00:06Bonjour à tous et bienvenue dans un nouveau numéro d'objectif performance alors aujourd'hui
00:13c'est un plaisir que de recevoir franck ingalls directeur de la distribution chez intergestion
00:18en quelques mots comment présenterez vous à la fois votre parcours et la mission de votre
00:23entreprise de votre société je vais être laser sur moi parce que sinon il nous faudrait une
00:27petite heure vu ma barbe blanche j'avais de l'humour c'est bien j'aime bien en effet j
00:33'accompagne
00:33intergestion depuis presque huit ans maintenant et intergestion c'est une des rares sociétés
00:37de gestion française pure player de l'immobilier d'un placement qu'on appelle la scpi qui existe
00:44depuis 35 ans maintenant et qui est totalement indépendante j'ai envie de dire familiale
00:49entrepreneuriale et indépendante et je dirais que si on devait poser le mantra de d'intergestion
00:54c'est d'essayer d'aller capter de la performance sur les marchés immobiliers sans embarquer
00:58trop de risques et c'est des sujets dont on va parler parce que tout marché a ses risques
01:02et c'est un point important et vous même franck comment est-ce que vous êtes comment est-ce
01:05que vous avez atterri si je puis dire dans cette fonction dans ce métier moi j'ai un parcours
01:09dédié à la finance à la gestion de fortune et je me suis il y a une dizaine d'années
01:14intéressé aux actifs réels j'ai peut-être une crise de valeur des actifs plus financiers moins
01:19moins ancrée à un investissement concret et l'immobilier l'ASCPI c'est typiquement
01:24un investissement dans des actifs réels on achète des immeubles des bâtiments qui sont
01:29le lieu de vente de bureaux de travail donc pour le coup je voulais une économie concrète
01:36qui vient impacter la vie des usagers des économies vous avez parlé d'indépendance
01:41c'est un mot qui est l'évidence je vous tiens à coeur en quoi est un avantage
01:46alors c'est important l'indépendance parce que c'est pas un slogan on pourrait le mettre en avant comme
01:50tel mais c'est pas un slogan l'indépendance ça nous permet d'avoir une liberté totale dans la manière
01:54qu'on va avoir d'investir au long cours sans critique si on appartenait à un groupe bancaire ou à
02:01un actionnariat autre qu'immobilier privé on aurait finalement une pression d'allocation ou industrielle aujourd'hui nous ça nous
02:10donne toute l'attitude à saisir des opportunités quand elles respectent le cahier des charges qu'on a nous
02:15et surtout aussi à ne pas acheter tout et à ne rien s'imposer qui serait extérieur à une décision
02:24d'investissement
02:24alors ça ça anticipe sur ma prochaine question qu'est-ce qui fait un bon investissement immobilier aujourd'hui qu
02:30'est-ce qui fait une SCPI de conviction
02:32vous parliez déjà en préparant cet entretien de patience
02:36oui parce qu'il y a ce qu'on fait
02:38et de durée
02:38c'est vrai qu'on se définit par ce qu'on fait comment on investit et aussi d'une certaine
02:42façon dans ce qu'on fait pas dans ce dans quoi on investit pas
02:44et ce côté de conviction pour nous il est important parce que l'idée je dis souvent qu'il faut
02:49surfer sur la vague et pas sur l'écume
02:51il faut se méfier des modes en immobilier je pense que ça c'est très important
02:55il y en a eu on en a vu pas mal de modes
02:57quel genre de mode ?
