- hace 16 horas
La situación económica actual, marcada por una fuerte retracción del consumo en el país, impacta de lleno en el sector comercial de Misiones, afectado también por su situación de provincia de frontera. Romina Cortés, corredora inmobiliaria y propietaria de Cortés Propiedades, con sedes en Posadas y Oberá, analizó el panorama de los alquileres comerciales en la provincia y advirtió sobre la disparidad de precios y la rigidez de muchos propietarios frente a la crisis que atraviesan los comerciantes.
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00:00Hay varias cuestiones acá que se ven como emparentadas para que esto pase, ¿no?
00:07Una es la real caída del consumo, que hay poco dinero en la calle, por ende no se vende, por
00:14ende cuesta a todos.
00:15Yo creo que de una u otra forma nos hizo ajustar los cinturones y imagínense al comercio que, bueno, que
00:22tiene que costear,
00:24porque el empresario en realidad es el que se hace cargo de todos los gastos operativos y logísticos de un
00:30negocio.
00:32Cuando se habla de alquileres, yo te puedo decir que el 90%, bueno, vamos a ser un poco más buenos,
00:39el 85% de las veces sí están elevados, sí están elevados.
00:44Porque, por ejemplo, un local en el microcentro de Posada es una cosa que jamás vos podés llegar a,
00:54en esta situación en la que está el país, podés llegar a solventar, salvo que sea una multinacional
01:00o algo que pueda solventar de esta, o sea, poder sostener toda la estructura.
01:06Pero así también hay otros alquileres, por ejemplo, yo te voy a tirar las intersecciones,
01:13calle Córdoba y calle Colón, toda una esquina que hay un montón de locales frente a una famosa asociación de
01:21servicio,
01:21que les mantienen los alquileres a un precio de un departamento de tres dormitorios, por ejemplo.
01:29¿Qué les facilita esto? Que estén todos ocupados y que el comerciante pueda seguir operando.
01:34O sea, no se modificó como a la vuelta un local que pedían 15 millones de pesos.
01:40Estamos hablando que un local de casi 100 metros cuadrados está a 1.800.000 desde hace más de 6
01:49meses,
01:50o sea, 6 meses, 7 meses, que es lo que me contó la propietaria del negocio.
01:54Entonces, ¿qué quiere decir esto? Que tenemos un propietario flexible.
01:59¿Qué pasa? Acá nadie quiere perder nivel de vida, entonces una puja entre voy a mantenerme alquiler porque estoy en
02:06el microcentro,
02:07porque hay, pero no entienden que la situación no da y le exprimen al comercio.
02:15O sea, yo entiendo que también hay mucho, tenés que tener, tenés el Ministerio de Trabajo también atrás,
02:20donde tenés que tener los empleados en blanco, eso también es un gran apriete para el empresario.
02:25Hoy es un momento muy difícil, la verdad, y que creo que son varios los factores.
02:31Pero, bueno, en la mayoría de los casos, en tanto, yo calculo que en todas las ciudades principales sucede lo
02:40mismo, digamos.
02:40Pero hay una diferencia muy grande, porque decís, en una esquina céntrica, gigante aparte,
02:48un millón ochocientos mil pesos y a ciento cincuenta metros, no a diez cuadras, a ciento cincuenta metros, quince millones,
02:57el alquiler.
02:58Mira, lo que pasa es que lo que tiene Posadas es que está muy monopolizada el tema del área, esa
03:04chica de microcentro, ¿viste?
03:08Tenemos dos o tres dueños que siempre se manejaron con el precio que a ellos les parecía, ¿sí?
03:15O sea, no te digo que está mal, pero es la...
03:18¿Pero es la realidad?
03:21Es el epicentro de la provincia, digamos, ¿sí?
03:25Ahora, un poquito la costanera, pero es el polo, te voy a decir, económico.
03:30Yo no te digo en otras épocas que vos no me digas, bueno, sobre calle Bolívar, entre San Lorenzo y
03:36Colón,
03:36bueno, ponemos un alquiler porque me estoy exponiendo y estoy en la primer franja máxima de la ciudad,
03:42pero la realidad no va con lo que realmente...
03:46La realidad no va con lo que realmente las expectativas de ese propietario o de la persona que le está
03:54llevando el alquiler a esa persona.
03:56Porque justamente ayer hablaba con un propietario que me decía, la inquilina me dice a mí, vamos a aprobar dos
04:05meses más,
04:06si podemos afrontar dos meses más, vamos a renovar el contrato.
04:10Entonces, ¿esto qué quiere decir?
