👉 El mercado inmobiliario en Argentina muestra signos de recuperación con un récord de escrituras en febrero, superando cifras del 2018. La oferta de propiedades ha disminuido, ajustándose al ciclo histórico, mientras que los créditos hipotecarios están a punto de alcanzar niveles históricos. El aumento del dólar y la revalorización de propiedades impulsan el entusiasmo en el sector. Además, la construcción con nuevos materiales y la apertura del CEPO han facilitado las operaciones inmobiliarias. Se espera que esta tendencia continúe, beneficiando tanto a compradores como a inversores.
🗣 Hablamos con Alejandro Bennazar, expresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
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00:00El mercado inmobiliario, definime hoy el mercado inmobiliario.
00:05Un récord de escrituras en febrero, 4200 de escrituras, que esto te marca...
00:12Cava.
00:12No, y en Cava, pero a nivel nacional es el mismo comportamiento y tenés ningún año que lo ha superado.
00:20Hemos superado el 2018, que era nuestra última barrera.
00:23Y en lo que es crédito hipotecario nos falta más o menos 20% para llegar al récord histórico del mismo mes, en el mejor año del último 10 años, 10, 12 años.
00:36Entonces hoy hay un mercado que viene con una constante recuperación.
00:41Venimos del fin del 2023 con una oferta publicada de 850.000 propiedades.
00:48Hoy andamos más o menos 560.000 propiedades.
00:52O sea, se va retirando las propiedades que no estaban realmente en venta, va acomodándose al ciclo histórico que estábamos en el orden de las 250.000, 300.000 publicaciones.
01:04Y de esto continuar, más allá del constante aumento de la revalorización de las propiedades, construcción de la credibilidad, recuperación de los créditos,
01:17este año se espera que el aumento siga constante, como el año pasado, que rondaba entre un 4 y un 8%, depende de la zona.
01:24Este año esperamos el mismo comportamiento.
01:27Así que es un mercado en constante recuperación.
01:31Cuando uno me da cifras a nivel ciudad, a nivel GBA, a nivel nacional, esas 500.000 propiedades publicadas, ¿de dónde son?
01:41A nivel país, tenés prácticamente un 50% que está entre Capital Federal y Gran Buenos Aires, 70% dentro de lo que es la provincia de Buenos Aires,
01:52después repartís en el resto de las provincias, las 22 provincias restantes, suma por ahí mucho lo que es Santa Fe Rosario, Córdoba, Mendoza,
02:02pero bueno, ese es el comportamiento general.
02:05Y medimos lo que se puede medir, porque realmente lo que se puede medir hoy es Capital, Gran Buenos Aires,
02:11que es donde está el mayor cúmulo de los negocios en el mercado inmobiliario.
02:16¿Y esta reactivación, cómo impactó en el precio del metro cuadrado?
02:20Bueno, vos tenés un combo tremendo, que fue la gran retracción que tuvimos hasta el 2020,
02:28después nos agarró la pandemia, baja de valor, te agarra con precios bajos, con activación de crédito,
02:34un dólar estable, porque para nuestro mercado un dólar estable,
02:38fíjate vos lo que sucede el día viernes antes del anuncio, tenías un dólar MEP o BLU en el orden de los 1.365,
02:47una persona con 100 millones de pesos de un crédito sacaba aproximadamente un 78 a 80.000 dólares,
02:54al día del anuncio del CEPO y el día martes ya esa misma persona obtenía 90.000 dólares con el mismo crédito de 100 millones.
03:05Entonces eso se vuelca a entusiasmo, positividad, el propietario se retira del mercado,
03:15presiona la demanda y bueno, de oferta de demanda los valores constantemente están en el alza.
03:21¿Compra o construyo hoy?
03:22Sí, hoy compras, porque los costos de la construcción en este momento, fíjate vos que aumenta el dólar,
03:31se especifican y el costo, si vamos al último número, está en 1.365 y el dólar está en 1.200.
03:39Pero después es un disparate el costo de la construcción.
03:41Claro, y bueno, hoy con los valores que está el usado, por eso hay grandes operaciones,
03:46muchas operaciones de lo que es el mercado usado. Fíjate vos que en el mercado usado vos automáticamente lo estás comprando hoy,
03:54lo pones en renta, que te rinde en el orden del 5% anual, más una revalorización entre un 4 y un 8%,
04:01te da una rentabilidad del 10 al 12%, ni el oro te lo está rindiendo de sobra.
04:06Pero pará, te da 5%, si vos compras hoy un inmueble...
04:11Usado.
04:11Sí, si lo compras, tu rentabilidad en un alquiler 5% que debe ser la histórica.
04:16Sí, sí, la histórica.
04:17¿Cómo llegás al 10% por la revalorización del inmueble?
04:22Si te la compras a un buen precio.
04:23No, no, hoy el precio que compres está en muy buen precio.
