00:00Vamos falar agora do mercado imobiliário?
00:02Nós vamos conversar com a Júlia Botelho,
00:06porque a gente tem dois assuntos para tratar com ela.
00:09Ela que é economista e CEO da Matchpoint.
00:12Gostei do nome da empresa, Matchpoint. Parabéns, Júlia.
00:16A Júlia vai falar para a gente sobre fundos imobiliários
00:20e sobre fachadas ativas.
00:23Eu confesso que fiquei me perguntando
00:26e fui buscar informações sobre fachadas ativas.
00:30Mas eu gostaria que você explicasse para a nossa audiência
00:32o que são essas fachadas ativas.
00:36Vamos lá. Primeiro, obrigada, Verusca, pelo tempo.
00:39Eu também gosto bastante do nome Matchpoint.
00:43Você deve gostar de tênis também.
00:45Agora, contando um pouquinho de fachadas ativas, o que são elas?
00:49São aquelas lojas no térreo dos prédios.
00:52Então, a gente vê, se você vai para o centro da cidade,
00:56você vê aqueles prédios e aquelas lojas ali.
00:59A fachada ativa é isso, é literalmente uma loja no térreo.
01:03O que acontece é que, há um tempo, teve uma mudança no plano diretor
01:08e estimulou a que a gente colocasse essas lojas no térreo.
01:15Para quê? Para pensar, para deixar o mercado residencial,
01:18o mercado corporativo e o varejo junto,
01:22em termos de melhor segurança, mobilidade, pensando em tudo isso.
01:28E aí teve um estímulo a essas fachadas ativas.
01:31Então, são essas lojas no térreo dos prédios.
01:35Isso é o que a gente chama de fachada ativa.
01:37E como está o mercado dessas fachadas ativas?
01:41Essa fachada ativa é algo que pode ser novo em algumas cidades,
01:46mas, por exemplo, Brasília foi considerada para ter aqueles centros comerciais
01:53onde tem essas fachadas ativas e em cima tem moradias.
01:57Mas, em algumas cidades, isso é muito novidade.
02:00Como é que está esse mercado?
02:02É, o centro antigo de todas as cidades, né?
02:06Principalmente você tem essas fachadas ativas.
02:09Então, antigamente, é muito comum você ter as lojas no térreo
02:14e o escritório residencial em cima.
02:18E aí, hoje, com a mudança do zoneamento, como eu mencionei,
02:22voltou-se a isso.
02:23O que a gente tem hoje em São Paulo e em algumas outras cidades também
02:26foi que foi construída muita fachada ativa,
02:29usando do benefício de pagar...
02:32Porque foi um estímulo para você construir e pagar menos outorga onerosa.
02:38E aí, construiu-se bastante, só que não pensou no varejo.
02:42Então, o que é importante dessa fachada ativa?
02:46O varejo é um bicho muito diferente do mercado residencial.
02:50Então, o mercado residencial funciona de...
02:53Não necessariamente você precisa ter um estacionamento.
02:59Por exemplo, uma farmácia.
03:01Você não vai numa farmácia se você não tiver uma vaga na frente,
03:05uma vaga de garagem.
03:05Então, muitas fachadas ativas foram construídas sem pensar
03:09na peculiaridade do varejo.
03:11Então, por exemplo, não foi feita vagas de garagem.
03:15Por exemplo, você vai colocar um restaurante lá.
03:18Não foi pensado em exaustão.
03:20Então, o que a gente vê hoje?
03:22A gente vê muita fachada ativa vaga.
03:25Então, você anda pela cidade e está vendo tudo isso.
03:29Por quê?
03:29Porque é uma adaptação também da cultura do brasileiro
03:32e também da adaptação do produto.
03:34Porque você tem que fazer um produto de acordo com o varejo
03:38do que aquilo vai precisar.
03:40E o varejo, ele necessita muito entender o que vai ali.
03:45Então, vai ser pedestre que vai nesse local?
03:48Então, como que é a passagem de pedestre?
03:50Ou não é carro?
03:51Então, se vai com carro, o que eu preciso ter
03:53para o carro conseguir se locomover?
03:56Então, precisa ter alguns ajustes ainda
04:00para a gente ocupar essas fachadas ativas.
