé (Fondateur, MNK Partners) dans SMART BOURSE, une émission présentée par Pauline Gratelle.
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00:01Musique
00:09Un invité avec nous tous les midis dans Smart Bourse
00:13et aujourd'hui on est en direct du salon Patrimonia à Lyon.
00:16Les taux d'intérêt, l'inflation persistante, le contexte macroéconomique
00:20ont profondément redistribué les cartes du marché immobilier international.
00:25Pour comprendre ces mutations et identifier les opportunités de relance,
00:28je suis avec Mansour Khalifé, président fondateur de MNK Partners.
00:32Bonjour Mansour.
00:33Bonjour Pauline.
00:34Alors Mansour, on a connu une remontée des taux d'intérêt des banques centrales,
00:38la Fed, la Banque Centrale Européenne, la Banque du Japon.
00:41Comment cette nouvelle donne monétaire et l'inflation ont-elles impacté
00:45les valorisations immobilières et les rendements ?
00:48Alors effectivement, les taux ont augmenté depuis maintenant quelques mois.
00:52On est derrière l'épisode 2022-2023, il y a eu une accalmie
00:56et là, effectivement, les taux repartent parce que c'est les taux longs qui sont montés.
01:00Alors pour plusieurs raisons sur lesquelles on pourrait revenir.
01:03Et donc de facto, les taux courts sont en train de suivre.
01:05Donc on a une augmentation de la courbe, que ce soit sur l'Europe,
01:08que ce soit sur les Etats-Unis ou comme vous l'avez dit, sur la Banque du Japon.
01:13Après, les impacts ne sont pas tous les mêmes.
01:16Effectivement, quand on regarde l'inflation européenne,
01:19elle est principalement conjoncturelle.
01:21Donc c'est dû à cette crise qu'il y a au Moyen-Orient.
01:25Là où aux Etats-Unis, on a une inflation qui est maintenant rigide depuis plus de 5 ans.
01:30Donc l'augmentation des taux ne répond pas forcément à la même logique.
01:34Comment cela se passe sur l'immobilier ?
01:36On rappelle qu'en 2022-2023, on a eu une très forte correction de la prime de risque.
01:41Donc aujourd'hui, même si les taux montent, on a toujours une prime de risque.
01:45On l'achète en moyenne à 8, 8,5 %.
01:47Donc quand les taux sont à 2,5, à 3 ou même un peu plus dans certaines géographies,
01:53on voit qu'il y a quand même cette prise de risque, cette prime de risque qui existe encore.
01:57Donc la question, c'est où est-ce qu'on va ?
01:59On pense que les taux vont continuer à monter.
02:01D'accord.
02:01Est-ce que cela va avoir le même impact qu'on a pu avoir sur 2023-2024 ?
02:06On ne le pense pas pour le moment dans tous les cas.
02:09Et globalement, on pense que, du moins sur l'Europe, l'augmentation des taux jusqu'à présent, 50 points de
02:16base,
02:16va nous apporter un peu plus d'inflation sur le loyer.
02:19Bien sûr, il faut avoir les locataires qui sont capables de payer le loyer.
02:23L'augmentation, bien sûr.
02:25Donc voilà.
02:26Pour le moment, on reste assez positif sur l'investissement immobilier
02:31parce qu'il y a eu une prime de risque là où globalement, sur les autres classes d'actifs,
02:34si on regarde, par exemple, les actions, la valorisation est tellement haute
02:37que la prime de risque devient de plus en plus réduite.
02:40Oui, vous l'avez rappelé, c'est sûr que les taux longs ont remonté vite et fort.
02:44Je pense, par exemple, au rendement américain à 10 ans
02:46qui s'établit désormais entre 5,25 et 5,30 %,
02:50une remontée qu'on constate, comme vous l'avez mentionné, un peu partout dans le monde.
02:55Est-ce que l'inflation sur les coûts de construction et de rénovation
02:58est aussi l'un des principaux freins pour le marché, Mansour ?
03:02Alors, je dirais que le coût de la construction aujourd'hui n'est pas un frein.
03:06Ce qui est plus un frein, c'est l'augmentation des taux d'intérêt
03:09parce que, que ce soit côté particulier ou côté investisseur professionnel,
03:14l'argent coûte de l'argent.
03:16Dans tous les cas, il coûte plus cher.
