00:00Mi nombre es María Bower, soy corredora pública inmobiliaria matriculada en la provincia de Misiones, matrícula número 31,
00:06lo que me permite a mí en el territorio de la provincia intermediar entre la oferta y la demanda de bien inmuebles,
00:12ya sea venta, administración, asesoría de nuevos desarrollos y alquileres, por supuesto.
00:21Mi fuerte mayor son las viviendas particulares, departamentos, casas, monoambientes y departamentos de un dormitorio, administramos.
00:33Ha sido un año con bastante movimiento, donde han confluido, recordemos que tres legislaciones a nivel nacional,
00:40la ley 37.735, la ley 37.737, que duró un mes y piquito, para luego pasar al DNU 70 barra 2023,
00:50que son, lo quiero nombrar porque hace que haya una diferencia en el mercado en materia de contratos de locación.
00:59Recordemos que la ley 37.737 establecía un contrato único de tres años sí o sí, o sea, no se lo podía cambiar
01:09y establecía también como índice de aplicación el casa propia, el 90% del casa propia.
01:15Pero si hacemos un cálculo, porque pasado un mes ya entró en vigencia la libertad de pacto,
01:22el decreto de necesidad y urgencia 70 barra 2023, eso permitía la libertad de pacto, pactar el índice
01:34y, bueno, poder tener un diálogo más fluido, lo cual no permitía las legislaciones anteriores.
01:39Incluso la 37.735, en su artículo 14, lo prohibía directamente este diálogo fluido y abierto.
01:50Si uno hace un cálculo, a mí me parece súper importante esto porque se quejan mucho de las diferencias en el mercado
01:56y la realidad es que si uno hace un cálculo, si hubiese alquilado durante la 37.737, recordemos que son tres años,
02:04o sea, tenemos dos años y un mes todavía transcurrido de esa legislación, quiere decir que tienen mercado
02:09contratos de esa legislación, en un alquiler de 100.000 estaría pagando aproximadamente hoy en diciembre
02:16473.000 y pico, mientras que si nosotros, en materia de casa propia, con índice de casa propia,
02:24mientras que con un índice libertad de pactos y el índice más elegido por el mercado ha sido
02:29el ICL estaría pagando algo de 366.000 pesos aproximadamente.
02:34¿Qué hace? Que tengamos 100.000 pesos de diferencia ahí cuando uno dice
02:39¿por qué mi casa vale tanto y estoy pegadito y vale diferente, mi contrato es diferente?
02:45Estamos hablando de un 30% de diferencia entre contrato y contrato.
02:48Entonces el mercado debe entender que todavía hoy confluyen diferentes tipos de contratos
02:53que tienen que ver por esas legislaciones que en Argentina en el 2023 confluyeron tres legislaciones
03:02al unísono y todavía tenemos dando vuelta ese tipo de contratos.
03:06Hemos pasado absolutamente creo que todo, recordemos que habíamos entrado en un mercado
03:13donde había un fuerte faltante de oferta, un reclamo de la sociedad, recordemos que en Argentina
03:18hay más de 8 millones de personas que viven en alquileres, lo que hace que esto sí sea
03:24un tema que hay que clarificar y que hay que tocar.
03:28Y hoy, concluyendo el 2024, nos encontramos con un mercado que tiene una oferta bastante interesante
03:36en materia de locaciones de vivienda.
03:40Sí sigue siendo un faltante determinado tipo de inmueble, como es la respuesta al mercado estudiantil,
03:46por ejemplo, sigue siendo firme y constante y no hemos logrado responder aún a ese mercado.
03:53Si a eso le sumamos que nuevas familias vienen a incorporarse a la provincia de Misiones,
03:59no siendo solamente del NEA, sino que ahora de un poco más lejos, Buenos Aires, Córdoba,
04:05deciden instalarse en la provincia de Vivir, quiere decir que Misiones tiene una característica
04:10diferente al resto del país.