02:58bah les grands bureaux
03:00on est proche de la défense
03:01les open space
03:02voilà les open space
03:03d'autres points aussi où il y a des natures
03:05l'hôtellerie ça a été aussi très puissant à un moment donné
03:08puis Covid ça a baissé
03:10donc il y a des tendances
03:12nous on est convaincu que
03:13bien sûr il y a le paramètre immobilier d'un investissement
03:16quel prix
03:17quel est l'emplacement
03:18mais on parle d'emplacement emplacement emplacement en immobilier
03:20nous on est plutôt locataire emplacement locataire
03:22j'aime bien ce triptyque
03:24parce que ça veut dire que pour nous si vous voulez
03:26on va s'intéresser au modèle de business du locataire
03:29à l'usage réel de l'actif
03:31donc on va s'intéresser énormément au locataire chez Intergestion
03:33et ça fait la différence
03:34parce que l'idée c'est d'avoir des modèles
03:37où on est peu au sujet au cycle finalement
03:39le locataire va être pérenne
03:40payé dans la durée
03:42et ça ça veut dire qu'on s'intéresse à son business
03:44à ce qu'il fait vraiment pour utiliser ce local
03:47et ça c'est un point clé
03:47alors vous parlez également de durée
03:49on a parlé de confiance également
03:51ça c'est un mot clé
03:53bon il y a eu quelques années un petit peu mouvementées
03:55très mouvementées même
03:57aujourd'hui quel est le panorama
03:58comment peut-on faire pour retrouver justement cette confiance
04:01alors il ne fallait pas être un Nobel d'économie
04:03pour savoir que les taux
04:03la courbe des taux allait s'inverser
04:05quand et à quelle vitesse
04:06peut-être que là il y avait sujet de débat
04:08mais on a finalement
04:11le carrefour c'est la hausse des taux en 2022
04:13ce qui s'est passé
04:14c'est qu'il y a eu une baisse des valeurs
04:16et finalement l'immobilier est quand même assez corrélé
04:19à l'environnement des taux
04:20donc il y a eu un retournement
04:22et on s'est souvenu
04:23parce qu'on avait oublié depuis 20 ans
04:24que l'immobilier était à un marché
04:26qui ne connaissait pas simplement des hausses historiques chaque année
04:28mais aussi qui pouvaient avoir des baisses
04:30après j'ai envie de dire
04:31que si on s'est intéressé à l'usage
04:33c'est pour ça que j'en parlais juste avant
04:34si on s'est intéressé à la qualité du locataire
04:36on peut traverser aussi des cycles
04:38l'immobilier ce n'est pas que macroéconomique
04:40c'est aussi microéconomique
04:41quelle est la société qui loue
04:43est-ce qu'elle est en bonne santé
04:44est-ce que son modèle est agile, adaptable
04:46ça c'est un point clé
04:47et donc ce qui est très intéressant aujourd'hui
04:49c'est qu'il y a une certaine crainte
04:51encore sur l'immobilier aujourd'hui
04:52alors même que les prix ont parfois baissé de 20 à 25%
04:56et donc quand on est capable d'acheter
04:57c'est-à-dire que si la SCPI collecte
04:59et c'est notre cash intergestion
05:00on est comme tout acheteur
05:02vous êtes un acheteur en cash en SCPI
05:04vous pouvez aller saisir des opportunités
05:06iso-risque, iso-qualité
05:07à moins 20, moins 25%
05:09donc j'ai envie de dire de manière contre-intuitive
05:11c'est peut-être
05:12ça fait 15 ans que moi je n'ai pas vu des moments
05:14où on peut investir avec cette qualité-là
05:16en ce moment
05:18si on sélectionne bien les risques
05:19bien sûr
05:19si on fait attention aux risques
05:22on paye 20% moins cher
05:24que ce qu'on aurait payé avec plaisir
05:25il y a 4 ans
05:26avec la même qualité de locataire
05:27la même qualité de risque
05:28donc ça c'est un point clé
05:29après il faut être très rigoureux
05:31avoir beaucoup de discipline d'investissement
05:32et pas justement s'aider au mode
05:34mais on en a parlé juste avant
05:35alors vous êtes également intéressé
05:37par le secteur de la santé
05:38vous investissez beaucoup
05:39dans le secteur de la santé
05:40est-ce que ça c'est quelque chose
05:41qui est amené à se poursuivre ?
