- hace 2 días
Aarón Ortas, integrante de Grupo Fénix Inmobiliaria, analizó la situación actual del mercado inmobiliario en Posadas y aseguró que durante el segundo semestre comenzaron a aparecer señales de recuperación. Entre los factores que impulsaron ese movimiento mencionó el regreso de los créditos hipotecarios UVA, aunque señaló que las tasas todavía representan una dificultad para numerosas familias.
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00:00El sector inmobiliario está empezando a mostrar una recuperación, que eso es muy positivo.
00:04Yo creo que este segundo semestre del año está arrancando bastante bien.
00:08Inclusive se están dando muchos créditos, están empezando a alargar de nuevo los créditos.
00:13Los bancos tienen un aval mayor.
00:15¿El crédito UBA sería el...?
00:16Son los créditos hipotecarios UBA.
00:18Hasta ahora todos los créditos hipotecarios que están dando son en UBA.
00:20Creo que el Banco Macro tiene el único que presta 5 años fijo en dólares,
00:25con una tasa de interés obviamente, pero el resto son todos UBA.
00:29Y mucha gente está tomando este beneficio y se está animando.
00:33Obviamente que yo creo que todavía las tasas están altas,
00:36pero mucha gente está tomando este beneficio ya que quiere dejar de pagar un alquiler.
00:41Y hoy en día el alquiler está representando mucho más de lo que sería tu sueldo
00:46o el sueldo del complejo familiar de lo que representaba antes.
00:49O sea, lo que se está moviendo es en venta de propiedades.
00:53Mirá, el mercado en realidad está bastante bien.
00:56Inclusive a nivel nacional está mostrando una recuperación fuerte en lo que es alquileres.
01:01Más que nada, por dato un ejemplo, al propietario hace 5 años atrás,
01:06lo que le salió comprar el departamento y lo alquilaba,
01:11recuperaba entre un 2% a un 3% anual.
01:14Hoy recupera entre un 5% a un 6% anual.
01:16De lo cual se duplicó lo que está recuperando el que invirtió en el departamento.
01:20Acá lo que está pasando por ahí es que se encareció para los que son inquilinos
01:26algunas zonas, algunos departamentos.
01:29Ah, mirá.
01:29De lo cual está costando por ahí más al inquilino empezar a pagar esos alquileres.
01:34Creo que todo lo está viendo el sector, digamos.
01:38Sí.
01:38Pero, bueno, se va a ir acomodando un poco eso también.
01:41Hace poco leía un informe que decía que muchos que alquilaban en Posadas
01:44estaban buscando irse a Garupá, Candelaria, por el alto costo acá, digamos.
01:50A ver...
01:51No sé si es alto el costo o es muy bajo el salario de la gente.
01:55Ahí viene justamente un dato interesante,
01:58que en cualquier capital del mundo, o sea, en cualquier, a ver, por decir,
02:04el centro de la ciudad, siempre fue caro.
02:06¿Qué pasó?
02:06Había quedado muy atrasado años anteriores,
02:08de lo cual mucha gente se pudo acercar al centro y vivir al centro
02:12cuando en realidad era muy difícil que eso siga manteniéndose en el plazo del tiempo.
02:17Obviamente hoy la gente que alquilaron el centro se tuvo que ir a zonas aledañas
02:21o alejarse un poco más por los altos costos del alquiler hoy.
02:24¿Cuánto sale alquilar en el centro hoy?
02:26¿Y un departamento, no sé, en la zona céntrica?
02:29Y mirá, podés encontrar de todo un poco,
02:32porque tenés departamentos un poco más viejos y otros más nuevos,
02:35pero un monoambiente vas a encontrar entre 450 y 500 mil pesos,
02:41un departamento...
02:41Aparte de las expensas.
02:42Aparte de las expensas.
02:44Un departamento de un dormitorio entre 600, 700 y dos dormitorios 800, 900.
02:50Eso en el centro.
02:51Eso en el centro.
02:51¿Y costanera?
02:52Y de ahí vas a variar también de la calidad,
02:54la vista que pueda tener el departamento,
02:57pero ya estamos hablando de algo de lujo que puede rondar
02:58arriba del millón de pesos de dos dormitorios.
03:01De dos dormitorios.
03:02Bueno, volvamos a la venta de propiedades.
03:05Vos me decías que se está reactivando a través de los créditos UVA.
03:10Siempre hay que recordarle a la gente que,
03:12primero, para acceder a un crédito UVA tenés que tener salario demostrado,
03:17con recibos de sueldo, seguramente con alguna determinada antigüedad,
03:21y también con garantes, ¿no?
