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Il Resto del Carlino ospita nel suo format vodcast "il Resto di Bologna", Marco Marcatili, Francesco Rienzi e Alberto Zanni, intervistati da Andrea Bonzi
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NovitàTrascrizione
00:00posti letto in affitto a 600 euro al mese micro appartamenti spesso poco più che tuburi affittati
00:13a peso d'oro questo è il mercato mobiliare a bologna mercato che mette a dura prova studenti
00:20e lavoratori siamo qui al resto di bologna per parlarne con i nostri ospiti e affrontare uno
00:26dei temi caldi dell'agenda bolognese parleremo anche degli affitti brevi e di quanto questi
00:31incidano sul mercato delle locazioni perché oggi trovare un tetto nella nostra città spesso è un'odissea
00:39seguiteci a il resto di bologna buongiorno a tutti sono qui con marco mercatili che ospite del resto
00:45di bologna mercatili ha una lunghissima esperienza somma di analisi di mercati immobiliari e al
00:54presidente di cab e direttore di lombardini 22 allora diciamo così il mercato a bologna
01:01immobiliare è una in una delle situazioni forse più difficili insomma degli ultimi anni nel senso
01:06che abbiamo una forte richiesta abbiamo una diciamo così offerta tutto sommato scarsa con molti alloggi
01:15sfitti e poco nuovo costruito un calo di nuovo costruito negli ultimi anni ecco qual è il primo modo per
01:22intervenire per riuscire ad avere degli alloggi diciamo così che la gente possa permettersi insomma
01:28tutto sommato diciamo è una situazione che è difficile perché ci portiamo dietro però un grande elemento
01:37positivo cioè che bologna è una delle città più attrattive d'italia questo dobbiamo dircelo e quindi
01:43negli anni si sono acuite alcuni elementi di appunto rigidità soprattutto al lato dell'offerta ma di
01:52fronte all'incremento in un'attrattività di un pubblico più ampio che erano quello degli studenti poi
01:57lavoratori delle famiglie tante famiglie scelgono oggi bologna tanti manager scelgono oggi bologna il
02:04punto nodale da cui assolutamente ripartire è riabilitare tutto il patrimonio non utilizzato che
02:12viene stimato circa 16 mila alloggi perché la proprietà diffusa ha avuto diciamo suoi benefici
02:20negli anni passati però forse ora è diventato un elemento su cui provare a capire come mai queste
02:27loggie non vengono utilizzate alcuni non lo fanno perché ci sarebbe bisogno di una riqualificazione di
02:35queste loggie alcune famiglie non lo fanno perché non si fidano più dell'utenza altre famiglie perché
02:40magari non hanno l'esigenza di affittarlo invece la società ha bisogno che questo patrimonio venga
02:47utilizzato quindi priorità numero uno dal punto di vista pubblico privato è come rimettiamo in circolo
02:53questo patrimonio ecco un'altra domanda che mi viene questa cioè si parla tanto di rigenerazione
02:58urbana quindi di costruire dove è già costruito riqualificando ovviamente quello che c'è sono
03:05buttando giù oppure demolendo e ricostruendo insomma ecco però tutti i vari progetti penso a molte ex caserme
03:12le aree del demagno così sono un po sempre al palo insomma hanno tempi lunghissimi come si accorsano
03:17questi tempi è solo una questione di burocrazia ci sono tanti elementi che hanno alimentato diciamo
03:25questa lentezza ma c'è un punto che dobbiamo chiarire su cui casca l'asino che è il valore di
03:35carico delle aree cioè il valore immobiliare con cui queste aree oggi ci presentano al vaglio di chi
03:43vuole sviluppare nuove funzioni in genere queste aree di cui tu fai riferimento sono aree in mano
03:49ad agenzie pubbliche nazionali che scontano dei valori di carico del valore di bilancio molto
03:53elevati qua dobbiamo dirci che serve un'operazione molto coraggiosa che non è in mano alle leve
04:00istituzionali locali è in mano alle leve istituzionali nazionali come facciamo ad abbattere il
04:06valore delle aree per sviluppare una produzione ad esempio residenziale accessibile ad esempio di
04:13studentati ad esempio di nuove funzioni carattere sociale ecco questo è un punto perché da tutte le
