00:00Yo soy Pablo César Davinia, licenciado en Administración y además martillero público
00:07y estoy al frente de la inmobiliaria Davinia.
00:11Es una inmobiliaria que nació con mi padre allá por el año 1965
00:17y bueno, hoy estamos en un proceso de transformación como todos los negocios en todo el mundo.
00:27Así que abocándonos a un proceso de mayor digitalización, de transferencia también de conocimientos al área constructiva
00:39en función de desarrollos inmobiliarios como gran parte de la transformación en la cual están todos los negocios de toda la economía.
00:49A algunos les ha llegado mucho más rápido y a otros por ahí nos llega en otra etapa
00:57pero sí o sí tenemos que dar el salto.
00:59Nosotros comparativamente en materia de ventas fue un año muy similar al 2024
01:04con una tendencia a una baja de la inflación.
01:09Eso trajo un alivio un poco a los sectores.
01:15Sí hubo el 2024 incipientemente un mayor desarrollo en materia de créditos hipotecarios, es decir, mayor colocación de créditos.
01:28Luego los bancos, por una cuestión que remite a un movimiento también financiero,
01:39es decir, se quedaron básicamente sin tanta liquidez.
01:45Eso repercutió en el crecimiento de las tasas de interés.
01:50Es decir, que 2025 fue un mes que a nivel crediticio fue menor que el 2024.
01:56Y el 2026 se espera con esta tendencia que venimos teniendo de una inflación más controlada
02:06y con tasas de interés también más bajas a que vuelva el crédito hipotecario a valores de tasa mucho más razonables.
02:15En materia de ventas, una de las cuestiones que a veces conspira es la falta de la documentación en orden.
02:24Esto es un dato no menor y a veces complica para la realización de una transferencia con una escritura,
02:33que es lo que debe darse al momento de realizarse una operación de compra-venta.
02:39Por otro lado, hubo un auge muy importante post-pandemia de loteos.
02:48Esto hoy ya no hay una demanda tan incipiente de lotes y hay una oferta muy grande que se vino desarrollando.
02:57Así que hay una competencia muy importante y esto repercute en precios.
03:04Si es aquel que tiene una buena ubicación, buenos servicios y tiene buenos precios,
03:09van a tener más chance de vender.
03:11En materia locativa, nosotros particularmente como empresa,
03:15hemos tenido una reducción de la cartera de administración,
03:20ya que estamos migrando desde hace un par de años a lo que es el desarrollo inmobiliario.
03:29Hemos hecho en principio, ya por el 2014 o 2015, desarrollo de loteos.
03:34En el 2021 arrancamos un desarrollo en altura y bueno, este año 2025 seguimos en ese tipo de desarrollo.
03:43Con lo cual, en materia de alquileres, la plaza quedó mucho más ordenada con la eliminación de la ley,
03:53que era una ley que no le beneficiaba a nadie.
03:56Porque hay una oferta muy importante, creció la oferta, creció la posibilidad de elegir
04:02y entonces hoy también el que alquila tiene la chance de buscar y optar por aquel producto
04:11que le resulte más conveniente, tanto por confort como por precio.
04:15Lo cual, esta competencia también estabilizó los precios de los alquileres.
04:24A ver, las plataformas hoy son plataformas de publicidad, de muestra.
04:33A diferencia de otros negocios, por eso yo decía al inicio,
04:38a algunos les llegaron más temprano que a otros,
04:41lo que es este cambio de la digitalización.
04:45Hoy uno puede comprar muchísimos productos, de hecho compramos todos habitualmente,
04:50no en vano el crecimiento del comercio digital,
04:53muchísimas cosas a través de canales digitales.
04:58Desde entradas para espectáculos, compramos productos, compramos electrodomésticos,
05:04es decir, hay una infinidad, el sistema de la distribución de los productos
05:09se ha especializado y ha crecido muchísimo.
05:12El sector inmobiliario es un sector en el cual es muy difícil vender,
05:19cerrar una operación de venta con alguien que no vea una propiedad,
05:22que no visite una propiedad.
05:24Lo mismo pasa con la locación, es decir, la persona necesariamente tiene que físicamente verlo.
05:30Yo recuerdo que en pandemia solamente tuvimos una operación de venta
05:35con una persona que nos compró sin ver, pero era un lote,
05:39entonces uno le mandó la ubicación, le mandó la foto,
05:42y se hizo la operación a distancia.
05:47Pero fue una excepción, estábamos en un proceso de aislación,
05:52es decir, no había posibilidad de salir.
05:54Pero es muy complejo que el negocio inmobiliario,
06:01la comercialización inmobiliaria, el 100% sea digital.
06:06No están dadas las condiciones de la demanda,
06:11es decir, la demanda todavía no convalida esto.
06:14Con lo cual las plataformas a nosotros nos ayudan a tener una mayor visualización del producto,
06:22pero no es un canal de cierre de venta.
06:26Nuestra plaza no era una plaza 100% dolarizada,
06:30a diferencia por ahí de Buenos Aires o de las grandes urbes,
06:35donde está plenamente dolarizada.
06:39Sí ha tenido una tendencia de dolarización en los últimos años producto de la inflación.
06:44Es decir, no hay que olvidarse que nosotros tuvimos una inflación
06:47allá por el año 2023, que fue un descalabro.
06:54Es decir, en un mes, creo que fue en diciembre, tuvimos un 23%, un 24%.
06:59Es una barbaridad, es una barbaridad.
07:03No hay país que tenga, salvo Venezuela, o algún país que esté en conflicto bélico,
07:09o en una guerra civil no tiene una inflación de esta magnitud.
