Mercredi 4 juin 2025, retrouvez Simon-Pierre Richard (Directeur du Département Industrie et Logistique, JLL) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Et nous commençons tout de suite avec les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier ou à l'acquisition immobilière de Smart Patrimoine.
00:10Et en l'occurrence, nous allons tenter de comprendre un peu plus en détail ce qui se joue sur la classe d'actifs logistiques au sein de l'immobilier au premier trimestre 2025.
00:20Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Simon-Pierre Richard. Bonjour Simon-Pierre Richard.
00:25Bonjour. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes directeur du département industrie et logistique chez JLL.
00:31Alors l'immobilier logistique, c'est une classe d'actifs dont on parle beaucoup depuis le Covid, depuis le confinement même, où il y a eu une explosion du e-commerce.
00:40C'est donc une demande assez forte sur des entrepôts, tout simplement. Et au global, l'immobilier logistique, on est à présent en 2025, ça fait 4 ans qu'on dit ça.
00:50Est-ce que les choses ont changé ? Est-ce que vous avez vu une évolution ? Et comment se porte la classe d'actifs début 2025 ?
00:56Alors c'est une classe d'actifs qui fonctionne plutôt bien et qui est plutôt résiliente par rapport aux autres classes d'actifs comme le bureau ou le retail ou même le résidentiel à certains moments.
01:07Depuis le Covid, le Covid a été un accélérateur de tendances. Bien sûr.
01:10Donc beaucoup d'investisseurs ont commencé à se pencher un peu plus sur cette classe d'actifs-là parce que c'était un moyen pour eux d'investir dans l'économie réelle et en fait de suivre les grandes tendances de l'économie.
01:19Bien sûr.
01:19Comme le e-commerce et donc les modifications des modes de consommation. Cette tendance-là, elle a plutôt continué. Après, ça reste un marché d'investissement.
01:28Et donc forcément, quand il y a une crise, c'est un marché qui se retourne avec la crise.
01:31Bien sûr.
01:31Donc 2023 a été une année très compliquée parce que c'est une année qui s'est retournée pour tous les marchés.
01:36Oui, bien sûr. Et vous l'avez vu ça d'ailleurs dans l'immobilier logistique, ce sujet taux, ce sujet accès à l'immobilier ?
01:41Avant 2023, on fleurait à peu près les 7 milliards d'euros d'investisseurs par an. En 2023, on est tombé à 3 milliards.
01:48D'accord.
01:48Et on a un repricing qui s'est fait sur les marchés d'environ 35%. Donc il y a eu vraiment un retournement en 2023.
01:55L'avantage, c'est que c'est un repricing qui a été assez rapide. Et donc en fait, dès fin 2023, début 2024,
02:00on a eu un redémarrage de ce marché-là. Donc en fait, 2024 est plutôt une belle année puisqu'on a fini avec à peu près 5,3 milliards
02:06investis sur ce marché-là en France. Et ce qu'on voit en tout cas depuis le début d'année 2025 sur le premier trimestre,
02:13c'est qu'on est sur des chiffres qui sont à peu près stables par rapport à 2024.
02:16D'accord.
02:17Donc si on se dit que 2024 a été une année de redémarrage, on peut se dire que 2025 devrait plutôt être une année de stabilisation
02:23par rapport à 2024 parce que ça reste une classe d'actifs qui est soumise à tous les changements macroéconomiques,
02:28aux tensions géopolitiques. Et donc quand on a des problématiques de financement sur les marchés,
02:32forcément ça a des impacts quand on achète de l'immobilier.
02:34Quand on est une entreprise et qu'on veut choisir ou non de changer de bureau,
02:38quand on est un particulier et qu'on veut choisir ou non de changer d'appartement ou de maison,
02:42on peut reporter à plus tard un projet en fonction effectivement du contexte économique.
02:47Quand on a besoin, quand on a une activité économique et qu'on a besoin d'entrepôts logistiques,
02:51c'est quand même plus compliqué.
02:52Comment expliquer que la tendance effectivement est suivie, celle qu'on a pu voir sur le bureau ou le résidentiel ?
02:59Parce que quand on déménage un entrepôt, c'est des grandes tailles.
03:01Et donc forcément, il y a des enjeux d'investissement pour les entreprises qui sont assez colossaux.
03:05D'accord.
03:06Donc les utilisateurs, en tout cas les chefs d'entreprise qui vont utiliser les entrepôts,
03:10en ce moment ont plutôt tendance à attendre le dernier moment pour sauter.
03:14D'accord, je comprends.
03:14Ils vont plutôt chercher, ça va prendre beaucoup plus de temps qu'au préalable et on va vraiment se dire,
03:21j'y vais mais parce que je n'ai vraiment plus le choix.
03:23Si j'ai une capacité à absorber, on va dire, la croissance ou en tout cas les chocs sur l'instant T ou en tout cas sur le court terme,
03:30par manque de visibilité, à ce moment-là, on va plutôt rester là où on est.
