- il y a 7 mois
Avec Céline Mahinc revient sur nos obligations de transparence fiscale en matière d’immobilier à l’étranger
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00:00Yo Money, leader français de la gestion d'épargne en ligne et au coffre.com, achat et revente d'or
00:06physique gardé en coffre sécurisé présente
00:09Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.
00:13Suite de votre rendez-vous économique du dimanche, toujours en compagnie bien sûr de Thomas Binet, au programme d'Oser
00:18Investir mon cher Thomas.
00:19Et bien Maxime, acheter d'occasion, troquer, revendre. Et si mieux acheter était devenu un vrai levier financier et pas
00:25seulement une tendance,
00:26ça va être notre conseil de la semaine. Et on parlera aussi d'immobilier, les SCPI. Vous savez, les sociétés
00:31civiles de placement immobilier,
00:33toujours une valeur sûre ou un placement à regarder autrement en 2026. On en parle avec Charles Dutler qui est
00:38cofondateur d'Iroco.
00:39On va décrypter avec lui le modèle digital et sans commission qui bouscule le marché des SCPI.
00:45Et puis attention, vous possédez un bien immobilier à l'étranger dès 2029, le fisc sera tout automatiquement.
00:51Céline Minc, notre consultante en gestion de patrimoine, vous dira pourquoi l'anticipation n'est plus une option.
01:02Thomas, pour ce numéro d'Oser Investir, on va parler du fameux slogan mieux acheter, c'est-à-dire la
01:13seconde main, l'occasion, le troc.
01:15Et on a l'impression que ce sont des solutions de crise. Mais vous, vous nous dites et vous réfléchissez
01:20au fait que ça peut devenir quoi ?
01:21Un vrai changement de société ?
01:23Complètement, Maxime. Parce que longtemps, acheter d'occasion, c'était d'abord perçu comme un choix par défaut.
01:28Aujourd'hui, c'est presque l'inverse. C'est un choix assumé, parfois même revendiqué d'ailleurs, par certains acheteurs.
01:34La seconde main répond à trois attentes très fortes. Le pouvoir d'achat, l'écologie et puis le bon sens.
01:39Pourquoi acheter neuf quand un produit existe déjà ? En bon état, moins cher et avec une histoire.
01:44On ne consomme plus seulement un objet, on consomme une alternative.
01:48Et ce qui est très frappant, c'est que ce mouvement touche absolument tous les secteurs, pas seulement les vêtements.
01:53Absolument. On pense souvent à la mode, bien évidemment. Mais l'occasion explose dans l'électronique, l'ameublement, l'automobile,
01:59le sport et même le luxe.
02:01Et le troc revient aussi sous des formes modernes, via des plateformes et des communautés locales.
02:05On échange des objets, mais aussi des services. C'est une économie plus circulaire, plus humaine, où la valeur ne
02:11disparaît plus après un seul usage.
02:13Quand on vous entend, on a l'impression que mieux acheter, en réalité, ce n'est pas acheter moins. C
02:17'est simplement acheter, mais d'une autre manière, acheter autrement.
02:20Oui, Maxime. Et ce n'est pas la fin de la consommation. Pour autant, c'est sa transformation.
02:24On réfléchit davantage avant d'acheter. On anticipe la revente, la transmission.
02:28Les entreprises l'ont bien compris. Certaines intègrent désormais la seconde main directement dans leur modèle.
02:34Acheter mieux, c'est redonner du sens à chaque achat. Et ça, c'est sans doute la véritable révolution en
02:39cours.
02:41Haussmann Executive Search, leader du recrutement sur les métiers de la finance et de l'immobilier, présente
02:47Sud Radio, oser investir, l'invité.
02:51Thomas, pour ce numéro, nous sommes avec Charles Duclair, qui est le cofondateur d'Iroco,
02:55qui est une société de gestion indépendante et agréée par l'AMF, proposant depuis 2020 des solutions d'épargne immobilière
03:01moderne et performante. Elle compte près de 28 000 associés, accessoirement,
03:06et près d'1,5 milliard d'euros d'actifs sous gestion à la fin 2025.
03:10Bonjour Charles Duclair.
03:11Bonjour.
