00:00Et c'est parti pour les clés de l'IMO, le rendez-vous donc dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.
00:09Nous avons le plaisir aujourd'hui d'être accompagné par Delphine Hermand. Bonjour Delphine Hermand.
00:12Bonjour Nicolas.
00:13Vous êtes porte-parole de Guillauquel Immobilier. Nous sommes à mi-année 2024.
00:17On peut commencer à faire un premier bilan des six premiers mois de l'année.
00:22On a vu depuis quelques mois une réouverture du crédit et donc une reprise timide du marché de l'immobilier,
00:29même s'il y a quand même toujours ce questionnement du niveau de prix, du bon niveau de prix face à un coût de financement plus élevé.
00:35Avant d'aller sur la situation actuelle et sur ce que le contexte politique pourrait avoir comme incidence sur cette reprise,
00:42vous constatez, vous aussi chez Guillauquel Immobilier, que ça va mieux globalement. Le marché repart un petit peu quand même.
00:48Oui, le marché repart un petit peu, notamment grâce aux taux d'intérêt qui, à fin mai, étaient en moyenne autour de 3,74.
00:57Ils se sont d'abord stabilisés en début d'année, puis ont continué à baisser un petit peu.
01:02Les acquéreurs notamment, puisque c'étaient eux les grands absents l'année dernière du marché, ont recommencé à pousser la porte des agences immobilières.
01:11Aujourd'hui, on constate quand même un nombre de transactions qui repart à la hausse, où ça reste timide.
01:16Vous dites que les acquéreurs étaient les grands absents, mais les vendeurs, eux aussi,
01:20essayaient quand même d'avoir des prix plus élevés que ce que les acquéreurs attendaient de l'autre côté, non ?
01:25Il y a eu un temps d'ajustement, et c'est notamment le rôle des professionnels de l'immobilier, d'essayer de trouver un terrain d'entente entre un acquéreur et un vendeur.
01:33Les deux ont envie de faire une bonne affaire. Il y a la réalité de la valeur du bien dans son marché local et avec ses caractéristiques.
01:41C'est un travail d'experts et de négociation pour faire en sorte que le souhait du vendeur rencontre le souhait de l'acquéreur.
01:48Avec des acquéreurs qui sont redevenus un petit peu plus nombreux à être solvables depuis le début de l'année,
01:53mais aussi avec des freins, comme vous le disiez tout à l'heure, des prix qui restent élevés malgré les baisses qu'on a pu observer sur certains territoires,
02:00et donc la nécessité pour les vendeurs de se remettre dans le marché, d'une certaine manière.
02:04Personne n'a de boule de cristal, mais personne ne s'attend non plus à ce que les taux reviennent à des niveaux aussi bas que ce qu'ils étaient avant,
02:12donc les décisions de monter les taux de la part de la BCE.
02:16Est-ce que quand même ce contexte, alors je mets des guillemets puisqu'effectivement le contexte politique peut venir changer les choses,
02:24mais si on s'était posé la question il y a deux semaines, est-ce qu'on s'attendait globalement à avoir de la visibilité sur le marché de l'immobilier
02:30et à une reprise progressive sur ce marché avec un équilibre qui se serait trouvé entre offre et demande ?
02:36Oui, je pense qu'on pouvait s'y attendre avec quand même un nombre de transactions, notamment sur le marché ancien,
02:43qui a priori restera inférieur en 2024 à celui de 2023, mais tout en revenant à des niveaux extrêmement classiques,
02:49c'est-à-dire que ce qui s'est passé entre 2022 et 2023, ça a été une contraction extrêmement abrupte,
02:54on est passé de 1 200 000 transactions à 850 000 transactions.
02:57Oui bien sûr, sachant qu'on parlait quand même d'une des meilleures années en matière d'immobilier.
03:00Exactement, en fait elles étaient exceptionnelles ces années-là post-Covid à court terme,
03:03et puis là 850 000 ou 800 000 ou 900 000 transactions selon les syndicats ou la police.
03:09Bien sûr.
03:10En l'occurrence, entre 800 000 et 900 000 transactions, c'est un marché tout à fait classique et normal,
03:15pour le marché de l'immobilier ancien, donc oui on s'attend plutôt à revenir à quelque chose de normal
03:20et donc à une forme de stabilité sur ce marché-là.
03:24Si on parle un peu de contexte politique, on tourne cette émission entre les deux tours,
03:30au lendemain du premier tour des législatives suite à la dissolution de l'Assemblée nationale
03:34et à une semaine du deuxième tour, est-ce que le contexte politique peut avoir une incidence sur la reprise du marché immobilier ?
03:39Le contexte politique a déjà une incidence. Il a déjà eu une incidence au soir de la dissolution,
03:46et l'incidence continue si je puis dire, laquelle est-elle ?
03:50L'immobilier ne fait pas bon ménage avec l'incertitude ni avec les extrêmes.
03:55Donc en ce moment, je vous disais tout à l'heure que les acheteurs avaient recommencé à pousser la porte des agences,
04:00au moment où on se parle et depuis le soir de la dissolution, acheteurs et vendeurs se sont mis en retrait.
04:04D'accord.
04:05Une forme d'attentisme qu'on ressent très concrètement sur le terrain, exactement.
04:08Et quand je vous dis que l'immobilier ne fait pas non plus bon ménage avec les extrêmes,
04:11c'est qu'on s'attend potentiellement au soir du deuxième tour à avoir soit une politique du logement
04:17qui va être très très très favorable aux locataires et au logement social en cas de passage de l'extrême gauche,
04:23ou bien en cas de passage de majorité d'extrême droite,
04:26plutôt une politique qui va être très très très favorable aux propriétaires, à leur fiscalité, etc.
