- 3 minutes ago
Menjelang keputusan OPR, permintaan pembiayaan perumahan dilihat terus meningkat. Namun persoalan timbul, mengapa sentimen terhadap sektor hartanah masih kekal neutral?
Adakah kenaikan kadar faedah benar-benar menjadi ancaman utama, atau cabaran sebenar terletak pada isu kemampuan memiliki rumah dan tekanan kos sara hidup? Ikuti perbincangan bersama Datuk Ahyat Ishak, Pengasas Komuniti Pejuang Hartanah.
Adakah kenaikan kadar faedah benar-benar menjadi ancaman utama, atau cabaran sebenar terletak pada isu kemampuan memiliki rumah dan tekanan kos sara hidup? Ikuti perbincangan bersama Datuk Ahyat Ishak, Pengasas Komuniti Pejuang Hartanah.
Category
🗞
NewsTranscript
00:14Terima kasih kerana menonton!
00:30Sentimen terhadap sektor ini masih dilihat berhati-hati dengan beberapa firma penyidikan antaranya MBSB Research yang mengekalkan pandangan neutral terhadap
00:38isu ini.
00:39Dan persoalan yang kita bawakan pada hari ini bagi topik ini, apakah pasaran hartanah sedang benar-benar pulih atau kita
00:46hanya menyaksikan pembeli mempercepatkan keputusan sebelum kos pembiayaan meningkat pada masa hadapan?
00:52Tidak lain tidak bukan pada waktu ini kita bawa ke studio Dato' Ahiyah Ishak, pengasas komuniti perjuang hartanah bersama kita
00:58waktu ini. Assalamualaikum Dato'.
00:59Waalaikumsalam, khair?
01:01Alhamdulillah, sehat?
01:02Alhamdulillah, syukur. Yang penting selamat sampai dalam keadaan hujan.
01:06Rumah Dato' okey ya?
01:07Okey, Alhamdulillah selamat, disyallah.
01:08Saya tanya tadi dengan Nabilah. Nabilah saya tanya rumah Dato' okey tak? Saya takut Dato' jauh rumah yang mana?
01:16Alhamdulillah, disyallah selamat.
01:18Dan kita doakanlah sahabat-sahabat kita juga selamat sampai.
01:20Kita takut tetamu yang nak datang ke studio ini daripada Syah Alham, kita minta datang awal.
01:25Dan kita pun nak ambillah peluang ini untuk mendoakan mereka yang terjejas dengan bencana banjir.
01:32Betul. Kita pun bawa perkembangan dari semasa-semasa di awal ini untuk perkembangan banjir.
01:36Tapi itu topik yang kita nak bincangkan juga yang berkaitan dengan, ini adalah berkenaan dengan hartanah, OPR.
01:42OPR dah diberi bayangan dah. Mungkin akan naik, mungkin akan tidak. Kita tak tahu, akan diumumumkan nanti.
01:47Tapi kalau kita lihatnya, Dato' apa yang kita kongsikan, permohonan pinjaman meningkat pada September.
01:52Ini data yang ditunjukkan.
01:53Dalam masa yang sama, kita kongsikan kepada anda tadi, MBSB Research yang masih mengekalkan pandangan neutral terhadap sektor hartanah ini.
02:02Persoalan, adakah ini adalah pemulihan sebenar ataupun sekadar yang disebut sebagai front loading demand?
02:09Apa jawapan, Dato'?
02:11Mungkin untuk penonton, dia tidak faham apa itu front loading. Kita cakap front loading untuk demand.
02:16Okay. So, bayangkan, bayangkan kita menceritakan ada kemungkinan OPR akan naik tahun depan.
02:23So, OPR ini ialah apabila OPR naik, kadar pembiayaan bank juga akan naik yang akan menyebabkan bayaran bulanan akan naik.
02:34Okay. Itu yang kita kena faham.
02:34Jadi, bila diceritakan bakal berlaku, mungkin ada potensi yang akan berlaku, maka mungkin akan berlakunya permintaan sekarang.