04:21progettualità che abbiamo visto qui non è utile un abbattimento del valore dell'area di un 10 20 per
04:30cento qui si tratta di abbattere significativamente il volo dell'area per consentire una produzione
04:36che nel frattempo è cresciuta nel suo costo ma anche dei valori di uscita di queste funzioni che
04:41è compatibile con le condizioni sociali ed economiche delle famiglie e ascolti si parla tanto anche degli
04:48affitti brevi e turistici qua siamo più nel campo delle locazioni no ecco si dice si parla tanto di
04:55una stretta anzi la regione sta cercando di individuare i modi per dare una stretta a questi
05:01affitti insomma no lei è d'accordo cioè soprattutto può servire veramente per liberare immobili che
05:08poi vanno ad affitti lunghi insomma per viversi credo che non aiuti anche da parte di noi analisti
05:15osservatori chi deve supportare politiche pubbliche questo atteggiamento da tifoseria affitti brevi si
05:22affitti brevi no allora noi lombardini 22 abbiamo fatto girare il nostro sistema di deep search con
05:28l'intelligenza artificiale per fare un'operazione verità ci sono alcune cose senza cui gli affitti
05:38brevi non sarebbero accadute ci sono alcune cose da aggiustare che cosa ha portato gli affitti brevi
05:43ma facciamo degli esempi intanto dobbiamo dire che a bologna di fronte a 16 mila alloggi non utilizzati
05:50ci sono 5 mila annunci brevi ora le proporzioni sono evidenti no evidente che ci sia stato un
06:00piccolo drenaggio da parte degli annunci brevi ma non è quello il problema semmai il problema è stato
06:04l'impatto sui canoni ma a bologna senza affitti brevi ad esempio non avremo ricettività turistica
06:10professionale che banalmente non riusciremo a fare una fiera non riusciremo ad attrarre tutti i turisti a
06:17bologna per il 43 per cento la ricettività viene dall'extra alberghiero in alcune aree interne anche
06:26del bolognese ma in generale d'italia senza affitto breve non avremmo potuto intercettare alcuni itinerari
06:32turistici e diciamoci la verità l'affitto breve è stato anche un ammortizzatore sociale per alcune
06:37famiglie cos'è che invece dobbiamo aggiustare dobbiamo aggiustare che il fatto che è stato monopolizzato il
06:42centro storico e quindi si ha diritto dal punto di vista di politica pubblica di non vedere un centro
06:47storico che ha espulso gli studenti poi gli studenti hanno espulso le famiglie periferia e le
06:51famiglie periferia sono andate fuori da bologna e quindi un aggiustamento va fatto in questo senso
06:57l'impatto sui canoni con molta probabilità ci sono modelli a supporto ci dicono che l'impatto la crescita
07:05del valori sugli affitti brevi ha creato un impatto sugli affitti a lungo breve e forse anche un certo
07:13concentramento sulle piattaforme quindi ci sono elementi che non possiamo perdere ci sono elementi
07:19da aggiustare e allora convierrebbe tenere una logica più equilibrata e più di aiuto a politiche
07:26pubbliche che hanno tutto il diritto di creare un aggiustamento ecco abbiamo parlato di imprese no io ti
07:33chiedo hai parlato che hai detto che bologna è una città attrattiva ed è vero però è anche vero
07:39che sempre più spesso si leggono non so degli infermieri che rinunciano a venire a bologna oppure
07:44lo stesso gli stessi studenti che magari scelgono un altro ateneo perché bologna costa troppo insomma
07:49c'è questa la questione dell'alloggio in qualche modo può allontanare può diminuire l'attrattività di
07:56una città come bologna oggi sono le prime le imprese a essere consapevoli che non è più il
08:03pacchetto azienda che può attrarre alcune figure professionali il pacchetto azienda è la ral è la
08:10crescita formativa la crescita professionale l'investimento sulla persona oggi le imprese
08:15sanno che la scelta di una figura professionale rispetto alla loro impresa dipende da un pacchetto
08:22di vita dipende dall'offerta socio sanitaria in quel territorio dipende dalla presenza di scuole
08:28internazionali dipende dall'abitare quindi oggi una figura professionale che ha la possibilità di
08:34avere il coltello da parte del manico quindi di poter scegliere la migliore azienda la migliore
