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Jeudi 25 septembre 2025, retrouvez Baptiste Bruneau (Associé directeur général, Corum l'Épargne) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Et pour commencer cette émission, nous avons le plaisir de retrouver sur le plateau de Bsmart à Patrimonia, Baptiste Bruneau.
00:13Bonjour Baptiste Bruneau. Bonjour. Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine à Patrimonia.
00:18Vous êtes associé directeur général de Corum l'épargne. On va parler un petit peu de votre stratégie d'investissement cette année.
00:23Déjà, je crois que vous tenez vos objectifs de performance en matière de SCPI pour l'année 2025 encore une fois, si je ne dis pas de bêtises, parce que ce n'est pas la première année.
00:32Quelle est votre stratégie immobilière à l'heure actuelle ?
00:34Alors effectivement, nous allons tenir, même si nous sommes encore en septembre, mais nous savons que nous allons tenir, voire même dépasser les objectifs que nous nous sommes fixés parfois il y a 14 ans pour Corum Origine, qui est la plus ancienne.
00:46Nous avions fixé un objectif de performance de 6% et que nous allons tenir pour la 14e année consécutive.
00:52Et ça va être la même chose sur Corum XL, Corum Orion, qui sont un petit peu plus récentes.
00:57On va atteindre, voire même dépasser les objectifs qui étaient fixés à 5%.
01:01Et puis la toute dernière, Corum USA, on avait fixé un objectif assez prudent parce qu'elle investit aux Etats-Unis, comme son nom l'indique, avec un risque de devise, puisqu'on parle du dollar.
01:11Et pour tenir compte de ce risque de devise, on avait fixé un objectif à 4,5%, qui peut paraître prudent, mais qui nous permet d'assurer, ce que l'on souhaite, c'est assurer dans la durée, le fait de tenir ses objectifs.
01:21Et cette année, elle va délivrer un peu plus de 7%.
01:23Alors, les Etats-Unis, on en reparlera dans un instant.
01:25Juste pour bien comprendre, on tourne cette émission en septembre.
01:28Vous savez déjà que la perf de l'année est faite.
01:30Pourquoi ? Parce que 2025 est particulièrement un bon cru ou comment on l'explique ?
01:33On le sait à peu près parce qu'on sait qui est déjà, quels sont les associés, les épargnants qui vont toucher les dividendes et qui touchent les dividendes mensuels que l'on verse sur nos SCPI.
01:43On sait que nos locataires payent plutôt bien leurs loyers.
01:47On a tendance aussi à encaisser les loyers en début de trimestre.
01:50Et donc, pour le dernier trimestre, on a déjà commencé à encaisser les loyers.
01:53Donc, on a une certaine visibilité.
01:55On n'est pas à l'abri, évidemment, d'un accident, mais on sait à peu près comment on va atterrir.
01:58Alors, justement, quand on parle d'investissement, moi, j'aime bien demander des exemples un peu concrets pour comprendre quand on investit chez Corum L'Epargne, dans quoi on investit réellement et comment on fait la perf.
02:08Est-ce que vous pouvez nous parler d'un ou deux, voire trois investissements que vous avez réalisés récemment ou ceux qui marchent bien, par exemple ?
02:13Alors, ceux qui marchent bien, on a une stratégie que l'on appelle opportuniste ou parfois contrariante.
02:19On va essayer d'aller un peu à l'inverse de ce que voudrait le marché, des tendances et du marketing.
02:24D'accord. Et ça marche ?
02:25C'est pas très vendeur, mais dans la durée, ça permet de faire de la performance.
02:29Typiquement, quand tout le monde voulait acheter de la santé, nous, on n'achetait pas de la santé.
02:33On pouvait acheter du commerce, par exemple.
02:34D'accord.
02:35Une acquisition récente qui va aller dans le sens de ce que je viens de vous dire.
02:38On a acheté très récemment un immeuble aux portes de la Défense d'un gros montant, un immeuble neuf, donc un immeuble de bureau entièrement restructuré.
02:47Effectivement, on est un peu à l'encontre de ce qu'on a pu entendre sur le marché quand même.
02:49Il faut surtout fuir la Défense. Nous, dans ce cas-là, on a un immeuble avec un taux d'occupation à 100%, avec de très bons locataires qui sont engagés plus de 6 ans.
