Après une période de baisse ou de stabilité des taux, la tendance semble s’inverser : certains établissements bancaires ont annoncé, fin juillet, des remontées de leurs barèmes. Explication de cette évolution avec Caroline Arnould, directrice générale de Cafpi.
00:00Et dans ce partiment, on s'intéresse tout de suite à ce qui se passe du côté du crédit immobilier et des taux.
00:10Alors, sont-ils en hausse, sont-ils en baisse ? Est-ce que c'est le moment de concrétiser son projet immobilier ?
00:15Autant de questions qu'on va poser à notre invitée, Carolina Arnoux. Bonjour.
00:19Bonjour.
00:20Vous êtes directrice générale de CAFPI et on a besoin de vos lumières déjà pour nous dire à un moment,
00:25en cette rentrée, si les taux sont en train de se stabiliser, s'ils sont plutôt en train de remonter,
00:31parce qu'on a quand même une situation politique un petit peu compliquée.
00:34On sait que la note de la France est sous surveillance.
00:37Est-ce que les investisseurs vont continuer à nous faire confiance ?
00:40Si ce n'est pas le cas, les taux pourraient remonter et ça, c'est un peu étonnant,
00:43c'est-à-dire qu'on pourrait payer demain notre crédit un petit peu plus cher.
00:46Première question, Caroline, où est-ce qu'on en est à date, à la fin de l'été,
00:50vous qui auscultez les banques et faites le tour chez CAFPI ?
00:54Où est-ce qu'on en est exactement ?
00:56Alors, on a certainement atteint cet été et donc en tout début septembre un point bas,
01:03une sorte de palier sur les taux où on est sur 20 ans.
01:09Nous, en moyenne, on était à 3,17 et pour des meilleurs dossiers,
01:13on avait du 2,90, donc des taux encore en dessous des 3%.
01:17Donc, avec toute cette intertitude politique, économique, etc.,
01:25force à parier que les taux ne vont plus baisser.
01:29Ça, c'est une mauvaise nouvelle.
01:30À très court terme, ils ne vont plus baisser certainement dans les mois à venir.
01:34Là, sur cette rentrée, ce que nous disent les barèmes des banques,
01:38avant, évidemment, cette situation d'instabilité politique
01:44et peut-être demain d'instabilité liée à la note de la France,
01:50ce que nous disent les banques, c'est que les barèmes que nous avons reçus
01:53sont pour la moitié des banques des barèmes stables.
01:57C'est-à-dire les mêmes taux que cet été.
02:00D'accord.
02:01Donc, des taux, on l'a vu, autour de 30 sur 20 ans,
02:05des très bons taux par rapport à ce qu'on a connu il y a un an.
02:10L'autre moitié…
02:11Il y a un an, on était encore à 4% ?
02:12Oui, on était à 4%.
02:14Donc là, ça a bloqué beaucoup de gens.
02:15Ça a bloqué beaucoup de gens.
02:17On est monté très haut.
02:18Et là, on est revenu depuis ce printemps,
02:21avec la décrue des taux depuis le début de l'année,
02:24vraiment à une resolvabilisation des emprunteurs,
02:29une appétence pour emprunter,
02:31des prix de l'immobilier qui n'ont pas forcément beaucoup augmenté.
02:34Donc, on a eu beaucoup de demandes.
02:36Donc, on en est là.
02:38On a aujourd'hui quand même, il faut le dire,
02:41quelques banques qui ont remonté un petit peu leur barème
02:44face à cette incertitude.
02:46Pour certaines, 0,10, 0,20, même 0,30.
02:52Mais ce n'est pas la majorité.
02:53On a aussi des banques, c'est pour vous faire voir
02:57qu'il y a vraiment une stratégie commerciale aussi des banques.
03:00On a même une banque, là, qui vient de proposer un booster
03:04pour des emprunteurs en dessous de 36 ans à 2,99.
03:10D'accord.
03:10C'est vrai qu'on avait vu fleurir ça durant le printemps.
03:13Alors, c'est la période traditionnelle.
03:15On voyait, notamment dans les grandes métropoles, sur les bus,
03:19certaines banques qui faisaient des offres comme ça, bonifiées,
03:21bonifiées, alors pour les jeunes, pour les primo-excédents,
03:24c'était pour booster cette demande, pour faire revenir les primo-excédents, notamment.
03:27Tout à fait, revenir les primo-excédents.
03:28Et on l'a vu au printemps aussi avec le rélargissement du PTZ.
03:32Le prêt à taux zéro, oui.
03:33Exactement, le prêt à taux zéro.
03:34Ça va faire revenir des primo-excédents.
03:36Et là, sur cette rentrée, c'est des stratégies commerciales,
03:39des banques qui se mettent en retrait.
03:41Parce qu'aujourd'hui, il faut voir que le coût du crédit pour une banque,
03:44il est assez élevé.
03:45Elle se base sur l'OAT 10 ans.
