Wandy Batista – Presidente de la Comisión de Justicia de la Cámara de Diputados, Reyna Echenique – Abogada y secretaria de la Junta Directiva de la AEI, Altagracia Paulino – Presidenta del Observatorio Nacional para la Protección del Consumidor (ONPECO), Jean Cristoder Pérez – Abogado y Annerys Meléndez – Presidenta de ACOPROVI e ingeniera civil.
Nos brindan su análisis sobre la ley de alquileres en nuestro país, que podría cambiar por primera vez en décadas. Pero, ¿Protegerá mejor a inquilinos y propietarios? ¿O abrirá nuevas brechas?...
En la sección En La Mesa conocerás la opinión y el análisis de diversos temas de interés que generan controversia en la sociedad dominicana y el mundo.
Esta Noche Mariasela trae información de variedad con temas y entrevistas actuales de interés político, económico, social y entretenimiento a nivel nacional e internacional, lo puedes disfrutar de Lunes a Viernes a las 8:00 de la noche por la casa Color Visión.
#EnMariasela #MariaselaAlvarez #NairobiViloria #DianaLora #ColorVision #Canal9 #ColorVisionCanal9 #ENM #RD #Actualidad #AlquileresENM
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NoticiasTranscripción
00:00Durante décadas, los alquileres en República Dominicana han estado regulados por normas
00:08dispersas y desactualizadas, como la Ley 43.14 de 1955 y el Decreto 4807 de 1959.
00:18En julio del 2024, se sometió a un proyecto de ley que buscaba modernizar ese marco legal,
00:24pero la iniciativa perimió al cerrar el período legislativo sin ser aprobada.
00:30En respuesta a esa deuda histórica, la Cámara de Diputados retomó la discusión con una nueva propuesta,
00:37aprobada en primera lectura el 25 de junio del 2025, la cual será debatida en vistas públicas antes de una posible segunda lectura.
00:47La nueva ley busca establecer reglas claras para contratos de alquiler de viviendas,
00:51locales comerciales y espacios para actividades sin fines de lucro.
00:55Regula desde el contenido mínimo de los contratos hasta el reajuste de renta, depósitos de garantía,
01:01procedimientos judiciales, sanciones por desalojos ilegales y mecanismos de conciliación.
01:07También impone plazos para decisiones judiciales, promueve el registro formal de los contratos
01:12y refuerza derechos tanto de inquilinos como de propietarios.
01:17Entre los desafíos más evidentes figuran la informalidad generalizada del mercado de alquileres,
01:23la capacidad operativa de los tribunales para cumplir los plazos establecidos
01:27y la necesidad de una cultura jurídica que respalde la aplicación real de la ley.
01:32Hoy, para poner sobre la mesa este proyecto, sus luces y sombras,
01:37conversamos con miembros de la Comisión Especial que estudió la pieza legislativa en el Congreso,
01:43abogados, representantes del sector construcción y expertos en materia de alquiler.
01:48Nuestros invitados en la mesa en el día de hoy son Wandy Batista,
01:56presidente de la Comisión de Justicia de la Cámara de Diputados
01:59y miembro de la Comisión que estudia el proyecto para la modificación de la ley de alquileres.
02:03Gracias por estar con nosotros, Wandy.
02:05Gracias a ti.
02:06Reina Echenique también estuvo una vez en una mesa sobre este tema,
02:10creo recordar hace mucho tiempo, era necesario, ¿verdad que sí?
02:14Bueno, se está moviendo ese Congreso.
02:15Abogada, secretaria de la Junta Directiva de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias A.E.I.
02:22Altagracia Paulino, gracias por estar nuevamente en esta mesa.
02:26Altagracia también, como siempre contamos con ella,
02:28presidenta del Observatorio Nacional para la Protección del Consumidor, Ompeco.
02:33Jean-Christopher Pérez, gracias por estar con nosotros nuevamente.
02:37Él es abogado.
02:38Y Anneris Meléndez también, otra asidua de estas mesas,
02:42porque son muchos temas que tienen que ver con ustedes.
02:46Ella es presidente de ACOPROVI, que es la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas.
02:52Estos son nuestros invitados, nuestro hashtag AlquileresENM,
02:56por cualquier pregunta, duda que usted tenga sobre lo que se va a ir exponiendo a lo largo del resto de esta hora.
03:01Ya volvemos.
03:02Bueno, tenemos una posible nueva ley de alquileres a tiro de hit.