05:44alors ça c'est un point de projection
05:45parce que finalement la santé
05:46ça a été peut-être une mode
05:48vous en parliez tout à l'heure
05:49jusque post-covid 2021-2022
05:52et la santé en immobilier
05:54on l'exploitait dans le soin
05:55c'est-à-dire les hôpitaux
05:56les EHPAD etc
05:56alors que ce qui détermine votre santé
05:58la mienne
05:59c'est pas simplement le soin
06:00c'est aussi la prévention
06:02le bien-être etc
06:03et ça c'est des points clés
06:04donc nous on a vraiment une lecture
06:06aujourd'hui où on se dit
06:07que la santé dans l'investissement
06:09n'a peut-être pas été exploitée
06:11à son maximum
06:12et c'est indéniable que la santé
06:16structurellement
06:16démographiquement
06:17la visibilité qu'on a
06:18en long terme sur la santé
06:19elle est puissante
06:20donc pour le coup
06:22c'est un territoire
06:22qu'on va vouloir continuer
06:24on a déjà investi en santé
06:25mais on va continuer
06:26de vouloir investir en santé
06:28d'ailleurs c'est la raison
06:29pour laquelle on s'est rapproché
06:30d'une société de gestion américaine
06:31qui s'appelle Sphere
06:32basée à Miami
06:33en Floride aux Etats-Unis
06:34qui est un acteur
06:36historique aussi
06:37d'une vingtaine d'années
06:38sur la santé
06:39aux Etats-Unis
06:40avec un regard aussi
06:42qui pour nous
06:43est très important
06:43d'avoir aussi
06:44dans la finesse
06:45de lecture
06:46des business models
06:47aussi de la santé
06:48alors vous avez deux
06:48produits phares
06:49faut-il dire
06:50normalement je fais très attention
06:52à l'orthographe
06:52la ponctuation
06:53mais là ce ne sont pas
06:54deux cristaux
06:55ce sont deux cristals
06:57c'est bien ça
06:57on a en effet
07:00historiquement
07:00deux fonds d'investissement
07:01en SCPI
07:02Crystal Rente
07:03et Crystal Life
07:04l'historique c'est
07:05Crystal Rente
07:05on a été chercher
07:06ce que je disais tout à l'heure
07:08ces fondamentaux
07:10d'investissement
07:10avec principalement
07:12des grandes enseignes
07:12de distribution
07:13et principalement
07:14de l'alimentaire
07:15alors jusqu'au Covid
07:17on nous disait
07:18pourquoi vous faites du commerce
07:19après le Covid
07:19on nous a dit
07:20comment vous faites du commerce
07:21en alimentaire
07:22c'est vraiment
07:24une SCPI
07:24qui est très robuste
07:25qui a donné toujours
07:26la même performance
07:26au long cours
07:28avec ce soin
07:29au long cours
07:30dont on parlait tout à l'heure
07:31et qui va
07:32traiter
07:33on va dire
07:33les besoins fondamentaux
07:35d'une certaine façon
07:36on a voulu pousser
07:37cette analyse
07:37des besoins primaires
07:39fondamentaux
07:39en lançant en 2021
07:41Crystal Life
07:42qui est une SCPI
07:43diversifiée européenne
07:44donc Europe
07:45au niveau du continent
07:46donc on investit aussi
07:47en dehors de la zone euro
07:47et là on a été chercher
07:49tout ce qui était
07:50très résilient au cycle
07:51mais dans toutes les catégories
07:52d'actifs
07:52pas simplement le commerce
07:53mais aussi la santé
07:55on en parlera
07:56des bureaux
07:57qui ne sont pas
07:57un gros mois
07:58aujourd'hui en SCPI
07:59on peut continuer
08:00d'en faire
08:00si on est sage
08:01et voilà une SCPI
08:03qui va chercher
08:03plus de performance
08:04aujourd'hui
08:04j'aime bien conclure
08:06ces entretiens
08:06en parlant un peu
08:07de demain
08:08à quoi ressemblera
08:09selon vous justement
08:10la SCPI de demain
08:13je pense que l'épargne immobilière
08:14en France
08:15et en Europe
08:16va beaucoup changer
08:17dans ces dix prochaines années
08:18selon moi
08:19on investira
08:20plus simplement