08:39situazione sceglie un pacchetto di vita e quindi sceglie l'azienda e territorio insieme molti manager
08:45hanno deciso di venire a bologna quando si sono convinti della propria offerta culturale socio sanitaria
08:50e delle scuole internazionali l'abitare è diventato un elemento fondante di questo pacchetto di vita ma
08:58ci dobbiamo dire un'altra cosa che a bologna nel 2019 l'incidenza del canone sul reddito era del
09:0328 per cento oggi è del 33 milano che è considerata la più inaccessibile del 38 quindi in pochi anni
09:10bologna è diventata inaccessibile per un reddito medio allora di fronte a questa produzione di alloggi
09:19accessibili e possibilmente una produzione di alloggi in locazione le imprese sentono di avere
09:25una responsabilità in più questo è il motivo per cui la vera novità rispetto alla produzione di
09:29questo abitare accessibile abitare in locazione è che le imprese sono disponibili a sostenere questo
09:34gap alcuni imprenditori blasonati a bologna sono entrati in iniziative immobiliari questa è una vera
09:40novità che può far bene alle iniziative istituzionali ad esempio come quella del club pro della città
09:46metropolitana che vede un tavolo di dialogo con 30 grandi imprese della città piuttosto che quella
09:52della fondazione per l'abitare che si è fatta diciamo l'obiettivo di recuperare l'alloggio inutilizzato
09:59perché oggi possiamo contare su un pezzo di welfare che l'impresa è disponibile a giocare perché sa che
10:05altrimenti viene meno il pacchetto di vita con cui i talenti le risorse professionali le scelgono
10:10perfetto ma io marcatili ti ringrazio moltissimo sei stato gentile e molto puntuale grazie a voi per
10:18l'invita grazie alla prossima
10:40sì più che altro il problema è che poi spesso anche quando laddove si trova un affitto a un prezzo
10:52comunque alto le condizioni poi che vengono offerte non sono mai adeguate insomma al prezzo
10:58che si paga quindi oltretutto c'è anche questa questa questione qui che da considerare degli
11:04affitti che sono altissimi dettati da un'enorme speculazione edilizia e quindi da un mercato che
11:12alimenta gli interessi di imprenditori di palazzinari di chi appunto specula sul mercato
11:21immobiliare sulla pelle appunto di chi dovrebbe abitare e vorrebbe abitare le città sia per
11:29propria identità e propria storia che per che per lavoro e quindi noi ogni settimana qua a bologna
11:36sentiamo di sfratti sentiamo di gente che è costretta a dormire per strada e sentiamo anche di affitti
11:43per per gli studenti che sono diventati insostenibili che sono cresciuti del 70 per cento negli ultimi anni
11:51trovare casa a bologna lo sappiamo benissimo è una cosa complicata gli affitti sono in crescita chi
11:58trova casa non è sicuro per quanto tempo ce l'avrà dato che molti contratti d'affitto sono
12:02brevi e che i proprietari e le proprietari spesso decidono di vendere le case gli affitti che ormai
12:08si trovano sono prezzi altissimi buonasera a tutti siamo qui a il resto di bologna con due prestigiosi
12:14ospiti con cui affrontiamo il tema degli affitti e della casa a bologna gli ospiti sono alberto zanni
12:21presidente nazionale di confabitare quindi una delle associazioni diciamo così di proprietà
12:27immobiliari e francesco rienzi che è segretario bolognese del sunia sindacato degli inquilini
12:32della cgl partirei proprio da te francesco e ti chiederei questo noi nelle scorse settimane
12:38abbiamo visto queste immagini dello sfratto di via michelino insomma con l'ingresso con i martelli
12:44insomma state scene piuttosto grosse poi c'è stato dopo l'occupazione di via don mizoni e insomma tutto si è
12:51risolto apparentemente abbastanza bene nel senso che le famiglie le 50 famiglie sono state sistemate
12:57anche se però magari si è posto un po il problema di dire sistemiamo queste famiglie ma non c'è il
13:03rischio che magari passino davanti in graduatoria cioè per dire che è un tema molto delicato quello
13:08della casa no che cosa possiamo ricavare diciamo così da da questa da questa vicenda ecco in qualche
13:15modo niente allora lo sfratto quello l'esecuzione dello sfratto di via michelino come dire sono scene