03:17Todavía se van a escuchar observaciones a la misma antes de declararla como buena y válida.
03:26Pero nosotros queremos aquí, en esta mesa, que empecemos a hablar primero de lo que mejora esta ley.
03:33En sentido general, con relación al contrato de alquiler, cambian algunas cosas.
03:40Antes los dos depósitos, habla de dos depósitos.
03:43Nos imaginamos que esos dos depósitos son depósitos.
03:45No es ese mes que se da por adelantado, sino que puede llegar hasta dos depósitos.
03:51Antes había que depositar ese dinero que no se hacía, porque esas son las cosas.
03:56Tenemos las leyes, pero eso no se cumple siempre.
03:59En el Banco Agrícola, ahora tiene que ser en un banco donde esté la propiedad.
04:04En fin, vamos a hablar de algunas cosas que se han flexibilizado y han mejorado.
04:09¿Cuál es el entendimiento de ustedes son?
04:12Usted que estuvo trabajando precisamente en esa comisión.
04:15Bueno, nosotros nos bajamos duro, María Cela y los demás, tratando de darle a la República Dominicana la ley de alquileres que se merece.
04:27Porque la verdad es que, pero no quisimos sesgarnos e irnos a que hay que perseguir a los inquilinos,
04:34porque en mi experiencia como abogado he vivido situaciones en donde los propietarios han sufrido muchísimo por culpa de los inquilinos.
04:46Y he vivido la otra parte, en donde un propietario le dice a un inquilino que necesita el dinerito de los depósitos para mudarse.
04:53Le dice, no, no, tú lo vives porque yo no tengo cuarto, vívelo.
04:57Pero ya él tiene su casa y se quiere mudar.
04:59Entonces, es una forma de forzarlo a que vivan dos meses más y se queden sin dinero.
05:07Y ese tipo de cosas tratamos de ser lo más equilibrado posible, pensando, hicimos una ley pensando en el bien de la República Dominicana.
05:18En ese sentido, esto que usted acaba de mencionar, que ocurre con frecuencia, vive los dos meses,
05:24¿eso no se podrá hacer o se va a mantener?
05:27No, no se puede hacer.
05:27¿Se va a penalizar?
05:29No se puede hacer porque, para comenzar, como bien usted decía hace un momentito,
05:34siempre la ley estableció que debía depositarse en el banco agrícola, ¿verdad?
05:39Y, de hecho, algo que la gente no sabe, generaba intereses.
05:43Genera intereses, porque todavía está vigente.
05:46Genera intereses en beneficio del inquilino.
05:49¿Y cuándo un inquilino?
05:49Pero en la realidad lo que pasaba era que el propietario se lo ponía en los bolsillos,
05:53lo gastaba o le daba o hacía lo que le daba la gana con eso y no le generaba interés.
05:58O sea, más allá de que no le daba el uso adecuado, le generaba una pérdida económica al inquilino,
06:04porque no le generaban los intereses que se generaban cuando era depositado en el banco agrícola.
06:10Entonces, ese tipo de cosas las estamos tratando de organizar.
06:14Quiero decir que no es que se van a registrar en los bancos los contratos de alquiler,
06:19sino que se va a registrar en la conservaduría de hipotecas,
06:22registro civil y conservaduría de hipotecas del ayuntamiento, del lugar en donde esté el inmueble.
06:27Lo que se va a hacer en el banco es el depósito de la consignación de los montos dados en garantía
06:34y los bancos luego, con la debida documentación de que él cumplió, le podrá devolver al inquilino el dinero.
06:44Hablemos de eso que usted acaba de mencionar.
06:46La ley dice que ahora los contratos deben registrarse en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas.
06:51Los depósitos deben hacerse en un banco y notificarse al Ministerio de Vivienda.
06:57¿Quién va a hacer la notificación al Ministerio de Vivienda?
07:00El propio banco.
07:01El propio banco.
07:02¿Y quién va a hacer el registro en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría?
07:06En todos los ayuntamientos de la República Dominicana existe por ley una Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas.
07:16¿Por qué eso de conservaduría de hipotecas confunde?
07:18Para que no se confunda con la jurisdicción inmobiliaria.
07:20Es porque cuando los terrenos no son terrenos registrados, las hipotecas se inscriben en esa oficina.
07:28Pero tiene que hacer el propietario.
07:29Lo tiene cualquiera la parte más interesada.
07:31Entonces, ¿están de acuerdo?
07:32La parte más dirigente.
07:33¿Qué piensan de eso?
