00:00Tout pour investir, le coffre-fort.
00:04Souleymane, Jean Galadima de Sapiens, bonjour.
00:07Bonjour Antoine.
00:08Merci d'être avec nous, on va parler ce matin d'un sujet qui peut paraître,
00:11on est dans la rubrique le coffre-fort,
00:13on ne va pas mettre dans le coffre-fort parce que c'est un peu gros,
00:15disons qu'on va mettre le coffre-fort dans une résidence secondaire.
00:20Alors je le disais il y a un instant, on parle de Trump qui voulait envahir le Groenland,
00:24de la guerre Ukraine-Russie, de tous ces chambardements géopolitiques
00:31et pourtant au milieu de tout ça, pouvoir se dire
00:34et si j'investissais dans une résidence secondaire ?
00:37Alors comment et pourquoi ?
00:39Il y a peut-être aussi des questions à se poser là, très précisément, Souleymane, Jean.
00:44En effet, je pense qu'une des raisons c'est qu'on est un des pays au monde
00:48avec les plus beaux paysages et ça peut expliquer pourquoi on a
00:523,6 millions de résidences secondaires en France, quasiment 10% du parc de logement,
00:57ça peut monter jusqu'à 15-20% sur le littoral.
01:00En réalité, on sait que l'acquisition d'une résidence secondaire
01:02est rarement en fait un choix financier rationnel,
01:06c'est souvent en fait un choix familial, un choix affectif,
01:11mais qui exige de l'anticipation, de la planification
01:15pour en réduire naturellement la facture et les impacts.
01:18Voilà, parce que ce n'est pas non plus un chemin par semet de rose,
01:21ça commence par un coup de cœur.
01:23Et puis, fiscalité, rénovation, si en plus c'est une maison ancienne,
01:29il y a plein de bonnes raisons, télétravail, je peux y aller.
01:33Rentabiliser un investissement comme ça, c'est très compliqué.
01:37Quels seraient les meilleurs conseils, j'allais dire,
01:40dans un premier temps que vous pourriez donner à quelqu'un
01:42qui serait éventuellement tenté par cette aventure ?
01:44Le reste, c'est une aventure.
01:45C'est une aventure.
01:47Le premier conseil, c'est certes coup de cœur,
01:48mais pas coup de tête non plus.
01:50C'est-à-dire qu'il faut connaître le marché,
01:52il faut déterminer son cahier des charges.
01:53Déjà, retour aux fondamentaux, on regarde ce que donne le marché.
01:56Exactement.
01:58On prend en considération un élément qui va beaucoup impacter
02:02cet investissement qui est la fiscalité.
02:04On peut avoir jusqu'à 60% d'augmentation
02:08ou du moins de surtaxe sur la taxe d'habitation
02:10en raison d'une entreprise importante résidence secondaire.
02:12Donc, nous, quand on a souvent des entrepreneurs chez Sapiens
02:15qui viennent de vendre leur entreprise,
02:17qui veulent se faire plaisir avec une évidence principale
02:19des résidences secondaires,
02:20on leur dit, OK, on va faire de la planification.
02:22C'est-à-dire qu'on va déterminer soit une poche projet,
02:27une enveloppe qui va être dédiée à l'acquisition potentiellement cash
02:31de cette résidence secondaire.
02:33Mais attention, si on achète cash,
02:34ce qu'on appelle, il y a un coût d'opportunité.
02:36C'est-à-dire que cet argent, on aurait pu le placer ailleurs
02:39sur les marchés financiers, par exemple.
02:41Et je rappelle qu'avec l'ajout des intérêts aux composés,
02:459% par an, en 8 ans, on a doublé le capital.
02:47Oui, mais il n'y a pas des jolis hortensias devant.
02:49Voilà.
02:50C'est ça le truc.
02:50C'est la qualité de vie aussi.
02:51C'est un choix, on est d'accord, mais...
02:54Mais voilà, c'est un coût d'opportunité.
02:55Et donc ensuite, si on fait le choix de le faire,
02:58on se dit, est-ce que je constitue une poche
03:00que je vais capitaliser pour ensuite représenter mon apport
03:04ou l'acquisition de cette résidence secondaire ?
03:06Est-ce qu'au contraire, j'ai encore de la capacité d'endettement,
03:08on va y revenir, et je vais faire un placement
03:10qui va générer des revenus complémentaires,
03:12des intérêts, des dividendes, avec de l'obligataire coté,
03:15de l'obligataire non coté, par exemple, de la dette privée,
03:18ou encore des produits structurés sur des maturités assez courtes
03:21pour pouvoir couvrir les mensualités ?
03:24Ou finalement, est-ce qu'on n'a pas cette capacité ?
03:29Donc on va réellement rechercher du financement.
03:31Et là, il existe différents schémas de financement
03:34pour la résidence secondaire.
03:37On a le schéma classique qui est le crédit immobilier sec,
03:39que l'on connaît, encore faut-il être en capacité
03:41d'être suffisamment solvable pour bénéficier de ce crédit.
03:45Et de bien le financer, de bien le, comment dire,
03:48le toileter pour que ça reste bien.
03:50Le structurer, faire en sorte aussi, en fait,
03:52parce qu'il y a le coup de cœur,
03:54mais il ne faut pas que derrière,
03:55on n'ait pas une poche de sécurité suffisante
03:57et que cette résidence secondaire vienne mettre en péril
03:59le ménage, parce que si vous êtes contraint de la vendre
04:01au mauvais moment, vous pouvez effectivement perdre pas mal de plumes.
04:04Ensuite, vous avez, pour des patrimoines un peu plus conséquents
04:06qu'on les a chez Sapiens,
04:08on a d'autres schémas, comme par exemple le crédit hypothécaire.