04:11Prórroga.
04:12Le digo al propietario y yo tengo que convencerle al propietario y explicarle de que si se vacía su local
04:18es muy posible que lo tenga parado cuatro meses.
04:21Porque la realidad es que los locales comerciales no se están alquilando.
04:25Y no es una mentira, es una realidad porque vos salís a la calle y ves persianas bajas, persianas bajas,
04:30pasan posadas, pasan no veras.
04:32Hoy tener un local es un extremo pasivo, ¿sí?
04:35O sea, hoy tienen que...
04:38Todas las veces que hablamos, hablamos de lo mismo.
04:40Es como que siempre tenemos que tratar de colaborarnos entre todos y decir, bueno, a ver, ¿qué está pasando acá?
04:46Así como el comerciante se adapta, o trata al menos...
04:50De ajustarse.
04:51De adaptarse a la situación, también debería ser el propietario.
04:55Romina, si supongamos que uno de estos locales de 15 millones de pesos se vacía, como está pasando actualmente,
05:03y viene un interesado en alquilarlo, ¿cuánto necesita para entrar?
05:08¿50 millones más o menos?
05:10¿O cuánto necesita para entrar?
05:14Depende.
05:15Porque depende de la fianza que tengas, se va a presentar un seguro de caución que se hace para este
05:19tipo de cuestiones, así que son muy grandes.
05:22Eso ya es como cuando vos contratas un seguro para tu auto.
05:28Vos decidís qué tipo de seguro querés para lo que sería depósito de garantía, ¿sí?
05:33Vos asegurás por el alquiler, asegurás por los bienes que van a estar adentro, asegurás por el local, asegurás por
05:41diferentes cuestiones.
05:42Casi siempre en locales así grandes, vos nos vas a pedir un garante que te solvente con un recibo de
05:48sueldo, o con un responsable en cripto, o con alguna cosa de estas.
05:52¿Sí? Entonces, para eso están los seguros de caución que hoy están funcionando muy bien.
05:56Para eso tenés que tener una excelente calidad crediticia ante todas las entidades bancarias.
06:03Eso ya es una cuestión del inquilino, ¿sí?
06:06Después están el alquiler, tienen que pagar por adelantado, y están los honorarios inmobiliarios que casi siempre son el mismo
06:12valor del alquiler.
06:13Que nosotros le damos a pagar en dos veces, en tres veces, en lo que sea, porque nosotros en vez
06:18de...
06:18O sea, nosotros, por ahí a nosotros, a mí me pasa en mi empresa, ¿sí?
06:22Que por ahí muchas veces, para no perder el negocio, podemos...
06:26Que me es malísimo, porque yo también vivo de esto, y también tengo empleados, y también tengo que pagar luz,
06:31y también tengo que pagar agua, y también tengo que...
06:33Pero la idea es, como siempre digo yo, ordeñarle a la vaca y no matarle.
06:39Si sabemos que esa propiedad se va a quedar en la administración, vamos a tratar de darle la posibilidad de
06:43que esta persona siga en el camino,
06:45y no que se muera en el intento de querer tener algo, y no llegue a su destino, que es
06:50concretar el comercio, ¿no?
06:52A ver, perdón, entonces, en conclusión, como mínimo, necesita 30 millones, más el seguro.
06:59Más el seguro, claro, porque vos no podés alquilar, a ver, y ahí entramos ya bastante en la parte jurídica,
07:05que por ahí yo quiero ser cuidadosa, porque yo entiendo que muchos abogados pueden llegar a decir,
07:11y esta que habla, si no es abogada, no, no soy abogada, soy corredor inmobiliaria,
07:15pero nosotros tenemos que hablar de la parte jurídica, de la parte notarial y la parte...
07:19Nosotros no podemos alquilar un inmueble de ese valor, de ese valor económico para un propietario, sin garantías.
07:29O sea, vos venís dos meses, me alquilás y me decís, che, me va re mal, o me tengo que
07:35ir,
07:36y cuando te vas me dejas destruido el local, y el propietario, o sea, acá no es un desbalanceo de
07:43situaciones,
07:46de oportunidad, esto tiene que ser igualdad para ambas partes, ¿no?
07:50Si a vos te va mal, por lo menos devolveme el local en las condiciones en las que yo te
07:56entrego el baño,
07:57porque se van, primero, eso pasa mucho con los locales comerciales,
08:00se van, te dejan los baños rotos, te dejan el techo con pérdidas,
08:05nunca te avisan de que las cañerías están viejas o están rotas,
08:08para que vos vayas solucionando los problemas a medida, y no para que llegue el final del contrato,
08:13y vos te encuentres con que el tipo se va, ah, porque el local está detonado,
08:16y yo no puedo seguir acá, me voy a uno más chico.