02:58Et donc là, on va être capable de se positionner. C'est un peu à contrario des tendances et des modes.
03:03Mais acheter aux portes de la Défense à ce prix-là, un prix que je ne peux malheureusement pas communiquer pour des raisons de confidentialité.
03:10Mais oui, on va être capable d'investir en France.
03:11C'est ça, la méthodologie ? C'est d'aller regarder le niveau de prix, par exemple, pour se dire, OK, même si de manière globale, on nous dit n'allez pas sur le bureau, n'allez pas sur la Défense.
03:21Là, il y a quand même une opportunité parce que le niveau de prix permet d'aller dégager de la rentabilité.
03:24C'est exactement ça. Et c'est ce qu'on fait notamment depuis 2022, où après le Covid, on nous disait qu'il ne fallait surtout pas acheter de bureau.
03:33Nous, on a eu tendance à se renforcer assez massivement. Au global, on aura investi plus de 3 milliards d'euros depuis l'été 2022,
03:39date à laquelle on a constaté des corrections et des baisses de prix de l'immobilier professionnel.
03:44Et on n'a pas acheté que ça, mais on a acheté beaucoup de bureaux.
03:46Une question, puisqu'on parle de la Défense et d'investissement en France.
03:49C'est vrai que quand on interview des gestionnaires de SCPI au global, on entend beaucoup cette idée de sortir de France.
03:56Là, vous décidez de revenir en France et à la Défense. Pourquoi ?
03:59Parce que justement, les prix reflètent enfin la réalité du marché.
04:02Nous, on n'avait aucun sentiment averse à la France.
04:06On avait investi la dernière fois en 2018 et depuis 2018, on considérait que les prix étaient trop élevés.
04:12Là, on est revenu. Ça ne veut pas dire qu'on va tout investir en France.
04:14La France représente 3% du patrimoine de Corum Origine.
04:17Donc, c'est vraiment l'opportunité en fait.
04:19C'est vraiment l'opportunité, exactement.
04:21Et alors aux États-Unis, comment ça se passe ? C'est la même méthodologie ?
04:24Comment est-ce qu'on fait quand on est gestionnaire de SCPI pour aller sur ce marché américain ?
04:28Alors, ça a pris un petit peu de temps pour justement comprendre comment cela a fonctionné, structurer la SCPI.
04:34Parce que c'était la première fois qu'une SCPI investissait aux États-Unis.
04:37On a vocation à être quasiment à 100% aux États-Unis.
04:40On a déjà acheté 3 immeubles à New York, au Texas et en Californie.
04:45Et l'opportunité qu'on a aujourd'hui, elle est très concrète.
04:48C'est que le dollar est bas, comme vous l'avez peut-être conçu.
04:50L'immobilier, lui, reste bas parce que les taux d'intérêt demeurent élevés aux États-Unis.
04:55Donc, c'est un marché qui est plein d'opportunités qu'on peut comparer, par exemple, au Royaume-Uni en 2016-2017, après le Brexit,
05:02où la livre avait baissé et l'immobilier avait baissé.
05:05Un marché qui est plein d'opportunités, mais qui est quand même assez différent du marché français, voire du marché européen.
05:11Comment est-ce qu'on fait pour faire de la sélection précise d'immeubles, aller chercher de la rentabilité, quand on ne connaît pas ce marché ?
05:18Alors, ça fait deux ans qu'on y travaille.
05:20En tout cas, on a mis deux ans à préparer, à lancer cette SCPI.
05:23Donc, ça a été des visites des personnes qui s'occupent de l'investissement chez nous, des visites aux États-Unis pour redécouvrir et en apprendre un petit peu plus sur le marché.
05:30Bien sûr.
05:31Et puis, on est en train de monter un bureau local pour avoir des collaborateurs, des salariés quorum aux États-Unis.
05:37Ce que l'on a fait dans le passé en Europe pour être au plus près des marchés, avoir des spécialistes, parce qu'on ne peut pas tout gérer depuis Paris.
05:44Bien sûr.
05:45Donc, c'est comme ça que l'on procède.
05:46Vous avez vocation, j'imagine, à réaliser d'autres investissements aux États-Unis.
05:50Là, vous en avez déjà parlé de trois, donc au Texas et à New York.
05:52Ça va continuer.
05:53Il y a des choses qui sont au cours, mais tant que ce n'est pas signé, on évite d'en parler.
