00:00El mercado inmobiliario, definime hoy el mercado inmobiliario.
00:05Un récord de escrituras en febrero, 4200 de escrituras, que esto te marca...
00:12Cava.
00:12No, y en Cava, pero a nivel nacional es el mismo comportamiento y tenés ningún año que lo ha superado.
00:20Hemos superado el 2018, que era nuestra última barrera.
00:23Y en lo que es crédito hipotecario nos falta más o menos 20% para llegar al récord histórico del mismo mes, en el mejor año del último 10 años, 10, 12 años.
00:36Entonces hoy hay un mercado que viene con una constante recuperación.
00:41Venimos del fin del 2023 con una oferta publicada de 850.000 propiedades.
00:48Hoy andamos más o menos 560.000 propiedades.
00:52O sea, se va retirando las propiedades que no estaban realmente en venta, va acomodándose al ciclo histórico que estábamos en el orden de las 250.000, 300.000 publicaciones.
01:04Y de esto continuar, más allá del constante aumento de la revalorización de las propiedades, construcción de la credibilidad, recuperación de los créditos,
01:17este año se espera que el aumento siga constante, como el año pasado, que rondaba entre un 4 y un 8%, depende de la zona.
01:24Este año esperamos el mismo comportamiento.
01:27Así que es un mercado en constante recuperación.
01:31Cuando uno me da cifras a nivel ciudad, a nivel GBA, a nivel nacional, esas 500.000 propiedades publicadas, ¿de dónde son?
01:41A nivel país, tenés prácticamente un 50% que está entre Capital Federal y Gran Buenos Aires, 70% dentro de lo que es la provincia de Buenos Aires,
01:52después repartís en el resto de las provincias, las 22 provincias restantes, suma por ahí mucho lo que es Santa Fe Rosario, Córdoba, Mendoza,
02:02pero bueno, ese es el comportamiento general.
02:05Y medimos lo que se puede medir, porque realmente lo que se puede medir hoy es Capital, Gran Buenos Aires,
02:11que es donde está el mayor cúmulo de los negocios en el mercado inmobiliario.
02:16¿Y esta reactivación, cómo impactó en el precio del metro cuadrado?
02:20Bueno, vos tenés un combo tremendo, que fue la gran retracción que tuvimos hasta el 2020,
02:28después nos agarró la pandemia, baja de valor, te agarra con precios bajos, con activación de crédito,
02:34un dólar estable, porque para nuestro mercado un dólar estable,
02:38fíjate vos lo que sucede el día viernes antes del anuncio, tenías un dólar MEP o BLU en el orden de los 1.365,
02:47una persona con 100 millones de pesos de un crédito sacaba aproximadamente un 78 a 80.000 dólares,
02:54al día del anuncio del CEPO y el día martes ya esa misma persona obtenía 90.000 dólares con el mismo crédito de 100 millones.
03:05Entonces eso se vuelca a entusiasmo, positividad, el propietario se retira del mercado,
03:15presiona la demanda y bueno, de oferta de demanda los valores constantemente están en el alza.
03:21¿Compra o construyo hoy?
03:22Sí, hoy compras, porque los costos de la construcción en este momento, fíjate vos que aumenta el dólar,
03:31se especifican y el costo, si vamos al último número, está en 1.365 y el dólar está en 1.200.
03:39Pero después es un disparate el costo de la construcción.
03:41Claro, y bueno, hoy con los valores que está el usado, por eso hay grandes operaciones,
03:46muchas operaciones de lo que es el mercado usado. Fíjate vos que en el mercado usado vos automáticamente lo estás comprando hoy,
03:54lo pones en renta, que te rinde en el orden del 5% anual, más una revalorización entre un 4 y un 8%,
04:01te da una rentabilidad del 10 al 12%, ni el oro te lo está rindiendo de sobra.
04:06Pero pará, te da 5%, si vos compras hoy un inmueble...
04:11Usado.
04:11Sí, si lo compras, tu rentabilidad en un alquiler 5% que debe ser la histórica.
04:16Sí, sí, la histórica.
04:17¿Cómo llegás al 10% por la revalorización del inmueble?
04:22Si te la compras a un buen precio.
04:23No, no, hoy el precio que compres está en muy buen precio.
04:27Fíjate vos que históricamente nosotros comparábamos el valor 1 hectárea, ya que vamos a hablar del interior,
04:341 hectárea en el interior se comparaba históricamente con un campo de comparación en Estados Unidos,
04:41Illinois, equivalea al 40% del valor de Illinois.
04:46Hoy Illinois está arriba de 40 o 50 mil dólares y nuestros campos nos superan los 10.
04:52O sea, mirá el margen que tiene de expectativa a crecer, porque el campo es finito, es como el Bitcoin, como el oro, no hay más.
