00:00No es ajeno al sector inmobiliario de cómo está la economía en general.
00:05Es decir, hay una merma en las operaciones inmobiliarias
00:11producto de que el crédito no ha sido por ahí tan tomado en nuestra provincia.
00:21Sí hay otras provincias del año pasado, tuvo mucha dinámica
00:26como fue Ciudad Autónoma de Buenos Aires o Conurbano bonaerense o Córdoba.
00:31Sin embargo, Misiones tuvo una captación del crédito hipotecario bastante baja
00:38producto del estándar salarial que se necesita para ser sujeto de crédito
00:45de una hipoteca inmobiliaria. Eso por un lado.
00:49Y después también hay una disparidad en precios que va a tender a acomodarse
00:56en función de la demanda. Si la demanda es acotada y la oferta es muy grande,
01:02va a tener que acomodarse la oferta a los precios para que vuelva a arrancar
01:07nuevamente el mercado.
01:09Cuando hablabas del nivel salarial que debe tener una persona para acceder
01:14a un crédito hipotecario, ¿de cuánto hablamos? ¿Cuánto tiene que ganar como mínimo
01:21hoy Pablo una persona para ir al banco y decir yo necesito comprar una casa,
01:27un departamento y necesito que me presten el dinero?
01:30Y depende el monto. Además los bancos te dan hasta el 80% del valor de la tasa
01:35Nunca te dan el valor total.
01:36Nunca te dan el 100%, con lo cual tenés que tener una base de ahorro.
01:40Pero tenés que estar calificando arriba de los 2 millones y medio de pesos,
01:45de ingresos, para poder... porque además de tu ingreso se calcula un porcentaje
01:50que vos vas a destinar al pago del crédito. El resto son gastos corrientes.
01:56Tenés que comer, tenés que vivir.
01:57Tenés que vivir, comprar medicamentos, salud...
02:02¿Cuánto se puede afectar del sueldo? ¿30 y pico por ciento?
02:05Creo que la ecuación da más o menos eso, pero hay un monto en el cual la cuota
02:11tiene que serte suficiente en función de tus ingresos, del ingreso de la pareja,
02:17porque estamos hablando de que a veces se constituyen un matrimonio,
02:21tienen que alcanzar un ingreso determinado.
02:23Entonces esto a veces es ingreso demostrable.
02:27Ese es el otro punto. Uno lo tiene que tener demostrable en un restante.
02:32excesivo o demostrable de alguna manera de que uno tiene ese ingreso.
02:39Pablo, ¿y es solo eso el nivel salarial promediando hacia abajo?
02:46¿O también que la gente le tiene temor a los créditos cotizados en tasas UBA?
02:53Porque uno nunca sabe.
02:55Digo, hasta la semana pasada, el viernes, el sábado,
02:58no sabíamos qué iba a suceder con el dólar después del domingo.
03:03De hecho, le fue bien al gobierno el domingo,
03:05pero el dólar sigue con tendencia alcista.
03:08Entonces siempre hay un temor a que algo pase y ese algo
03:11nos encarezca lo que ya estábamos pagando, un crédito, por ejemplo.
03:15Bueno, hay un fenómeno que se está analizando y la verdad que sería
03:22económicamente muy sano que nos suceda, es que el dólar no impacte
03:27directamente en los precios.
03:29El componente UBA es un componente de ajuste en los créditos
03:34que toma el valor del metro cuadrado.
03:36Sí.
03:36Si el dólar fluctúa como pasa, por ejemplo, en Brasil,
03:41en Brasil el dólar tiene una movilidad y no impacta directamente
03:45en los precios de la economía, si eso sucede en la Argentina,
03:49creo que habremos pasado una tormenta importante.
03:54Con lo cual uno hoy ve que no está impactando de lleno en los precios
04:01porque hubo un retiro también de pesos de la plaza.
04:08Entonces si uno sube los precios y no estaba vendiendo, va a vender menos.
04:13Entonces distinto es cuando sobran pesos, que era lo que pasaba
04:17hace dos años, tres años atrás.
04:21En la economía sobraban los pesos.
04:24Entonces si vos subías el precio, tenías posibilidad de seguir vendiendo.
04:27Hoy vos subís el precio y no le vendés a nadie.
04:29Entonces si este fenómeno se sostiene y se mantiene,
04:35entonces el dólar va a tener una dinámica para el mercado exterior
04:39o con alguna fluctuación en algunos ahorristas fuera del circuito legal,
04:48que sería el dólar blue, pero los precios no se verían impactados de lleno.