07:35Que muchos dicen que burocratiza más el proceso.
07:39Bueno, puede ser que lo burocratice, pero yo creo que la ley protege a ambos.
07:45O sea, como está diseñada, hay una protección para el propietario y para el inquilino.
07:50Yo creo que esta propuesta de ley moderniza esa relación y permite también un derecho fundamental a la vivienda.
08:00Inclusive yo creo que debe ser mejorada con un problema social, o sea, un fondo para esa gente.
08:08Porque uno habla de la gente de clase media, pero la gente muy pobre a veces no tiene con qué pagar.
08:15O sea, eso hay que verlo.
08:16Entonces, yo pienso que la ley debe contemplar como una especie de programa social, un fondo donde se ayude a ejercer el derecho a la vivienda que tiene una gente pobre.
08:27Pero, o sea, yo creo que la ley todavía resiste eso.
08:32Eso es lo que quiero decir, que puede existir eso.
08:35Yo, de hecho, lo tengo aquí escrito.
08:36Porque puede ser mejorada, puede ser mejorada.
08:40Y además, este, el tema de aquí, del país, que tenemos, si se cumpliera con todas las leyes, fuéramos un país perfecto.
08:50Con esta ley, deben, la propuesta de ley de alquileres debe ser los jueces de paz, educados, los policías educados.
08:59O sea, tiene que haber toda una cultura de responsabilidad en este sentido.
09:06O sea, no de que, ay, está la ley y que nadie la compra, no.
09:09O sea, hay un conjunto de actores que tienen que involucrarse para la cultura de responsabilidad de los alquileres.
09:17Para continuar con la parte de los contratos, ¿verdad?
09:20¿Querías decir algo respecto a eso?
09:21Sí, en ese mismo orden, en el orden del registro de los contratos, aporta claridad, aporta también ayuda, quizás, para el registro civil.
09:32Pero hay que ver cuánto cobraría el registro civil, el registro de esos contratos.
09:36Porque por registrar un acto, puro y simple, actualmente son 200 pesos, 400 pesos.
09:42Pero cuando hay dinero envuelto en el acto, el registro civil cobra un porcentaje.
09:48Entonces, en la ley no se contempla esos dos depósitos, no se contempla el prepago o el más uno, que siempre lo voy a defender.
09:58El más uno no es un mes de garantía, es un mes de prepago de renta por adelantado, porque primero tú pagas y luego vives.
10:07Y luego lo vives.
10:08Entonces, en la ley, en el proyecto de ley no se contempla ese más uno.
10:13No se menciona el prepago.
10:14No se menciona el más uno y en los dos depósitos no se contempla que si son de garantía o si es un mes de renta por adelantado o si es una garantía.
10:24Son estrictamente de garantía.
10:27Nosotros, fíjense, eso se ha tergiversado mucho, porque muchos propietarios simplemente le ponen una cadena de fuerza, una camisa de fuerza a los inquilinos,
10:37diciéndoles son tres depósitos y uno no reembolsable.
10:42Pero no son tres depósitos.
10:43No, es un prepago.
10:44Lo que están haciendo es forzando al inquilino a que pague el corretaje.
10:50Difiero.
10:51Entonces, no será en todos los casos, pero he visto esos casos.
10:55Entonces, la cuestión aquí es lo siguiente.
10:58La ley expresamente dice que el servicio de corretaje lo paga quien lo contrate.
11:03El servicio legal de redacción y notarización del contrato lo pagan entre los dos por partes iguales.
11:09O sea, estamos tratando de poner las cosas diáfanas y claras.
11:13Y que los meses que se pidan no puede pasar de dos.
11:18Sí, puntualizar ahí que precisamente el pensamiento del legislador al eliminar o no incluir, porque no existía tampoco ese más uno en la ley anterior,
11:30es evitar ese abuso que han hecho las personas que rentan vivienda.
11:34Por ejemplo, un apartamento que tiene un costo de mil dólares, la renta, ¿cómo usted le va a decir al inquilino que esos mil dólares son para gastos legales?
11:45Cerrando la posibilidad que tiene el inquilino de cubrir esos gastos legales, donde le salga más barato.
11:50Entonces, es para eliminar esa mala práctica que se le ha dado a ese más uno, que se lo ha inventado el propietario,
11:59porque no existe ni en la ley anterior, ni se va a contemplar en esta nueva pieza legislativa.
12:04Lo que pasa es que los alquileres son servicios, son como los celulares, tú primero pagas y tú luego lo usas, ¿verdad?