05:58On a parlé de la France avec notamment la Défense.
06:00On a parlé des États-Unis.
06:01Est-ce que vous pouvez nous expliquer un petit peu quels sont les meilleurs investissements que vous avez fait à l'heure actuelle où c'est confidentiel ?
06:06Alors, il y en a beaucoup et tant qu'on ne les a pas vendus, on ne peut pas dire que c'est le meilleur investissement.
06:12Bien sûr.
06:12Néanmoins, on a des loyers qui sont encaissés, des dividendes qui sont payés à nos épargnants, qui nous font confiance.
06:19Un exemple assez concret, c'est un immeuble qu'on a vendu à la fin du mois d'août en Lituanie.
06:23D'accord.
06:24Où on a fait quasiment 6 millions d'euros de plus-value.
06:26À l'époque, je m'en souviens, on n'avait pas eu que des commentaires élogieux parce que la Lituanie faisait peur.
06:31On considérait que c'était un petit marché qui était méconnu.
06:34Bien sûr.
06:34Et on démontre en vendant cet immeuble de commerce qu'on peut faire de bonnes affaires, y compris dans ces pays.
06:40Donc, on en est assez fiers.
06:42Vendre un immeuble, c'est quelque chose qui est à intégrer dans une stratégie en 2025.
06:47Ce n'est pas ce sur quoi on communique le plus généralement.
06:49Et pourtant, vous nous donnez l'exemple de la vente d'un immeuble en Lituanie.
06:52Alors, effectivement, les gérants de SCP, historiquement, font très peu de ventes.
06:56Et ils vont avoir tendance à conserver l'immeuble pendant toute la durée du bail, voire même le prolonger.
07:01Nous, on essaie d'avoir une gestion active.
07:03J'ai parlé d'opportunisme à l'achat, mais aussi à la vente.
07:05Parfois, on peut aussi se dire sur cet immeuble-là, j'ai un risque avec le locataire.
07:10Donc, je vais potentiellement le vendre avant.
07:12Et pour cette année, on devrait vendre pour plus de 100 millions d'euros d'immeubles sur nos SCPI.
07:18Donc, c'est une année assez importante alors que le marché n'est pas encore tout à fait reparti.
07:22Bien sûr.
07:23Un autre investissement qui fonctionne bien ou on va sur les autres classes d'actifs de Corum l'épargne ?
07:28On peut aller sur les autres classes d'actifs de Corum l'épargne.
07:29Allez, c'est parti parce qu'effectivement, on parle beaucoup de SCPI.
07:32Mais alors, Corum l'épargne est également sur les actions.
07:34Alors ça, c'est plus récent.
07:35Mais quelle est la stratégie peut-être un peu différenciante de Corum l'épargne pour aller justement sur ces investissements en actions ?
07:41En fait, on a intégré les actions depuis un an dans un profil qui s'appelle Corum Life Rosetta.
07:45Donc, Corum Life, c'est une autre compagnie d'assurance qui a été montée il y a cinq ans.
07:49Et ça fonctionnait très bien.
07:50On avait l'immobilier et l'obligataire à haut rendement qui étaient assez complémentaires.
07:55Quand l'un pouvait baisser, par exemple, l'autre compensait.
07:58Et les SCPI ont toujours eu cette stabilité.
08:01Mais on se dit que pour faire de la gestion de patrimoine, il faut absolument des actions dans une allocation d'actifs.
08:05Et on a voulu le faire un peu à notre façon en prenant des ETF.
08:09Donc des ETF sur les grands indices internationaux.
08:12Et dans une part assez modérée.
08:15C'est-à-dire que ça va représenter entre 15 et 30% de la location.
08:19Parce qu'on a tendance à vouloir être très prudent.
08:22Et on a des clients qui n'aiment pas trop la volatilité et ne veulent pas avoir des montagnes russes.
08:27Parce que le principe, c'est de se dire qu'on a des clients qui sont habitués à des investissements immobiliers.
08:33Donc on va essayer de les accompagner sur d'autres classes d'actifs.
08:34Mais en essayant de garder la même méthode, le même état d'esprit.
08:38Et donc cette vision un peu de long terme, sans trop de volatilité.
08:42Alors on a des clients qui ont de l'immobilier chez nous.