02:44Ketika OPR itu rendah, bila OPR lebih rendah, kadar pembiayaan atau keuntungan bank itu akan rendah, maka bayaran untuk membeli
02:52rumah setiap bulan itu akan rendah.
02:54Maka, akan berlakulah satu permintaan pada ketika OPR itu belum naik lagi.
03:01Jadi, pihak menjual pastinya akan menggambarkan atau menggunakan keadaan ini untuk menggalakkan orang membeli atau mendesak orang membeli sekarang.
03:15Eh, kalau akhir tak beli sekarang, tahun depan nanti akan naik. Nanti harganya akan lebih tinggi.
03:21Itulah apa yang disebut sebagai front-loading demand itu mungkin akan berlaku.
03:26Tapi, pada pandangan akhirat, macam ini ya, bercerita tentang OPR dan saya pernah kongsikan perasaan saya tentang OPR.
03:33Saya, saya nak cakap tidak langsung peduli itu salah lah.
03:39Tapi, saya tidak sangat terkesan dengan pengumuman naik atau turunnya OPR.
03:44Okay. Kenapa ya? Kenapa?
03:46Kalau kita lihat jendela waktu, jendela pemahaman ini, kalau kita lihat 20 tahun, 30 tahun,
03:51adakah OPR ini pernah naik atau pernah turun? Jawapannya ya.
03:56Adakah dia selalu naik atau turun? Itulah tabiatnya khair.
04:00Jadi, kita sebagai pembeli rumah, kita ini kena faham.
04:03Kita nak beli rumah kalau ambil pembiayaan dengan pihak bank.
04:08Selalunya pembiayaan itu berpuluh-puluh tahun.
04:11Kalaulah hari ini dia turun, dalam masa berpuluh-puluh tahun itu akan naik juga.
04:16kalaulah dia naik, dalam sekarang, dalam berpuluh-puluh tahun,
04:21dia akan turun dan naik semula dan dia turun semula.
04:24Jadi, benda ini...
04:24Itulah nature dia.
04:25Itu adalah nature dia.
04:27Dan kalau kita tengok data yang, kalau akhirnya tengoklah betul-betul data,
04:31sebenarnya kalau kita tengok daripada tahun 20 tahun yang kebelakang,
04:35dia boleh naik setinggi berapa?
04:37Kalau yang 20 tahun yang kebelakang, boleh naik sehingga 3.5%.
04:42Sekarang, 2.75% dan dikabarkan mungkin akan naik 3% tahun depan.
04:50Dan kalau kita lihat, lantainya bila?
04:52Lantainya berapa?
04:54Lantainya ketika kita diserang pandemik itu dan ekonomi pun sangat terkesan ketika itu,
05:00maka OPR diturunkan pada kadar yang paling lantai, paling rendah.
05:051.75%.
05:07Jadi, kita dah tahu dah, lantainya 1.75% dan kalau kita tengok 20...
05:12Bolehlah kita kata 20 tahun, paling tingginya, ceilingnya ialah 3.5%.
05:18Jadi, sekarang ini 2.75%.
05:21Kalau pun naik 3%, masih rendah berbanding dengan ceiling yang pernah berlaku 20 tahun yang kebelakang.
05:31Jadi, eh masih rendah.
05:32So, kenapa nak kena kalut?
05:34Kenapa nak kena risau?
05:35Tapi, kita faham.
05:37Bila benda ini berubah, bila OPR berubah, maka sebenarnya kesan dia ialah kepada poket rakyat.
05:44Dan bila saya buat kajian ini, katakan untuk rumah RM500,000.
05:50Katakan kita ambil pembiayaan RM500,000.
05:52Untuk satu tempoh, saya ambil di sini 30 tahun.
05:55Dan katakanlah, kita boleh dapat kadar keuntungan bank 3.5%.
06:00So, bayaran bulanan ialah RM2,245.
06:07Untuk pembiayaan RM500,000, ambil pembiayaan tempoh 30 tahun dan kadar itu 3.5%.