13:21che diciamo non non si possono più guardare spero che questa sia stata l'unica eccezione che non ci siano
13:30più scene del del genere ovviamente sono incommentabili noi come come dire come sunia
13:37diciamo riteniamo che diciamo la via dell'occupazione non è la via della soluzione del problema abitativo
13:46nel senso che come dire l'occupazione magari può risolvere il problema momentaneo per alcuni ma non è
13:55una soluzione di un problema come dire più generale di cui come dire tante famiglie soffrono
14:01ovviamente diciamo le 50 famiglie che sono state sistemate prese in carico come da quello che ho
14:09potuto capire e come dire erano anche prima in carico ai servizi sociali come dire è stata secondo me
14:16una una azione di forza ma non ha non ha prodotto come dire risultato perché queste persone
14:24diciamo non passeranno davanti a nessuno anche perché come dire le graduatorie delle case
14:30popolari sono graduatorie pubbliche diciamo approvate quindi come dire non passeranno sicuramente
14:37non avranno un accesso privilegiato alla casa questo diciamo lo posso diciamo noi vigileremo su questo
14:45perché ovviamente è chiaro che anche i nostri sportelli ci sono persone che hanno gli stessi problemi
14:50ne vediamo tutti tutti i giorni e quindi come dire quello che noi facciamo è cercare
14:56di trovare una strada per cercare di risolvere un loro problema ma una strada che siano i servizi
15:01sociali che sia la come dire la graduatoria dell'ERP che sia il bando del contributo affitto
15:06che sia il protocollo sfratti e che siano tutte le azioni che sono state messe messe in campo
15:11benissimo e a questo punto passerei ad Alberto a Zanni insomma che è un po' l'altra fazza no della
15:17medaglia se vogliamo quella dei proprietari e allora la carenza di alloggi a Bologna è un fatto
15:23prima si è parlato appunto anche del fatto che ci sono 16.000 alloggi vuoti no quindi non occupati
15:31insomma e quindi ci sono dei proprietari che preferiscono lasciare vuoto il proprio appartamento
15:36piuttosto che affittarlo ecco come si si vince questa questa paura insomma da che cosa nasce ecco
15:42sì a Bologna sono tantissimi gli appartamenti che sono attualmente sfitti o inutilizzati parliamo di
15:4916.000 appartamenti ma il dato ancora più preoccupante è che il 30 per cento dei proprietari di questi
15:5616.000 appartamenti non vuole assolutamente più mettere in affitto l'appartamento quindi non lo vuole
16:02più locare perché è rimasto scottato dell'uso da precedenti esperienze negative con gli inquilini
16:10inquilini morosi inquilini che hanno danneggiato gli immobili quando erano dentro oppure inquilini
16:17che una volta scaduto il contratto non hanno liberato l'appartamento quindi si è dovuto iniziare
16:23quello che è l'iter giudiziario per liberare un appartamento che sappiamo ha dei tempi lunghissimi
16:29per dare fiducia a questi proprietari bisogna trovare un modo per rassicurarli quindi trovare delle leggi
16:36a livello nazionale innanzitutto ma anche a livello locale per dare delle garanzie ai proprietari cioè
16:42delle garanzie contro le morosità delle garanzie per diciamo dare appunto la possibilità quando scada
16:50un contratto di rientrare in possesso dell'immobile e appunto le garanzie su quelli che sono i danni
16:57degli appartamenti è vero uno dice diamo le garanzie ai proprietari però in questo modo si potrebbero
17:04rimettere in circolazione migliaia di appartamenti che al momento sono stati sottratti al mercato delle
17:10locazioni quindi dare una risposta a tutte quelle famiglie le famiglie gli studenti e i lavoratori che
17:16cercano casa perfetto ecco tornando invece a rienzi quindi tornando al sunia dal vostro osservatorio
17:24come è cambiata la platea delle persone che cerca casa per esempio qualche settimana fa appunto avevamo
17:31fatto questa ricerca no e una cosa che emergeva era che non so se uno ha un affitto lungo come come
17:38spesso sono 3 più 3 4 più 4 magari quando l'ha iniziato pagava non so 300 euro 400 euro adesso se lo
17:46trova più che raddoppiato e quindi non riesce a farvi fronte insomma ecco quindi niente adesso
