- hace 2 días
El mercado de alquileres comerciales en la ciudad de Posadas atraviesa uno de sus momentos más complejos de los últimos años. La postal de locales vacíos en zonas céntricas y corredores comerciales comienza a ser cada vez más frecuente, una situación que refleja la caída del consumo, la retracción de la actividad económica y, en muchos casos, la falta de adecuación de los valores de alquiler a la realidad actual.
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00:00Hay más oferta que demanda, eso seguro. Estamos en una época complicadísima, te diré.
00:10Prácticamente estamos con... está todo muy quieto. No sé si se debe a las vacaciones,
00:19pero sí llama muchísimo la atención la cantidad de locales vacíos, céntricos, comerciales.
00:28Eso es lo que por ahí, en mi caso, es lo que más me llama la atención,
00:33porque no había visto hace bastante este tipo de situaciones.
00:39Pero eso lo atribuís, o se puede atribuir a una caída de la actividad económica, al consumo, etc.,
00:45que a un negocio no le cierran los números y tenga que cerrar.
00:48¿Tiene algo que ver el costo del alquiler en todo esto, según tu visión?
00:53Puede tener que ver, sí. Puede tener que ver. Sí, sí, sí, sí.
00:56Hay algunos propietarios que son un poco más accesibles, yo creo que la vez pasada ya habíamos hablado un poco del tema,
01:02y otros que se plantan en que quieren eso y la gente no puede,
01:09porque todo viene aparejado de diferentes cuestiones, digamos.
01:13El que tiene un supermercado, por ahí la gente hoy ya se cruza del otro lado,
01:18compra de mercadería allá, encuentra muchísimo más barato acá que acá.
01:25O sea, a ver cómo explicarte para que no quede fuera de foco, ¿no?
01:32Sí.
01:33Creo que es un poco la situación de la Argentina en este momento de transición,
01:37de baja de impuestos, de baja de todo.
01:40Pero también creo que está un poco la viveza criolla, ¿no?
01:43El que mantiene un nivel de vida quiere seguir manteniendo el mismo nivel de vida.
01:48Cuando yo te estoy hablando de esto, te estoy hablando de propietarios en general,
01:53y la gente empezó a buscar alternativas.
01:57Y eso lamentablemente no hace bien al rubro,
02:01porque al buscar alternativas, vos sabes que si el kilo de pan te sale dos mil pesos
02:07en el kiosco de la esquina y a la vuelta o en una casita te va a salir mil doscientos,
02:12¿a dónde vas a ir?
02:14Digamos.
02:14Y hoy tenemos la ventaja o desventaja, como se quiera llamarle,
02:19que cruzas el puente y hoy puedes conseguir todo a mitad de precio,
02:23porque de verdad es a mitad de precio, digamos.
02:25Sí.
02:26Yo creo que los comerciantes se niegan a poder ver eso,
02:32y muchas veces creo también que se niegan en cuanto a la viveza criolla,
02:39y el propietario también se niega porque dice,
02:42no, la gente no quiere pagar esto, lo otro,
02:44prefiere fundir el negocio a bajarle un poco el alquiler.
02:48Lo mismo pasa con los residenciales, ¿eh?
02:50No estoy hablando solamente de comerciales.
02:52Por eso, pero a ver, te hago una consulta.
02:54¿Qué es cierto que tener un local vacío es una pérdida?
02:58Digo porque la mayoría de la gente dice, bueno,
03:00si yo quiero, no sé, un palo, un millón de pesos por este,
03:04porque creo que está bien en el precio de mercado, etc.,
03:07y no lo bajo, y no tengo apuro en bajarlo por lo que sea,
03:12¿es pérdida si no lo alquilo en un tiempo prudencial de 12 o 24 meses?
03:19Y tiene que pagar impuestos.
03:21Porque el impuesto va a tener que seguir pagando igual.
03:23El impuesto municipal tiene que seguir pagando igual.
03:26El impuesto inmobiliario, y más allá de que se te viene abajo el inmueble,
03:30porque el inmueble parado se viene abajo.