04:10Vous avez votre résidence principale,
04:12vous n'avez plus de crédit,
04:13vous êtes peut-être un peu âgé,
04:14donc vous ne pouvez plus relancer en fait un crédit simple.
04:16Et donc, vous allez faire un crédit hypothécaire
04:18sur votre résidence principale ou un autre bien
04:20pour pouvoir en fait vous endetter sur la résidence secondaire.
04:23Vous pouvez aussi utiliser ce qu'on appelle
04:24des crédits avec du collatéral,
04:26le fameux crédit lombard.
04:28Vous mettez en gage un certain nombre d'actifs.
04:29Voilà, en gage en secondaire actif,
04:30ça peut être une assurance vie,
04:32ça peut être un compte-titre,
04:33sachant que si vous êtes sur une allocation très peu risquée,
04:36des fonds euros, des fonds monétaires,
04:38vous pouvez aller jusqu'à 90 ou à 100% en fait
04:40d'effet levier sur votre collatéral.
04:42Quand vous êtes en action,
04:43on sera plutôt à 50%.
04:44Mais ça permet à minima d'avoir en fait
04:46cette ligne de crédit activable
04:48pour payer l'apport, par exemple,
04:49de la résidence secondaire ou faire cette acquisition.
04:52Seul bémol, c'est que c'est des crédits à taux variable.
04:54C'est du in fine.
04:55Donc, on conseille à nos clients
04:57que le crédit lombard s'applique plutôt
04:58à des projets court terme,
05:00quitte ensuite à refinancer cette ligne
05:02sous la forme d'un financement
05:04beaucoup plus long terme.
05:06Bon, et puis, il y a une autre solution
05:07de financement pour financer les crédits,
05:10pour financer la fiscalité,
05:11pour financer, je pense, à la résidence secondaire,
05:15je ne sais pas, en province,
05:16des petites maisons anciennes, etc.
05:18Il y a aussi la possibilité de les mettre
05:19en location meublée ou en Airbnb,
05:22machin et compagnie.
05:23Ce n'est pas non plus d'une simplicité évangélique.
05:26Ce n'est pas d'une simplicité évangélique.
05:28Alors, pour plein de raisons.
05:28Premièrement, il y a la dimension humaine.
05:30Bon, toujours.
05:31Toujours, avec l'aléa humain.
05:33Mais c'est vrai que la compétition
05:34est assez féroce aujourd'hui sur Airbnb.
05:37Et donc, voilà, c'est presque une activité
05:39en fait à part entière.
05:40Et si vous déléguez, vous allez forcément
05:41baisser votre rentabilité locative.
05:43Oui, il y a la fiscalité.
05:45Et voilà.
05:46Et l'autre aspect qui est éminemment important
05:47quand vous faites du locatif,
05:49c'est le schéma de détention
05:50de cette résidence secondaire.
05:52Et donc là, on ne va pas faire un cours,
05:54entre guillemets, sur les schémas de détention,
05:56sur les schémas fiscales.
05:57Est-ce que vous les tenez en direct ?
05:58Est-ce que vous utilisez une SCI ?
06:00Est-ce que vous êtes en location nue ?
06:01Est-ce que vous êtes en location meublée ?
06:03Quel nombre de jours vous pouvez louer, etc.
06:05Donc là, le conseil, c'est
06:06faites-vous conseiller,
06:08entourez-vous d'un expert comptable
06:10ou d'un avocat fiscaliste
06:12ou d'un ingénieur patrimonial
06:13qu'on peut l'avoir chez Sapiens
06:15pour vraiment déterminer votre projet
06:16et le schéma de détention.
06:18Étant aussi entendu, on l'a vu,
06:20que la fiscalité peut être aléatoire.
06:22Donc, votre simulation à l'instant T
06:24n'est pas forcément celle qui sera présente dans 10 ans.
06:27On l'a vu avec le LMNP
06:28et la réintégration de l'amortissement.
06:31Dernière chose, il nous reste quelques secondes,
06:33comment on la monétise ?
06:34Comment on la monétise ?
06:35On peut la monétiser de différentes manières.
06:38Alors, on a naturellement l'allocation,
06:40mais il y a aussi des sujets
06:41que les gens oublient.
06:42C'est qu'aujourd'hui, dans des zones un peu denses,
06:44on peut avoir des problématiques de stockage.
06:45Et donc, maintenant, on peut
06:46« sous-louer » le stockage
06:49de sa résidence secondaire.
06:51On peut aussi envisager une résidence secondaire
06:52dans une zone où il y a du soleil
06:53et beaucoup de terrain.
06:54Donc, il y a aussi les infrastructures énergétiques.
06:57On peut potentiellement envisager
06:58des panneaux solaires.
07:00Donc, voilà, il existe, en fait,
07:01pour sortir simplement de cette vision
07:03purement de location,
07:04d'autres opportunités pour monétiser
07:06sa résidence secondaire.
07:08Si vous avez une très belle résidence secondaire
07:09orientée plein sud en Provence,
07:12vous pouvez peut-être avoir
07:12un petit héroïs sympa
07:14en production d'électricité.
07:16Pas idiot.
07:17Oui, à réfléchir.
07:18Mais alors, surtout, faites-vous accompagner.
07:20Ce n'est pas comme il y a quelques années.
07:21Ce n'est pas l'investissement coup de cœur.
07:23Il ne faut pas que ça devienne un coup de tête.
07:25Et je pense que ça va rester
07:26le maître mot de cette chronique.
07:28Merci beaucoup.
07:29Merci à tous les mains de Jean Galadima
07:30de Sapiens.
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