08:21par fraction
08:22dans de l'immobilier
08:23qu'on laissera dormir
08:23tranquillement
08:24ou juste parce qu'il y a
08:25un beau rendement
08:25une année
08:25je pense que ça va être
08:27la SCPI
08:28s'est beaucoup modernisé
08:29dans les dernières années
08:29et continuera
08:31justement en investissant
08:32des nouveaux territoires
08:33il y a 15 ans
08:33c'était que la France
08:34puis l'Europe
08:35enfin la zone euro
08:36puis l'Europe continentale
08:37puis le Nord-Amérique
08:39et puis j'ai envie de dire
08:40après-demain le monde
08:41donc de nouveaux territoires
08:42et puis de nouvelles classes d'actifs
08:43on a parlé de la santé
08:44d'aller cibler
08:45de manière très fine
08:46des typologies
08:47qui vont donner
08:49de l'agilité
08:49parce que l'idée
08:50c'est d'être collé aux usages
08:51mais aussi de la pérennité
08:53enfin une vision
08:54dans la performance
08:54qui va être au long cours
08:55parce que
08:56personne n'investit en immobilier
08:57pour 3-4 ans
08:58c'est plutôt une vision
09:00qu'on a au long cours
09:01alors justement
09:01ça c'est un petit peu
09:02la dernière question
09:03j'aime toujours faire
09:04un parallèle
09:05avec le sport
09:06on dit que la durée
09:07c'est évidemment très important
09:09bon à la différence près
09:10quand même
09:10c'est que vos immeubles
09:11durent en général
09:11plus longtemps
09:12qu'une carrière de sportif
09:14on l'espère
09:15si nous ne sommes pas
09:16très loin
09:16de la défense
09:18qu'est-ce qui fait
09:19le secret
09:20justement
09:20de la durée
09:22je pense
09:23que ça va vous plaire
09:24parce que
09:24chez Intergestion
09:25on dit que
09:26les plus belles performances
09:27sont celles qui durent
09:28l'idée c'est de dire
09:29ce qu'on fait
09:29et faire ce qu'on dit
09:30c'est important
09:30quand on a la confiance
09:31aussi d'épargnants
09:32la SCPI
09:32c'est plus de 25 000
09:34épargnants pour nous
09:35et demain
09:36plus je l'espère
09:37donc l'idée
09:38c'est d'être régulier
09:40dans la performance
09:40et de construire
09:41souvent les choses
09:42se décident
09:43au départ
09:43de construire
09:44d'avoir du soin
09:45de la discipline
09:46aussi au départ
09:46pour investir
09:47en essayant d'écraser
09:49au maximum les risques
09:49pour avoir une performance
09:51régulière
09:51et on sait que
09:52si on donne
09:536,5 sur Crystal Life
09:54aujourd'hui
09:55de taux brut
09:56au long cours
09:57on ne décevra pas
09:58nos investisseurs
10:00et on ne trahira pas
10:01la confiance
10:02vous l'avez dit
10:03tout au début
10:03c'est le point clé
10:04dans l'investissement
10:05il faut mériter
10:06cette confiance
10:06et puis
10:07s'en montrer digne
10:08dans un monde idéal
10:10qu'est-ce que l'on peut
10:11vous souhaiter
10:11dans les quelques années
10:13à venir ?
10:14pas de folie
10:15pas d'explosion
10:16on veut une croissance
10:17maîtrisée
10:18chez Intergestion
10:18mais l'idée
10:19c'est de
10:20je l'ai dit
10:20c'est de dire
10:21ce qu'on fait
10:22faire ce qu'on dit
10:22et puis de continuer
10:23aussi
10:23de gravir la montagne
10:26progressivement
10:26on a déjà passé
10:27un certain nombre
10:27de camps de base
10:28mais l'idée
10:28c'est d'aller au sommet
10:30mais accompagné
10:30de tout le monde
10:31j'aime bien
10:32vous parler
10:32c'était un plaisir
10:33de vous recevoir
10:35rendez-vous très vite
10:37pour un autre invité
10:38qui j'espère
10:39sera de la même qualité
10:40et avec un même sens
10:41de l'humour
10:42ça c'est quelque chose
10:42que j'apprécie toujours
10:43bonne journée
10:44à vous tous
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