08:21Llegan, o sea, también es una educación para el inquilino, ¿viste?
08:24O sea, todo es una cuestión...
08:27De ambos, de ambas partes.
08:29De ambas partes, pero también nosotros tenemos que pedirle las medidas jurídicas
08:34para cubrir a ese propietario, ¿sí?
08:37¿Por qué? Porque es un bien mayor el que está dando el propietario al inquilino.
08:43Por ende, este tiene que ser lo posiblemente capaz de cuidar eso que no es de él,
08:50que muchas veces no se entiende, y es por eso que existen las garantías.
08:55Porque si todos fueran buenos, y si todos cuidaran, y si vos le dieras un buen ambiente
08:59que te compras mañana, y vos amoblás con los mejores muebles,
09:04y confías en la persona como se hacía hace muchos años atrás,
09:07y te la devuelven así porque existía el pacto de caballero, perfecto.
09:10Pero hoy, ¿qué pasa? Hoy a nadie le importa nada.
09:13Total, no es mío.
09:15Me voy, y está todo rostro, y que se arregle el propietario.
09:18Entonces, ahí es donde entra el pedido de garantías.
09:22Y bueno, pero ahí entran ustedes como corretaje, digamos,
09:25porque ustedes son los intermediarios para que todas esas partes se cumplan.
09:29Te hago una consulta, Romina.
09:32Vos decías, los propietarios están con el 80, 85, 90% por las nubes,
09:37o mejor dicho, están cobrando caro un local comercial.
09:41Eso se ve en Posadas, se ve en Obera, donde tenés otra sucursal,
09:44pero en realidad alquilás en toda la provincia.
09:46¿Se ve en toda la provincia eso, en Iguazú, por ejemplo, en El Dorado?
09:50Sí, sí.
09:52Uf, Iguazú es una locura.
09:54Chicos, Iguazú es una locura.
09:55A ver, es una...
09:58No quiero hablar de números, pero, o sea, tengo familiares allá,
10:02y por ahí tengo algunas propiedades, y tengo contactos,
10:06y tengo colegas, y un alquiler es como alquilar,
10:09qué sé yo, en Puerto Madero, al lado de Negrón,
10:11y chicos, ahí al lado del Hilton, o sea,
10:14estamos hablando de que Iguazú no le pone un mango a las calles
10:17y le cobra a la gente entre 3 y 4 millones de pesos
10:21porque la gente ponga un regional, ¿me entienden?
10:24O sea, y le forzan porque ese regional tiene que poner dos secretarias.
10:28Yo estoy hablando de un caso puntual de clientes, ¿eh?
10:31Pero son locales que tampoco son un show.
10:36¿Me entienden?
10:36Pero es abuso, es abuso.
10:38Acá lo que tenemos, como digo yo, y amo nuestra Argentina,
10:43pero nosotros somos...
10:44El argentino tiene una viveza que es extrema.
10:47Se quiere salvar aplastando la cabeza al otro.
10:50Perdón que hoy sea así, pero para mí es la realidad.
10:53No nos queremos ayudar entre todos para que esto salga a flote, ¿me entienden?
10:58Si vos tenés la capacidad de decir, ¿sabes qué?
11:01Yo tengo un auto, tengo una casa, estoy re bien y tengo alquileres
11:05y yo estoy viendo que mi inquilino le está forzando.
11:08¿Sabes qué?
11:08Vamos a darle una chance para que pueda transitar este momento
11:12y que no se me vaya.
11:14¿Por qué?
11:14Porque primero generás una lealtad con esa persona que te va a cuidar
11:18si vos ya vas viendo que te va pagando en tiempo y forma.
11:20Ahora, si vos ves que es un inquilino que es dispar
11:23y que tiene muchas cuestiones, muchos factores para saber
11:27si es un buen inquilino o un mal inquilino,
11:29dale una mano.
11:30Volvemos a lo mismo, dale una mano.
11:32O sea, nosotros como inmobiliaria somos mediadores,
11:36somos los árbitros, ¿sí?
11:37Y en un momento decimos, paramos y vamos al bar.
11:39Y ahí hablamos con el...
11:41Y estamos luchando también.
11:42Y qué...
11:43Con el otro lado para que...
11:44Romina, ¿y qué dicen los locatarios?