04:11Mientras en el país se profundiza un poco el tema de la crisis en materia de vivienda,
04:18Misiones tiene una característica diferente.
04:21Ha generado mucha movilidad, pero a su vez, en su mercado vienen a incorporarse nuevos actores
04:26que también requieren vivienda para desarrollar su vida.
04:31En particular, en esta inmobiliaria hemos tenido un retraso hace unos dos o tres meses de un cliente
04:40y tenemos 100% de cobranza, no tenemos morosidad.
04:44A mí me da eso un mensaje claro que es, ante diversas situaciones de crisis,
04:50el ciudadano sigue eligiendo proteger aquello que es lo más sagrado,
04:53que es el hogar, que es la vivienda.
04:55Encuentro ahí la solución.
04:56Sí he escuchado y he visto algunos tipos de movimiento en el mercado,
05:01pero el mercado fue claro también.
05:02Lo que hay en su mayoría son retrasos.
05:05Sí, lo que seguimos teniendo en el mercado,
05:08y esto ya no depende de aquellos profesionales que están matriculados
05:12y trabajan legalmente en la provincia de Misiones,
05:15que son aquellos contratos ilegales.
05:17Esos contratos ilegales en los cuales incluso no especifican incrementos,
05:23sino que el incremento está librado un poco a aquel que realiza la cobranza,
05:27que generalmente es el propietario de forma directa,
05:31o algún administrador no autorizado por el Estado para hacerlo.
05:34Esos contratos que no pueden ser revisados por el mercado,
05:39esos contratos generalmente sí han sido lesivos,
05:42porque he tenido visitas en consultoría de algunas personas
05:47trayendo este tipo de contrato, este tipo de recibos,
05:51que no son recibos legales otorgados por una inmobiliaria
05:54y por el propietario, sino que son recibos hechos a mano
05:57de aquellos que aún se adquieren en la librería.
06:00Entonces hay una gran cantidad en el mercado de este tipo de contrato,
06:04en el cual el Colegio de Corredores no tiene injerencia,
06:08no está dentro de la legislación, porque quedó muy librado
06:12al propietario o aquel que administra este monto los alquileres
06:18que pretende cobrar, y daña bastante el mercado.
06:22Pero en materia profesional, en materia de profesionales que administran,
06:27no han tenido lo que no son una morosidad que podemos decir retardada,
06:33una morosidad de unos días, algunos han pagado el 20,
06:38otros han pagado el 15, pero no se han pasado al mes siguiente.
06:42Esa es la conducta en materia de alquileres en el pago de viviendas comerciales.
06:47No es lo mismo, debo reconocer, en materia de alquileres comerciales,
06:52que sí es un sector que se ha vuelto un poco más,
06:55podríamos llamarlo cauteloso.
06:57La conducta en el mercado comercial anterior era una conducta más arriesgada,
07:04era una conducta con un ímpetu diferente, los cambios de locales,
07:09la transformación a grandes locales comerciales, no sé si recuerdan.
07:13Bueno, ahora muchos de ellos han decidido quedarse en sus locales madres
07:19o quedarse en locales más pequeños, por eso podemos ver en la ciudad
07:24que existe en oferta locales comerciales.
07:29Podemos decir que ellos se han transformado en un mercado comercial cauteloso,
07:33observando qué va a pasar en el mercado, ya no toman los grandes riesgos,
07:37que era muy típico en la provincia de Misiones,
07:40los grandes locales comerciales, las grandes inversiones,
07:43las grandes apuestas.
07:46Bueno, este año, digamos, de la mitad del año en adelante,
07:50es como que eso se ha vuelto un poco más cauteloso.
07:53Y en particular nosotros, sí, hay inversiones que hemos parado
07:57esperando a ver lo que era el mercado,
07:59recordemos que el mercado no tiene la fluidez que ha tenido en otro tiempo
08:03y más allá de la fluidez que ha generado el mercado,
08:07no olvidemos también que todo lo que sea a nivel nacional influye en Misiones.