03:23Sí.
03:24Mira, el tema de los créditos acá en Misiones no fue tan fuerte como fue en Buenos Aires,
03:29Córdoba, Rosario, las grandes ciudades,
03:31de lo cual tienen edificios con más cantidad de años.
03:35Y ya están acá.
03:36El problema que tiene es que hay mucho edificio nuevo,
03:38porque se construyó en los últimos cinco años.
03:40Sí, sí, sí.
03:40Mucho y se levantó ediliciamente la ciudad.
03:42Y se está haciendo todavía.
03:43Y todavía hay muchos trámites burocráticos que necesitan tener planos aprobados,
03:50títulos de propiedad.
03:51Obra terminada.
03:52Exactamente.
03:53De lo cual no permitió que muchos edificios entren en los créditos hipotecarios
03:57que están vendiendo los bancos.
03:58De lo cual la opción es más chica.
04:00Y además de esto, obviamente, como lo mencionaste antes,
04:02los sueldos acá son más bajos, de los cuales los bancos prestan menos.
04:06Entonces tenemos dentro de todo una tasa baja de créditos,
04:10pero sí están fomentando.
04:11Porque cada crédito que se presta a una persona,
04:13a vos te prestan un crédito hipotecario,
04:16por ejemplo, 100.000 dólares, te compras un departamento
04:19y el que vendió esos 100.000 dólares lo vuelve a introducir en la economía real,
04:23que sería comprar algo más, otro departamento por ahí de 50.000 dólares
04:27y ponerse un local comercial para trabajar esos otros 50.000 dólares.
04:31De lo cual ese dinero no viene del Estado, sino que viene del banco privado
04:34y genera que circule un poco más.
04:37Misiones, vuelvo a lo mismo.
04:38Hasta ahora, el último dato presentado, habían salido desde que empezó mi ley
04:43hasta ahora, 152 créditos.
04:46Daba aproximadamente 10 por mes.
04:48O sea, es una tasa baja dentro de todo para una población de un millón y medio de habitantes.
04:53La mayor parte se otorgó en Buenos Aires, en Rosario, ¿dónde fueron?
04:57Sí, porque obviamente tienen multinacionales o sueldos mucho más altos
05:01y además vuelvo a lo mismo, edificios con más cantidad de años,
05:05de lo cual ya estaban preparados para los créditos hipotecarios.
05:07Y también hay que recordarle a la gente que para sacar un crédito hipotecario
05:12tenés que tener una parte de lo que cuesta la propiedad.
05:16No es que el banco te presta el 100%, te da el 80, si no me equivoco, ¿no?
05:20Depende de la condición y qué tipo de actividad tengas,
05:24te puede prestar 70, 80 o 90, inclusive.
05:26El Banco Nación, por ejemplo, empleados de ARCA o AFIP, le presta el 90%.
05:31Hay algunos que tienen ciertos beneficios porque ya cobran con ellos,
05:35ya tienen la manera de garantizarse el cobro, le da más seguridad al banco.
05:39Exacto.
05:40Hay más beneficios para quienes cobren a través de la entidad pública.
05:44Mirá, yo te digo que lo que veo y lo que estuve viendo estos últimos dos años
05:48fue cuando empezó mi ley y se habló de los créditos hipotecarios.
05:52Fue un boom para arriba al mercado, todo el mundo quería comprar,
05:55todo el mundo estaba emocionado.
05:58Obviamente que bonos, acciones y propiedades fueron subiendo.
06:02Después se volvió a bajar y hoy, por ejemplo, yo encontré que a principio de año
06:07bajaron mucho el precio de las propiedades.
06:09Estaban bajando inclusive ahora y lo que se está vendiendo es lo que está en precio.
06:14Todo lo que sea pozo, los desarrolladores hoy, con el alto costo de construir,
06:20porque estamos en máximos históricos del costo de construcción,
06:23están sufriendo la transición más difícil.
06:25La gente no está aceptando los nuevos costos de construir,
06:29por ende no están comprando mucho en pozo.
06:32Están comprando muchos departamentos que ya tienen 5 años de antigüedad,
06:358, 10, 15 años de antigüedad o casas de las mismas características.
06:40¿Está muy caro construir hoy?
06:41Hoy está mucho más caro construir, casi el doble de lo que estaba hace 3 años atrás.
06:45De lo cual, obviamente nadie se mete en el negocio de otro,
06:49pero la rentabilidad del constructor bajó mucho.
06:52Bajó mucho.
