00:07Musique
00:12Depuis le Mipi Macan, édition 2026, on va parler du défi des entrées de ville.
00:17Ce sont là où résident les réserves de fonciers.
00:20On en parle avec un spécialiste, c'est Charles-Emmanuel Kuhn.
00:22Bonjour Charles-Emmanuel.
00:23Bonjour Fabrice.
00:24Vous êtes directeur général d'ICAD Promotion.
00:27Et avec vous justement, j'en parlais de ces entrées de ville, c'est peut-être un des derniers réservoirs,
00:32mais réservoirs énormes de fonciers.
00:35Réservoirs énormes de fonciers.
00:37Vous avez parlé de défi, c'est je crois le bon terme pour parler de ce réservoir et de sa
00:41possibilité de reconversion.
00:43Et oui, c'est ce qu'on a publié dans une enquête il y a six mois maintenant qui s
00:47'appelle le baromètre de requalification des entrées de ville.
00:49Ce réservoir, on l'a analysé au borne de tous les centres qu'on pourrait, donc ce qu'on les
00:54connaît, ces centres des entrées de ville, ces centres commerciaux,
00:56qu'on pourrait voir requalifiés, qui sont aujourd'hui monofonctionnels.
01:00Et le réservoir foncier, il pèse plus de 80 000 hectares.
01:0380 000 hectares, c'est huit fois la taille de la ville de Paris.
01:06Donc 80 000 hectares, traduisez-nous ça en termes de logement par exemple.
01:11Alors 80 000 hectares au sol, nous ce qu'on a fait comme analyse sur les villes de plus de
01:1710 000 habitants,
01:18c'est de recenser tous les sites commerciaux qui font plus d'un hectare.
01:22Et donc ces 80 000 hectares, après on a associé une densité, une constructibilité potentielle.
01:28Alors tout ça c'est assez théorique, il faut rentrer bien sûr après dans le détail de chacun des sites.
01:33D'abord pour parler du fait qu'il y avait 3 800 sites recensés, donc de plus d'un hectare
01:38sur les villes de plus de 10 000 habitants.
01:40Derrière on regarde un peu la densité urbaine qu'il peut y avoir autour.
01:43Et en reconstituant l'offre de commerce, parce qu'il ne s'agit pas de complètement annihiler l'offre commerciale,
01:50donc on reconstitue l'offre de commerce avec des cellules plus petites, mais à iso mètre carré de commerce,
01:56on a décelé un potentiel de plus d'un million et demi de logements à créer.
02:00Alors sur une durée très longue, on a parlé de défis, ça induit beaucoup de défis,
02:04mais c'est plus d'un million et demi de logements à créer, en plus de 15 000 hectares sur
02:09les 80 000 qu'on pourrait ré-artificialiser,
02:11donc de la désartificialisation.
02:13On est aujourd'hui évidemment en responsabilité, obligé de reconstituer de la valeur verte, de la biodiversité,
02:20de remettre vraiment de la nature en ville.
02:23Et donc en plus de ce million et demi de logements, en plus de développement économique, en plus du commerce,
02:29on pourrait reconstituer 15 000 hectares de désartificialisation et d'espaces verts.
02:34Et voilà, plus de verts, plus de logements, ça pourrait être une bonne solution, à condition d'avoir la volonté
02:39aussi.
02:41J'arrête bien, effectivement on a aujourd'hui, on est en pleine élection, quelques jours d'élection.
02:45Est-ce que c'est un discours qui passe bien aujourd'hui, qu'en disent les donneurs d'ordres ?
02:51Dans ce baromètre, on a aussi interviewé effectivement les donneurs d'ordres,
02:55on a interviewé 250 professionnels du monde concernés par ces entrées de ville.
03:01Donc concernés, ça veut dire à la fois les services des métropoles
03:04et des villes, ça veut dire à la fois les élus bien sûr, mais aussi les propriétaires et les exploitants.
03:10Globalement, ils ont envie que ça mute.
03:11Globalement, ils ont envie que ça mute parce que certains ont évoqué la France moche.
03:16Nous, on n'aime pas trop parler de France moche, on parle plus d'une époque d'urbanisation.
03:22Avant ce baromètre, on avait publié un livre blanc pour comprendre comment s'étaient constituées ces entrées de ville
03:27et pourquoi cet urbanisme commercial était arrivé, était ce qu'il est aujourd'hui et l'héritage qu'on en
03:33a.
03:34Et c'était retrouvé dans du périurbain devenu de l'urbain.
03:39Donc globalement, pour vous dire que les élus sont plutôt favorables à ce qu'il y ait des transformations.