04:30Bien sûr.
04:31Donc des mondes parfaitement opposés, y compris sur le logement,
04:34et donc au moment où on se parle, ça met de l'incertitude dans les projets des Français.
04:38D'accord.
04:39Et à l'issue du second tour, il faudra voir effectivement quelles seront les premières mesures qui seront prises pour le logement.
04:45Ça pourrait venir enrayer cette dynamique timide de reprise qu'on connaît depuis quelques mois ?
04:50Alors ça l'a déjà enrayé, là en l'occurrence sur le fin juin, début juillet.
04:55Ça pourrait venir la stopper du coup ?
04:56Oui, selon les dispositions qui pourraient être prises, ça pourrait effectivement venir la stopper
05:00et faire en sorte que la fin d'année 2024 soit inférieure à l'année dernière.
05:04Donc on regarde de manière très précise finalement ce qui se passe au niveau politique aujourd'hui,
05:12quand on suit le marché de l'immobilier ?
05:14Oui, on regarde. Alors je parle notamment pour les investisseurs.
05:16Après, pour quelqu'un qui cherche à acheter ou à vendre sa résidence principale,
05:20l'incidence est moindre, notamment parce que depuis l'année dernière,
05:23on était revenu d'un marché de confort à un marché de besoin.
05:26C'est-à-dire qu'on ne déménageait plus ou on n'achetait plus ou on ne vendait plus
05:29parce qu'on souhaitait aller un petit peu plus au vert ou parce qu'on avait un peu plus de télétravail,
05:32mais plutôt parce qu'on avait un besoin absolu, un nouvel enfant et on ne peut pas pousser les murs,
05:38un divorce, un décès dans les cas les plus tristes.
05:42Mais en l'occurrence, on était déjà sur un marché de besoin.
05:44Donc de toute façon, les personnes qui ont des projets et qui n'ont pas d'autre choix que de vendre ou d'acheter
05:47continueront à le faire.
05:49Et en l'occurrence, on s'attend quand même à un marché qui tourne autour des 800 000 transactions.
05:52Donc pas de quoi appeler la famille.
05:55Le sujet rénovation énergétique, vente de passeport thermique qui a porté quand même le marché pendant un moment,
05:59alors qui a aussi amené à négocier assez durement ces acquisitions,
06:04c'est aussi aujourd'hui un driver du marché ou c'est complètement relégué du coup maintenant qu'on a
06:09un peu plus de crédit et une incertitude politique au lieu d'avoir une incertitude réglementaire ?
06:14Alors ça n'est pas complètement relégué, ça dépend des territoires.
06:17Vous avez des villes ou des régions sur lesquelles l'étiquette de DPE
06:22va avoir un impact plus important dans la négociation que d'autres.
06:25Je vous prends le cas de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur par exemple,
06:29où il y a une très très faible proportion de biens F et G par exemple.
06:32Là en l'occurrence, ça devient un très très gros défaut.
06:34Donc un point de négociation possible pour un acquéreur.
06:37A l'inverse, je prends Paris, où près de 25% de l'offre mise en vente est en étiquette F et G
06:42et donc généralement dans un immeuble haussmanien avec du charb, du parquet, des cheminées, des hauteurs sous plafond, etc.
06:48Là en l'occurrence, ça n'est pas forcément un point de négociation tant la demande est forte.
06:52On finira justement avec cette région PACA.
06:54Vous constatez chez Guéauquel Immobilier que c'est pour le coup une région qui tire son épingle du jeu en matière de reprise immobilière ?
06:59Alors oui, puisque les prix ont baissé principalement dans les grandes agglomérations comme Paris, Bordeaux, Lyon, etc.
07:04et en première couronne d'Ile-de-France.
07:06Mais ils n'ont pas baissé en PACA non plus, mais en règle générale sur l'ensemble des zones littorales.
07:12On est le littoral atlantique et vous allez jusqu'à au moins La Rochelle, Royan, vous verrez que les prix n'ont pas baissé non plus.
07:16Il y a eu, post-Covid, un très fort appel, une très forte attractivité de ces territoires, notamment avec l'essor du télétravail.
07:23Sur des biens qui étaient déjà sur des territoires pour certains où les prix étaient déjà très élevés, je pense notamment à la Côte d'Azur,
07:29ou d'autres autour de Perpignan où les prix sont plus attractifs parce que plus bas.
07:33Mais la demande a été tellement forte avec des acquéreurs qui à ce moment-là étaient extrêmement solvables,
07:38souvent parce qu'ils avaient vendu leur résidence principale pour préparer une fin de carrière puis une retraite.
07:44En l'occurrence, les prix sont restés extrêmement dynamiques.
07:46Globalement pour cette fin d'année 2024, alors c'est très compliqué dans le contexte d'incertitude, mais on reste optimiste, on reste prudent, optimiste ?
07:52On est optimiste et prudent, les hommes capitaines.
07:55C'est-à-dire qu'on est optimiste, comme je vous le disais, parce que le marché est en train de revenir à la normale.
07:59Ce sont les années précédentes, ces années 2020, 2021, 2022, qui étaient anormales, alors anormalement élevées.
08:05Et on est en train de revenir à un volume de transactions classique et à un rapport vendeur-acquéreur qui est moins tronqué, justement,
08:11avant le marché était au vendeur.
08:13Aujourd'hui, il est un petit peu plus aux acquéreurs et en l'occurrence, il est surtout à comment on les met d'accord ensemble,
08:18donc comment on retrouve la vraie valeur des biens.
08:20Merci beaucoup, Delphine Hermand, de nous avoir accompagnée dans Smart Patrimoine.
08:23Je rappelle que vous êtes porte-parole de Guy Hocker, l'immobilier.
08:25Quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
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