06:53Construir siempre tiene riesgos, tiene mucha inversión de capital propio.
06:57Y hoy les bajó la rentabilidad, o sea, ellos achicaron su margen de ganancia
07:01y aún así le está costando vender departamentos de pozo.
07:03Mirá.
07:05¿Cuánto cuesta una propiedad, un departamento?
07:09Ese departamento que vos me decías, en el centro de una habitación
07:14sale más o menos 800.000 el alquiler.
07:17Sí.
07:17Si lo quisieras comprar, ¿cuánto cuesta?
07:19Mirá, un departamento que tiene cierto grado de antigüedad,
07:22en el centro encontrás desde un dormitorio,
07:25más o menos en 60.000 dólares, 70.000 dólares.
07:27Un dormitorio con antigüedad.
07:29Después hay monoambientes nuevos a trenar,
07:31que ahí es donde estamos encontrando justamente...
07:33Ah, ¿es lo que más se vende?
07:35Mirá, hoy lo que más se vende son departamentos de un dormitorio,
07:38monoambientes, porque obviamente por el tamaño
07:41son los más accesibles dentro de todo.
07:43Y después, bueno, obviamente el complejo familiar está buscando algo de dos.
07:47Tres dormitorios, departamentos, no es común vender
07:50y tampoco hay tanta oferta.
07:53Ya el que busca tres dormitorios posiblemente acá en Posadas
07:56todavía busca la posibilidad de irse a una casa.
07:58Claro.
07:58Algo aledaño al centro y poder comprar una casa,
08:01porque los precios van a estar similares.
08:02Si a vos te va a salir un departamento de 200.000 dólares
08:05y podés ir a una casa de 200.000 dólares,
08:07normalmente termina eligiendo el patio y ciertas comodidades.
08:10Los monoambientes, que hoy en día están saliendo mucho,
08:14Posadas está catalogada como ciudad universitaria.
08:16Y es una ciudad joven, de lo cual tenés mucha gente joven
08:19que está entrando al sistema laboral,
08:22de lo cual la inversión en monoambientes te garantiza un alquiler futuro.
08:25Entonces mucha gente está comprando los monoambientes
08:27como inversión para luego generar un alquiler.
08:31Y obviamente al ser menos metros cuadrados pagas menos.
08:33¿Cuánto?
08:34Y mira, si vos encontrás de antes o de pozo,
08:38podés encontrar en 50.000, 60.000 dólares los nuevos
08:41y terminados están metiendo 70.000, 75.000.
08:44De lo cual ahí viene justamente el decirme,
08:47compro algo que tiene 10 años a 70 o un monoambiente.
08:51¿Un dormitorio o un monoambiente?
08:53Yo elegiría más que tenga 10 años porque esos 10 años,
08:58a ver, la amortización de los departamentos lleva mucho tiempo.
09:02O sea, la inversión en el mercado inmobiliario es muy segura.
09:05No es de las más rentables del mundo,
09:07sí deja ganancias, depende de cómo compres,
09:09pero es segura.
09:10O sea, si vos lograste capitalizarte y poder comprar un inmueble,
09:14compras hoy y posiblemente en 10 años le fuiste cobrando un alquiler
09:17y en 10 años vendas o más caro o al mismo precio.
09:21O sea, es muy difícil que vendas por debajo de lo que compraste
09:23y además alquilaste por 10 años,
09:25que lo cual te generó por lo menos el 30, 40, 50%
09:29de lo que pusiste en el inmueble.
09:30Está bien.
09:31O sea, es una muy buena opción de inversión los inmuebles siempre.
09:34¿Una casa sale 200.000 dólares más o menos, dijiste?
09:37Depende de dónde.
09:38En Itamemi ni tenés casas por 50.000, 40.000 dólares.
09:41Las del Iproda.
09:41Las del Iproda.
09:42Bueno, Iproda generó acá un mercado que por ahí en otras capitales
09:49de Argentina no hay.
09:51Iproda generó, y Yacyretá, casas y barrios accesibles hacia la gente.
09:55De lo cual podés encontrar casas de 3 dormitorios por 50.000 dólares
09:59o 4 dormitorios.
10:01Inclusive hace poco vendimos una de 4 dormitorios en 50.000 dólares
10:03y también viní.
10:04Muy linda casa.
10:05Ahora, si la persona compra el terreno, construye y tiene que vender
10:10y depende de la zona, estaríamos hablando de arriba de los 100.000 dólares
10:13de una casa de 100 metros cuadrados.
10:16Bueno.
10:18Interesante esto que se vaya moviendo.