08:45Mais qui vont aussi avoir des portefeuilles d'action ou de la crypto.
08:47Ou des choses, pour moi le dire, plus dynamiques que nos SCPI.
08:51Mais dans notre ADN, en fait, on veut apporter de la performance avec de la sérénité.
08:56Donc c'est-à-dire qu'on ne fera jamais plus 20, plus 30, plus 40% même si on se le souhaite.
09:00Mais en tout cas, l'objectif c'est de faire entre 5 et 7% dans la durée.
09:04Pour que les pariants puissent dormir sous ses deux oreilles.
09:07Via des ETF investis partout dans le monde ?
09:09Exactement, via des ETF sur les grands indices internationaux.
09:11Donc les indices américains, les indices mondiaux et quelques indices européens.
09:15Et alors justement, si on parle d'Europe, quand on parle de gestion de patrimoine, on parle beaucoup de fonds en euros aussi.
09:20Alors il y a différentes raisons pour ça.
09:22Il y a eu des stratégies de bonification sur les dernières années.
09:26Aujourd'hui, on peut également en parler en lien avec les sujets budgétaires en France.
09:30Et le coût de la dette un petit peu plus important ces derniers temps sur les marchés obligataires.
09:37Le fonds en euros, c'est quelque chose que vous regardez chez Corum L'Epargne ?
09:40Alors on a fait un petit peu plus que le regarder.
09:41On l'a observé pendant quelques années.
09:44Parce que la compagnie est assez jeune.
09:46Corum Life, on l'a lancée en 2020.
09:47Elle a fêté ses 5 ans.
09:49Aujourd'hui, elle a 25 000 clients.
09:50Un peu plus de 700 millions d'euros d'épargne gérée.
09:54Et en 2020-2021, on ne pouvait pas lancer de fonds en euros.
09:57En tout cas, on n'avait pas la vocation à lancer un fonds en euros parce que les taux étaient trop bas.
10:01D'accord.
10:01Il s'avère qu'avec la hausse des taux, on a pu saisir cette opportunité.
10:04On l'a lancée, on pense, au meilleur moment en juillet 2023.
10:08Donc un nouveau fonds qui a bénéficié de la hausse des taux si je comprends bien.
10:11Exactement, qui n'avait pas de stock avec des obligations à zéro ou à taux négatif.
10:15Et qui a acheté que dans des conditions très très favorables.
10:19Et donc c'est pour cette raison qu'il a délivré une performance de 4,65% l'année dernière.
10:23D'accord.
10:23Et vous parliez des boosts et des argumentaires commerciaux.
10:27Oui, ou des bonus.
10:28Là, il n'y a pas de boost.
10:29Pas de bonus, c'est la performance pure de ce fonds en euros.
10:32En matière de classement, quand on est à 4,75% sur l'année ?
10:34On est premier.
10:35Ah oui, tout simplement.
10:36Voilà, c'est ça.
10:37On espère le rester encore cette année.
10:38Sans boost pour le coup.
10:39Sans boost.
10:40Et alors justement, comment est-ce que vous envisagez un petit peu cette année avec les sujets budgétaires qu'on peut voir en France ?
10:44Est-ce que c'est une opportunité pour le fonds en euros ?
10:46Est-ce que du coup, vous êtes ambitieux ou en tout cas optimiste pour l'année qui vient ?
10:51On est assez ambitieux.
10:53On a toujours été prudent dans la gestion de l'épargne qui nous était confiée, que ce soit sur l'immobilier, sur l'obligataire.
10:59Le fonds en euros était limité à une allocation de 25% dans les souscriptions.
11:03D'accord.
11:03Et en 2024, il avait beaucoup collecté.
11:06On avait même limité sa collecte pour être capable d'afficher un bon niveau de performance.
11:10Il s'avère que compte tenu des événements que vous mentionniez, on est amené à pouvoir ouvrir un peu plus le fonds en euros.
11:17Et aujourd'hui, on peut accepter un petit peu plus de fonds en euros sur les souscriptions que l'on reçoit.
11:21Merci beaucoup, Baptiste Bruno, de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine, tourné ici à Patrimonia.
11:26Je rappelle que vous êtes associé directeur général de Corum l'épargne.
11:29Merci beaucoup.
11:30Merci Nicolas.
11:30Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans la deuxième partie de l'émission.
11:33Merci.
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