03:17Et finalement, ça tasse globalement les rendements.
03:21Donc aujourd'hui, on est très, très vigilant sur attention
03:24de ne pas reconstituer des murs de dette
03:25parce qu'on est quand même dans des zones où les taux d'intérêt vont continuer à monter.
03:29Oui. Et avec ces taux longs que vous mentionniez juste avant,
03:34qui restent assez volatiles, comment on fait pour gérer justement cette incertitude ?
03:39Vous l'avez rappelé, on ne sait pas quand le conflit au Moyen-Orient va se finir,
03:42on n'a pas de boule de cristal.
03:44Comment vous faites chez MNK pour gérer cette incertitude ?
03:47Alors, l'incertitude est quelque chose qu'on gère de manière continue.
03:50C'est pour ça que nous avons développé un outil quantitatif en interne.
03:54Donc on brasse beaucoup, beaucoup de données,
03:56qu'elles soient macroéconomiques, démographiques ou immobilières.
03:59Et finalement, ça nous permet de suivre en continu les marchés
04:01pour détecter où sont les signaux faibles des marchés où il faut aller.
04:06Donc aujourd'hui, la règle, elle est à la sélectivité.
04:10Donc il faut être plus que jamais sélectif, plus que jamais diversifié.
04:13Et surtout, ne pas se baser sur les premiers réflexes qu'on peut avoir
04:18en disant, tiens, on a plus de rendement dans tel marché.
04:21Je parlais du Japon typiquement.
04:22Bien sûr.
04:22Les taux qui passent de quasiment zéro à 3%.
04:25Le marché japonais coté à 3-4% de rendement.
04:29Est-ce qu'il va y avoir un retour de ce marché ?
04:31On pense que oui, mais dans tous les cas, il faudra attendre.
04:34Donc il y a de la latence sur le marché de l'immobilier physique.
04:38Donc ce n'est pas comme la bourse, ça ne va pas aussi vite.
04:41Mais ceci dit, ce sont des signaux qu'il faut anticiper
04:43pour éviter de se retrouver dans un cycle qui n'est pas bon.
04:47Oui, vous l'avez rappelé, ce contexte macroéconomique mondial
04:50qui est très, très agité.
04:51C'est peut-être l'occasion, Mansour, de faire un point sur ce marché immobilier.
04:55Alors en Europe, qu'est-ce que vous constatez comme tendance globale ?
04:58En France, par exemple, mais aussi peut-être en Allemagne.
05:01Et puis ailleurs, on a parlé rapidement du Japon, mais aux Etats-Unis.
05:04Alors effectivement, comment se comporte l'immobilier dans cet écosystème ?
05:08Comme je le disais tout à l'heure, on a des zones qui réagissent de manière très, très différente.
05:12Alors nous, on est encore très négatif sur l'investissement immobilier aux Etats-Unis.
05:17Je parle de l'investissement en général.
05:19Pourquoi ?
05:20Tout simplement parce qu'il y a une inflation qui est rigide.
05:22C'est une inflation de service.
05:24Et globalement, ça fait plus de cinq ans qu'ils ont du mal à la résorber.
05:27Donc les taux vont monter.
05:29Et on l'a bien fait d'attendre depuis tout ce temps
05:31parce qu'on pense qu'on va rester sur un plateau qui est bas.
05:33Et comme notre métier est d'investir, ça veut dire de chercher des trajectoires de marché qui sont assez dynamiques,
05:38on pense qu'aujourd'hui, il n'y a pas encore ce dynamisme de reprise sur le marché américain.
05:42On préfère ne pas y aller.
05:43L'Europe, par contre, aujourd'hui, a un narratif qui est très, très positif.
05:47Pourquoi ? Parce qu'on tire de la croissance en Europe.
05:49Merci à l'Allemagne, avec sa sortie de la rigueur budgétaire,
05:53beaucoup de capitaux sur l'infrastructure, la défense.
05:55Et tout ça va apporter de la croissance en Europe qui, finalement, se tient bien, mine de rien.
06:00On est moins impacté par l'intelligence artificielle aussi.
06:03Et finalement, on pense qu'aujourd'hui, faire de l'investissement en Europe reste assez positif.
06:08Et ce n'est pas pour rien qu'on voit arriver aussi les Américains.
06:11Après, sur d'autres géographies, j'ai parlé du Japon.