03:44Mais ils sont favorables à ce qu'il y ait des transformations d'abord pour le verdissement,
03:47moins en prise de conscience qu'il y a ce potentiel de création de logements assez incroyable.
03:53Donc ces réservoirs, ces fonciers, ces territoires, il faut le dire, qui sont déjà quelque part viabilisés.
03:59En tout cas, il y a les transports, il y a toutes les aménités.
04:03Aujourd'hui, ça pourrait être une vraie opportunité à un moment où on est encore dans cette crise du logement
04:08où ça reste très compliqué pour la promotion.
04:11Crise du logement très forte, donc elle est multifactorielle cette crise, on le sait.
04:15Alors on n'est même plus dans une crise, on est dans un changement de paradigme aujourd'hui.
04:18Et ce changement de paradigme, chez nous, chez ICA de promotion, on est convaincus qu'il passe par la recomposition
04:24urbaine.
04:24Et ces entrées de ville, c'est la recomposition urbaine, vous l'avez dit, c'est de l'artificialisation aujourd
04:28'hui.
04:29Donc on vient remettre des surfaces de terrain à la nature, mais pour créer aussi de la mixité fonctionnelle des
04:36nouveaux quartiers
04:36et évidemment du logement, parce que le logement, sans logement, il n'y a pas de nouveau quartier.
04:41Et le logement est au cœur de toutes les préoccupations.
04:44C'est lui qui doit être porteur de tout le reste des programmations qu'on peut constituer,
04:50à la fois sur d'autres types de résidentiels.
04:52Quand on parle de résidentiels, on parle aussi du résidentiel géré.
04:55Il faut énormément s'adresser aux étudiants, 20% des étudiants qui arrêtent leurs études parce qu'ils n'arrivent
05:00pas à se loger.
05:01Il faut s'adresser énormément au vieillissement de la population et aux seniors.
05:04Les plus de 65 ans, c'est 20% de la population aujourd'hui.
05:08Et en 2070, ce sera 30% de la population.
05:10Quelle offre adaptée on peut proposer aux seniors ?
05:14Donc toutes ces formes de logements trouvent leur place dans les potentiels de reconversion des entrées de ville,
05:19sous réserve qu'on soit tous alignés à la fois exploitants commerciaux, propriétaires, collectivités et les grands acteurs de l
05:27'immobilier tel que nous, ICAD.
05:28Oui, on a justement l'impression que depuis quelques semaines, quelques mois maintenant, on a pris la mesure des choses.
05:34On voit des dispositifs aussi fiscaux qui sont remis au goût du jour, notamment avec le Jean-Brun.
05:39Qu'est-ce que vous en pensez ? Est-ce que c'est de nature à recomposer, à redynamiser cette
05:43promotion ?
05:44Oui, le dispositif Jean-Brun, il est extrêmement vertueux.
05:48Il est vertueux parce qu'il réincite l'investisseur particulier à venir acquérir dans la pierre,
05:54donc à vocation de location, de location de logements libres,
05:59donc de location de logements libres abordables,
06:02puisqu'on est sur des plafonnements de loyers du type logement intermédiaire.
06:07Et dans le parcours résidentiel, dans le parcours locatif, on a besoin de ces logements-là.
06:11On a besoin de ces logements-là pour, aujourd'hui, on voit bien dans les grandes métropoles,
06:16la tension qu'il peut y avoir sur le logement locatif.
06:18Donc on a besoin de reconstituer cette offre-là.
06:20En plus de ça, nous, promoteurs immobiliers dans le logement neuf,
06:24c'est un segment de clients qui a complètement disparu avec la fin du dispositif Pinel.
06:29Et c'était un segment de clients qui nous permettait d'enclencher ce qu'on appelle la précommercialisation
06:34pour être derrière en mesure de démarrer nos opérations.
06:37Et donc dans cette crise multifactorielle qu'on évoquait tout à l'heure,
06:40les baisses de mise en chantier ont été énormes sur les trois dernières années,
06:44notamment du fait de la baisse des acquéreurs.
06:47Et dans ces acquéreurs, il y a notamment cet investisseur particulier.
06:50Donc le dispositif voté dans la loi de finances 2026, dénommé le dispositif Jean Brun,
06:57va réinciter à nouveau l'investisseur personne physique, le particulier,
07:02à revenir par un schéma d'amortissement sur ses impôts, à investir dans l'immobilier à neuf.
07:09Eh bien voilà, on espère en tout cas un début de fin de crise dans l'immobilier.
07:14Merci Charles-Emmanuel Kuhn, je rappelle que vous êtes directeur général de ICA de promotion.
07:18Et à très bientôt dans Smartimo.
07:19Merci Fabrice.
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