10:21¿Hay gente todavía con determinado poder adquisitivo que pueda hacerlo?
10:25Bastante.
10:26Más de lo que cree la gente.
10:27La gente cree que hay un parate total.
10:29Y siempre que hablo con amigos, conocí, me dicen,
10:31no, la verdad que está todo parado.
10:35Yo le digo, mirá, yo vivo de esto.
10:36O sea, yo me dedico a la comercialización de inmuebles.
10:38Y la verdad que hay movimiento, oscila, capaz, más que antes,
10:43pero siempre es constante dentro de todo porque siempre hay
10:45una necesidad habitacional.
10:47Claro.
10:47Como en toda crisis, hay gente que le va muy mal y hay otra
10:51que está un poquito mejor todavía.
10:53Y, bueno, viste que justo le quería decir también para comentar
10:57lo que se estuvo hablando.
10:57Ahora no se promulgó la ley.
10:59La ley de extranjerización de tierras.
11:01Exactamente.
11:02Vos tenés una postura tomada al respecto.
11:04Yo tengo una postura tomada.
11:05Es más, justamente, antes de que no salga,
11:09justamente yo venía a hablar un poco de eso.
11:12Yo veo que se generó mucho debate y mucha desinformación también
11:16de lo que se estaba hablando de la ley de tierras.
11:19Primero era un paquete de cinco leyes que querían hacer.
11:22Entre esas cinco leyes, una era el desalojo expedito, digamos,
11:26que se puede desalojar a las personas que no paguen
11:29de manera sencilla y rápida.
11:33¿Cómo no vas a estar a favor de, si no te están pagando,
11:36que te devuelvan tu inmueble?
11:37Primero, eso es, yo estoy totalmente a favor.
11:40Eso se va a debatir, ¿eh?
11:42Sí, sí, sí.
11:42Eso no se bajó.
11:43Eso no se bajó.
11:44Y la ley de tierras que hablan,
11:46Misiones está entre una de las provincias que más vendió a extranjeros
11:50sus tierras.
11:50Es más, del cupo del 15%, nosotros tenemos ocupado el 11,3% actualmente.
11:55Sí.
11:56Creo que son de 400.000, Misiones tiene registrado en tierras rurales
12:00como 3 millones de tierras rurales y 400.000, 300.000 están en manos
12:06extranjeras y nos queda un cupo de 100.000 más o menos.
12:08Ajá.
12:09¿Qué pasa?
12:10Si nosotros no podemos, obviamente que no se habla nunca y en ninguna parte
12:14de la ley hablaba de tocar recursos naturales porque eso es parte del Estado,
12:17no se puede vender un recurso natural.
12:19El único que tiene el derecho a dar la explotación de recursos naturales
12:22del Estado Nacional, eso en ningún momento se habló de perder soberanía de Estado.
12:26O sea, vos compras una propiedad y vos te tenés que acatar a las leyes
12:29nacionales, provinciales y municipales.
12:32O sea, y vas a tener que pagar impuestos sobre eso también,
12:34que en Argentina no es barato, de lo cual el que compre viene a invertir
12:38y a generar acá porque posiblemente conocen las tierras.
12:42Por ejemplo, nosotros somos lindantes de Brasil y Paraguay,
12:45deben conocer nuestro suelo, deben conocer nuestra tierra
12:47y van a venir a trabajar acá con capital, o sea, con gente de misiones,
12:52de lo cual podrían generar trabajo.
12:54Obviamente que deberían generar ciertas regularizaciones,
12:58pero yo estaba a favor de que esto salga porque creo que puede generar,
13:04que si yo como misionero no tengo para trabajar las tierras,
13:07¿por qué no lo puede venir a trabajar otro?
13:09Es justamente, si no tenemos el capital nosotros para invertir en el crecimiento,
13:15que sea regulado y controlado, pero que venga otro a invertir, digamos,
13:18acá en misiones.
13:20Es más, el 40%, que eso porque la ley se promulgó en el 2010,
13:26el 40% de las tierras rurales de Iguazú están vendidas a manos extranjeras,
13:31que son todos los que hicieron los lodges, los hoteles, la inversión turística,
13:36y bueno, obviamente que aunque se hubiese subido al 25%,
13:40Iguazú no podría avanzar más porque ya está superando el escupo permitido.
13:44Pero bueno, yo creo que otras zonas podrían haber crecido.
13:47¿Escuchaste al intendente de Puerto Libertad, Ferreira?
13:50Ferreira tiene la mayor parte de su municipio en manos de Arauco,
13:55que es de capitales chilenos.