06:13On pourrait parler d'autres du Canada, typiquement, qui offrent des points d'entrée.
06:17Mais nous restons, dans tous les cas, assez attentifs.
06:21Je pense qu'il faut avoir beaucoup de retenue aujourd'hui sur les marchés
06:23parce qu'il y a énormément de volatilité.
06:26Ça commence par la macro et ça se termine sur l'immobilier.
06:28Vous parliez de l'Europe, justement, qui est un bon endroit pour investir.
06:33Est-ce qu'il y a des pays, en particulier, vous mentionniez l'Allemagne avec ses plans, etc.
06:38Est-ce qu'il y a des pays sur lesquels vous allez plus que d'autres en Europe ?
06:41Alors oui, effectivement.
06:42Et même quand on parle d'Europe, tous les marchés ne se ressemblent pas.
06:45Oui, c'est ça.
06:46On va beaucoup, ça veut dire, on va préférer faire de la logistique industrielle
06:51sur le centre de l'Europe, sur la République tchèque, la Pologne.
06:54Mais aussi sur l'Allemagne, là où, par exemple, on va être très, très négatif
06:58sur la consommation en Allemagne, sur le retail en Allemagne
07:02parce que les consommateurs ne sont pas revenus à la consommation.
07:05Après, on voit un signe très faible de reprise du marché du bureau.
07:11Alors attention, on n'a jamais fait de bureau bashing chez MNK Partners.
07:15On pense que le bureau aujourd'hui est à sa place.
07:18Ça reste sur des petites surfaces, des bonnes localisations
07:20et surtout des actifs qui sont efficients énergétiquement.
07:23Donc on voit qu'il y a une diversité.
07:26Le sud de l'Europe performe très, très bien d'un point de vue macroéconomique.
07:29Et donc l'Espagne, l'Italie, nous venons d'en signer en Italie pas plus tard qu'hier,
07:33donc ce sont des pays qui nous intéressent aussi.
07:35D'accord. Oui, justement, vous parliez des segments.
07:37J'allais vous poser cette question sur la partie vraiment plus opérationnelle.
07:41Quel segment vous regardez ?
07:43Quel segment fonctionne mieux que d'autres ?
07:44Donc vous avez parlé du bureau, mais peut-être aussi d'autres segments dans l'immobilier ?
07:49Alors chez MNK Partners, on regarde un cycle par un couple ville-segment.
07:55Donc finalement, dans l'absolu, quel segment il faut privilégier aujourd'hui ?
07:58J'ai envie de vous dire que ça dépend de la ville.
08:00Et si on regarde les villes, c'est ce que je disais globalement.
08:02Si on regarde en Bourg, en Allemagne, on va préférer faire de la logistique.
08:06Là où, par exemple, sur des villes comme Lodz, en Pologne, on va préférer aussi faire de la logistique.
08:10Oui, c'est ça. Par rapport aux villes, en fait, vous décidez du segment qui va ensemble avec cette ville
08:16?
08:17Complètement, parce qu'on a un regard qui est très macroéconomique sur la ville.
08:20Et quand vous prenez un pays comme l'Allemagne, c'est quasiment six marchés.
08:23Donc finalement, est-ce que dans l'absolu, on doit aller en Allemagne ?
08:26J'ai envie de dire oui, mais où ? C'est ça la réponse.
08:28Et donc, quand on va au Royaume-Uni, on va privilégier quelques actifs industriels, principalement sur l'Ecosse,
08:36mais aussi des actifs de bureau qui nous intéressent aujourd'hui dans l'agglomération de Londres.
08:41Donc, on voit que c'est très, très différent.
08:44Là où, aujourd'hui, on va un tout petit peu lever le pied sur le commerce.
08:47Pourquoi ? Parce qu'en inflation, on l'a vu avec le Covid, on l'a vu avec l'augmentation
08:51des taux.
08:52Le commerce, c'est la première classe d'actifs qui trinque une fois que les consommateurs ont besoin de garder
08:58leur argent au lieu de consommer.
08:59Est-ce que vous observez, Mansour, un blocage des transactions par manque de liquidité peut-être
09:05ou des vendeurs qui ont ajusté peut-être leur prix ou leurs exigences aussi ?
09:10Alors non, aujourd'hui, on ne voit pas de blocage des transactions sur le marché.