07:11Es decir, esto es una situación realmente, económicamente, de un desequilibrio y de un descalabro.
07:18Con lo cual, tener un proceso inflacionario tan alto, conspira con la moneda.
07:24¿Por qué? Porque la moneda no reserva valor.
07:27Entonces, el inmueble sí, es decir, el inmueble siempre es una reserva de valor.
07:33Entonces, en los casos en los cuales se daba la operación de compra-ventas,
07:39el que vendía trataba de cubrirse buscando que la operación sea en divisas.
07:45La divisa más usual para nuestro mercado es el dólar,
07:50antes que los reales o los euros o cualquier otra moneda de otra parte del mundo.
07:58Por una cuestión cultural también.
08:01Entonces, gran parte de nuestra plaza fue dolarizándose.
08:06Así que, este creo que remite a ese factor de esta inflación
08:15hasta que la moneda vuelva a estabilizarse
08:19y vuelvan a hacerse las operaciones en pesos.
08:24Por otro lado, vos me preguntabas cómo se realizan las operaciones.
08:31Salvo aquel que realiza con un crédito bancario,
08:36que tiene un plazo que el banco lo califica
08:40y determina a qué plazo le va a prestar y demás,
08:45y qué monto, y que además no te presta el 100%,
08:48sino hasta el 80% del valor del inmueble.
08:51El resto de las operaciones son prácticamente de contado.
08:56Y esto también es un problema para el desarrollo del mercado inmobiliario
09:00porque son importes altos, es decir, la compra de un inmueble.
09:08Luego está la opción de aquel que compra como inversor.
09:12Entonces puede entrar en un proyecto inmobiliario, por ejemplo, de pozo,
09:16y esto te permite tener una financiación in situ,
09:21es decir, el mismo proyecto te va permitiendo pagar de acuerdo al avance de obra.
09:25Estamos hablando de un avance que puede estar en orden de los 24 meses, 30 meses,
09:31y en algunas circunstancias hasta el mismo desarrollador prolonga la financiación
09:37y esto puede transformarse a 40 meses.
09:41Entonces estas son opciones que están disponibles en el mercado
09:44y permiten a aquel que compra en desarrollos de pozo
09:48tener una financiación de este tipo,
09:51donde no tiene tasa de interés, sino que tiene un ajuste
09:54determinado por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción
09:57que mide básicamente el crecimiento de los precios,
10:01los materiales y la mano de obra.
10:02Los proyectos de gran envergadura, aquellos que remiten a muchos metros cuadrados,
10:08es decir, 3.500 o 4.000 metros cuadrados,
10:11que son productos que superan los 8 pisos,
10:14son quizás los más complicados y los que se han retardado
10:18y están pospuestos para el próximo año.
10:23Los proyectos más chicos, aquellos que estén en el orden de los 200, 300,
10:27hasta 1.000 metros cuadrados, son los que se pusieron en marcha
10:32porque son muchos más versátiles en cuanto al tiempo,
10:37es decir, uno puede desarrollar un...
10:40empezar y terminar en 24 meses.
10:44¿Qué conspira con esto?
10:46Los precios.
10:48Todavía hay un desequilibrio en los precios.
10:51Yo el otro día hice un análisis,
10:55encontré una vieja factura de compra de hierro del año 2012,
10:59lo que valía el hierro del 8.
11:02En ese momento valía 7 pesos con 40 el hierro del 8.
11:06Lo transformé, lo actualicé por la inflación.
11:09Hay una calculadora que está disponible,
11:11que es calculadora de la inflación,
11:13y a mí me daba que ese hierro debía valer 2.500 pesos.
11:17Hoy, actualizado por la inflación.
11:19Pues en el mercado está alrededor de 7.000 pesos hoy.
11:24Es decir, que tuvimos un proceso inflacionario
11:27producto del crecimiento de los precios,
11:30pero también del crecimiento del por las dudas.
11:33Ese por las dudas es el que retrae la economía.
11:37¿Por qué?
11:37Porque se han inflado en algunas circunstancias
11:40para cubrir determinados riesgos,
11:43determinadas situaciones,
11:45que muchas veces van aparejados no a la economía,
11:47sino a la política.
11:48Pero tienen su incidencia en los precios.
11:51Entonces, todo esto genera un...
11:57Se hace más lento el desarrollo inmobiliario
12:00y todavía tenemos un valor del metro cuadrado caro
12:03con relación a la región.
12:05La verdad que esperamos que se estabilicen los precios,
12:10que vuelvan los créditos,
12:11es decir, con la baja de tasas de interés.
12:14La baja de tasa más la baja de la inflación
12:16va a ser que se estimulen los créditos hipotecarios.
12:20Esperemos que esto se desarrolle,
12:22es decir, que tengamos un descenso.
12:28Y gran parte de este factor de estabilización
12:32está dado en el factor político.
12:33No necesariamente es un factor económico.
12:39Que se pongan de acuerdo,
12:41sea de la facción política que sea,
12:45pero hay principios,
12:47hay acuerdos que tienen que ser de Estado.
12:51Es decir, tener un superávit fiscal,
12:56ser ordenado con las cuentas públicas,
12:59ser transparente con la gestión,
13:02tener decencia en la administración de los fondos.
13:07Bueno, son cosas que,
13:08si uno logra,
13:11el país bajaría la inflación rápidamente.
13:15Y además bajaría el riesgo país,
13:17que esto tiene una incidencia,
13:18básicamente en aquellas empresas
13:21que toman créditos del exterior.
13:24Así que es un factor que necesitamos
13:28y esperamos que este 2026
13:29venga acompañado con eso.
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