03:32¿Vos te das cuenta?
03:33Si en el uso el techo se te cae, si es de Durlock,
03:37tenés que hacer la pintura porque el desgaste es diario.
03:40Es como cualquier lugar que vos dejes en abandono,
03:43se te viene abajo.
03:44Por más que vos digas, lo dejo cerrado,
03:47o si lo hace en mantenimiento, genial por esa persona,
03:50pero no todos hacen ese trabajo.
03:53¿Y por qué no lo ven, digamos, esto?
03:56Porque hay gente que te dice,
03:57no, yo no alquilo por menos que esto.
03:59Y como que cierran la conversación o el negocio ahí.
04:02Ahí estamos, ahí estamos, porque no hay...
04:06A ver, yo creo que no todos tiramos para el mismo lado, Tiki.
04:10Ah, ok.
04:10Creo que no todos.
04:11Más allá de las políticas que vamos a hablar,
04:17vamos a ser apolíticos,
04:18estamos en una situación en la que no es el país de hace un tiempo atrás.
04:22Y es un país que de ahora en adelante seguramente no va a ser el mismo
04:25en el que estamos hablando ahora, ¿sí?
04:29Yo creo que van a tener que reinventarse
04:31y ver que los valores no van a ser los mismos que ellos pedían
04:35y decían, me planto acá y quiero este precio.
04:38Hay mucha gente que es muy solidaria y te dice,
04:44bueno, si va a empezar un negocio, vamos a darle la posibilidad.
04:47Porque todos sabemos que eso se tiene que mover para que todo...
04:51O sea, esto es una cadena.
04:54Si a vos te va bien, al otro le va bien,
04:56y yo puedo pagar sueldo y así sucesivamente.
05:00Pero mucha gente no ve eso.
05:03Y yo creo que eso es debido a eso que estamos viviendo en este momento
05:09con respecto a los locales comerciales.
05:12Porque no es solamente posada, ¿eh?
05:13O verá, yo te digo que el otro día se le da una vuelta
05:16y hay demasiados locales vacíos que antes, te digo, no se veía.
05:22Y locales comerciales grandes
05:24y la poca cantidad de gente que también hay en la calle también es...
05:29Posiblemente puede ser que también están de vacaciones, que así.
05:34A mí me llamó la atención muchísimo el otro día hablando con un cliente,
05:37un cliente que es bastante potente, ¿no?, en cuanto a capital.
05:42Y él me decía, yo tenía un gasto de 4 millones por mes en mi casa
05:47y en estos tiempos aprendí a vivir con un millón y medio.
05:53Cuando con mi señora agarramos, hacemos una libretita
05:55y no gastamos y esto y lo otro.
05:59O sea, alguien que no tiene inconvenientes económicos
06:03también se ajustó hacia adentro.
06:06Eso es lo que te quiere decir, cliente.
06:07Exacto.
06:08Exactamente.
06:08Y vos creés que todo el mundo debería ajustar...
06:10O sea, no todo el mundo, pero muchos sectores no se ajustan,
06:14sino que creen que todavía el mercado o la gente va a pagar lo que sea
06:18por cualquier cosa.
06:20Exactamente.
06:21Ok.
06:22Sin sumarle que, por ejemplo, con ropa,
06:25vos hoy tenés una gran competencia que es la línea,
06:29o sea, el Internet.
06:31Sí, sí.
06:32O sea, vos hoy...
06:32Las plataformas digitales de China, Temu, etcétera, Shane.
06:39Pero más allá de eso, mercado libre.
06:40Más allá de eso, Tiki, hoy funciona el local que tiene precio.
06:47Y es lo mismo que los alquileres.
06:49Si están presos, se alquila y los que no están presos, no se alquila.
06:51Los que están presos, se venden y los que no están presos, no se venden.
06:54No puede ser que un local, una tienda de ropa, te venda una remera,
06:59porque me consta a mí, una remera en 15 mil pesos
07:03y vos veas la misma remera en otro lugar en 35.