06:14Tapi, kalaulah naik 0.25%, mana 25 mata asas.
06:20So, dia akan menjadi bayaran bulanan RM2,315.
06:24So, kenaikan RM70.
06:27Bolehkah kita guna perkataan, hanya naik RM70?
06:35Kerana, bila bayaran bulanan RM2,245, naik RM70, itu adalah kenaikan berapa peratus itu?
06:44Itu adalah kenaikan, sekejap saya dah kirakan, 3% saja.
06:48Nampak kecil lagi situ.
06:49Okey, nampaklah kecil.
06:51Jadi, mungkin kita akan terkeluar, ala naik RM70 saja.
06:56Kalau Gen Z lah kan.
06:57Kalau kita di TV, kita kena cakap, sahaja.
07:00Okey, naik 3% sahaja.
07:05Tapi, bila kita lihat rakyat itu sendiri, yang dah memang menanggung kos barang yang semakin tinggi,
07:14kos sehari hidup yang semakin membebankan keluarga,
07:19kenaikan RM70 ini, dia akan menjadi satu tamparan hebat.
07:23Kerana dia dah memang, rakyat dah memang...
07:28Betul.
07:28Rakyat pun memang dah, hujung-hujung dah memang dah tak ada apa tinggal pun.
07:34Dan dia naik.
07:35Jadi, bila kita membincangkan OPR ini, kadang-kadang rakyat pun akan terfikir,
07:39kenapa kerajaan sanggup naikkan ketika kami sedang menanggung beban yang sangat besar?
07:46Sebenarnya, benda ini bukan satu keputusan yang mudah.
07:50Dan keputusan ini berdasarkan data dan angka.
07:54Dan keputusan ini bukan dibuat oleh kerajaan, dibuat oleh satu regulator yang sangat bertanggungjawab
08:01dan pegang amanah yang sangat-sangat besar, iaitu Bank Negara Malaysia.
08:04Dan bagi saya, bila Bank Negara Malaysia buat keputusan atau buat apa-apa pengumuman,
08:09yang itu kita boleh dengar.
08:11Kalau, kerana mereka dah mengkaji dan mereka ada sangat ramai orang-orang yang bijak pandai,
08:17yang mungkin 10 kali lebih bijak daripada kita, dan ramainya orang macam itu untuk buat keputusan yang betul.
08:22Jadi, bila dah dilihat perlunya dinaikkan OPR, jadi OPR ini ada kesan dia,
08:28seperti yang saya sebut tadi, OPR akan beri kesan kepada kadar keuntungan bank,
08:32kadar keuntungan bank atau kadar pinjaman atau pembiayaan itu akan meningkat,
08:37maka bayaran bulanan juga akan meningkat.
08:40Jadi, terpaksa kita tanggung sekiranya itulah keputusan yang betul yang perlu diambil oleh Bank Negara Malaysia
08:47berdasarkan data-data yang mereka lihat dalam ekonomi.
08:51Dan apabila kita ulas sebenarnya, ulas artikel ini, artikel ini dikeluarkan oleh satu media,
09:02online media yang mengulas research dari MBSB.
09:06Dan MBSB ini mengulas laporan yang dikeluarkan setiap bulan oleh Bank Negara Malaysia.
09:12Dan saya pun dapat sempat mengkaji data daripada Bank Negara Malaysia itu
09:17yang menggambarkan ada peningkatan permohonan kepada pembiayaan membeli rumah.
09:26Jadi, apakah signalnya?
09:28Bagi saya, saya melihat signal itu hanya mengukur minat rakyat atau permintaan rakyat nak membeli rumah.
09:42dan itu adalah satu ukuran yang sangat penting dan syukur Alhamdulillah Bank Negara pun dah keluarkan data ini.
09:52Jadi, bila kita lihat September tahun ini berbanding dengan September tahun lepas ada peningkatan.
09:58Jadi, kita pun terfikir kan soalan dia, oh rakyat Malaysia ini makin ramai yang nak memohon pembiayaan membeli rumah.