13:57Tiene 60.000 hectáreas, decía Ferreira.
14:01Hace 10 años la Municipalidad de Puerto Libertad le viene pidiendo a Arauco
14:06que le venda 10 de las 60.000 y no le vende.
14:10¿Qué quieren hacer en las 10?
14:12Instalar un parque industrial para generar trabajo a la gente de Puerto Libertad.
14:1710 de 60.000 y no se la vende.
14:19Pero Arauco tiene 1.000 empleados directos en la empresa y son todos locales.
14:23Y en esos 60.000 el 99% es pino.
14:29Obviamente, pero Arauco además de tener 1.000 empleados tributa y paga dentro de acá
14:33y es una de las empresas que más genera empleo, es más, fue premiada por generar empleo.
14:38De lo cual obviamente, a ver, si el Estado, si fueran tus 10 hectáreas, esas que quieren,
14:44y vos decís, no, pero yo acá tengo mi producción de pino chiquitita,
14:47no tengo 60.000, tengo 10.
14:49Y viene el Estado y me pide esas 10.
14:51¿Por qué? O sea, son mías, las necesito.
14:54Ahora, porque tenés mucho, te quieren decir que esas 10 corresponden a dámelas porque yo quiero.
15:00A ver, ¿podés estar a favor o en contra?
15:03Arauco podría decir, bueno, no me cambia nada porque realmente una realidad,
15:07teniendo tanto puede no cambiarte y negociarlas,
15:09pero no debería ser una obligación.
15:12Sí podría...
15:13No, de hecho obligación no es, por eso no se la vende.
15:15Bueno, ni tampoco estar en ese debate de sentirme apretado, por así decirlo,
15:21si me la piden o no.
15:22Me parece que en cualquier país del mundo,
15:24el que compra una propiedad tiene el derecho sobre esa propiedad,
15:28siempre vuelve a lo mismo acatándose a las leyes nacionales.
15:30Claro, el problema es ese justamente,
15:32no se acatan a las leyes nacionales,
15:34no hablo de todos.
15:35¿Qué es lo que pasa en el sur con el empresario Luis?
15:39Tiene lagos y demás,
15:41no permite el ingreso algo que la ley argentina dice que debería ocurrir.
15:45No pasa.
15:46Entonces, como evidentemente tenemos una justicia que no hace respetar las leyes argentinas,
15:52permitir que ingresen más, ¿no es un peligro?
15:55Bueno, ahí es un debate muy bueno en el cual,
15:59si vos me estás diciendo que nuestro Estado Nacional no puede hacer cumplir las leyes
16:02que hoy están vigentes,
16:03¿por qué, o sea, modificar?
16:07O sea, ahí ya sería una inconsistencia de decir,
16:08bueno, te apruebo o no te apruebo,
16:10si total, igual lo que hagan no se va a cumplir.
16:12O sea, ¿para qué quisiera aprobar si igual lo pueden hacer ahora?
16:15Es más, si quisieran extranjeros comprar,
16:17podrían venir a hablar con vos y decirte,
16:19che, mirá, hacemos una sociedad a tu nombre,
16:21la ponemos en una offshore allá,
16:23y por así decirte, te utilizo a vos como argentino
16:26y compro las tierras a tu nombre.
16:27Que de hecho creo que se hace.
16:28También lo deben hacer.
16:30Seguramente.
16:30Le encuentran la vuelta a lo que quieren.
16:32Y hoy el cupo del 15% a nivel nacional se utiliza solo el 5%,
16:36de lo cual si tuvieran tanta urgencia de comprar,
16:39ya lo hubiesen comprado.
16:40O sea, es un debate interesante.
16:43Sí, y que se va a volver a dar porque el gobierno lo bajó esta vez,
16:47pero dieron a entender que lo van a presentar después aparte,
16:50en otro momento.
16:51No sé si este año.
16:52De todas maneras, o respeto la postura de cada uno,
16:55y cada uno tendrá sus fundamentos, obviamente, sobre la decisión,
16:59pero lo que sí está bueno es entender qué se está debatiendo.
17:03Sí estoy de acuerdo, por ejemplo, que al principio la ley decía
17:05que querían que no sea el 25%, que sea...
17:07Y limitado.
17:08Eso sí me parece que es excesivo y ahí sí podés perder muchísimo control
17:13porque vienen todo el trajero y hacen lo que quieren.
17:15Si vos limitás, controlás, y también no era que cualquiera podía venir a comprar,
17:19también estaba regulado, controlado, o sea, tiene sus limitancias la ley.
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