09:14On n'est pas du tout dans le même cas qu'il y a eu en fin 2022-2023,
09:18où on avait eu un départ de capitaux très, très important de l'immobilier vers d'autres classes d'actifs.
09:24Aujourd'hui, au contraire, on voit un retour, alors qu'il n'est pas dans les mêmes proportions que le
09:29départ.
09:30Et ce qui est normal, on est dans des niveaux de marché normaux.
09:33Mais aujourd'hui, ce qui est intéressant dans l'immobilier, c'est ce que je disais,
09:35c'est que la prime de risque a corrigé déjà.
09:38Donc, finalement, les investisseurs vont préférer faire de l'allocation immobilière.
09:42Pourquoi ? Parce que ça rapporte et il suffit d'avoir des bons locataires
09:45pour sécuriser le placement sur le long terme.
09:47Bon, dans ce contexte macro compliqué qu'on a évoqué depuis maintenant quelques minutes,
09:53Mansour, où se situent selon vous les meilleures opportunités de rendement ajustées aux risques aujourd'hui ?
10:00Alors, on a parlé des secteurs et des zones géographiques,
10:02mais si vous deviez nous donner les trois meilleures opportunités ?
10:05Alors, on ne va pas donner toutes nos recettes à tout le monde,
10:08mais effectivement, je pense que l'outil quantitatif, alors rien n'est statique chez MNK,
10:13on a un outil quantitatif qui est mis à jour, qui met les roadmaps,
10:15ce qu'on appelle les feuilles de route d'investissement, sont mises à jour tous les trimestres.
10:19Et en fonction globalement des chiffres, il y a une analyse qui est faite et on décide où il faut
10:22aller.
10:23Mais là, globalement, comme j'étais en train de vous dire,
10:26on va beaucoup aller sur la logistique, sur l'Europe du centre, sur l'Allemagne,
10:32sur quelques régions du Royaume-Uni.
10:34On regarde aussi les pays du Sud qui ont beaucoup de croissance, même si ça reste assez compliqué.
10:40Et donc le Canada, qu'on a commencé à attaquer depuis maintenant un peu moins de six mois.
10:47Donc je pense que dans les prochains mois, on pourrait avoir des opportunités qui rentrent dans le portefeuille.
10:53Et on a aussi d'autres pays.
10:54On a parlé de pays très, très lointains, mais ça, c'est encore un peu prématuré pour en parler.
10:59Bon, on n'a pas de boule de cristal, Manson, mais comment vous voyez les prochains mois,
11:03les prochaines années sur ce marché de l'immobilier ?
11:06Vous aviez évoqué en tout début d'interview que ça ne ferait pas forcément comme 2023, selon vous.
11:12Comment vous voyez ces prochains mois et ces prochaines années sur ce marché ?
11:15Alors dès 2023, on a dit que, attention, du moins dès 2024, avec la baisse des taux d'intérêt,
11:20on avait dit, attention, on est dans des zones inflationnistes.
11:22Je pense qu'on va rester dans des zones inflationnistes pendant au moins cinq ans.
11:26Les risques géopolitiques ne sont pas terminés.
11:28Alors il y a effectivement un focus qui est sur le Moyen-Orient,
11:30mais on pense qu'il y a un gros, gros risque marché qui pourrait avoir un impact très important
11:35sur le PIB mondial qui pourrait venir de Taïwan.
11:38Donc pour le moment, on reste extrêmement vigilant.
11:40On a envie d'être optimiste.
11:42L'optimisme fait naître, mais dans tous les cas, on reste extrêmement vigilant.
11:46On pense que l'Europe a sa place dans l'investissement immobilier.
11:50Après, sur les autres géographies, il faut rester très attentif sur l'évolution de la géopolitique mondiale.
11:55Il n'y a pas que l'Iran. Tous les problèmes ne viennent pas que de l'Iran.
11:59Les problèmes peuvent venir aussi d'ailleurs.
12:01Et ils viennent surtout des problématiques budgétaires des États.
12:03À suivre.
12:04Bon, le mot d'ordre, vigilance.
12:06Donc merci beaucoup Mansur Khalifé, président fondateur de MNK Partners.
12:10Merci à vous de nous avoir suivis.
12:12On se retrouve ce soir à 17h30 en direct de Patrimonia dans Smart Bourse.
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