10:08Jadi, orang yang nak memohon pembiayaan, dia pastinya nak membeli rumah lah kan?
10:14Jadi, dia nak membeli rumah itu bermaksud dia berminat, dia mahu, dia mampu.
10:20Mampu, I mean, sepatutnya lah.
10:22Tetapi, ada satu lagi data yang menunjukkan hanya 42% sahaja permohonan itu lulus.
10:33Okey.
10:3440%?
10:35Ya.
10:35Dan peningkatan kepada kelulusan.
10:39Kelulusan.
10:40Pembiayaan yang dimohon dengan pembiayaan yang lulus adalah dua ukuran berbeza, betul tak?
10:47Jadi, bila kita ukur pembiayaan yang dilulus pula, tidak pula naik sebanyak naiknya permohonan.
10:55Jadi, apa yang kita lihat?
10:57Rakyat Malaysia demam.
11:00Kewangan dia demam.
11:01Betul.
11:01Kerana minat dia nak memohon itu makin meningkat.
11:05Ya.
11:06Tapi, yang bank luluskan itu tak selaju peningkatan...
11:11Yang memohon tadi.
11:12Memohon tadi.
11:13Jadi, hadirlah pula soalan susulan.
11:19Ya.
11:19Okey.
11:20Kenapa lulusnya tak sebanyak yang dimohon?
11:25Jadi, kita pun tertanya.
11:27Dan rakyat Malaysia selalunya lah yang follow-follow ayat dan susunah ayat.
11:32Dia mungkin akan kata, oh bank lah yang makin ketat.
11:37Eh, rakyat makin minat.
11:39Tapi, yang diluluskan itu makin kurang.
11:42Tak sebanyak yang meningkat itu.
11:45Jadi, bank lah makin ketat.
11:46Ini bank punya salah ni.
11:49Itu persoalan pertama mereka.
11:51Ya.
11:52Kerana kita lebih...
11:54Yelah, bukan nak salahkan.
11:55Tapi, kita lebih mudah nak tudeng jari ke orang lain itu.
11:59Tapi, rupa-rupanya ada banyak lagi jari yang mudah.
12:01Ya.
12:01Kudeng kat kita.
12:02Satu ke sana, empat ke kita.
12:03Okey.
12:04Okey.
12:05So, ada pula soalan kedua yang saya tertanya.
12:08Sebenarnya, adakah ini gambaran keadaan poket rakyat?
12:14Ekonomi rakyat itu sendiri.
12:15So, kita boleh bercerita lah tentang ekonomi negara.
12:18Tapi, kita nak kena cerita ekonomi rakyat Malaysia.
12:21Jadi, ini pendapat saya lah.
12:23Akhir, saya berpendapat sebenarnya minat rakyat Malaysia itu masih ada.
12:29Maksudnya, the demand is still strong.
12:31Itu sebabnya, mungkin pengkaji-pekaji pasaran hartanah ni,
12:37dia tidaklah keluar negatif.
12:39Out, apa tu?
12:41Dia panggil focus kan?
12:42So, dia rasa itu neutral.
12:45Pasaran hartanah itu neutral.
12:46Bila dia mengkaji dan menganalisa pasaran hartanah,
12:51dari segi pemaju, dari segi perbankan, dari segi permintaan,
12:56dia kata neutral.
12:57Dan saya fikir kerana masih ada permintaan itu,
13:00tetapi kemampuan rakyat untuk lulus.
13:04Jadi, saya nak ambil pendekatan yang di mana,
13:06apa kata kita melihat?
13:09Ada tak cara kita melihat diri kita sendiri
13:11yang nak memohon kepada pembelian rumah itu?
13:14daripada kita melihat kepada bank yang makin ketat.
13:17Kerana, bank ni, dia kalau boleh,
13:20dia mesti nak mengeluarkan pembiayaan.
13:24Kerana itu adalah perniagaan dia.
13:26Kalau dia tak keluarkan pembiayaan,
13:30maksudnya, perniagaan dia tidak berkembang.