04:53Y esto sería lo más conveniente de manera tal que la economía
04:56encuentre su precio de equilibrio en función de la demanda
05:00y no de una especulación de cuánto va a estar la divisa.
05:06Y entonces hoy uno ve una tendencia a la baja inflacionaria.
05:10Esto en el sector del crédito hipotecario es muy inconveniente
05:14porque no van a impactar de lleno.
05:18De hecho, en los alquileres también se está viendo ese componente.
05:22Hay un ajuste de ICL que está determinado por el IPC.
05:26El 50% es IPC y el 50% es ICL.
05:30No hay un crecimiento tan grande del IPC.
05:33Entonces, el hecho de que la inflación baje y se mantenga la baja
05:38es lo mejor que nos puede pasar como economía
05:41para empezar a encontrar un poco de equilibrio.
05:44Pero no va a ser a corto plazo tampoco.
05:48No, desde ya.
05:49Pero es una tendencia que tiene que darse
05:52y lo mejor es que suceda con esta proyección.
05:56A pesar de este contexto que estás comentando vos,
05:58que vivimos todo a nivel país y por supuesto a nivel provincial,
06:01quiero preguntarte acerca de las inversiones.
06:04¿Quiénes son los que deciden invertir
06:05y a qué zonas de nuestra provincia,
06:07refiriéndonos específicamente a misiones,
06:10son las más demandadas?
06:11Bueno, Posadas sigue siendo el centro más neurálgico de inversión.
06:19Uno a razón de que es una ciudad que tuvo una planificación
06:25hace unos 20 años atrás de decir, bueno,
06:30en determinado sector se puede construir en altura,
06:32en determinado sector se puede desarrollar humanizaciones
06:36de baja densidad.
06:38Entonces hay un orden que permitió generar un desarrollo inmobiliario
06:44en todo el espectro.
06:46No todas las ciudades de la provincia tuvieron esta dinámica.
06:51Sí hubo post pandemia un crecimiento muy grande de los loteos
06:54que pasó en todas las provincias.
06:56O sea, todas las localidades tuvieron desarrollos de loteo.
07:00Hoy no prima este tipo de demandas.
07:05Además hay bastante oferta todavía de lotes.
07:08Sí hay un desarrollo de construcción en altura.
07:11Y en esto Posadas hoy lleva la vanguardia,
07:14primero por ser capital de la provincia.
07:17El atractivo que tiene también la ciudad de Posadas
07:19hace interesante para cualquier misionero
07:23que reside en cualquier parte de la provincia.
07:25Tener una unidad dentro de Posadas es un valor agregado
07:30porque Posadas, más allá de trámites administrativos,
07:33también es un centro de consultas de salud.
07:38Entonces siempre tener una unidad, una vivienda en Posadas
07:43tiene un valor agregado para las personas.
07:45Ya sea o aquel que por algún motivo dice
07:50bueno, voy a hacer una inversión porque van a venir mis hijos a estudiar
07:53y además tengo un departamento y me voy los fines de semana
07:56como por una inversión o uno lo pone en locación también...
08:02Claro, los alquileres temporarios, por ejemplo.
08:04Exactamente.
08:05¿Cuánto cuesta un departamento?
08:06A ver, Laureano, mostranos un poquito
08:08la imagen del domo nuestro, del paisaje que tenemos habitualmente acá.
08:15Ese paisaje.
08:17Esta es una cámara que está ubicada en este edificio
08:20donde estamos nosotros en el cuarto tramo de la costanera.
08:24Pero hay un montón de edificios construidos
08:27a lo largo de la costanera de Posadas.
08:30¿Cuánto cuesta un departamento de dos, tres ambientes hoy, Pablo?
08:34Convengamos que esta es de la costanera la parte más atractiva.
08:40Sí.
08:40Es decir, Posadas tiene mucha costanera, ¿no?
08:43Mucho sector costero.
08:45Pero este, particularmente el cuarto tramo,
08:48es un tramo muy atractivo porque tenés la proximidad al río
08:53y la proximidad al centro.
08:54También.
08:54Es decir, estás muy cerca del centro de la ciudad,
08:59de todas las actividades que tiene y del espacio...
09:02O sea, ¿estamos en el sector más caro, decís?
09:04Y es uno de los sectores de mayor interés.
09:08Sí.
09:09El cuarto tramo de costanera es uno de los sectores de mayor interés.
09:12Y tenés que hablar aproximadamente de 2.500, 2.700 dólares al metro cuadrado.
09:17El metro cuadrado.
09:19Aproximadamente.
09:19Departamento terminado, 400.000, más o menos.