03:47Aujourd'hui, l'OAT 10 ans, elle est autour de 3,50.
03:49Donc, on voit bien que les taux que proposent les banques sont en dessous de 3,50.
03:52Donc, avec très peu de marge.
03:54Mais on a des banques qui veulent profiter aussi de cette période
03:58pour acquérir encore des clients.
03:59Certainement qu'elles n'ont pas encore toute leur enveloppe de crédit
04:03qui était prévue pour 2025.
04:04Elles n'ont pas encore tout dépensé, entre guillemets.
04:07Donc, elles vont faire des offres attractives.
04:09D'autres qui étaient très en avance, qui ont beaucoup distribué,
04:13vont peut-être se mettre un petit peu en retrait.
04:14Leur façon de se mettre en retrait, les banques, c'est d'augmenter un petit peu leur taux.
04:18Donc, d'être moins attractives.
04:19Elles sont moins compétitives, sauf leur clientèle captive.
04:22Exactement.
04:22Qui, pour d'autres raisons, tient à conserver et accepte cette surprime.
04:26Les autres vont être vos clients, en particulier.
04:28Ils sont assez opportunistes.
04:30Ils vont aller chercher le meilleur taux, quitte.
04:32Et c'est la politique d'acquisition à changer de banque.
04:34C'est pratiquement le seul moment dans une vie de client où on change de banque.
04:37Tout à fait.
04:39Quitte à changer de banque.
04:40Évidemment, on parle du taux.
04:42Mais attention, vous parlez du taux nominal, mais il y a aussi l'assurance emprunteur.
04:47Il faut parler du TAEG, du taux global.
04:50C'est pour ça que les courtiers, moi je représente les courtiers en général,
04:55font ce travail d'analyser toutes les offres des banques.
04:59Et on le voit bien.
05:00À l'instant T, vous avez des offres qui sont très, très hétérogènes.
05:03À la fois sur le taux nominal, à la fois sur l'assurance emprunteur,
05:07à la fois sur les frais de dossier, qui peuvent être, chez certaines banques, du simple double.
05:12Donc je pense qu'il faut appréhender son projet immobilier d'un point de vue global
05:16et comparer tous les items du crédit.
05:19Et aujourd'hui, et au mois de septembre, malgré ces incertitudes,
05:25on peut encore bénéficier de bons taux.
05:27Oui, alors des bons taux, vous nous l'avez dit, autour de trois ans, on va faire simple.
05:30Enfin, sur 20 ans, bien évidemment, ce sera peut-être un petit peu sur 25 ans, etc.
05:36Si on a un bon dossier, toujours pareil, c'est mieux, évidemment, d'avoir le Graal, le CDI,
05:42ou d'être fonctionnaire, bien évidemment, ce n'est pas le cas de tout le monde.
05:45Est-ce qu'on a un profil type, un portrait robot de l'emprunteur ?
05:49Par exemple, le primo-accédant, c'est quoi la fourche ?
05:51Qu'est-ce qu'il demande aujourd'hui à son banquier ?
05:54Le primo-accédant, il demande à son banquier, mais aussi, surtout à son courtier,
05:59aussi de l'accompagner dans toutes les aides auxquelles il a le droit.
06:01Parce que le primo-accédant, il peut avoir droit au PTZ, on l'a vu maintenant partout,
06:06dans les zones tendues, pas tendues, etc.
06:10Il peut avoir des aides liées à son entreprise, il peut avoir des aides boostées dans certaines banques,
06:16les banques accompagnent beaucoup les jeunes aussi.
06:20Donc, le primo-accédant, il peut avoir un taux canon.
06:24Évidemment, il faut qu'il montre une situation stable.
06:30La capacité de faire de l'épargne, alors on ne demande pas à un primo-accédant de pouvoir placer 500 euros tous les mois,
06:36mais s'il montre à un banquier que tous les mois, il met ne serait-ce que 50 ou 100 euros sur un livret,
06:42ça montre une attitude vraiment cohérente par rapport à ses finances et un profil de risque moins risqué.
06:53Mais un primo-accédant, c'est un client de choix pour une banque.
06:56Oui, portrait robot selon votre observateur des crédits de l'emprunteur primo-accédant.
07:01Alors, ce ne sont pas des sommes, on nous dit toujours, tiens, c'est considérable.
07:0435 ans, CDI pour les trois quarts des clients, il achète en priorité dans l'ancien, 9 biens sur 10 sont dans l'ancien,
07:14et il emprunte 220 000 euros sur 280 mois.
07:17La durée, c'est plus long que 20 ans, on augmente la durée.
07:22Oui, alors augmenter la durée, c'est vraiment extrêmement intéressant et on peut aller chercher auprès des banques.
07:27Donc, on sait que les critères HCSF limitent les durées d'emprunt, mais on peut aller jusqu'à 26, 27 ans.
07:36Et quand on est jeune, je pense que c'est une bonne solution pour faire baisser son taux de crédit.
07:42Et on sait qu'en moyenne, un crédit, c'est 8 ans.