07:06O sea, vos tenés que no hacer relación o no te importa tu capital
07:13o realmente serías muy estúpido ir a comprar una remera
07:18que en el mismo lugar o en la misma cuadra te sale la mitad de precio.
07:22Sí.
07:22O sea, eso pasa con los alquileres también.
07:26Bueno, y te pregunto, ¿quién pone los precios de los alquileres?
07:28¿El propietario o el corredor inmobiliario que son los capacitados
07:32como para poder hacer una buena tasación?
07:34Pregunto porque muchas veces hay una correlación entre
07:37el corredor inmobiliario que no quiere perder al cliente
07:41y acepta que el cliente ponga cualquier cosa
07:43o el corredor inmobiliario que le dice,
07:46no, con este alquiler no vas a funcionar, con este sí.
07:48¿Cómo está ese trabajo entre partes?
07:53Mira, yo soy partidaria de que el precio tiene que poner el corredor inmobiliario.
08:03Sí.
08:03El que es el que sabe.
08:05La gente que sabe.
08:06El propietario por ahí viene con una idea, según su bolsillo,
08:10de lo que viene.
08:12Pero nosotros somos los que tenemos, vuelvo a decir,
08:14los que tenemos el termómetro del mercado.
08:16Si yo te digo, esta propiedad vale tanto,
08:19es porque yo ya tengo precedentes de otros alquileres
08:24de cuánto se alquiló.
08:27Sí.
08:27¿Sí?
08:27No, pero quiero esto.
08:29Bueno, probemos.
08:31Pero si viene, aparece alguien que le encanta tu propiedad
08:34y le pega, perfecto.
08:35Pero vos acordate que tenemos aumentos cuatrimestrales.
08:39El IPC está un poquito alto, el ICEL está un poquito más bajo.
08:42Pero vos vas a tener rotativa de inquilinos constantemente.
08:48Más vale, te conviene empezar con un precio real de mercado
08:52e ir ajustando, porque los ajustes tampoco son tan grosos.
08:55Pero mantener el inquilino, mantener la propiedad
08:59para que tu casa no sea un lugar de paso constante.
09:04¿Me entiendes?
09:04Eso es lo que por ahí algunos propietarios no entienden.
09:09No, te estoy hablando de la mayoría.
09:11Te estoy hablando de algunos.
09:12¿Sí?
09:13Sí.
09:14Y ahora tenemos la ventaja, gracias a Dios existe el guía,
09:18donde vos pones valores de metro cuadrado,
09:23ta, ta, ta, ta, alquiler,
09:24y te dicen lo mismo que te decimos nosotros.
09:27¿Por qué?
09:28Porque están volcados todos los alquileres
09:30que nosotros colocamos en el mercado.
09:33Un promedio.
09:34Y te saco un promedio para que el propietario también pueda ver.
09:37El otro día hablábamos con una señora y me decía,
09:40mira, mi casa no se está alquilando por esto, por lo otro,
09:43tiene otra inmobiliaria, que yo también soy amiga de la otra inmobiliaria.
09:46Y después charlábamos, yo le digo, mira,
09:48para residencial vale esto, para comercial vale esto.
09:52Y te voy a documentar esto.
09:56Te voy a documentar con esto.
09:59Ahí le mandé el cuadro que te tira,
10:02y es el mismo precio que ya le había puesto la otra inmobiliaria.
10:06O sea que nosotros, entre nosotros,
10:09tenemos los valores que corresponden.
10:12Más o menos es el valor que corresponde.
10:16Hablando de ustedes como colegio inmobiliario, como colegas,
10:20el año pasado hubo una disposición, en el 2025,
10:25del Ministerio de Regulación de Federico Sturzenegger,
10:28de abrir la jugada a aquellos que no son corredores inmobiliarios
10:32matriculados en cada una de las provincias,
10:34sino que sean gente común y corriente que quiera salir a vender una casa.
10:38No sé en qué quedó eso, si hubo debate dentro del Colegio Inmobiliario de Misiones,
10:43si hay alguna perspectiva de que esto...