04:27Fíjate vos que históricamente nosotros comparábamos el valor 1 hectárea, ya que vamos a hablar del interior,
04:341 hectárea en el interior se comparaba históricamente con un campo de comparación en Estados Unidos,
04:41Illinois, equivalea al 40% del valor de Illinois.
04:46Hoy Illinois está arriba de 40 o 50 mil dólares y nuestros campos nos superan los 10.
04:52O sea, mirá el margen que tiene de expectativa a crecer, porque el campo es finito, es como el Bitcoin, como el oro, no hay más.
04:59O sea, que el que no compra...
05:01Entonces, ahí tenés una perspectiva de revalorización prácticamente de un 100% si así es esa ecuación.
05:07En lo que es el valor metro, nosotros estamos muy bajo en relación al aumento que han sufrido otras naciones,
05:15y no estamos hablando ni siquiera de Estados Unidos porque el aumento fue exponencial,
05:20pero la revalorización que tuvo en Chile, en Brasil, en Perú, no la tuvimos nosotros.
05:26Entonces, tenemos un margen de crecimiento, sobre todo con el valor histórico,
05:32vos tenías un promedio de escrituración en el orden de los 80 mil dólares hasta el 2023,
05:37hoy estamos en 116 mil dólares el promedio, y lo histórico estuvo en 148.
05:42¿El promedio histórico de escrituración es de 148 mil dólares?
05:47148 mil dólares que se dio en febrero del 2018, justo en el mes de febrero que estamos midiendo.
05:53Está bien, pero eso es por valor.
05:54¿Y el equivalente a metros cuadrados?
05:57Porque capaz que vos, ya con 118 mil o con 148, comprabas menos metros cuadrados que con 118.
06:05Bueno, en el 2023 vos tenías un valor promedio, el más bajo, en el orden de los 800 metros,
06:11el más caro estaba en 4.500.
06:14Hoy el más caro está en 6.000 y el más barato, 1.500.
06:17¿Cuál es el más caro hoy?
06:19Y Puerto Madero.
06:20Todo lo que era zona norte, una regularización bastante importante.
06:23¿Cuál es el edificio más caro de venta?
06:24¿El nuevo de Portland?
06:28Claro.
06:29Tenés ese y...
06:30El desaja.
06:30Sí.
06:32Ponte que ese debe estar en 8.000 dólares el metro, ¿no?
06:34Y sí, en esos valores sí hay más caros.
06:37¿Hay más caros?
06:38Sí.
06:39¿Por ejemplo?
06:40Y por ejemplo, atrás del Malva se ha llegado a hacer una comparación de 13.000 dólares el metro.
06:46Claro, son incunables.
06:48Sí.
06:49Bueno.
06:49Son lugares...
06:50Esta es la sorpresa de este país.
06:51Es mucho más caro que Madrid.
06:56Bueno, el café es más caro.
06:59Sí, todo es más caro.
06:59Es cierto.
07:00Todo es más caro.
07:01Pero tenés en el tema de la propiedad, es un resguardo de valor.
07:07Más allá que digan que hay otras alternativas, nosotros siempre decimos que el ladrillo es ladrillo.
07:12Lo tenés vos, lo ves, lo usás.
07:14Sí, el tema es si tenés liquidez con eso.
07:17Porque hay que ver si tenés la posibilidad de salir rápido.
07:21Bueno, normalmente por tradición, los argentinos, el que puede ahorrar, ahorra en ladrillo.
07:27Hay una cultura sobre ese tema.
07:29Día a día los chicos hoy están virando porque con esto de los jueguitos y vamos a hablar en profundidad, el forna y que nadie o algún jueguito de esa característica.
07:39Mi nene con 12 años me habla de impuestos, me habla, o sea, compra, vende, se compra comida.
07:45O sea, aprende desde chiquito educación financiera y ellos tal vez cambien la cultura de en qué invertir.
07:53O hagan un porfolio de negocio donde ponga un 18K, 30K.
07:57Antes era un 100% al ladrillo.
07:59Pero bueno, esto lo que está haciendo es generando muchas expectativas.
08:05Muchas expectativas.
08:06Créditos hipotecarios.
08:07Vos recién marcabas una gran diferencia que se da con la apertura del CEPO, que es que una persona puede tomar su crédito en pesos y en el mismo banco se da vuelta y compra todos los dólares oficiales que quiera.
08:16Antes tenía que ir al dólar MEP.
08:17¿Crees que esta apertura del CEPO va a impulsar a, por lo menos, poder alcanzar los valores de hipotecarios de 2018?
08:26Mirá, te cuento lo que sucedió con los representados nuestros de la institución.
08:30Y que nos comentaban, porque pedimos el ejemplo, qué resultado van teniendo, porque esta es la consulta y la inquietud que tenemos todos.
08:39Lo que sucedió, el día después del lunes, el día martes, ya se empezaron a concretar operaciones porque vos, el día viernes, si tenías 100 millones, hago el ejemplo de 100 millones,
08:51comprabas una propiedad de 90 mil dólares y te faltaban 10.