08:13Y bien Misiones tiene, yo lo llamo como un microclima,
08:17porque si a nivel nacional había una crisis y una preocupación profunda,
08:22en Misiones había un movimiento que tenía que ver con,
08:27por ejemplo, la gran cantidad de metros cuadrados
08:28que se ha construido en la provincia de Misiones.
08:31Veníamos desde un 2024,
08:35donde casi 470.000 metros cuadrados de construcción.
08:40Posadas aportó a eso,
08:41tenemos que decir, 237.000 metros cuadrados.
08:45Todos esos metros cuadrados,
08:46la mayoría de ellos ha sido destinados exclusivamente
08:48a viviendas de jóvenes profesionales.
08:52O sea, no se ha logrado que esos metros cuadrados
08:56ingresaran para renta, para alquileres,
08:59por eso es que hay un faltante en el sector estudiantil,
09:02por sobre todo que comentaba hace un rato,
09:05pero la gran cantidad de metros cuadrados
09:07ha dado un gran movimiento a la provincia.
09:12No olviden que crea trabajo,
09:15crea oferta y en materia particular la nuestra,
09:18le ha dado un movimiento concreto,
09:21con los nuevos edificios,
09:23le ha dado un movimiento bastante importante
09:25y un impulso para seguir manteniendo
09:27el mercado inmobiliario.
09:28Porque recordemos,
09:30también tenemos, llegando a la ciudad,
09:32nuevos inversores, nuevos desarrollos,
09:35constantemente,
09:36sigue Misiones,
09:39posadas,
09:40y voy a hablar un poco de la ciudad capital,
09:42sigue siendo elegida como un polo de inversión,
09:46de nuevas edificaciones,
09:49de nuevo tipo,
09:50o modelo de barrio,
09:51de nuevo tipo de construcciones
09:53en materia industrial y comercial,
09:55ya que nosotros también no olvidemos
09:57que Misiones es un corredor
09:59vial muy importante
10:01en el Mercosur,
10:04lo que hace que necesariamente
10:05grandes portes de camiones
10:08atraviesen nuestra ruta,
10:09estos necesariamente tienen sectores
10:11donde paran,
10:13y bueno,
10:13también a la ciudad ha llegado
10:14aquellos que quieren invertir
10:16en predios
10:17que tienen que ver
10:18para esto el descanso,
10:20o prácticamente la base
10:21de alguno de estos grandes transportistas.
10:25Y las proyecciones son,
10:26vamos a decir que vamos a ser
10:28un poquito moderado
10:30en materia optimista,
10:32pero seguimos atento
10:36a todo lo que sea
10:38el crecimiento
10:39en metros cuadrados,
10:41si bien no tenemos
10:41una evaluación exacta
10:43en el 2025,
10:45sí podemos decir,
10:47si revisamos,
10:47porque en materia
10:49de la capital,
10:51mensualmente informa
10:52una X cantidad
10:53de metros cuadrados,
10:54y está aproximadamente
10:55hasta el mes de septiembre
10:56en los 180,
10:58de 190 mil metros cuadrados,
11:01quiere decir que ha habido
11:02un gran movimiento
11:03en materia edilicia,
11:06en materia de construcción.
11:08Esto va a seguir así,
11:10por lo que reitero,
11:12la mirada que tienen
11:13las emisiones,
11:15es una provincia
11:17en constante crecimiento,
11:19una provincia
11:20con mucha movilidad,
11:23una provincia
11:24que tiene una calidad
11:25de vida superior,
11:27una provincia
11:27que es elegida
11:28por las familias
11:28como para instalarse,
11:30vivir ahí.
11:31Esto sumado ya,
11:33¿no es cierto?,
11:34a aquellos misioneros
11:35que están invirtiendo
11:36en la provincia
11:37con edificios inteligentes,
11:39con áreas protegidas,
11:43hace que sea
11:43un panorama
11:45totalmente diferente
11:46al resto
11:47de nuestro país.
11:49¿No?
11:49Vamos a hacer el salto,
12:00el salto.
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