03:33Donc en fait, on voit que la demande des utilisateurs, elle est plutôt bonne, elle est présente.
03:36D'accord, il y a de la demande à l'heure actuelle.
03:37Il y a de la demande, mais la réalité, c'est que pour concrétiser cette demande dans une transaction, ça prend énormément de temps.
03:42Il y a plus de réflexion, si je comprends.
03:43Parce qu'il y a beaucoup plus de réflexion et on va avoir plus de mal à appuyer sur le bouton pour lancer cet investissement-là.
03:48Donc on est dans un marché où il y a de la demande.
03:50L'offre est toujours présente sur le territoire français, sur le territoire européen ?
03:53Alors l'avantage, c'est que cette crise, elle a pu permettre à certaines entreprises de libérer les entrepôts.
03:58Donc forcément, on a eu un taux de vacances qui a un petit peu augmenté, ce qui permet de regagner un peu de fluidité sur les marchés.
04:03D'accord.
04:03Puisqu'on était avant dans une situation où en fait, on n'avait pas d'offres.
04:07Donc on n'était pas capable de répondre aux utilisateurs.
04:08Là maintenant, on est remonté sur les taux de vacances d'environ 6% en France.
04:13Ce qui est plutôt un bon taux de vacances parce que ça permet d'être en capacité de répondre à la demande des utilisateurs.
04:19Donc ça, c'est plutôt pas mal.
04:21Mais la réalité, c'est qu'après cette offre qu'elle a, elle n'est pas forcément adaptée à tous les besoins des utilisateurs.
04:27Parce que le développement est tellement compliqué qu'on n'a pas forcément des produits neufs, des produits verts,
04:32des produits qui répondent d'un point de vue layout de bâtiment exactement à ce que les utilisateurs veulent.
04:35Parce que les demandes ont changé, les besoins ont changé.
04:39Parce que c'est vrai que quand on dit logistique, on a cette idée effectivement qu'on a un gros entrepôt dans une zone où il n'y a pas grand-chose
04:45et qui va alimenter ensuite, peut-être proche d'une autoroute d'ailleurs,
04:48et qui va alimenter ensuite régulièrement avec des commandes qu'on aurait pu faire sur Internet.
04:52Ce n'est pas que ça la logistique aujourd'hui.
04:54Ce n'est pas que ça, c'est un peu plus compliqué que ça.
04:55Alors, il faut souvent être à proximité d'une autoroute parce qu'il faut bien que les camions arrivent et repartent à un moment donné.
05:01Mais ce qu'il faut j'aime oublier, c'est que ce qu'on appelle la logistique, c'est un réseau de bâtiments.
05:05Et en fait, on va avoir des très gros bâtiments.
05:07Et de transport, du coup.
05:07Avec le transport entre les bâtiments, absolument.
05:09Et donc, on va avoir d'assez gros bâtiments à certains endroits, plutôt un peu plus loin des pôles de consommation.
05:14Et plus on va se rapprocher des pôles de consommation, plus on va avoir des bâtiments.
05:16Et de taille intermédiaire, voire de plus petite taille pour aller livrer jusque vous, moi, le magasin du coin.
05:22Enfin, à partir du moment où on se dit ça, ce qu'il faut bien comprendre, c'est que les utilisateurs, ça reste des entreprises comme tout le monde.
05:29Et donc, quand on voit toutes les problématiques ESG qu'on peut avoir aujourd'hui,
05:33les grands utilisateurs, que ce soit des prestataires logistiques ou que ce soit directement des industriels,
05:38vont aussi vouloir verdir leur bâtiment, améliorer les caractéristiques ESG.
05:43Donc, quand vous avez un bâtiment des années 80, il ne répond pas forcément en termes d'isolation, en termes de photovoltaïque,
05:48aux besoins ou en tout cas aux commitments que les entreprises ont fait.
05:51Et ça, c'est dans le cahier des charges aujourd'hui de la demande des clients ?
05:53Aujourd'hui, c'est dans 100% des cahiers des charges des entreprises.
05:55Donc, ça implique de transformer une partie du parc immobilier existant ?
05:58Donc, ça implique de restructurer l'existant en fonction de ce qu'on est capable de faire.
06:02Et ça implique aussi parfois d'aller renouveler, d'aller travailler sur de la friche pour démolir,
06:06reconstruire certains bâtiments ou alors aller chercher d'autres capacités de développement.
06:10Et ce qui amène à un sujet qu'on suit beaucoup dans Smart Patrimoine, c'est le sujet investissement,
06:14investissement immobilier.
06:15Ça demande du coup des investissements.
06:16Et quel intérêt d'investir aujourd'hui dans la classe d'actifs logistiques ?
06:19L'intérêt de ces classes d'actifs-là, c'est que ça permet d'investir une fois plus dans l'économie,
06:24qu'elle soit réelle ou qu'elle soit mondiale.
06:25Parce que la supply chain, elle est mondiale.