11:47Porque los dueños de los locales, porque ustedes
11:49mantienen contacto con el que va a alquilar
11:52y también con el dueño.
11:53Cuando le intentás explicar o tus colegas le intentan explicar
11:56esta situación a los dueños de los locales,
12:00¿qué dicen?
12:01¿No tengo yo la culpa de la situación económica desastrosa
12:06de la Argentina, yo tengo que seguir cobrando?
12:08¿Qué te dicen?
12:09No, no, no.
12:10Te dicen, fíjate, a mí me pasó jet con una propietaria.
12:15Le digo, mirá, bueno, a este señor le pasó esto,
12:17se retrasó un mes y, bueno, está con una mora,
12:20porque los contratos por mora tienen un 2% diario.
12:24Y la mora es alta, a este señor le pasó esto,
12:27es camionero, está tratando, tuvo que expatriar
12:30el cuerpo de la madre.
12:32Imaginate todas las situaciones que el señor estaba viviendo.
12:34No pudo pagar el alquiler.
12:35En situación excepcional, aparte, digo.
12:38¿Eh? ¿Cómo?
12:38En situación excepcional, digamos, no,
12:40es que todo el mundo tiene que repatriar el cuerpo de la madre.
12:42No, no, claro.
12:42Pero te puede pasar.
12:44Sí.
12:45Te puede pasar.
12:46Entonces, vos decís, bueno, hay humanidad del otro lado,
12:49te dicen, bueno, pero a mí tampoco me alcanza la plata,
12:51porque lo que yo hubiera cobrar no me alcanza tampoco.
12:55Obvio que no te va a alcanzar, porque estamos en una situación
12:58que no es como las de años atrás, digamos,
13:01y es una situación que quizás es un desierto que tenemos que cruzar ahora
13:04para que algo venga mejor después.
13:06No sé qué sé.
13:07Yo no soy analista política, solamente soy un analista
13:10desde el momento que vivimos, ¿no?
13:12Pero tener un poquito más de empatía, decir, bueno, ¿sabes qué?
13:17Está bien, bueno, vamos a entenderle,
13:20pero no te me plantes en que se vaya.
13:21Porque encima te dicen que se vaya.
13:24Porque si no me pagó en abril, no me va a pagar en mayo.
13:26Y ahí entras con la parte jurídica otra vez.
13:29Porque le decís, señora, tenemos que esperar dos meses de no pago
13:33para iniciar la rescisión del contrato por falta de pago.
13:38O sea, se ponen en un no total porque quieren mantener el nivel de vida,
13:45pero es entendible, todos queremos, pero no se puede.
13:48¿Me entiendes?
13:49O sea, y el alquiler es una lotería,
13:51porque el inquilino de por sí hoy está haciendo cualquier cosa
13:55para poder llegar a lo que son sus obligaciones más fuertes
14:00que son el alquiler, quizás la tarjeta de crédito,
14:03para poder llegar a fin de mes, el luz, el agua.
14:06¿Viste?
14:06Le cortan un montón de cuestiones.
14:09Y solamente, o de lo que vos percibís,
14:14¿esto pasa con los dueños de locales comerciales
14:16que son tan intransigentes o también pasa con propietarios
14:20de lugares para vivienda?
14:22Ambos.
14:22Para vivienda también.
14:24Ambos, ambos.
14:26Ambos dos.
14:27Yo por ahí te voy a decir que esto sucede con un 20%
14:30vamos a dejarle un 80% de los propietarios afuera
14:33porque, pero sucede y cuando se pone así la cosa
14:38se pone muy difícil porque nosotros como inmobiliarios
14:40lo primero que te dicen vos no servís como inmobiliario,
14:42vos no servís como mediador, vos no servís,
14:44porque las dos partes quieren tener un resultado positivo,
14:47pero cuando vos tenés una parte que te dice no
14:48y la otra que te dice sí, porque no puedo
14:50y vos sos un ser humano y vos te das cuenta
14:52que realmente la persona la está pasando mal,
14:55yo no te digo que le dejes, que no le pobres el alquiler, ¿sí?
15:01Tengo un caso de un muy buen propietario
15:03que la señora viene y nos plantea y nos dice
15:05mira, mi hijo no consiguió trabajo, por ende yo no puedo pagarle,
15:10le ofrezco esto.
15:11En dos meses yo pago los servicios
15:14y me quedo de casera porque la casa también está a la venta, ¿sí?
15:19Este propietario me dice vamos a llegar a un punto intermedio
15:21que me pague 100 mil pesos por lo menos
15:24y que se haga cargo de los servicios.
