00:00Alors Grégoire, au programme aujourd'hui ?
00:02Bérénice, justement, travaux et obligations en copropriété, quelles sont les réalités aujourd'hui ?
00:06Et puis, quels enjeux demain ? Fin de l'année, donations immobilières, vous en aviez déjà parlé,
00:11mais je fais un petit rappel pourquoi c'est intéressant et quelles sont les formules possibles.
00:15Et puis, si vous décidez, vous qui nous écoutez, d'acheter un logement occupé,
00:18est-ce que c'est une opportunité ou un piège ? On vous dit tout.
00:21Eh bien, on commence avec ces fameux travaux et obligations en copropriété.
00:24Quelle réalité aujourd'hui ?
00:26Eh bien, voilà, si vous vivez dans une copro, ce qu'on appelle une copro,
00:29c'est-à-dire une copropriété, c'est-à-dire que vous êtes plusieurs propriétaires dans un bâtiment.
00:33Sachez que la loi climat et résilience, elle vous impose aujourd'hui plusieurs obligations.
00:37Alors d'abord, le DPE, Bérénice, le diagnostic de performance énergétique collectif,
00:42qui est obligatoire selon la taille de l'immeuble.
00:44Alors depuis le 1er janvier 2024, pour les grandes propriétés, c'est-à-dire plus de 200 lots,
00:49donc 200 habitations, depuis le 1er janvier 2025, pour celles entre 50 et 200 lots,
00:53et ensuite, à partir du 1er janvier 2026, pour les plus petites, moins de 50 lots.
00:57Donc ce diagnostic global du bâtiment, il sert à évaluer la performance énergétique
01:01et à préparer les futurs travaux collectifs.
01:04Parce que oui, en copropriété, on décide ensemble des travaux ou des actions d'importance à réaliser.
01:09Ça peut d'ailleurs poser problème.
01:10Alors pourquoi ce n'est pas anodin, me direz-vous ?
01:12Eh bien parce que le DPE collectif, il devient un document essentiel pour anticiper les dépenses de rénovation,
01:18convaincre les banques en cas de vente,
01:19et puis structurer les décisions en travaux, deux travaux pardon, en Assemblée Générale.
01:23Alors parallèlement, l'interdiction de louer les logements très énergivores,
01:27elle s'applique désormais depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés G.
01:32Les autorités, elles souhaitent également que les immeubles améliorent leur performance
01:35avant l'interdiction des classements F situés à peu près en 2028,
01:39puis E à peu près en 2034, même si les dates exactes pourraient encore évoluer,
01:45on ne sait jamais, avec les feuilletons en rénovation énergétique.
01:48Des travaux qu'il va falloir anticiper quand même pour préparer ses obligations au mieux.
01:52Une réglementation qui pèse de plus en plus sur les copropriétés,
01:56parce que faire un DPE collectif, ce n'est plus seulement une démarche optionnelle,
01:59c'est devenu un préalable indispensable pour envisager la rénovation énergétique à l'échelle de l'immeuble.
02:05Et clairement, c'est un outil de décision aujourd'hui.
02:07Et puis un signal fort envoyé aux copropriétaires,
02:09la question des travaux ne peut plus être repoussée indéfiniment.
02:12Eh oui, ça c'est sûr.
02:14On continue avec la donation immobilière et les avantages qu'elle permet.
02:18Un sujet que vous aviez déjà abordé, Bérénice,
02:20je me suis dit que c'était pas mal de faire une piqûre de rappel en cette fin d'année.
02:24La donation immobilière, elle permet de transmettre un bien à un proche de son vivant,
02:28avec plusieurs avantages.
02:29Donc des abattements fiscaux, évidemment, selon le lien de parenté,
02:32renouvelable tous les 15 ans,
02:34des exonérations d'impôts sur la plus-value immobilière
02:36au moment de la vente ultérieure par le donataire,
02:38et puis des possibilités de réduire son assiette pour l'IFI,
02:42l'impôt sur la fortune immobilière,
02:43si le patrimoine dépasse les seuils.
02:46Alors vous avez différentes formules possibles.
02:48On ne va pas rentrer forcément dans le détail de ces dispositifs,
02:50mais il s'agit plutôt ici de vous dire de bien préparer la donation si vous y pensez.
02:55Une donation immobilière bien préparée,
02:56elle peut être un outil de gestion fiscale et patrimoniale très efficace.
03:00Alors attention, elle doit toujours être réalisée chez un notaire
03:03pour sécuriser les conséquences juridiques et fiscales, justement.
03:06Et je me permets juste de rajouter que,
03:08parce que le thème donation, il impressionne certains,
03:11mais il n'est pas limité qu'aux classes les plus aisées.
03:13C'est vraiment un outil que tout le monde peut utiliser.
03:15Et oui, et d'ailleurs, tout le monde devrait aller voir un notaire.
03:17Il n'y a pas que les gens aisés ou riches.
03:19Le notaire, c'est vraiment un tiers de confiance.
03:21Et aller le voir, franchement, ça ne coûte pas grand-chose
03:22et ça vaut vraiment le coup, comme le disait Grégoire.
03:25Enfin, une question très importante, Grégoire.
03:27Oui, Bérenice, je me suis dit,
03:28est-ce que c'est une bonne idée ou pas d'acheter un logement occupé ?
03:31Ah oui, ça c'est une question qu'on se pose quand on a un investi.
03:33Bien sûr, parce qu'acheter un bien occupé par un locataire,
03:36c'est souvent présenté comme une opportunité.
03:38Alors, parce que le vendeur peut proposer un bien inférieur,
03:41puisque l'acquéreur, il doit reprendre le locataire.
03:43Mais attention aux contraintes juridiques.
03:45Je vous rappelle que le bail en cours,
03:47il se poursuit automatiquement après la vente.
03:49Le nouvel acquéreur, il est tenu de respecter les termes du bail,
03:52que ce soit la durée, les loyers, les charges, jusqu'à son terme.
03:55Et puis, il y a aussi récupéré le logement pour en faire sa résidence principale.
03:59C'est possible qu'à la fin du bail,
04:01ou via une convention avec le locataire,
04:03ce type d'achat, il peut donc être moins liquide et plus rigide qu'un achat libre.
04:07Bon, au final, c'est intéressant, c'est risqué ?
04:09Alors, c'est intéressant pour un investisseur patient
04:11qui vise un rendement locatif stable tout de suite.
04:14Et puis, lorsque le loyer, il est proche du marché
04:15et que le locataire, il est sérieux,
04:17c'est-à-dire avec des bonnes garanties et une bonne ancienneté.
04:19Alors, c'est risqué.
04:20Par contre, si le bien est destiné à devenir votre résidence principale,
04:23je vais y arriver rapidement,
04:25la présence du locataire, elle peut retarder significativement son accès.
04:29Et puis, si le loyer est nettement inférieur au marché,
04:31ça réduit d'autant le rendement et complique le financement bancaire.
04:35Donc, réfléchissez bien avant de passer à l'action.
04:37Et puis, renseignez-vous, regardez si c'est un bon payeur aussi,
04:39parce que ça compte.
04:41Merci Grégoire.
04:42On attaque tout de suite le chantier du siècle.
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