07:45Donc, vous empruntez très très long, et puis au bout de 8 ans, après, vous réempruntez.
07:50Donc, c'est souvent des bonnes opérations.
07:52Et les banques, elles peuvent déroger sur ces critères dans une certaine souplesse.
07:57Donc, ne pas hésiter à négocier une longue période sur des taux qui sont aujourd'hui intéressants.
08:05Caroline Arnon, on se penche aussi sur le marché locatif.
08:07On s'est un petit peu en détresse, on va dire.
08:09C'est vrai qu'il y a eu la fin du pinel.
08:11Il y a d'autres dispositifs qui se mettent en place, mais qui ont peut-être un moindre succès.
08:16Où est-ce qu'on en est aujourd'hui sur l'investissement locatif ?
08:18Alors, c'est très difficile sur l'investissement locatif.
08:21On le sait, le neuf, ça reste assez compliqué.
08:29Aujourd'hui, sur l'investissement locatif, on voit des projets, des investisseurs qui se tournent aussi vers l'ancien.
08:36Qui se tournent vers l'ancien avec et à la recherche de rentabilité sur des biens peut-être à rénover.
08:46Donc, il y a encore un marché pour l'investissement locatif.
08:49Mais évidemment, il faut bien prendre en compte son projet.
08:53Puisque les rentabilités sont moindres quand on n'a plus d'incitation fiscale.
08:58Et puis, une fiscalité peut-être à l'avenant, donc compliquée, peut-être des bouleversements, on ne sait pas.
09:04Et c'est vrai que c'est un facteur, cette instabilité politique qu'on a actuellement, sans gouvernement, sans vote du budget.
09:09Sans vote du budget.
09:10Puisqu'on avait ce projet de statut du bailleur privé.
09:15Tout à fait.
09:16Qui permettait de relancer l'investissement locatif.
09:19Même si la ministre Valérie Létard l'a porté.
09:22Le Premier ministre l'avait porté également.
09:27Effectivement, aujourd'hui...
09:29Tout est à refaire.
09:30Tout est à refaire.
09:31Tout est à refaire, effectivement.
09:32Et malheureusement, j'ai peur que ce ne soit pas la priorité du futur gouvernement pour faire des économies et inciter les investisseurs.
09:46Malgré le bon travail, on le répète, c'est vrai que la ministre, on va dire, sortante du logement,
09:50malheureusement, c'est vrai qu'à chaque fois, il faut remettre son ouvrage.
09:58Pour conclure, qu'est-ce qu'on va dire de cette fin d'année ?
10:01Alors, c'est vrai qu'il y a des sauts de tension, c'est vrai qu'il y a sûrement des inquiétudes.
10:04Pour autant, si on a un projet, si on a trouvé le bien, il faut y aller.
10:08Oui.
10:09Il faut y aller.
10:11Globalement, moi, j'avais dit, toutes choses égales par ailleurs, à la fin de l'année, on va atterrir sur des taux à 3%.
10:18Vous voyez, là, encore, jusqu'à fin août, sur des meilleurs dossiers, on pouvait avoir en dessous de 3%.
10:25Là, on devrait, au maximum, atteindre les 3,50.
10:333,50.
10:34Si on peut bloquer 3,20.
10:35Si on peut bloquer 3,20, il faut le faire.
10:37Mais sur l'histoire générale du crédit, même 3,50, c'est des très bons taux.
10:44Effectivement, on se réfère toujours à cette période, à des taux à 1 ou des taux à 2.
10:50Mais 3,50, ça reste sur des bons taux.
10:54Et on peut négocier.
10:55On aura certainement, jusqu'à la fin de l'année, des banques aussi qui vont se positionner.
11:02Mais maintenant, sur la production de l'année prochaine, parce qu'on le sait, à l'automne, dès maintenant, presque tous les crédits de l'année sont déjà presque faits.
11:10Des enveloppes sont faites pour les grands réseaux.
11:13Exactement.
11:13Et donc, elles vont peut-être ouvrir des nouvelles enveloppes.
11:15Effectivement, voilà.
11:16Donc, on ne chipote pas, finalement.
11:18On était objectif à 3%, si on peut signer à 3,20.
11:21Bien sûr, faire attention au TEH, c'est-à-dire tout ce qui est les à-côtés, l'assurance, vous les signaler.
11:26Mais en tout cas, si vous trouvez le projet de votre œuvre, il faut y aller.
11:29Notant que ça pourrait encore augmenter, bien sûr, si la situation politique de la France se dégrade.
11:34On pourra avoir des taux en hausse.
11:35Et ce, c'est assez étonnant, malgré la baisse de la Banque centrale.
11:38En tout cas, de ce côté-là, il vaut mieux ne pas attendre.
11:40C'est votre conseil, Caroline.
11:41C'est mon conseil, tout à fait.
11:42Merci, Caroline.
11:43Je rappelle que vous êtes la directrice générale de CAFI.
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