15:26No es una casa que tiene un gran patio
15:28que le cuesta, o sea, mandar a cortar un gran patio
15:31hoy sale 50 mil, 60 mil mangos por abajo de las patas.
15:36Entonces llegamos a un punto, ¿qué quiere decir?
15:38Este propietario en vez de quedarse sin esa inquilina
15:41vio la realidad de que el hijo estaba sin trabajo
15:44y accedió, pero son los menos, ¿sí?
15:48En ese 20% que tenemos, tenemos gente en la que te dice
15:52ay, no, prefiero que esté cerrada.
15:54O sea, viene gente que te dice
15:55te voy a alquilar una propiedad céntrica a un millón doscientos
15:58que es una plata y dice
15:59ah, no, no me gusta cómo me habló.
16:02Pero sí, a ver.
16:04Esa situación es la que...
16:06La última, Romy, la última.
16:09Según tu experiencia en la profesión,
16:12si supuestamente los alquileres están muy altos,
16:14¿alguna vez bajarán o este es el piso que tenemos?
16:17¿Y siempre vamos a encontrar un piso más alto?
16:20No, los alquileres de hecho han bajado.
16:22Muchas veces los alquileres...
16:24Fíjense que de la última...
16:26De esa famosa ley que teníamos antes,
16:30los alquileres han bajado porque si se mantenían en el mismo piso
16:33no se iban a alquilar nunca más.
16:35O sea, el alquileres de 900 han bajado 700.
16:39O sea, el propietario sigue haciendo la...
16:43Si puede ajustar a menos tiempo,
16:46por más que sea poquito el índice,
16:48aunque ahora se estiró un poquitito más la inflación,
16:53sabe que va a tener un resultado a corto plazo.
16:55Entonces, por ende, bueno,
16:57volvieron a la tranquilidad de decir,
16:58bueno, puedo pedir menos porque sé que se me va a ir ajustando
17:01en cierta cantidad de tiempo,
17:03no como antes que vos tenías que alquilarle
17:05y tenías que ajustar al año,
17:06entonces vos tenías un año
17:09para que ese alquiler esté parado,
17:10entonces lo que te daba era una cierta pérdida
17:13porque la realidad era que la inflación era altísima.
17:16Entonces, ahora yo creo que los alquileres
17:20están altos porque los sueldos
17:23no están acorde al precio que nos deberían recibir.
17:28Cualquier cosa nos parece cara
17:30cuando tenemos poca plata en el bolsillo.
17:32Ese es el tema.
17:34Exacto.
17:35Entonces, pero yo creo que...
17:37No sé si...
17:38Yo tengo...
17:39Yo soy una mujer con mucha fe
17:40y creo que esto va a mejorar,
17:42tiene que mejorar, sí, por el bien de todos.
17:46O por lo menos transitaremos a esto
17:48y ya veremos qué hacemos con las urnas
17:49después cuando vuelvan.
17:54Pero va a depender siempre de una de las partes
17:57porque esto es, lamentablemente,
18:01es bastante unilateral
18:01porque el precio no lo puede poner el inquilino, ¿sí?
18:04Esto lo ponen a inmobiliario junto con el propietario.
18:07Si tenés un propietario que es accesible
18:09y te dice ocupate y fíjate los valores del mercado
18:12y hoy nosotros tenemos una gran ventaja, chicos,
18:14que eso no quiero dejarlo pasar antes de irme,
18:16que es el guía, el chat GPT, el YMID,
18:19y todo esto vos pones valores de metro cuadrado,
18:21ta, ta, ta, ta, ta, ta, ta, ta, ta, ta, ta,
18:23tuqui, tuqui, tuqui, te tira todo.
18:25O sea, no hay forma de que el propietario desconozca
18:27cuáles son los valores de metro cuadrado
18:29como para después hacer un análisis
18:30de qué es lo que tenés que pedir, ¿sí?
18:32En alquiler o en venta.
18:34No podés desfasar porque hoy todo está volcado
18:37a este sistemita que después recae en esto
18:40que es el chat GPT, ¿sí?
18:42Que sabemos que es mucha información
18:43que entra dentro de un, como un CRM.
18:46Digo yo, ¿no?
18:47Sí.
18:47Estimo.
18:49Pero es muy fácil hoy saber, digamos,
18:51no hay forma de que hoy te dé fases en precios
18:54cuando vos podés acceder a ver cuánto vale tu propiedad
18:58y podés hacer un esquema de valor.
19:00¡Gracias!
19:01¡Gracias!
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