04:59O sea, que el que no compra...
05:01Entonces, ahí tenés una perspectiva de revalorización prácticamente de un 100% si así es esa ecuación.
05:07En lo que es el valor metro, nosotros estamos muy bajo en relación al aumento que han sufrido otras naciones,
05:15y no estamos hablando ni siquiera de Estados Unidos porque el aumento fue exponencial,
05:20pero la revalorización que tuvo en Chile, en Brasil, en Perú, no la tuvimos nosotros.
05:26Entonces, tenemos un margen de crecimiento, sobre todo con el valor histórico,
05:32vos tenías un promedio de escrituración en el orden de los 80 mil dólares hasta el 2023,
05:37hoy estamos en 116 mil dólares el promedio, y lo histórico estuvo en 148.
05:42¿El promedio histórico de escrituración es de 148 mil dólares?
05:47148 mil dólares que se dio en febrero del 2018, justo en el mes de febrero que estamos midiendo.
05:53Está bien, pero eso es por valor.
05:54¿Y el equivalente a metros cuadrados?
05:57Porque capaz que vos, ya con 118 mil o con 148, comprabas menos metros cuadrados que con 118.
06:05Bueno, en el 2023 vos tenías un valor promedio, el más bajo, en el orden de los 800 metros,
06:11el más caro estaba en 4.500.
06:14Hoy el más caro está en 6.000 y el más barato, 1.500.
06:17¿Cuál es el más caro hoy?
06:19Y Puerto Madero.
06:20Todo lo que era zona norte, una regularización bastante importante.
06:23¿Cuál es el edificio más caro de venta?
06:24¿El nuevo de Portland?
06:28Claro.
06:29Tenés ese y...
06:30El desaja.
06:30Sí.
06:32Ponte que ese debe estar en 8.000 dólares el metro, ¿no?
06:34Y sí, en esos valores sí hay más caros.
06:37¿Hay más caros?
06:38Sí.
06:39¿Por ejemplo?
06:40Y por ejemplo, atrás del Malva se ha llegado a hacer una comparación de 13.000 dólares el metro.
06:46Claro, son incunables.
06:48Sí.
06:49Bueno.
06:49Son lugares...
06:50Esta es la sorpresa de este país.
06:51Es mucho más caro que Madrid.
06:56Bueno, el café es más caro.
06:59Sí, todo es más caro.
06:59Es cierto.
07:00Todo es más caro.
07:01Pero tenés en el tema de la propiedad, es un resguardo de valor.
07:07Más allá que digan que hay otras alternativas, nosotros siempre decimos que el ladrillo es ladrillo.
07:12Lo tenés vos, lo ves, lo usás.
07:14Sí, el tema es si tenés liquidez con eso.
07:17Porque hay que ver si tenés la posibilidad de salir rápido.
07:21Bueno, normalmente por tradición, los argentinos, el que puede ahorrar, ahorra en ladrillo.
07:27Hay una cultura sobre ese tema.
07:29Día a día los chicos hoy están virando porque con esto de los jueguitos y vamos a hablar en profundidad, el forna y que nadie o algún jueguito de esa característica.
07:39Mi nene con 12 años me habla de impuestos, me habla, o sea, compra, vende, se compra comida.
07:45O sea, aprende desde chiquito educación financiera y ellos tal vez cambien la cultura de en qué invertir.
07:53O hagan un porfolio de negocio donde ponga un 18K, 30K.
07:57Antes era un 100% al ladrillo.
07:59Pero bueno, esto lo que está haciendo es generando muchas expectativas.
08:05Muchas expectativas.
08:06Créditos hipotecarios.
08:07Vos recién marcabas una gran diferencia que se da con la apertura del CEPO, que es que una persona puede tomar su crédito en pesos y en el mismo banco se da vuelta y compra todos los dólares oficiales que quiera.
08:16Antes tenía que ir al dólar MEP.
08:17¿Crees que esta apertura del CEPO va a impulsar a, por lo menos, poder alcanzar los valores de hipotecarios de 2018?
08:26Mirá, te cuento lo que sucedió con los representados nuestros de la institución.
08:30Y que nos comentaban, porque pedimos el ejemplo, qué resultado van teniendo, porque esta es la consulta y la inquietud que tenemos todos.
08:39Lo que sucedió, el día después del lunes, el día martes, ya se empezaron a concretar operaciones porque vos, el día viernes, si tenías 100 millones, hago el ejemplo de 100 millones,
08:51comprabas una propiedad de 90 mil dólares y te faltaban 10.
08:54Entonces, tratabas de que esos 10 te los dieran a pagar.
08:58El día martes ya tenías los 90.
09:01Entonces hubo un montón de operaciones que se concretaron gracias a esa pequeña variable que ocurrió en cuatro días.