12:13Las rentas tú primero pagas y luego vives, porque me han hecho todo que tú entras a una casa y tú digas, no me gustó, me voy, y no pagas.
12:19Entonces, el proceso de educación, tanto al propietario como al inquilino, es vital para nosotros,
12:26desde nuestra asociación de agentes y empresas inmobiliarias, precisamente por eso.
12:30Ese más uno nunca es pago de comisión.
12:33¿Quién lo pierde? Es el propietario.
12:35¿Por qué lo pierde el propietario?
12:36Porque ese más uno es un mes de renta por adelantado que yo estoy pagando como inquilino
12:40y yo destino ese pago para el agente inmobiliario que me alquiló ese inmueble.
12:45Ahora bien, con relación al pago del 50-50 de los gastos legales,
12:51está violando un principio de derecho común que contempla el Código Civil 1593,
12:56que los gastos son pagados por quién?
12:59El que tiene el interés en el inmueble.
13:02¿Quién es el inquilino?
13:02El inquilino.
13:03Estamos hablando de un contrato sin alarmático en donde ambos ganan.
13:08Hay una prestación y una contraprestación.
13:11Yo estoy feliz de alquilar mi inmueble y no es un favor que le estoy haciendo al inquilino.
13:15Y el inquilino está feliz de haber encontrado un inmueble que alquilar.
13:19O sea, en ese caso, en donde ambos tienen cosas que proteger,
13:23el inquilino entrega dinero y quiere asegurarse de que las condiciones,
13:28y le prometieron un tiempo,
13:29y quiere asegurarse de que las condiciones van a ser respetadas.
13:32Tiene derecho a ver que su abogado revise ese contrato.
13:36Pero el propietario también tiene derecho a resguardar su propiedad,
13:40de protegerla ante mal uso, por ejemplo, del inquilino.
13:45Y también tiene derecho a poner un abogado a chequear allí.
13:48Y no quiero decir que los...
13:50Una cosa es muy clara el pago por adelantado de un mes,
13:54que yo lo veo hasta justo.
13:56Debería ser así siempre.
13:57No, tiene que ser.
13:58Yo lo veo correcto eso.
14:00Eso es una cosa.
14:01Y otra muy diferente es, y no en todos los casos,
14:05no quiero acusar a todos de hacer eso,
14:07pero los propietarios no le hablan,
14:11no le hablan claro todo el tiempo a los inquilinos.
14:14Y casi siempre le dicen que un mes es para gastos legales.
14:19Ahí es donde entramos nosotros los agentes inmobiliarios.
14:21Ayúdenos con la ley que está en el Congreso también.
14:23La tenemos allá.
14:24Yo la tengo en la Comisión de Justicia.
14:25Para eso, los propietarios no están para alquilar ellos mismos.
14:28Yo la tengo en la Comisión de Justicia.
14:29Continuando con esa parte de los contratos.
14:31Hay un punto que ha generado también,
14:33ha llamado mucho la atención,
14:34que es el artículo 8, el de reajuste del precio.
14:37Dice literalmente, el reajuste del precio del inmueble alquilado,
14:40el reajuste del precio del inmueble estará sujeto al acuerdo entre las partes,
14:44sin que éste pueda exceder el 10% del valor de la renta
14:48a la renovación del contrato.
14:50Finjus, en un comunicado hoy, decía que esto puede desincentivar
14:56a las personas que están alquilando
14:58y que inclusive podría promover a que sea más informal ese tipo de acuerdo.
15:03¿Cómo lo ven ustedes que sea solamente hasta un 10% el máximo que se pueda reajustar?
15:08La verdad es que nosotros entendemos desde la Asociación de Promotores y Constructores de Viviendas
15:12que no debe haber ningún tipo de limitación al tema del mercado, señores.
15:18Estamos en un libre mercado en el cual tanto el inquilino tiene derecho a negociar
15:23sus condiciones de alquilar, como el propietario tiene derecho a negociar las condiciones de alquilar.
15:30En ese sentido, eso puede perfectamente desincentivar muchos negocios en este ámbito.
15:34Pero también, digo yo, me pongo del lado del inquilino,
15:39quien me garantiza a mí, yo alquilo esta vivienda para vivirla unos años,
15:44o este negocio para poner mi empresa, hago reformas, hago...
15:48Y luego el año que viene me vienen con que no me van...
15:52No es la indexación de la inflación, no.