08:54Entonces, tratabas de que esos 10 te los dieran a pagar.
08:58El día martes ya tenías los 90.
09:01Entonces hubo un montón de operaciones que se concretaron gracias a esa pequeña variable que ocurrió en cuatro días.
09:09¿Es fácil conseguir una propiedad apta a crédito?
09:15No es fácil, pero con la gran abundancia de oferta de propiedades que hoy hay, sí.
09:20Cuando achique el stock, el nuevo, lo que es el desarrollo nuevo, va a ser muy necesario y por eso la creación de Hipoteca Bien Futuro, toda esta herramienta que es un déjà vu del 2019,
09:34ustedes se acuerdan cuando nosotros lanzamos el boleto digital en el CSK, o sea, fue pensando en esto.
09:42En aquel momento lo lanzamos en la finalización de un gobierno.
09:46Hoy es en el comienzo de un gobierno, quiere decir que si esto perdura, construimos la confianza, lo que es Hipoteca Bien Futuro,
09:55o lo que es el desarrollo nuevo, pudiendo hacer un crédito hipotecario, vos vas a participar como el inversor desde la servilleta que se le llama.
10:04Entonces, cambia la matriz.
10:06Vas a tener un mejor precio.
10:07Vas a tener mucho mejor precio, y eso cambia la matriz, y hace muy democrático que todos accedamos a algo que me lo deberían dar a mí, que soy el consumidor final.
10:18Hoy en promedio, desde que una persona inicia una carpeta por un hipotecario, hasta que le dan absolutamente todo para quedar la operación, ¿cuánto tiempo está pasando?
10:26Bueno, en el 2019, 210 días.
10:29No es cierto, armamos precales.
10:31¿210 días?
10:31Sí.
10:32Armamos precales.
10:34No te aburrís, te vas, sí.
10:36Sí, en el 2019 hicimos una estructura que se llamó precalificadores de crédito, que todo el mundo preguntaba para qué era,
10:42eran los provisionales inmobiliarios que te ayudaban a vos, porque a vos te dicen,
10:46entra a la computadora, el sistema te hace todo, sentate y miralo, no hace nada.
10:50Y después, la persona no está en eso.
10:54Entonces, el inmobiliario los entrenamos, y en 25 días lograbamos hacer crédito hipotecario.
10:59Hoy, en más o menos 45 o 60 días, vos tenés ya la operación concreta.
11:05Tengo una pregunta, volviendo al tema de la construcción.
11:07Tengo una pregunta, volviendo al tema de la construcción.
11:07¿Qué hay con toda la avanzada de construcción en seco?
11:18Bueno, todo lo que tiene que ver con los nuevos materiales, esto ha posibilitado que una construcción que tardaba antes 4 años,
11:33lo desarrollamos en 24 meses.
11:34Está bien, pero ¿y el consumidor?
11:36Digo, yo le caza materiales de construcción tradicional, construcción steel framing.
11:40Sí, sí, antes iban y golpeaban la pared, hoy no la golpean.
11:44Pero, digo, ¿tiene mercado?
11:47O vos construís y después viene un cliente y te dice, no, yo quiero ladrillos, no quiero los maniles.
11:52De hecho, mirá si tiene mercado, que está cambiando la cultura,
11:55que ya hay un banco antes de ayer que anunció la posibilidad de crédito hipotecario
12:01para las casas preindustrializadas, para las construcciones.
12:05O sea, todas esas casas que antes nosotros les llamamos prefabricadas, efectivamente.
12:09Lo que pasa es otra cosa esto, ¿no?
12:10Bueno, pero igual tenía un tip que vos le decías preindustrializada o prefabricada
12:19y te imaginaba una de machimbre.
12:22Esa cultura cambió, hoy ya te piden una vivienda porque necesitan un hogar
12:29y sea accesible al crédito y más allá de que las nuevas tecnologías duran,
12:35en el caso de Steel Frame hay materiales que te prometen hasta 200 años de durabilidad,
12:40anda a verlo vos, pero bueno, por lo menos dura tu vida.
12:44Por lo menos, sí.
12:45Pero bueno, se ha adaptado bastante el mercado y hoy por hoy,
12:51lo positivo de esto es que nosotros ya venimos de lo anterior con un ejercicio.
12:57Nosotros teníamos una actividad hacia adentro, a partir de la ley de alquileres
13:05que tanto nos afectó a todos, nos hizo partícipe de toda esta historia,
13:09generamos una mesa que se llama la Mesa de la Industria de la Inmobiliaria Argentina,
13:13donde estamos todos pensando permanentemente qué hacer y lo pensamos no en el final,
13:17cuando tenemos un problema, sino en el inicio qué otra herramienta podemos generar.
13:22Entonces, todas estas herramientas van haciendo que cada vez más gente podamos acceder
13:28a estos, no solo créditos, sino a distintas alternativas de financiación,
13:32que hoy por hoy va a entrar en juego la tokenización.
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