04:03Você também cuida de fundos imobiliários, certo?
04:06E os fundos imobiliários sofrem aí com essa Selic alta, né?
04:12Sim, ele sofre.
04:14Eu sou consultora imobiliária de fundos imobiliários
04:18e trabalho bastante no mercado corporativo.
04:21O que acontece?
04:22A taxa de juros alta, mas você vê recentemente,
04:25já você vê um resultado positivo nos fundos imobiliários.
04:29Porque eles estão olhando a curva de juros longa.
04:32Então, há uma expectativa no mercado
04:36de que essa taxa de juros diminua.
04:38Considerando essa expectativa de baixa,
04:42de ter uma diminuição,
04:44você tem uma valorização melhor.
04:47Então, você vê que os fundos reagiram bem.
04:49O que acontece é que, no curto prazo,
04:52a taxa Selic, dessa forma, gera um pouco de liquidez.
04:55Mas eu vejo muito perspectivas positivas com relação a isso.
05:00Apesar de uma Selic alta,
05:03o mercado é uma guerra, né?
05:05Uma eleição esse ano.
05:07Então, mesmo assim, a gente tem uma expectativa boa.
05:11Expectativa boa?
05:11Eu acho que...
05:13Pode falar.
05:13Pode falar, pode falar.
05:14Não, bom, a expectativa boa...
05:16Então, tá, deixa eu falar.
05:18Essa expectativa boa que você tem,
05:20é só para fundo imobiliário
05:22ou para o mercado imobiliário como um todo?
05:25Para o mercado imobiliário como um todo.
05:26Então, até o que o mercado...
05:29O fundo imobiliário,
05:30ele tem a questão do mercado financeiro,
05:32mas ele diretamente ligado ao tijolo, ao imóvel.
05:34Então, você vê hoje, por exemplo,
05:36o mercado imobiliário corporativo,
05:38você vê uma retomada muito grande desse mercado.
05:42Você vê uma recuperação.
05:44Então, hoje, você vê taxa de vacância.
05:482025 fechou com uma taxa de vacância em torno de 16%.
05:51Ou seja, é uma taxa de vacância muito melhor.
05:56A gente chegou em níveis de 25% a 30% de vacância.
06:00Uma taxa de vacância de equilíbrio,
06:02que a gente diz que não é nem favorável para o ocupante,
06:05nem favorável para o proprietário,
06:06a gente diz em torno de uns 10%.
06:08Ou seja, 16%, ela está muito próxima dessa taxa de equilíbrio.
06:13Então, você vê esse mercado em recuperação.
06:17Claro que você tem bastante seletividade.
06:20Então, quem que está reagindo melhor
06:21nesse mercado corporativo hoje?
06:23São as regiões prime.
06:25Então, você vê regiões como Faria Lima, Nova Faria Lima,
06:28Pinheiros, com uma taxa de vacância super baixa.
06:30Faria Lima está com 7%, Pinheiros 12%.
06:35Claro que tem outras regiões que ainda estão em recuperação
06:38e ainda sofrem.
06:39Por exemplo, a região de Interlagos, Parambi, Santo Amaro,
06:43você está em torno com 40%, 50% de taxa de vacância.
06:47Porque são regiões mais afastadas,
06:50com transporte, com não tanto transporte.
06:55E o que hoje as empresas estão buscando no mercado de escritório?
07:00Eu acho que isso aconteceu muito o movimento pós-pandemia.
07:04Pré-pandemia, você tinha um escritório
07:07que estava cada vez mais adensado.
07:09As pessoas estavam naqueles pranchões
07:11e cada vez mais adensado dentro do escritório.
07:14E aí veio a pandemia e veio o momento de olhar para si
07:18em termos de qualidade de vida
07:20e agora de trazer esse colaborador para dentro do escritório.
07:26Então, trazer esse colaborador para dentro do escritório,
07:28para ir para a empresa,
07:31é importante que você tenha uma localização boa,
07:34que você tenha transporte,
07:36que você tenha uma qualidade de ocupação,
07:38que você tenha eficiência,
07:40buscando sim essa qualidade de vida.
07:42Então, produtos e regiões que se destacam nesse aspecto.
07:49Então, você está vendo super recuperação nesse aspecto.
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