09:22Más o menos.
09:24Pablo, se ve mucho en estos últimos tiempos
09:27cómo, justamente hablando de esta zona específicamente,
09:30están a la venta casas.
09:32Casas que son enormes, también muy antiguas a la vez, ¿no?
09:36Sí.
09:38Un poco producto de que muchas veces hay una dinámica familiar
09:44de que las personas dejan de vivir en esas casas
09:48y las ponen a la venta o en alguna circunstancia
09:52quizás fallecieron los titulares,
09:57entonces los hijos deciden poner a la venta las casas.
10:01Hay un recambio que se está dando en la zona céntrica.
10:05Convengamos que Posadas, la zona céntrica,
10:08era una zona de viviendas de baja densidad.
10:12O sea, hace 40 años atrás, Posadas, el centro de Posadas
10:17era sacando la calle Bolívar y Colón, San Lorenzo,
10:22que era el ejido céntrico.
10:24El resto eran viviendas.
10:27De un piso a lo sumo, es decir,
10:32estamos hablando de no construcciones en altura.
10:36Es decir, los edificios más antiguos de Posadas
10:39datan del año 70, 80 hubo un desarrollo también en altura
10:46y después comenzó a partir de los años 90.
10:50Con lo cual, lo que está pasando hoy en el ejido céntrico
10:53es que aquellas viejas casas con terrenos grandes
10:58van siendo demandadas por desarrollos en altura.
11:01Tal cual, sí, sí.
11:03Y algunos otros, como el centro también se fue ampliando.
11:07Yo me acuerdo cuando yo era chico,
11:09uno podía circunscribir el centro de la ciudad Posadas
11:14a la zona de Bolívar, a la zona de San Lorenzo,
11:17Colón, Ayacucho y ahí, ¿no?
11:21Ahora, hoy uno va hablando de que el centro se va ampliando.
11:27Es decir, ya hoy la calle Rioja, Entre Ríos, Catamarca,
11:35que antes eran netamente residenciales,
11:37hoy van teniendo más desarrollos de locales.
11:40Y hay una ampliación céntrica o de servicios o de cafeterías
11:48que también muchas veces son demandados estos inmuebles
11:52para desarrollos comerciales, no solamente viviendo.
11:56Hay, vos hablabas hoy de restricciones con respecto a la cantidad de pisos
12:01que se puede construir y demás.
12:04¿Siguen en vigencia, Pablo?
12:06Te pregunto porque se presentó un desarrollo inmobiliario
12:10en Sespeña y Rioja, acá cerquita,
12:13de un edificio que va a tener 29 pisos.
12:1629 pisos.
12:18Y dicen que también 75 departamentos que van a ser casi que de lujo.
12:22Creo que es una empresa aseguradora de las más importantes
12:25que tiene nuestro país la que hace la inversión.
12:27¿Desapareció ese límite?
12:28¿O la zona donde lo van a hacer no tiene límite?
12:34A ver, las áreas están determinadas de acuerdo a la ubicación
12:41y el tamaño del terreno.
12:44Lo que se denominan los corredores urbanos que están sobre las avenidas
12:47se pueden edificar en altura.
12:50Y cuando uno hace con el concepto de un perímetro libre,
12:54es decir, uno retira de todos los perímetros linderos,
12:57puede ganar en altura.
13:01Entiendo que sí, está permitido.
13:03Sí.
13:04Y la verdad que es una ventaja que un desarrollo de esa característica
13:11se lleve adelante en Posadas porque es una inversión
13:15que se decidió a nivel nacional y se eligió a la plaza de la ciudad de Posadas.
13:20Con lo cual es un punto muy interesante como plaza inmobiliaria.
13:27Así que yo celebro la avenida de inversiones de este tipo.
13:3130 millones de dólares, dice que va a salir más o menos la construcción de ese edificio.
13:35Por último, Pablo, estamos llegando a fin de año.
13:39Posadas es una ciudad universitaria.
13:41Imagino que debe haber alta demanda.
13:44Pregunta de parte de padres de chicos que van a venir a estudiar acá.
13:46Hay, arranca ahora en noviembre.
13:53Buscan unidades chicas, así que sí, sí hay.
13:56¿Qué sale una unidad chica para un estudiante?
13:59Y en el orden de los 190.000 pesos.
14:02De ahí en adelante.
14:03De ahí en más.
14:03¿Estamos hablando de un monoambiente o de una habitación?
14:06Pero monoambiente con equipo de aire acondicionado, con termotanque.
14:10Sí.
14:10Sí.
14:10Gracias.
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