15:55Es que ahora toda esta zona se ha cotizado mucho y lo siento,
15:59yo puedo estar ganando mucho más como propietario,
16:01así que te aumentas un 20% o te vas.
16:04Pero hay un acuerdo entre las partes y hay que entender también
16:06que si usted está en una vivienda que se ha revalorizado en el tiempo,
16:11tal vez es momento de usted repensar este negocio.
16:15La persona que vive en una casa que se ha ido revalorizando,
16:20tiene muchas opciones y una de las opciones es también determinar,
16:25bueno, mira, tal vez esta zona no me gusta, tal vez esa zona no me interesa,
16:28igualmente el propietario tiene esa intención.
16:29Yo creo que puede haber un acuerdo entre las partes,
16:31porque el propietario también es interesado en que continúe una secuencia del alquiler.
16:37Ustedes que establecieron ese 10%, ¿qué tomaron en cuenta?
16:41Bueno, nosotros el plan fue, por supuesto, lo que dice...
16:47Agneris.
16:48Agneris.
16:49Eso es sagrado, el solo consenso, la libertad de contratar que tienen las partes envueltas,
16:56eso es intocable y por supuesto que podrán, al final del periodo por el cual se hizo el contrato,
17:06volver a renegociar como ellos quieran porque eso es derecho privado y nadie se puede meter en eso.
17:11Sin embargo, las arbitrariedades que se podían cometer de que, bueno, falta tres meses para vencerse,
17:19te aviso que no le voy a dar continuidad al contrato, en el fondo ningún inquilino quiere mudarse,
17:26lo más traumático es mudarse.
17:28Entonces viene, no, pero yo me quiero quedar...
17:32Bueno, pero entonces tengo que aumentarle un 20%, un 15%.
17:36Entonces nosotros quisimos, tomando en cuenta la función social que debe desempeñar el Estado Dominicano
17:42y que se trata de una cuestión que no es un mero comercio puro y simple,
17:48sino que se está trabajando con el índice de desarrollo humano que vive en una casa adecuada y pertinente,
17:55entonces quisimos ponerle, bueno, el legislador, que fue el presidente de la Cámara,
18:00Alfredo Pacheco es el proponente de la iniciativa, el espíritu de él fue poner un límite, ¿verdad?
18:06Y dice que cuando no se establezca ningún límite en el contrato,
18:11entonces se presume que el aumento será en función del índice de inflación.
18:18De la inflación, es una indexación.
18:20Y si esa es de 5%, es 5%, si es 7%, hasta un día.
18:23Aunque casi siempre el Banco Central fija los índices de inflación 2 y algo.
18:29Hay una pregunta de una persona aquí que no me pone, María, me tienes que poner quién es,
18:35el usuario, el depósito no se puede usar para reponer los daños a la propiedad de parte del inquilino,
18:40a veces rompen clóset, sí, claro, los depósitos son los depósitos.
18:43Esa es la naturaleza, es la garantía y esa es la razón de los alquileres.
18:49Vamos entonces a tocar otro tema, tienes que ponerme siempre el usuario, María, por favor.
18:54Ampliación de derechos del inquilino en caso de venta del inmueble.
18:57Entonces, habla el contrato, habla, perdón, la ley, que el inquilino tiene derecho preferente
19:02de compra del inmueble en las mismas condiciones ofrecidas a terceros.
19:05Pero eso no es, no debe establecerse un contrato de alquiler con opción a compra desde el inicio.
19:12O si de repente lleva tres años esa persona viviendo y yo ahora quiero vender la propiedad,
19:20verdad, yo le digo a esta persona, tú tienes el derecho primero, el primero a comprar,
19:27pero si esa persona tiene un precio que pone y yo digo es que yo no puedo pagar ese precio,
19:34¿cómo se ejerce ese derecho?
19:36Es una cláusula que está muy bien pensada, porque de hecho,
19:42aún cuando no se establezca en un contrato previo, es únicamente brindarle la oportunidad
19:48a esa persona que ya vive ahí por los trámites que representa mudarse,
19:52de que pueda tener la opción de comprarlo en igual condiciones que la oferta que se le hace a un tercero.
19:58Ya sí, esa oferta se sale de sus posibilidades, entonces no la toma.
20:04Pero normalmente cuando se hacen esos contratos con opción a compra también se hace un depósito
20:09que la persona podría, se pone un límite de tiempo, se hace un depósito, etc.
