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Financialounge
  • 5 giorni fa

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Trascrizione
00:00Investire nel mattone, sappiamo poter essere un investimento sicuro, ma c'è una valida
00:08alternativa di cui vogliamo parlarvi tra poco nella nuova puntata di Stay Live, ovvero l'immobiliare
00:14quotato. Che tipo di asset class è, quali sono gli scenari da qui ai prossimi mesi e qual è la
00:20situazione in Europa. Vi aspetto dopo la sigla.
00:30Benvenuti in nuova puntata di Stay Live, ci occupiamo di real estate, conosciamo bene la situazione di
00:47mercato in continua evoluzione e l'immobiliare quotato proprio in questo contesto potrà
00:53rappresentare un'alternativa molto interessante agli investimenti tradizionali nel real estate.
00:59Cerchiamo di capirne qualcosa di più e lo facciamo oggi in questa puntata con Vincent Brouillere,
01:05Senior Fund Manager Real Estate di Deepan. Ben arrivato.
01:08Grazie molto per avermi.
01:10Dicevo, quali sono intanto le caratteristiche di questa asset class, Vincent? E in contesti
01:14di mercato come quello che stiamo attraversando, dei singoli immobili, quali sono i vantaggi
01:20del real estate quotato?
01:21Benvenuti in Europa.
01:22Benvenuti in Europa.
01:23Benvenuti in Europa.
01:24Benvenuti in Europa.
01:25Benvenuti in 150 compagni.
01:28Un'alternativa sono molto liquido, un'alternativa.
01:30Un'alternativa sono molto liquido.
01:32Ma alcuni hanno un specifico status.
01:36Un'alternativa real estate investimenti trust.
01:40E se si compilano con un certo numero di regole, non pagano a un'alternativa
01:46a un'alternativa.
01:47Un'alternativa a un'alternativa a un'alternativa, ma non le compagni.
01:54Quali sono le regole?
01:55Bosa sono le regole.
01:56E se deve distribuire 80% dei loro cash flow, potranno dividere un'alternativa,
02:01potranno a una cappella di 50% di rate ratio, potranno a una cappella della inglese,
02:08potranno a tutti inglesi e in inglese.
02:12E non possono investire più di 20% di una building nella loro portafogli.
02:17Quindi se si hanno respectato le regole, non pagano di pagano.
02:20E' molto interessante per gli investimenti, perché gli investimenti
02:23Benefite da un grande dividendo.
02:26Questo è il primo caratteristico.
02:28Il secondo caratteristico è che dopo anni,
02:31dopo anni, dopo anni,
02:32per i ultimi 30 anni,
02:33le compagnie hanno creato una buona portafoglia.
02:37E' molto difficile di replicare questi portafogli.
02:41Le hanno i migliori assets in loro subsectori.
02:46I ricordi subsectori,
02:47sono logistiche,
02:49residenciali,
02:50industriali,
02:51offices,
02:53healthcare,
02:55student housing,
02:56hotels,
02:57parkings.
02:58E lo che facciamo a Dipalm è
03:00chiamare i migliori i migliori,
03:03i migliori i migliori subsectori.
03:05E in ogni subsector,
03:07noi cerchiamo di chiamare i migliori
03:10i migliori in ogni subsector.
03:13E, lato, ma non l'interno,
03:15è attrazione,
03:17perché abbiamo compagnie di compagnie,
03:19è molto facile a compagnie i migliori i migliori i migliori i migliori i migliori.
03:24quasi all complicato settore.
03:26In un marzo migliori i migliori i migliori il ma essentially.
03:29Per controllo al com replies,
03:34Now, is it interesting to buy direct real estate?
03:39I think so, because the direct real estate market is less volatile.
03:44And so in a diversified portfolio, to have listed real estate
03:49to benefit from very competent management teams
03:53that will create value in a liquid market, plus the fact to have direct real estate
03:59to decrease the volatility is for me very efficient.
04:17Well, you have to remind that five years ago we were in a situation
04:21and it's very important to understand what happened in the last five years.
04:25Five years ago, we were with zero interest rates.
04:29So it was very easy for companies to increase debts to buy low yielding portfolios.
04:38But because of inflation, because the intervention of the listed,
04:44the Fed and European Commercial Bank, the Central Bank of Europe,
04:51they started to increase rates because of inflation.
04:56And so the companies were stuck because they had to refinance their portfolio
05:02in a much higher cost of financing.
05:06So the market closed, the investment market, the market of the transaction closed completely,
05:12and the balance sheet were not strong enough.
05:15There were too much debts.
05:17And so during five years, they decided to sell assets to reinforce the balance sheets.
05:23And now we are trading in the stock market at 31% discount to the net asset value.
05:32It means that the stock market is much cheaper, 30% cheaper,
05:36than what you find in the direct real estate market.
05:40And the current situation is very attractive because you have such a big discount in a liquid market,
05:48where the companies have reset everything.
05:51On average, the value of the real assets in Europe have decreased the last five years by 20%.
06:00And the rents paid by the tenants have decreased on average by 25%.
06:08It means that you can enter today in a very attractive market,
06:14where the balance sheet are much stronger.
06:17And it's cheap on the stock market because they trade at the 30% discount.
06:22And very attractive as well, the yield margin, the yield spread,
06:28this means the difference between the yield you can get on an asset and the cost of financing,
06:34was negative for five years ago, but now it's positive.
06:39So it means that the development companies are coming back to build new assets.
06:45and the fact that the supply was so low during five years was attractive because we see rents increasing a lot
06:55because there are not enough assets here in Europe.
06:58Five years ago there was a problem because the rates were increasing.
07:03This has been solved.
07:05And now today the cost of financing is around 3.5%.
07:10But today the cash flow is increasing because the rents are increasing,
07:15because we don't find enough very good quality assets in the market.
07:20And the companies today are back to growth.
07:25They have strong balance sheets, they have cash, they have sold assets,
07:29they can seize opportunities in the market to buy very attractive,
07:34very well positioned, good quality assets in the central business.
07:39in the central business district of the most well growing capital of Europe.
07:46Margini di crescita interessanti, quindi.
07:48Sappiamo però, Vincent, anche che lo sviluppo degli investimenti immobiliari quotati
07:52non è uniforme nei diversi paesi europei.
07:55Questo potrebbe rappresentare un mezzo di diversificazione per un portafoglio.
07:59Well, we see that there are three, four countries very active in this list of real estate space.
08:05The UK have many, many companies and we see today that there is a lot of M&A,
08:11merger and acquisition trends.
08:16Many companies are buying others, private companies or public companies are buying listed companies in the UK.
08:24The Belgian market is well diversified.
08:28There are 15 listed real estate companies there.
08:31In Italy there is only one, IGD.
08:34And it's not enough.
08:36I would like to see many more listed companies in the fourth economy of Europe.
08:41It would be interesting.
08:42But what we do at DIPAM is to select those best companies for different criteria,
08:50technical, financial, qualitative criteria.
08:53and we try to add value in the funds and out of the last 25 years we have been able to beat the market 24 times.
09:06Very interesting.
09:07Grazie per questo approfondimento sull'immobiliare quotato.
09:09Grazie a Vincent Bruyer, senior fund manager real estate di DIPAM.
09:13Grazie per essere stato con noi.
09:14Thank you very much.
09:15E a voi per aver seguito questa puntata come sempre di Stay Live.
09:20Vi aspetto alla prossima sempre su financiallounge.com
09:45Grazie a tutti.
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