00:01...
00:11Dans Smartimo spécial Anakofi, on va s'intéresser au parc d'activités.
00:17Ça tombe bien, on est en compagnie d'un expert, Louis Serraspera.
00:19Bonjour.
00:20Bonjour.
00:21Vous êtes directeur commercial de Spirit REM Service.
00:24Tiens, première question, Spirit REM, c'est quoi exactement ?
00:28Alors, Spirit REM Service, c'est la société de gestion du groupe Spirit.
00:31Oui.
00:32Donc, un groupe promoteur familial qui a trois métiers principaux.
00:36Donc, la promotion résidentielle, la promotion tertiaire dans les parcs locaux d'activités
00:40et la société de gestion qui, au départ, a géré la foncière du groupe,
00:44mais aujourd'hui, gère des fonds pour compte de tiers, notamment la SCPI Esprit Horizon.
00:48Très bien.
00:49Bon, on va y revenir dans un instant.
00:50Mais tout d'abord, voilà, on se pose cette question.
00:52Parc d'activités.
00:53Alors, ça n'a rien à voir avec un parc d'activités de loisirs.
00:56Parc d'activités, c'est quoi exactement ?
00:58Alors, exactement, ce n'est pas des toboggans et des manèges.
01:00L'impact d'activités, c'est une pépinière d'entreprise, un village d'entreprise,
01:05en périphérie des grandes villes ou des villes moyennes, première, deuxième couronne,
01:10où on va trouver cinq ou six cellules.
01:12Donc, un ensemble immobilier, on va pouvoir loger des activités diverses et variées.
01:16Donc, des entreprises, des PME, des PMI, des grands groupes qui vont pouvoir exercer leur activité industrielle,
01:21stockage, robotique, laboratoire, enfin, toute multitude d'activités et développer le tissu économique local.
01:30D'accord. Donc, ce sont ces petites zones industrielles, enfin, plus industrielles que commerciales,
01:36d'ailleurs, qu'on voit en périphérie des villes.
01:39L'avantage, c'est que c'est déjà très connecté, très bien connecté.
01:41Et on voit souvent des boîtes.
01:43On voit, il n'y a pas forcément de nom, d'ailleurs, parce que ce ne sont pas des enseignes
01:45commerciales.
01:45Mais c'est vrai que c'est très rempli.
01:48C'est tout à fait. Il y a une forte demande, parce que forcément, les entreprises doivent exercer leur activité
01:54quelque part.
01:54Donc, on leur met à disposition des locaux, donc de qualité, avec des normes environnementales intéressantes et dernier cri.
02:01Et du coup, on permet de leur donner l'outil de travail pour pouvoir développer leur métier, leur activité.
02:06Effectivement, ce ne sont pas des zones commerciales.
02:08Il n'y a pas forcément des enseignes connues.
02:10Mais c'est quand même des entreprises qui développent l'économie locale, des collectivités.
02:16Et du coup, il y a une forte attraction entre la ville et l'activité.
02:22Donc, il y a forcément une proximité, donc forcément avec des axes et d'accessibilité autoroutière très fort.
02:32Et donc, du coup, la possibilité de pouvoir exercer ces activités de façon facile.
02:37Alors, vous avez cité quelques activités. Quel business, justement, on va trouver ?
02:41Alors, aujourd'hui, nous, à Spiridram Service, nous avons 80 parcs sous gestion, ce qui représente à peu près 465
02:48millions d'euros d'un UEM.
02:50Et les activités, il y a toute multitude d'entreprises.
02:53Donc, on a un braseur parisien qui a des cubes en inox dans un de nos parcs d'activités.
02:57On a un centre de formation de Nissan, on a un laboratoire, on a Carl Zeiss, par exemple, qui a
03:02son laboratoire salle blanche dans un de nos parcs d'activité.
03:06On a du stockage, on a du FH Rail, par exemple.
03:11Et par exemple, pour Esprit Horizon, la SCPI, on a acheté le premier actif à Tourcoing, 100% le AGRDF,
03:17un grand nom de l'énergie française.
03:19Exactement. Alors, justement, vous nous parlez de SCPI, Société Civile de Placement Immobilier.
03:25D'un mot, finalement, vous collectez l'argent des souscripteurs, des investisseurs et ensuite, vous allez les placer, justement, dans
03:30ces parcs d'activités.