06:27Tout est intrinsèquement lié.
06:29Donc, ça permet d'avoir une exposition, par exemple, à l'économie française ou même un peu plus que ça.
06:33Mais au-delà de ça, ça permet aussi de suivre ces grandes tendances.
06:36Les grandes tendances qui ont été accélérées par le Covid, elles sont toujours présentes aujourd'hui.
06:39Les modes de consommation continuent d'évoluer.
06:41On parlait beaucoup du e-commerce.
06:42Mais même au sein du e-commerce, il y a d'autres modes de consommation.
06:45Il y a d'autres transformations qu'il y a.
06:47Par exemple, le e-commerce, tout le monde a le B2C en tête.
06:49Oui, bien sûr.
06:49Aussi, le e-commerce au niveau du B2B.
06:50Ça implique des besoins d'infrastructures, immobilières, logistiques.
06:54Maintenant, par exemple, un truc tout bête, mais on voit pas mal de gens, en tout cas peut-être les plus jeunes,
06:58sur les réseaux sociaux, qui vont directement acheter au travers des réseaux sociaux.
07:02Ça, d'un point de vue supply chain, c'est atroce à gérer.
07:05Et donc, ça emmène une autre manière de faire de la supply chain.
07:09Et pourquoi ? Qu'est-ce que ça change par rapport à si on avait commandé sur le site d'un…
07:13En fait, tout le chaînage de la commande pour arriver jusqu'à l'entrepôt et puis ensuite que ça arrive chez vous.
07:18Parce que c'est quand vous commandez sur un TikTok ou sur Facebook, vous avez toujours envie d'avoir votre paquet deux heures ou le lendemain chez vous.
07:22Oui, c'est ça. C'est la rapidité le problème.
07:24L'internationalité des réseaux sociaux va jusqu'à la…
07:27Tout le chaînage de la commande jusqu'à être capable d'arriver chez vous.
07:28Et donc, en fait, ça, ça va enchaîner des modifications de ces fameux réseaux de bâtiments.
07:32Et donc, en fait, l'avantage de cette classe d'actifs-là, c'est que les bâtiments n'ont pas énormément évolué en termes de conception.
07:39On va plutôt travailler sur la partie ESG, etc.
07:41Mais donc, la réalité, c'est que le produit, on le connaît, en fait.
07:44Et donc, c'est un produit plutôt de long terme qu'on comprend et sur lequel il y a des évolutions.
07:49Et il y a constamment un turnover, qu'il soit locatif ou d'investissement.
07:53Donc, il y a suffisamment de place, en tout cas, pour investir sur ce marché-là.
07:56Donc, même aujourd'hui, la logistique continue d'évoluer avec les nouveaux modes de consommation.
08:01Il ne suffit pas de se dire, effectivement, bon, on a compris qu'on commandait en ligne et donc la logistique est là.
08:06Ça n'arrête pas juste à ça.
08:07Ça n'arrête pas juste à ça. D'accord.
08:09Dernière question, peut-être pour conclure.
08:11Qu'est-ce que vous attendez pour la suite de l'année ?
08:12Vous nous avez dit que vous attendiez à ce que 2025 soit une année de stabilisation.
08:17D'ailleurs, peut-être aussi sur d'autres sujets et sur d'autres classes d'actifs.
08:23Est-ce que ça veut dire que vous vous attendez à ce qu'il n'y ait pas trop de sujets crédit, par exemple, pas trop de sujets financement ?
08:30Non, les banques sont plutôt là.
08:32On a la chance d'être sur une classe d'actifs qui est pas mal suivie par les banques, honnêtement.
08:37Les fonds de dette, aussi, sont présents pour financer les opérations.
08:40Donc, ça fonctionne plutôt bien.
08:41Après, il peut y avoir les impacts de pricing, mais ça, c'est autre chose.
08:43Les SCPI sont présentes de façon un peu plus sporadique sur cette classe d'actifs.
08:49Elles ont plutôt été investies sur le bureau.
08:50Un certain nombre de SCPI ont une exposition logistique et industrielle.
08:55Il y a quelques SCPI qui sont dédiés, Activimo, typiquement.
09:00Les SCPI sont quand même présentes.
09:02En ce moment, elles ont plutôt tendance à continuer à en faire.
09:05Mais quand elles en font, elles vont plutôt aller ailleurs en Europe plutôt qu'investir en France
09:09parce qu'elles vont considérer être en capacité de trouver les mêmes produits,
09:11mais avec un couple rendement-risque un peu plus intéressant ailleurs en Europe.
09:15La concurrence entre la logistique en France ou en Europe sera peut-être le sujet d'une autre émission.
09:19Merci beaucoup, Simon-Pierre Richard, de nous avoir accompagné dans ce Fin de Patrimoine.
09:22Je rappelle que vous êtes directeur du département industrie et logistique chez JLL.
09:25Merci beaucoup.
09:26Merci.
09:26Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
09:28Merci.
09:29Merci.