03:12Charles Duclair, on va commencer déjà par poser votre secteur d'activité.
03:16On va parler de la SCPI. Alors je dis en lancement, SCPI, ça veut dire Société Civile de Placement Immobilier.
03:21Mais pour nos auditrices et nos auditeurs qui ne connaîtraient pas ce type de placement,
03:25est-ce qu'on peut d'abord qualifier ce qu'est une SCPI ?
03:27Avec plaisir, merci de me recevoir. Alors la SCPI, c'est assez simple. Imaginez une SCPI que vous feriez en
03:32famille,
03:32mais vous le faites avec des milliers de gens à travers la France. Et votre objectif, c'est d'investir
03:36dans de l'immobilier commercial
03:38que vous n'auriez pas pu acheter vous-même à titre personnel, mais que vous pouvez acheter en mutualisant avec
03:43d'autres épargnants à travers la France.
03:45C'est ce qu'on appelle plus vulgairement la pierre-papier. On n'est pas propriétaire d'un immeuble,
03:48on est propriétaire de part d'une société qui possède des actifs. C'est bien ça ?
03:52C'est exactement ça. Et aujourd'hui, les SCPI proposent de plus en plus d'investissements à travers l'Europe,
03:57ce qui vous permet non seulement d'être diversifiés en termes de classe d'actifs, mais aussi en termes de
04:00géographie et même de monnaie.
04:02Alors on va parler dans un instant d'Iroko, est-ce que vous proposez justement aux investisseurs ?
04:05Mais moi je voudrais d'abord vous entendre sur un autre sujet qui est plus actuel, c'est le marché
04:10de l'investissement en France.
04:11Nous vivons des périodes troubles de notre histoire. Est-ce que ça a des répercussions immédiatement sur le marché de
04:17l'investissement ?
04:17Est-ce que vous sentez les épargnants rentrer chez eux, être frileux ? Est-ce qu'il y a un
04:22mouvement de panique quelque part qui est en train de se dessiner ?
04:25On n'a pas le sentiment d'avoir un mouvement de panique. D'ailleurs, les chiffres 2025 sont meilleurs que
04:282024 en termes d'investissement dans les SCPI.
04:31L'investissement en SCPI a augmenté 30%. Il reste deux fois en dessous du record des meilleures années 2020, mais
04:38il est 30% au-dessus des années 2024.
04:40Alors, vous avez créé effectivement il y a quelques années Iroko Zen, c'est le nom que vous avez donné
04:46à votre SCPI.
04:47Vous investissez de façon diversifiée. Alors concrètement, j'ai regardé ce que vous proposez.
04:52Vous investissez dans les commerces, dans les entrepôts, dans les locaux d'activité, dans les crèches, dans les bureaux.
04:58Est-ce que la diversification des actifs, c'est ça la règle quelque part pour ne pas dire la potion
05:02magique ?
05:03Alors, on a souci chez nous de faire effectivement une SCPI diversifiée. L'intérêt pour nous étant de dire que
05:08dans les marchés immobiliers, il y a des cycles.
05:10Il y a des cycles dans lesquels certains actifs sont trop chers ou peu pertinents face à la demande du
05:15marché et d'autres cycles où il redevient intéressant.
05:17On a choisi donc de n'avoir aucune allocation obligatoire. On est tout le temps à l'affût des nouvelles
05:22opportunités.
05:24Pour vous donner des exemples, on a été historiquement très marqué dans des domaines comme l'activité et la logistique
05:29du fait du boom du commerce.
05:31Et on s'est remis récemment à acheter plus de bureaux. Car le bureau va mal, mais tous les bureaux
05:35ne vont pas mal. Et donc, il y a de belles opportunités dans ce secteur aussi.
05:38Vous voulez dire que malgré le télétravail, le départ en province d'un certain nombre de collaborateurs, ça n'a
05:45pas eu un impact durable et ça vous donne envie de revenir sur cette classe d'actifs ?
05:49Il y a toute une partie de cette classe d'actifs qui, il faut le dire de façon honnête, est
05:53morte. Il y a des actifs qui ne reviendront jamais sur le marché.