13:33Jadi, kalaulah boleh,
13:35dia nak keluarkanlah pembiayaan yang lebih setiap bulan dan setiap tahun.
13:39Tapi, kalau dia keluarkan pembiayaan itu kepada orang yang berisiko,
13:44tidak mampu untuk membayar balik,
13:46maka dia akan meletakkan perniagaan dia pada keadaan yang merbahaya.
13:49Jadi, dia akan lebih berhati-hati mengeluarkan pembiayaan itu.
13:54Jadi, kita lihatlah,
13:56pemohon itu sendiri,
13:58macam mana keadaan,
13:59kesihatan kewangan mereka.
14:01Dan ini sebenarnya menunjukkan,
14:02banyak yang kita kena bantu rakyat Malaysia,
14:05kerajaan sendiri,
14:07pun banyak dengan belanjawan,
14:08dengan perancangan ekonominya,
14:11dengan perniagaan,
14:12stimulus dan sebagainya.
14:14Itulah yang akan membantu rakyat Malaysia,
14:16mungkin baik daripada demam
14:18atau kuatkan kesihatan kewangan mereka.
14:22Okey, Datuk telah menjawab
14:23hampir semua persoalan saya.
14:25Itu sebab apa?
14:27Sebab kalau saya tidak mahu menjelaskan,
14:28sebab perjelasan itu perlu disusul dengan cantik,
14:31supaya penonton kita faham
14:32bagaimana ia
14:34adakah saling hubungan
14:36antara OPR kepada permohonan.
14:38Sebab data itu penting
14:39untuk kita analisikan satu persatu.
14:40Tapi soalan penting juga,
14:41saya rasa untuk melengkapkan
14:42perbincangan kita adalah
14:44kalau kita lihat kajian ini juga,
14:46antara soalan yang kita ingin bangkitkan adalah
14:47kalau OPR ini tidak berubah,
14:50katakan dia tetap 75% ini
14:52dan juga keadaan ekonomi
14:53yang berkembang sekitar 40% ini,
14:56apa bacaan yang kita boleh katakan?
14:58Adakah sentimen yang kita katakan
15:00daripada natural ini
15:00dah kembali kepada positif?
15:02Dalam pasar rata tanah ini,
15:04kita perlukan kestabilan
15:05dan kejelasan,
15:06certainty.
15:07Jadi bila disebut
15:09akan naik,
15:09akan turun,
15:10ok, turun itu
15:11semua orang lagi sukalah
15:12bayaran bulanannya
15:13akan makin rendah.
15:14Tapi bila ada
15:15berita-berita tentang
15:17mungkin akan berubah,
15:18dia menyebabkan
15:19seseorang pembeli rumah itu
15:21dia akan
15:23risau.
15:24Dan bila
15:25nak membeli
15:26barang
15:27yang semahal ini,
15:29dia perlukan
15:29kestabilan ini.
15:31Jadi,
15:31kita mengharapkanlah
15:32berita baik
15:33tidak ada kenaikan.
15:35Tidak ada kenaikanlah kan?
15:37Kita mengharapkan.
15:38Tapi,
15:39sekiranya perlu
15:39dia akan naik juga.
15:41Ok,
15:41berbalik kepada
15:42soal
15:43kelulusan tadi.
15:44Saya nak tambah boleh tak?
15:46Silakan.
15:47Kan tadi ada diceritakan,
15:4842%
15:49adalah nisbah
15:51kelulusan
15:52nilai
15:53permohonan
15:53pembiayaan
15:54kepada yang
15:55diluluskan.
15:56tidak sama
15:58kita nak
15:58menggambarkan
15:5942%
16:01rakyat Malaysia
16:02sahaja yang
16:02lulus
16:03pembiayaan.
16:03Itu tak sama.
16:04Kerana
16:04yang diukur
16:05ialah
16:06semua
16:07permohonan
16:08pembiayaan rumah
16:09dengan
16:10semua
16:11permohonan
16:11yang
16:12lulus.