17:51diciamo io quando sono arrivato al sunia di sfratti per oppure di disdette di locazioni ne vedevo
17:58raramente una decina di anni fa uno sfratto per finita locazione si vedeva uno ogni ogni anno forse
18:06capitava e capitava raramente adesso invece è molto più come dire frequente ai nostri sportelli ne
18:12vediamo tantissime come dire disdette di contratti di locazione con anche richieste di raddoppio del
18:20del canone che si pagava fino a poco a poco tempo fa ovviamente è chiaro che questo mette in difficoltà
18:28mette in difficoltà parecchio le famiglie che si trovano a dover decidere se come dire come dico io mandare
18:35a scuola i figli mangiare sopravvivere oppure come dire stare in mezzo in mezzo a una strada
18:44quindi questo è un po il il problema ovviamente è chiaro che c'è una speculazione diciamo noi la
18:54stiamo vedendo io come dire e questa speculazione sta mettendo a rischio tutto un sistema di città
19:00diciamo ci sono tante concause la speculazione gli affitti brevi e turistici diciamo ci sono
19:07tante tante concause però questa come dire sta mettendo veramente in crisi la città perché una
19:11città che comincia a avere il problema della ricerca dell'alloggio si fa prima a trovare un
19:17lavoro che è un un alloggio e quindi come dire le persone oppure chi può andar via come dire va
19:24via e quindi c'è tutto il tema diciamo che non si riescono a trovare infermieri medici insegnanti
19:30autisti dell'autobus e quant'altro quindi perché qualcuno deve fare appunto speculazioni
19:38ecco a zani chiederei questo allora ne abbiamo parlato un po anche prima ma sempre parlando di
19:45affitti brevi no qui c'è una stretta in ballo della regione e ti chiedo insomma se sei favorevole o
19:52contrario o se comunque pensi che possa servire a liberare dei appartamenti degli appartamenti
19:59che attualmente appunto sono destinati ai turisti ma noi siamo convinti che agire con le strette con i
20:07divieti con le limitazioni non serve a nulla anche perché non è automatico che se un proprietario smette
20:14di fare affitti brevi non è automatico che lo affitti nel mercato delle locazioni tradizionali
20:21cioè i canoni concordati e i canoni liberi mentre invece sappiamo che un appartamento che oggi è destinato
20:27d'affitto breve sicuramente è utile per quello che è lo sviluppo del turismo bologna sappiamo che è diventata
20:34una città turistica e per fortuna questo aiuta molto l'economia della città però non tutti i turisti
20:42che vengono a bologna vogliono andare in albergo e non vogliono andare in albergo per via delle dei prezzi
20:47anche elevati degli alberghi piuttosto che anche degli orari delle della poca libertà che ci può essere
20:55in albergo molte famiglie decidono di stare negli appartamenti appunto destinati ad affitti brevi
21:03e affitti turistici proprio per avere maggior flessibilità maggior libertà e anche risparmiare
21:09dal punto di vista economico noi siamo dell'idea che bisogna agire attraverso degli incentivi se il comune
21:15e la regione vogliono cercare immobili diciamo prendere immobili da quello che oggi è il mercato delle
21:23locazioni turistiche e metterlo nel mercato delle locazioni tradizionali lo deve fare attraverso
21:29degli incentivi voglio fare un esempio di Genova noi a Genova abbiamo sottoscritto recentemente gli
21:34accordi territoriali per i canoni concordati inserendo una clausola che i proprietari che hanno
21:40appartamenti che affittano ad affitti brevi o affitti turistici e passano al mercato delle
21:46locazioni tradizionali quindi alle famiglie gli studenti eccetera hanno un aumento del 15 per cento
21:52sulle tariffe del canone quindi questo può essere un incentivo perché molti proprietari passino da
21:57un mercato all'altro oppure ad esempio il comune può agire sulla leva fiscale penso in particolare
22:04all'imu ad esempio concedere degli sgravi imu per quei proprietari che oggi hanno l'appartamento
22:10destinato ad affitto breve e passarlo dall'affitto tradizionale siamo dell'idea che fare il muro
22:20contro muro o mostrare i muscoli da parte dell'amministrazione comunale non aiuti a risolvere
