00:01tout pour investir le coffre fort et oui l'immobilier avec Marie-Christine Sonquin des
00:07échos bonjour bonjour Antoine merci d'être avec nous ce matin alors grande question c'est vrai
00:12qu'on est sur un marché immobilier qui reste quand même très difficile depuis depuis pas
00:16mal de temps et là surtout enfin on anticipe des mois encore plus difficiles à cause de la
00:21hausse des taux bon comment gérer ça et comment gérer notamment la problématique d'un truc qui
00:28nous concerne tous quand on veut faire fructifier un petit peu de capital etc pourquoi pas regarder
00:33du côté de l'investissement locatif bon c'est quelque chose qui est déjà pas simple à la base
00:41mais là en ce moment avec cette conjoncture ça risque d'être éminemment plus compliqué non
00:47alors c'est vrai que c'est très compliqué l'immobilier locatif alors ça reste cependant
00:52quelque chose qui est envisagé par les épargnants pour plusieurs raisons d'abord c'est un actif
00:57tangible donc on se dit même si effectivement pour le moment c'est difficile il restera toujours
01:03quelque chose et puis c'est un actif qui rapporte du rendement qui rapporte un loyer donc évidemment
01:07c'est tentant dans la perspective de la retraite de se dire je vais investir dans l'immobilier et
01:12comme ça au moment de la retraite et bien j'aurai un complément de retraite sous forme de loyer
01:17mais évidemment les choses ne sont pas si simples parce qu'il y a beaucoup de réglementations qui au
01:22fil du temps se sont empilées et de ce fait et bien maintenant on ne peut plus louer avec un
01:28loyer
01:28libre les loyers sont quasiment strictement encadrés partout oui ça nous amène à la question de base qui
01:36est qui c'est qui fixe les prix des loyers est ce que c'est la loi est ce que
01:39c'est le marché est ce que
01:52c'est pas difficile à dire il y a beaucoup d'études qui ont été faites dernièrement pour regarder si
01:57toutes ces
01:58réglementations tous ces plafonnements tous ces encadrements de loyers étaient respectés il s'avère
02:03toujours que en fait c'est pas vraiment respecté pourquoi bien parce que cette loi du marché elle est
02:08vraiment extrêmement forte c'est comme si vous faisiez bouillir du lait et vous mettez avec vos
02:12règlements un couvercle dessus et bien votre lait il va quand même déborder ça ça s'appelle la loi du
02:17marché
02:17et effectivement plus vous empilez ces lois et ces règlements plus ça décourage les propriétaires
02:23bailleurs a fortiori dans le contexte qu'on connaît aujourd'hui parce que quand vous avez un rendement
02:28immobilier qui en être sort à 3 ou 4% quand parallèlement vous avez des taux d'intérêt qui
02:34grimpe je parlais des emprunts d'état autour de 5% et vous pouvez trouver des obligations qui sont encore
02:40mieux rémunérées que ces taux là pourquoi vous dire je vais aller investir dans l'immobilier qui est un actif
02:45qui n'est pas très liquide où il y a des risques d'impayés où je suis encadré sans arrêt
02:52par des lois des
02:52règlements le dpe les lois sur les lois etc donc ça décourage les propriétaires bailleurs plus ça décourage les
02:59propriétaires bailleurs plus l'offre se réduit plus le marché locatif est tendu donc de ce fait plus les logements
03:06qui restent sur le marché ont tendance à être chers donc c'est très compliqué à gérer c'est vraiment
03:13un dossier
03:14qui là est déjà sur la table et qui va être sur la table du prochain président de la république
03:18alors vous en avez parlé un des principaux paramètres qu'il faut vérifier quand on veut se lancer dans
03:25l'investissement locatif c'est où est-ce qu'on loue et il y a trois types de zones est
03:30-ce qu'on peut
03:30commencer par par exemple les zones qui sont pas très tendues du point de vue du logement
03:34les zones qui sont dites détendues et bien c'est les zones en fait qui sont pas recherchées par les
03:40locataires il y en a évidemment de moins en moins et ce sont des zones qui sont assez éloignées des
03:43bassins d'emploi donc c'est les endroits typiquement c'est les petites maisons de campagne c'est alors si
03:48vous louez ça en résidence secondaire tout va bien vous êtes totalement libre si vous louez ça en
03:53résidence principale il y a quand même certaines certaines restrictions mais alors si vous choisissez
03:58ces zones détendues il faut bien vous dire que les locataires ne vont pas se précipiter donc même si vous
04:03pouvez librement fixer votre premier loyer en tout cas puisqu'il s'agit d'une zone détendue il faut pas
04:09se dire
04:10que vous allez avoir une liste de 200 locataires qui vont se précipiter pour attendre sur le pas de
04:14la porte comme c'est comme c'est le cas à paris alors cela dit dans ces zones détendues vous
04:18conservez une relative liberté puisque c'est vous qui décidez de la fixation de votre loyer au départ
04:24et puis entre deux locataires vous pourrez totalement librement réajuster ce loyer à la hausse alors en