05:57Et ceux-là, on va évidemment ne pas investir dans cette classe d'actifs-là. Pour autant, tous les actifs
06:03qui ont une certaine centralité, les actifs rénovés, centraux, proches des commerces, proches des centres de transport,
06:09sont redevenus très importants car les entreprises consomment moins de bureaux, mais elles consomment mieux. Elles veulent des bureaux de
06:15bien qualité dans les centres-villes.
06:17Alors, votre parc immobilier est, sauf erreur de ma part, situé à 70% hors de France. Est-ce que
06:24ça, ce n'est pas aussi, quelque part, une situation qui amène à repenser différemment les investissements ?
06:32La France n'est plus forcément le terrain d'investissement naturel.
06:36La France n'est plus le terrain naturel car la France n'est malheureusement pas une des économies qui se
06:41porte le mieux en Europe.
06:41Et par ailleurs, nous avons aussi un environnement taux qui peut être différent dans certains pays.
06:46Je pense par exemple à des pays anglo-saxons où les taux sont plus élevés, nous permettent donc d'offrir
06:50des rendements plus élevés.
06:52Donc, il est vrai que la France est un petit secteur.
06:54Et d'ailleurs, la nouvelle SCPI que nous avons lancée, Iroco Atlas, ne fait plus du tout de France.
06:59Du fait que la France est moins dans le champ, dans le radar de ce qui nous paraît pertinent pour
07:04nos investisseurs, ça pourra changer à l'avenir.
07:07C'est le cas aujourd'hui.
07:08Alors, on va en parler dans un instant d'Iroco Atlas qui est effectivement votre nouvelle SCPI et qui ouvre
07:12d'autres horizons effectivement sur l'investissement.
07:14Mais avant d'arriver jusque-là, vous avez créé aussi quelque chose qui est nouveau dans le monde de la
07:20SCPI.
07:21Il n'y a plus de droits de frais ou de droits d'entrée, c'est digital à 100%.
07:26Est-ce que ça aussi, ce n'est pas le nouveau mode de fonctionnement des SCPI et qui au passage
07:30d'ailleurs, mène un coup de poussière quand même sur les anciennes SCPI ?
07:34Alors, je te fais d'accord.
07:35Nous, on trouve que ce marché avait besoin d'une certaine transparence.
07:39Ça reste un marché assez transparent puisque vous avez des rapports annuels qui vous donnent beaucoup d'informations.
07:44Nous, on a voulu le rendre encore plus digital.
07:46Vous avez accès à l'information sur tout ce qu'on achète sur notre site web, évidemment, chez Iroco.
07:49En plus de ça, on a essayé d'apporter une invention financière, une ingénierie financière différente
07:54qui est que, historiquement, les gens prenaient des frais d'entrée.
07:57Vous mettiez un euro d'investissement dans une SCPI, seulement 90 centimes étaient placés.
08:02Et avec notre système à nous, l'intégralité de votre argent est placée puisque nous ne prenons pas de frais
08:06d'entrée.
08:07Donc, c'est ça qu'on a essayé de transformer.
08:09C'est une meilleure façon de placer votre argent en plaçant tout l'argent tout de suite disponible
08:13et une capacité d'investir en ligne et surtout d'avoir une information très transparente
08:19sur notre site Iroco.
08:20Alors, si je suis épargnant, Charles Dutler, vous avez dit tout à l'heure que vous cherchiez à revenir un
08:27peu
08:27quelque part sur le marché des actifs de bureau.
08:29Mais aujourd'hui, par exemple, il y a une autre classe d'actifs, c'est la logistique,
08:32qui est très importante puisqu'il y a la montée du e-commerce, inexorable montée du e-commerce,
08:37pourrait-on même dire, qui fait que ça peut orienter différemment.
08:41Est-ce qu'on ne doit pas aller verser une classe d'actifs aussi un peu différente
08:44de manière à donner des rentabilités pour ceux qui nous écoutent,
08:47plus importantes peut-être que les bureaux dans les années à venir ?
08:50C'est très intéressant.
08:51On a 35% de notre patrimoine qui investit en activités logistiques,
08:54donc des bâtiments extérieurs aux villes qui servent à ces usages-là.
08:58On pense qu'aujourd'hui, cette classe d'actifs, elle est chère.