22:25il problema bisogna coinvolgere i proprietari e concedere delle agevolazioni. Ecco in maniera
22:32velocissima Rienzi ti chiedo questo abbiamo 2500 alloggi ERP sfitti il comune può fare di più
22:38sostanzialmente per la manutenzione per rimetterli a posto insomma perché immagino che molto sia per
22:43quello che siano sfitti insomma. Allora quelli ERP dai dati che risultano come dire erano 600
22:49quelli inutilizzati sfitti per mancanza come dire per mancanza di manutenzione perché prima che
22:57un alloggio vada diciamo deve essere ripristinato prima di essere assegnato ovviamente con il comune
23:03ha messo circa 7 milioni e mezzo per dei fondi Pommetro per ripristinare e per arrivare allo sfitto
23:09zero alla fine del del mandato ovviamente questo è abbiamo fatto anche degli accordi con il comune
23:15che era anche una nostra richiesta adesso ci sono anche i fondi diciamo che la regione c'è la
23:20manifestazione di interesse che scade il 25 di novembre per ripristinare degli alloggi sia
23:27inutilizzati da più di cinque anni e sia alloggi di proprietà completa proprietà comunale non vincolati
23:33dalla dalla sovrintendenza per fare sia le manutenzioni per rimetterli in circolo e per affittare
23:39a canone calmierato quindi farli passare dall'ERPA all'ERS per 30 anni con ci sono circa 300 milioni che la regione
23:47attiverà con la banca europea degli investimenti 200 milioni con la banca europea degli investimenti e 100 milioni
23:55con fondi fondi propri quindi si sta cercando di arrivare allo sfitto zero e su questo ovviamente erano delle nostre
24:03richieste perché diciamo il problema del mercato secondo me se il comune diciamo chi ha la proprietà
24:11pubblica immette sul mercato degli alloggi a canoni sostenibili canoni da 400 500 euro che siano sostenibili
24:17per le famiglie come dire il canone e i prezzi come dire vanno a calmierarsi e quindi come dire calano
24:26un ultimo aspetto che affronterei con danni è questo insomma tu spesso hai lanciato l'allarme sui
24:33diciamo così danni fatti dai cantieri alle proprietà immobiliari non parlo solo di danni fisici o tanto
24:41di danni fisici ma quanto di un calo diciamo così di prezzo di in qualche modo di pregio di questi immobili
24:49insomma è ancora valido oppure in qualche modo adesso la situazione è migliorata no purtroppo
24:56l'allarme è ancora valido e noi abbiamo iniziato a lanciare questo allarme questo grido di allarme
25:03più di un anno e mezzo fa quando sono iniziati i primi cantieri a Bologna e ancora la gente non credeva
25:10quelle che erano le nostre ricerche le nostre statistiche i risultati delle nostre analisi e oggi
25:17questo dato purtroppo è confermato dal mercato si vede benissimo che gli immobili che esistono
25:23sulle zone le vie dove ci sono i cantieri purtroppo sono stati notevolmente svalutati come avevamo
25:30purtroppo previsto anche perché questi sono cantieri che dobbiamo ricordare due aspetti tanto
25:36sono molto lunghi nel tempo non è il classico cantiere che viene si apre magari dopo una settimana
25:41chiuso qui noi abbiamo cantieri vedi quello di Rivareno ad esempio che da un anno e mezzo che ha aperto
25:46quindi cosa vuol dire? Disagi per i residenti, disagi perché non c'è più il posto auto perché
25:54non possono arrivare con l'auto vicino a casa poi li conosciamo tutti e anche chiaramente i rumori
25:59le polveri e tutto quello che consegue dai lavori e sono cantieri lunghi quindi sicuramente i danni ci sono
26:08l'abbiamo visto ci sono dei valori che sono arrivati fino a un meno 50 per cento durante l'apertura
26:14del cantiere stesso valori parlo delle compravendite immobiliari e a regime cioè quando i cantieri saranno
26:22chiusi diciamo però con il passaggio del tram e di quelle che sono le modifiche apportate ci sarà un meno
26:3120 per cento su quelle che sono le compravendite parlo sempre di valori e un meno 30 per cento sulle
26:37locazioni quindi dei danni purtroppo ci sono. Bene io ringrazio entrambi gli ospiti insomma
26:44Rienzi e Zanni e niente vi invito poi in una prossima puntata del resto di Bologna.
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