03:31Il faut les acheter. Alors, on les achète en bloc ou par cellule, par cellule, comme vous nous avez dit
03:35?
03:36Alors, tout est possible. Tout dépend de la collecte qu'on va faire.
03:39Nous, on vise des parcs d'activités parce que la rentabilité est intéressante.
03:42Et c'est surtout que ça permet d'avoir une gestion globale du parc.
03:45Donc, les 5-6 cellules, comme je vous disais tout à l'heure, la pépinière d'entreprise, ça permet de
03:49la gérer d'une façon globale.
03:51Donc, plus intéressante en termes d'économie, en termes d'environnement.
03:55Mais il peut y arriver d'acheter des locaux indépendants qui sont soit dans les parcs, soit ailleurs, pour développer
04:02une certaine activité.
04:03Qui peut être, par exemple, du stockage du dernier kilomètre, donc de la petite logistique.
04:08Donc, voilà, on peut faire des choses aussi vraiment très ponctuelles et très smart picking.
04:13Alors, justement, on reste dans le domaine de la finance.
04:16Ces types d'actifs, ils coûtent combien ? Vos investissements, c'est quoi ?
04:21Alors, c'est une des grandes forces aussi de cette classe d'actifs.
04:24C'est qu'il y a une grande granularité.
04:26Un parc d'activités, en général, c'est entre 2,2 et 5 millions d'euros, grosso modo.
04:31Donc, c'est des actifs qui sont plutôt liquides.
04:34Parce que nous, on parle dans l'immobilier, donc facilement sensibles.
04:36Ça s'achète, ça se vend.
04:37Ça se vend, voilà.
04:38Il y a une très forte demande, aussi bien des utilisateurs que des locataires.
04:42Donc, du coup, très peu de vacances locatives.
04:46C'est le travail, donc très peu de problématiques de recouvrement.
04:49Et donc, c'est une classe d'actifs qui est très granulaire.
04:52Et ce qui permet, voilà, de pouvoir avoir une grande diversité d'actifs partout en France,
04:57de façon régionale, parce que ça nous permet, avec un peu de collecte,
05:01de pouvoir la faire correspondre aux besoins qu'on peut avoir pour loger des activités d'entreprise.
05:09Bien sûr.
05:10Alors, vous l'avez dit, vous avez créé une SCPI, la société, la SCPI, pardon, Spirit Horizon.
05:18Pour ceux qui veulent investir, ça veut dire qu'ils vont être propriétaires d'une petite part de l'ensemble
05:21de ces actifs.
05:22C'est bien ça ?
05:23Exactement.
05:23C'est le but du jeu d'une SCPI, c'est-à-dire que les porteurs de parts ou les
05:27associés de la SCPI
05:30possèdent, à hauteur de leur montant qu'ils ont investi, des parts de la SCPI.
05:34Donc, du coup, ils possèdent, si on veut faire schématiquement quelque chose d'un exemple, on va dire, très factuel,
05:40ils ne peuvent pas avoir un peu du portail, un peu d'une fenêtre, un peu du sol.
05:44En fait, ils ont une partie de leur bien qu'ils voient au jour le jour quand ils passent avec
05:49leur voiture.
05:50Mais c'est ça qui est intéressant dans ces produits, c'est que c'est des produits où on investit
05:55sur une classe d'actifs
05:56qui est tangible, qu'on voit, qui est réelle.
05:59Vous investissez sur quelque chose que si vous-même, vous n'auriez pas pu avoir la possibilité d'y accéder.
06:04Acheter un parc d'activité pour un particulier, c'est particulièrement mission impossible.
06:08Sortir 2 millions d'euros de sa poche, c'est faisable pour certains.
06:11Et en plus, on va avoir un actif, un seul actif.
06:13Et là, vous en avez un seul actif.
06:15Donc, du coup, ça vous permet, par exemple, dans le cas d'Esprit Horizon, pour 250 euros la part, avoir
06:21une partie du gâteau.
06:23250 euros, c'est le montant minimum, c'est ça, pour investir ?
06:26Alors, c'est deux parts, c'est 500 le minimum, mais la part, c'est 250.
06:28Et quel est le rendement qu'on peut attendre sur ce type de placement ?
06:31Alors, le rendement cible de la SCPI Esprit Horizon est de 6%, donc sur une détention de 8 ans.