09:09¿Es fácil conseguir una propiedad apta a crédito?
09:15No es fácil, pero con la gran abundancia de oferta de propiedades que hoy hay, sí.
09:20Cuando achique el stock, el nuevo, lo que es el desarrollo nuevo, va a ser muy necesario y por eso la creación de Hipoteca Bien Futuro, toda esta herramienta que es un déjà vu del 2019,
09:34ustedes se acuerdan cuando nosotros lanzamos el boleto digital en el CSK, o sea, fue pensando en esto.
09:42En aquel momento lo lanzamos en la finalización de un gobierno.
09:46Hoy es en el comienzo de un gobierno, quiere decir que si esto perdura, construimos la confianza, lo que es Hipoteca Bien Futuro,
09:55o lo que es el desarrollo nuevo, pudiendo hacer un crédito hipotecario, vos vas a participar como el inversor desde la servilleta que se le llama.
10:04Entonces, cambia la matriz.
10:06Vas a tener un mejor precio.
10:07Vas a tener mucho mejor precio, y eso cambia la matriz, y hace muy democrático que todos accedamos a algo que me lo deberían dar a mí, que soy el consumidor final.
10:18Hoy en promedio, desde que una persona inicia una carpeta por un hipotecario, hasta que le dan absolutamente todo para quedar la operación, ¿cuánto tiempo está pasando?
10:26Bueno, en el 2019, 210 días.
10:29No es cierto, armamos precales.
10:31¿210 días?
10:31Sí.
10:32Armamos precales.
10:34No te aburrís, te vas, sí.
10:36Sí, en el 2019 hicimos una estructura que se llamó precalificadores de crédito, que todo el mundo preguntaba para qué era,
10:42eran los provisionales inmobiliarios que te ayudaban a vos, porque a vos te dicen,
10:46entra a la computadora, el sistema te hace todo, sentate y miralo, no hace nada.
10:50Y después, la persona no está en eso.
10:54Entonces, el inmobiliario los entrenamos, y en 25 días lograbamos hacer crédito hipotecario.
10:59Hoy, en más o menos 45 o 60 días, vos tenés ya la operación concreta.
11:05Tengo una pregunta, volviendo al tema de la construcción.
11:07Tengo una pregunta, volviendo al tema de la construcción.
11:07¿Qué hay con toda la avanzada de construcción en seco?
11:18Bueno, todo lo que tiene que ver con los nuevos materiales, esto ha posibilitado que una construcción que tardaba antes 4 años,
11:33lo desarrollamos en 24 meses.
11:34Está bien, pero ¿y el consumidor?
11:36Digo, yo le caza materiales de construcción tradicional, construcción steel framing.
11:40Sí, sí, antes iban y golpeaban la pared, hoy no la golpean.
11:44Pero, digo, ¿tiene mercado?
11:47O vos construís y después viene un cliente y te dice, no, yo quiero ladrillos, no quiero los maniles.
11:52De hecho, mirá si tiene mercado, que está cambiando la cultura,
11:55que ya hay un banco antes de ayer que anunció la posibilidad de crédito hipotecario
12:01para las casas preindustrializadas, para las construcciones.
12:05O sea, todas esas casas que antes nosotros les llamamos prefabricadas, efectivamente.
12:09Lo que pasa es otra cosa esto, ¿no?
12:10Bueno, pero igual tenía un tip que vos le decías preindustrializada o prefabricada
12:19y te imaginaba una de machimbre.
12:22Esa cultura cambió, hoy ya te piden una vivienda porque necesitan un hogar
12:29y sea accesible al crédito y más allá de que las nuevas tecnologías duran,
12:35en el caso de Steel Frame hay materiales que te prometen hasta 200 años de durabilidad,
12:40anda a verlo vos, pero bueno, por lo menos dura tu vida.
12:44Por lo menos, sí.
12:45Pero bueno, se ha adaptado bastante el mercado y hoy por hoy,
12:51lo positivo de esto es que nosotros ya venimos de lo anterior con un ejercicio.
12:57Nosotros teníamos una actividad hacia adentro, a partir de la ley de alquileres
13:05que tanto nos afectó a todos, nos hizo partícipe de toda esta historia,
13:09generamos una mesa que se llama la Mesa de la Industria de la Inmobiliaria Argentina,
13:13donde estamos todos pensando permanentemente qué hacer y lo pensamos no en el final,
13:17cuando tenemos un problema, sino en el inicio qué otra herramienta podemos generar.
13:22Entonces, todas estas herramientas van haciendo que cada vez más gente podamos acceder
13:28a estos, no solo créditos, sino a distintas alternativas de financiación,
13:32que hoy por hoy va a entrar en juego la tokenización.
13:36Alejandro, muchas gracias.
13:37Gracias a usted.
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