10:45Porque en aquel momento hubo mucho rechazo de, en este caso,
10:49una de las partes que son ustedes, digamos, los corredores,
10:51aquellos que tienen inmobiliario.
10:52Lo que pasa, Tiki, que, bueno, vos sabrás,
10:56porque tenés tu esposa que también es martillera pública,
10:58y sabrás que nosotros nos preparamos para esto,
11:01martillera y corredor inmobiliario,
11:02nos preparamos a esto más en la parte legal que en la parte comercial,
11:06porque la parte comercial la puede hacer cualquiera,
11:08la parte legal es el problema.
11:10Acá vos decís, bueno, vos, cualquiera puede vender.
11:14No, no, no, cualquiera no puede vender.
11:16Vos tenés que conocer de los papeles que estás hablando.
11:18Vos tenés que saber que tenés que pedir un libro de deuda,
11:20tenés que saber en qué nivel de estado está.
11:23Porque, ah, sí, yo te voy a vender la propiedad.
11:26Te voy a vender un cuarto porque yo le di ese día a mi hermano ese otro cuarto.
11:30No, pero ese cuarto vos hiciste la agrimensura.
11:34No, no hice la agrimensura.
11:35Entonces no podés vender porque está en bloque.
11:36O sea, la asociación está empezada, no la asociación es empezó.
11:40¿Qué le vas a vender? ¿Un derecho sucesorio a la gente?
11:43O sea, son demasiadas cosas que nosotros por ahí sí sabemos
11:47y que le damos la tranquilidad a la gente en cuanto a la parte jurídica,
11:53que cualquier persona venda.
11:56Porque vender vende cualquiera.
11:58O sea, comerciante es cualquiera.
11:59Pero el tema es que vos tenés que saber un poco de todo.
12:01Y el corretaje inmobiliario es 70% la parte jurídica
12:06y 30% la parte comercial, ¿sí?
12:09Vos no podés vender algo que esté flojito de papeles.
12:14Ok.
12:14No podés vender porque le estás estafando a la gente.
12:17Simple.
12:19Vos no podés vender dos o tres lotes como se han hecho
12:21porque estafas a la gente.
12:24La gente después el día de mañana no va a ser nunca dueña de ese lote
12:28o de esa casa.
12:29Y lo que cuesta conseguir el dinero para poder comprarse una propiedad.
12:33¿Me entendés?
12:34Entonces, es un poco muy...
12:40Yo creo que ellos no sobredimensionaron el que cualquiera pueda vender.
12:45¿Me entendés?
12:46Sí.
12:47Porque te necesitas una asesoría.
12:50De hecho, el Código Civil y Comercial se ocupa de nosotros mucho.
12:55El que esté el tema empapado o va a cualquier bahía o va a Google o lo que sea
13:03y va a buscar los artículos donde se trata al corretaje inmobiliario
13:08y va a ver que nosotros estamos regulados por el Código Civil y Comercial.
13:12Nada más y nada menos.
13:13Nosotros no nos manejamos como Dios quiere, como viene el viento, digamos.
13:18Y lo último, si obviamente los alquileres están complicados, las ventas también.
13:25¿Cómo se encuentran ustedes?
13:27O sea, más allá, para no hacer siempre hincapié, porque sé que vos, en tu caso,
13:34Posadas, Llovera, que son los dos lugares donde trabajas con oficinas,
13:41pero que trabajas en toda la provincia.
13:42O sea, tu caso puede ser diferente o igual a todos los corredores inmobiliarios,
13:45o sea, a todos los colegas.
13:47Pero, ¿cómo se sienten ustedes hoy en día con la situación?
13:52¿Están mejor que hace dos años atrás?
13:54¿Están peor?
13:55¿Tienen esperanza?
13:56¿Tienen proyección?
13:59Mirá, estamos pasando, en cuanto a alquileres, estamos en un parate.
14:08En cuanto a hablar con la gente a la hora del alquiler, estamos mejor,
14:17porque la gente, bien o mal, sabe más o menos cuánto está el porcentaje de suba,
14:24que eso le da una cierta previsibilidad y le da una cierta tranquilidad,
14:29y se anima a ir a que hace dos años atrás, cuando vos no sabías que en cuatro meses
14:35te iban a subir un 30 o un 40 por ciento, un 25, entonces no sabían si podían afrontar ese alquiler, ¿sí?