09:00Donc, on l'achète avec parcimonie.
09:02Pour autant, elle crée plus de valeur à long terme que des actifs de bureau.
09:06Il y a plus de croissance de valeur en logistique, mais il y a un peu moins de rendement.
09:09Maintenant, aujourd'hui, la classe d'actifs sur laquelle vous avez les meilleurs rendements,
09:12c'est la classe d'actifs la plus délaissée, c'est le bureau,
09:14puisque plus personne ne veut investir dans cette classe d'actifs.
09:17Vous pouvez obtenir sur certains actifs des très bons rendements.
09:21Pour autant, pour créer la création de valeur,
09:23donc de la prise de valeur des actifs, cas par cas,
09:26l'activité et la logistique sont importants.
09:28Et c'est pour ça qu'un tiers de notre patrimoine est là-dedans, chez Iroco.
09:31Charles Leclerc, on n'a pas parlé du commerce.
09:33C'est une période aussi compliquée pour le monde du commerce.
09:35Beaucoup de boutiques fermes, même des indépendants.
09:38Je ne parle même pas des chaînes, des franchises qui baissent le rideau définitivement.
09:43Est-ce que c'est encore quelque chose dans lequel il faut investir, à votre niveau ?
09:46Nous, on croit beaucoup au commerce. On pense qu'il se polarise.
09:48Aujourd'hui, le commerce de proximité fonctionne correctement.
09:52Les commerces de prêt-à-porter, moyens de gamme, souffrent énormément.
09:57On voit beaucoup de faillites.
09:58En revanche, tout ce qui est commerce de nécessité,
10:01ou commerce de classe d'actifs, on va dire, économiques,
10:06fonctionne relativement bien.
10:07On pense à un place d'actifs Retail Park,
10:10qui fonctionne correctement, car leurs enseignes proposent des prix attractifs.
10:14Alors, Retail Park, pour nos auditeurs et nos auditrices,
10:16ce sont des centres commerciaux, la plupart du temps,
10:18à ciel ouvert et en province,
10:20ou en banlieue parisienne, par exemple.
10:23Vous avez ouvert une autre SCPI en 2025 qui s'appelle Iroco Atlas,
10:28qui a cette vocation, justement, de repousser les frontières de votre intervention,
10:33et qui donne, du coup, une rentabilité plus forte.
10:35Parce que, si je ne me trompe pas, j'ai relevé que c'était une rentabilité à plus de 9%,
10:39ce qui est quand même assez important.
10:41Comment vous expliquez ça ?
10:43Encore une fois, c'est parce qu'on repousse les frontières de l'investissement ?
10:46Repousser les frontières d'une meilleure diversification,
10:48il nous permet, effectivement, d'aller chercher un peu plus de rendement
10:50dans certains pays, notamment les pays anglo-saxons,
10:52qui ont des taux structurellement plus élevés que les nôtres.
10:55C'est évidemment une des opportunités.
10:57L'autre opportunité, c'était de donner accès à d'autres économies
11:00plus dynamiques que l'Europe.
11:02Donc, on pense aux Etats-Unis, on pense au Royaume-Uni,
11:05on pense à certaines économies qui peuvent avorter plus de croissance.
11:08C'était ça, les deux intérêts.
11:09Alors, effectivement, on donne du 9% de rendement aujourd'hui.
11:12L'objectif long terme, c'est plutôt de viser des rendements au-delà de 7%.
11:16Et on pense que c'est important pour ça de créer un nouveau véhicule
11:20qui se différencie d'Iroco-Zen.
11:21Iroco Atlas va être 0% France, plus mondial.
11:26Iroco-Zen restera franco-européenne,
11:29avec un rendement aujourd'hui autour de 7%.
11:32Charles Hitler, ma dernière question pour vous ce dimanche matin.
11:35Y a-t-il des risques, vraiment, en investissement et ces pays ?
11:38Alors, on dit toujours que l'investissement, c'est risqué,
11:40et c'est vrai qu'il faut le rappeler.
11:41Mais est-ce qu'il y a un risque majeur que vous pouvez identifier
11:45pour aider nos auditrices et nos auditeurs à bien comprendre ce qu'est une SCPI, justement ?