16:13Jadi,
16:13itulah yang
16:14dikabarkan
16:15211 bilion
16:16diluluskan
16:17dan 500
16:18bilion
16:19yang
16:20dipohon.
16:21jadi 42%
16:22nisbah
16:23seluruh
16:24pembiayaan
16:24yang dipohon
16:25lulus.
16:26Dan nak sambung
16:27kepada apa yang
16:28Khair tanya tadi kan
16:30sekiranya kekal
16:31OPR itu.
16:31Dan kalau kita
16:33lihat
16:33hartanah
16:34kediaman
16:35dan hartanah
16:36bukan kediaman
16:36sebenarnya
16:37Bank Negara Malaysia
16:38dah keluarkan
16:39dalam laporan mereka.
16:41Saya download
16:41saya jumpa
16:437 ke
16:4480 lebih
16:46Excel
16:46dan PDF
16:47yang perlu dibaca
16:48sebulan.
16:49Sudah pasti
16:50tak mungkin.
16:50saya hanya
16:51mampu untuk
16:52download
16:523 Excel
16:53dan 1 PDF.
16:55Dan saya jumpa
16:55satu perkara
16:56yang sangat
16:56penting.
16:59Hartanah
17:00jenis
17:00kediaman
17:0038%
17:03yang
17:04nisbah
17:04yang diluluskan.
17:05Hartanah
17:06bukan
17:06kediaman
17:0751%
17:09nisbah
17:10yang diluluskan.
17:11Dan secara
17:12total
17:12itu yang
17:13dikeluarkan
17:14dalam laporan itu
17:1542%.
17:16Jadi,
17:17kita boleh
17:17lihat
17:18sebenarnya
17:18yang bukan
17:19kediaman
17:20yang membeli
17:21bukan
17:21kediaman.
17:22Hartanah bukan
17:22kediaman.
17:23Mungkin
17:23syarikat-syarikat
17:24atau
17:25investment funds
17:26dan dana-dana besar
17:28ini,
17:28korporat-korporat ini
17:29membeli
17:29hartanah ini
17:30sebenarnya 51%
17:32diluluskan.
17:33Dan yang
17:34hartanah jenis
17:34kediaman
17:35hanya 38%.
17:37Siapa yang
17:38membeli
17:38hartanah jenis
17:39kediaman?
17:39Rakyatlah.
17:40Rakyat yang
17:41membeli.
17:42Jadi,
17:42pada keadaan sekarang pun
17:44kita boleh lihat
17:45kelulusannya
17:4538%
17:46dan sekiranya
17:47OPR ini
17:49naik,
17:49sayalah,
17:50kita boleh
17:51menjangkakan
17:52mungkin
17:52nisbah ini
17:53akan lebih jatuh.
17:55Karena sekarang pun
17:56kita boleh lihat
17:57nisbah yang kurang
17:58berbanding dengan
17:59hartanah bukan
18:00kediaman.
18:01itu antara
18:02penjelasan
18:02yang diberikan oleh
18:03Dato' sendiri
18:04berkenaan dengan
18:05OPR ini bagaimana
18:06ia memberi kesan
18:07dan kita nantikan
18:07sama ada
18:08ia naik ataupun
18:09turun.
18:09Itu akan
18:10diumumkan nanti
18:11dan juga kita akan
18:11bawakan perkembangan
18:12dari Astro Awani
18:13dan juga semua
18:14perbincangan ini
18:14kita bawakan
18:15secara digital
18:15di Astro Awani
18:17dan juga Astro Awani.com
18:18Sekali lagi, terima kasih
18:19Dato' atas perkongsian.
18:21Semoga sahabat perjalanan
18:22untuk pulang ke rumah
18:22atau kemana saja
18:23keadaan cuaca hujan
18:24pada waktu ini.
18:25Jadi, kepada anak-anak
18:26terima kasih
18:26yang menonton.
18:27itu saja pada waktu ini
18:28saya Khair Hafiz
18:28kita jumpa lagi
18:29Assalamualaikum