14:42En cuanto a las ventas, yo creo que, en mi caso, se están vendiendo cosas chicas,
14:53se están moviendo porque la gente se está animando,
14:57pero bueno, hay que ser conscientes y hay que ser unánimes a la hora de poner los precios
15:05para que se mueva el mercado.
15:07Si vos tenés una propiedad, nuevamente, te digo, tenés una propiedad que vale muchísimo,
15:14y no, hoy nadie se va a descapitalizar con 300 mil dólares para comprar una propiedad,
15:19porque saben que es un pasivo, ¿me entiendes?
15:21Bueno, yo te diría que ese tipo de propiedades son las que están hoy guardadas,
15:26las propiedades un poco más bajas son las que se están moviendo,
15:32y hay cierto movimiento que antes, por ahí, en la mediados del año pasado, no había.
15:37El año pasado yo te podía decir, bueno, capaz que no, no hay consultas,
15:41o hay, pero muy pocas, ¿viste?
15:45Ahora, en lo que va de enero, gracias a Dios, bueno, se movieron dos propiedades
15:50que estaban ahí paradas y que se están cerrando,
15:53pero también tenemos algo que no teníamos antes,
15:58que eran muchos deudores de alquileres, ¿viste?
16:02Porque...
16:03Lo primero que se pagaba antes era el alquiler, ahora hay complicaciones.
16:07Claro, ahora hay gente que te pagaba los primeros días de mes,
16:10que ahora no te paga porque o trabaja de manera a comisiones,
16:17o como nosotros.
16:19Sí, cuantapropista.
16:20Sí, sí, sí, que tiene que cobrarle a alguien para poder pagar.
16:22No paga porque no llega, no paga porque no llega,
16:25no paga porque la gente no le paga.
16:27Tenemos gente que trabaja y vive de empresarios grandes,
16:34que esos empresarios grandes no le pagan al propietario, al empleado,
16:38pero sí siguen viviendo como si estuvieran en Dubái, ¿viste?
16:42Sí, bueno, eso ocurre.
16:43Pero nadie quiere bajarse del caballo, pero tampoco ven la otra parte
16:48de que la gente tiene que seguir viviendo.
16:50O sea, es todo un...
16:52Es una cuestión más social, es más cuestión social y económica
16:55que de un nicho particular o un rubro específico.
16:58Exactamente.
16:59Te pregunto lo último, Romy.
17:02En relación a precios, alquileres, inmuebles, etcétera,
17:06¿estamos muy caras nosotros como provincia que otras provincias del NEA,
17:10o estamos en promedio o estamos baratos?
17:14Que es lo que algunas veces también...
17:15Estamos un poquito caros.
17:16Estamos un poquito caros.
17:17¿Y eso a qué se debe?
17:19De nuevo, ¿al propietario, al corredor inmobiliario, al mercado?
17:23Al desfasaje que hubo en esos tres años de contrato que nos habían impuesto antes.
17:29La gente se mal acostumbró a que, bueno, yo en tres años no va a durar el inquilino,
17:34entonces le voy a subir al tope el alquiler para que me aguante los tres años.
17:41Y de ahí creyeron que podía quedar...
17:43Mucha gente bajó, pero mucha gente no bajó.
17:45Entonces, el empresario que no tiene problema de dinero,
17:52te hace un edificio perfecto, divino, hermoso, precioso,
17:56porque seguramente le costó muchísimo dinero,
17:59pero no va a tener el mismo caudal de gente que tenía hace un tiempo atrás,
18:04porque las cosas para todos cambió.
18:10Alguien que podía pagar un millón doscientos, un alquiler cualquiera,
18:14hoy se pregunta dos veces, se replantea y se va un poquito más afuera,
18:19¿me entendés?
18:19Porque tiene que contar alquiler...
18:21leer...
18:21...
18:26...
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