11:50Alors, évidemment, la diversification, c'est important.
11:52Diversification, nous, on l'offre en interne.
11:53Pour autant, il faut aussi aller voir d'autres sociétés de gestion.
11:56Il faut acheter des SCPI si vous n'achetez pas d'immobilier en direct.
12:00C'est une façon aussi de créer de l'épargne et parfois même d'emprunter.
12:03Pour certains, ça se fait avec des effets de levier.
12:05Et pour autant, c'est intéressant d'investir chez Iroco,
12:07mais chez d'autres acteurs qui ont une capacité aussi pour vous
12:10de diversifier votre risque en termes de gestionnaire
12:13et pas seulement en termes de typologie immobilier.
12:15Merci à vous.
12:16Merci beaucoup, Charles Duclair, d'être passé du côté d'Oser Investir.
12:19Et je rappelle donc que vous êtes le cofondateur d'Iroco,
12:21la SCPI 100% digitale.
12:33Et Thomas, pour clore ce dimanche matin et ce rendez-vous économique,
12:36nous sommes avec Céline Minc, notre consultante en gestion de patrimoine
12:38et la fondatrice aussi d'Eden Finance.
12:40Et vous allez avec elle nous parler de nos obligations de transparence fiscale
12:44en matière d'immobilier, mais à l'étranger.
12:47Oui, parce qu'il va falloir faire attention dans les prochaines semaines,
12:49les prochains mois et les prochaines années.
12:51Céline, on entend parler d'un changement majeur concernant les biens immobiliers
12:55détenus à l'étranger, c'est bien ça ?
12:57En effet, Thomas, 25 pays, dont la France, l'Espagne, l'Italie ou encore le Portugal,
13:02par exemple, viennent de s'accorder pour échanger automatiquement
13:06les informations sur les biens immobiliers.
13:08Alors, concrètement, de quoi s'agit-il exactement ?
13:10Alors, concrètement, à partir de 2029-2030,
13:14l'administration fiscale française recevra directement l'identité du propriétaire,
13:19l'adresse, la valeur du bien, les revenus locatifs, les transactions,
13:23sur tout immobilier, les appartements, les maisons, les terrains,
13:27que les résidents français possèdent à l'étranger.
13:29En fait, c'est le même principe que pour les comptes bancaires.
13:32Alors, du coup, et en pratique, qu'est-ce que ça va changer pour un français possédant un bien à
13:36l'étranger ?
13:37Ça renforce le contrôle fiscal.
13:39Un résident français doit déjà déclarer l'ensemble de son patrimoine immobilier mondial,
13:44que ce soit pour l'impôt sur le revenu, l'impôt sur la fortune immobilière,
13:47au-delà d'un million trois, et les transactions pour les droits de succession.
13:52Avec cet échange automatique, les oublis de déclaration seront rapidement détectés.
13:58Donc, si je vous écoute bien, ceux qui ont respecté leur obligation,
14:00donc, non, rien à craindre.
14:02Mais que se passe-t-il pour ceux qui auraient omis de déclarer un bien à l'étranger ?
14:05Alors, les redressements peuvent porter sur plusieurs années avec des pénalités importantes.
14:10Donc, pour ceux qui auraient omis de déclarer un bien à l'étranger,
14:13il reste quelques années pour régulariser leur situation de manière volontaire,
14:17ce qui permet généralement de négocier les pénalités contrairement à un contrôle fiscal.
14:21C'est une question à étudier au cas par cas avec un bon conseil fiscal,
14:25et l'anticipation reste la meilleure stratégie.
14:28Merci Céline.
14:29Merci beaucoup mon cher Thomas.
14:30Est-ce que ça compte aussi pour les îles privées ?
14:32On ne sait pas.
14:33Et votre appartement à Dubaï, Maxime, forcément.
14:35Oui, mais alors en ce moment, il est un peu tranquille.
14:37Il est un peu tranquille.
14:38Il est en train de perdre de la valeur.
14:39Merci beaucoup mon cher Thomas.
14:40Merci.
14:41On vous retrouve comme tous les dimanches, j'imagine, la semaine prochaine.
14:44Avec grand plaisir.