04:31revanche pendant la période de location et toujours si c'est loué en résidence principale et bien vous serez
04:37quand même tenu d'augmenter en fonction de l'indice de référence des loyers et toujours à condition que
04:42cette possibilité d'augmenter votre loyer en fonction de l'IRL soit bien prévu dans le bail au départ mais
04:48c'est quasiment toujours le cas quand vous regardez les clauses standard vous avez toujours cette
04:53possibilité d'augmenter en fonction de l'IRL alors on voit que bon il y a une situation peut-être
04:57un
04:57petit peu paradoxale au départ sur ces zones détendues il ya un énorme paradoxe en zone tendue parce qu'on
05:03pourrait être tenté de se dire c'est là que je vais investir parce que c'est là que je
05:05vais trouver des gens qui ont vraiment
05:06besoin d'un logement je vais pouvoir valoriser déjà quand vous achetez quand vous achetez en zone tendue vous
05:10allez évidemment faire un investissement plus onéreux donc le rendement sur le papier du moins va être un
05:17petit peu réduit et puisque j'ai oublié de spécifier ça ça vaut aussi pour que ce soit en zone
05:21tendue ou en
05:22zone détendue il faudra faire très attention au dpe parce que si votre diagnostic de performance énergétique
05:29est soit f soit g alors déjà en g vous n'avez plus le droit aujourd'hui d'investir et
05:33de louer ça c'est ça c'est terminé mais si vous êtes en f de toute façon
05:36même si c'est en zone détendue vous ne pourrez pas augmenter le loyer alors a fortiori ce que je
05:40viens de dire c'est
05:41c'est encore plus valable en zone tendue alors là en zone tendue vous avez un degré de réglementation
05:47supplémentaire parce que même entre deux locataires vous n'aurez pas le droit d'augmenter votre votre loyer
05:53votre loyer donc même si vous changez de locataire il faudra rester sur la base du loyer précédent alors évidemment
05:58il y a des
05:58exceptions si vous faites des travaux par exemple très importants mais tout ça ça va être très encadré parce qu
06:04'il va falloir que le ces travaux soient vraiment des
06:06travaux de réhabilitation lourd il s'agit pas de dire j'ai j'ai repeint l'appartement c'est pas
06:15du tout ça il va falloir faire des gros travaux de
06:19réhabilitation et à ce moment là ou alors si votre loyer était manifestement sous évalué par rapport aux loyers qui
06:27sont pratiqués dans l'environnement vous avez aussi des
06:30possibilités mais tout ça strictement encadré d'augmenter votre loyer bon et puis à la dernière configuration alors c'est
06:38on multiplie les
06:38difficultés là on s'amuse bien zone tendue et en plus le loyer est encadré alors ça ça arrive de
06:45plus en plus souvent dans les principales métropoles
06:48aussi dans beaucoup de villes de la périphérie parisienne alors là vous avez une couche supplémentaire
06:53d'encadrement même pour votre premier loyer vous ne pourrez pas dépasser un certain montant qui est
06:59déterminé par arrêté préfectoral alors ça va dépendre de plusieurs critères ça vient bien évidemment de la
07:05localisation du nombre de pièces de la date de construction du logement donc ça ce sont des critères vous avez
07:13des
07:14microzonies qui vont déterminer le loyer que vous pourrez appliquer à votre logement avec une exception quand même
07:22notable si votre logement présente des caractéristiques exceptionnelles vous aurez droit à un dépassement que vous
07:29pourrez fixer mais alors justement les critères alors les bailleurs en joue beaucoup il faut vraiment si votre
07:37locataire se plaint de ce dépassement exceptionnel que ça soit des critères extrêmement objectifs et
07:43réalistes par exemple vous ne pourrez pas dire ah bah il ya un balcon ou j'ai mis une machine
07:48à laver donc il
07:49y'a un confort exceptionnel ça ça c'est non en revanche si vous avez pleine vue sur la tour
07:54eiffel ou si vous avez une
07:57terrasse de 50 mètres carrés plein ciel là vous pourrez effectivement objectiver et dire eh bien vraiment ce
08:04logement a des caractéristiques exceptionnelles qui justifient un dépassement par rapport par rapport à
08:11cette à cet encadrement mais ça à la limite c'est peut-être même à voir avec le locataire lui
08:15-même histoire que tout soit bien clair toi soit que tout soit nickel
08:18oui enfin bon de toute façon ce type de logement en général c'est voilà enfin on peut jamais dire
08:24qu'on n'aura jamais de problème avec le locataire
08:26parce qu'effectivement il est toujours susceptible de se retourner devant la justice pour contester le loyer qui est pratiqué
08:33mais bon il est évident que vous avez un bien vraiment exceptionnel avec des caractéristiques ça justifie effectivement
08:41un prix de un prix de location qui est entre guillemets un peu hors marché
08:45Marie-Christine sonquin des éco merci d'avoir été avec nous vous reviendrez un pour continuer à creuser avec nous
08:50ces investissements
08:51locatifs parce qu'on a pas mal de questions dessus et c'est évidemment un un aspect essentiel des placements
08:57qu'on peut faire
08:58merci