06:37Alors, les performances passées ne produisent pas des performances futures, bien sûr, mais c'est quelque chose qu'on peut
06:43nous constater dans nos parcs d'activité existants,
06:47donc dans les autres fonds institutionnels qu'on gère.
06:49Donner du 6% sur cette cible-là, sur cet actif-là, ces actifs-là, ça nous semble très cohérent
06:56et très plausible dans le futur.
06:57Oui, c'est plutôt pas mal, même s'il y a aussi des frais à l'entrée, mais en général,
07:02c'est quelque chose qu'on garde dans le temps, un peu comme l'immobilier, comme la pierre.
07:04Là, on va garder ces parts de SCPI sur une très longue durée et ça peut mettre un complément de
07:10revenu pour la retraite.
07:12Alors, effectivement, le but du jeu, c'était d'avoir un investissement long terme.
07:16Et précisément, c'est un produit qui est distribuant, donc ça permet de préparer à la retraite.
07:20Et en plus de ça, en attendant, toucher des loyers, petit à petit, tous les trois mois ou tous les
07:26mois, comme la exprioraison.
07:27Et ce qui est intéressant, vous avez parlé aussi des frais.
07:31L'exprioraison a des frais réduits, donc à 5% hors taxe, 6% en TTC pour le particulier, pour
07:38le grand public.
07:39Et du coup, ça donne accès à de l'immobilier tertiaire à moindre coût avec une possibilité de le garder
07:46pendant une vingtaine, trentaine d'années,
07:48ce qui est à peu près la duration d'une SCPI de détention pour un particulier.
07:54Je reviens justement à la partie IMO.
07:56On a fait un petit détour par la finance, mais ça avait le coup d'expliquer le mécanisme pour ceux
08:00qui souhaitent investir.
08:01Ces parcs d'activité, c'est vrai qu'ils sont souvent à la périphérie.
08:04Ils participent aussi du dynamisme, sinon directement des villes, de la commune.
08:09Ces zones d'aménagement, on les voit, c'est très important aussi pour nourrir le tissu, comme vous disiez, industriel.
08:14Alors ça, c'est une bonne remarque.
08:18Aujourd'hui, nous, nous sommes très proches des collectivités locales.
08:21Pourquoi ? Parce que pour répondre à leurs besoins, de développer de l'activité, pour développer leur tissu économique local.
08:26Donc, ils ont besoin qu'il y ait des zones exprées pour ça.
08:29Donc, des entreprises qui s'installent et développent le tissu économique local.
08:32Il faut répondre à leurs besoins.
08:35Donc, on est très proches aussi en termes de normes environnementales, en termes de visuels, en termes de signature architecturale.
08:41Donc, on se rapproche au plus du besoin de la collectivité.
08:44Par exemple, comme on est très proche des centres-villes, on est en périphérie première couronne, deuxième couronne.
08:50La ville, petit à petit, nous rattrape.
08:52Donc, parfois, les parcs d'activité ressemblent plus à des habitations, avec derrière la zone d'activité, mais la façade
08:59et le frontal est plutôt du résidentiel.
09:03Ça ressemble à du résidentiel ou du bureau ou de l'entrepôt, selon les besoins de la collectivité.
09:08Il est possible qu'il y ait une certaine réversibilité, par exemple, qu'il y ait un actif qui fasse
09:12quelque chose aujourd'hui et demain, un labo qui soit transformé, peut-être, comme je disais, sinon en habitation.
09:16Et ça, c'est la grande force d'un parc d'activité.
09:19Une cellule, juste pour vous dire, c'est à peu près 1000 m², dont 80% sont de zones d
09:25'activité, c'est-à-dire complètement libres, c'est-à-dire ultra-flexibles et réversibles.
09:28C'est-à-dire que c'est une zone où on peut adapter une chaîne de montage, on peut mettre
09:33du stockage, on peut mettre des racks et une zone de bureau qui nous permet de pouvoir gérer l'activité,
09:40gérer l'administration de l'entreprise.
09:41Et du coup, c'est extrêmement flexible, extrêmement réversible et donc, du coup, résilient.
09:47Et bien voilà, vous ne verrez plus les zones d'activité de la même façon dans ces un petit peu
09:50plus, en tout cas sur ces parcs d'activité.
09:52Merci, Louis, Louis-Heras Perra. Je rappelle que vous êtes directeur commercial de Spirit REM Service et à bientôt dans
09:58Smartimo.
09:59Merci beaucoup et à bientôt.
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