20:13Eso cuando el propietario tiene desde un inicio la intención de vender,
20:18pero imagínese que durante el transcurso del alquiler se le ocurra venderla,
20:22únicamente la ley va a subsanar ese vacío legal.
20:25El Código Civil establece la prelación, o sea, si yo tengo, si tú ves en mi casa,
20:29yo voy viendo la casa en la que tú vives, tú tienes la preferencia, la primera oferta es tuya,
20:36mira voy a vender la casa, mira a ver si te interesa.
20:40Una cuestión es los contratos, esos contratos tienen cláusulas, muchas cláusulas abusivas,
20:46yo creo que debe haber, ¿quién va a revisar los contratos?
20:48O sea, yo creo que la ley debe prever un mecanismo de revisión de contratos
20:52para eliminar las cláusulas abusivas que puedan afectar a ambas partes, o sea, por consumidor.
20:58Lo que pasa es que ese tema ahí es muy delicado porque es derecho privado puro.
21:07Pero, bueno, quería hacer un poquito de énfasis en el tema de preferir al inquilino
21:14en materia comercial, de locales comerciales, intentamos ser un poquito más estrictos.
21:20¿Por qué? Porque yo vengo, alquilo un local, invierto una gran cantidad de dinero ahí,
21:29invierto una gran cantidad de publicidad, promoviendo, me gano un nombre, me gano un lugar conocido
21:35y todo lo que conlleva ellos, la clientela, el código de comercio le llama el fondo de comercio,
21:42nosotros le llamamos el punto comercial en el largot dominicano.
21:45Si el propietario decide desahuciar al inquilino, tendría que someterse a ciertas condiciones.
22:00Por ejemplo, no podría poner el mismo negocio por un determinado tiempo.
22:07No podría poner el mismo negocio él por un determinado tiempo.
22:10El que tenía el inquilino.
22:11Claro, e incluso si el inquilino hizo muchísimas impensas, mejoras,
22:17podría dar lugar a que lo tenga que compensar.
22:23¿Eso está contemplado en la ley?
22:24Sí, eso está contemplado.
22:26Eso es un palo porque si es un negocio comercial donde la gente normalmente hace una inversión importante
22:33y te quieren sacar al año de que tú estás ahí después de todo lo que has hecho, ¿qué te compensa?
22:39Es muy fácil que tú tengas tu negocio ya vendiendo mucho y a mí se me ocurra pensar que,
22:45oh, pero ¿y por qué no soy yo que...?
22:47¿Qué pongo ese negocio?
22:48Si saco a María Cela y me pongo yo a hacerlo, me va bien también.
22:52Y no necesariamente será así.
22:54No, yo entiendo que lejos de desincentivar esa parte en la ley, promueve más la transparencia.
23:03Porque cuando yo tengo un inquilino y yo quiero vender y yo le hago la oferta de la prelación
23:07para que tenga la preferencia de compra, yo también como propietaria me estoy protegiendo.
23:12¿En qué sentido?
23:14Porque si yo le hago la propuesta por escrito, le pido al inquilino que me responda por escrito si acepta o no,
23:20yo tengo bajo mi manga una opción de que yo quiero vender, tú no puedes, tú tienes gasto,
23:26entonces tú estás en la obligación de que cuando yo estoy vendiendo tú tienes que mostrar el inmueble
23:30cuando yo iba a visitarlo con un cliente.
23:32Entonces yo entiendo que es una parte protectora, que es bueno en el proyecto de ley,
23:36lo aplaudo porque en la práctica se da, porque se hace el uso del derecho común de la prelación y en la práctica se da.
23:43Señora.
23:45Hay otro elemento importante, ya avanzando el contrato.
23:48Quiero llegar a la parte de cómo se van a dirimir los problemas cuando ya no estamos de acuerdo las partes.
23:56Antes iba el jugador de paz, ahora va también a tener un rol importante el jugador de primera instancia.
24:01Explíquenos primero cómo está contemplado esa parte y luego me gustaría saber qué piensan ustedes,
24:07cómo va esto a ser asimilado por el sistema.
24:09Bien, nosotros quisimos, tanto el proponente como la comisión especial que estudiamos el caso,
24:17quisimos hacer, coger algo bueno del derecho laboral, algo bueno de...
24:24Y quisimos...
24:26Ahora mismo hay un arroz con mango.
24:27Actualmente, materia de alquileres, falta de pago, juzgado de paz.
24:32Sí.
24:32Materia de alquileres, incumplimiento de contratos, juzgado de primera instancia.
24:37Nosotros quisimos otorgarle plenitud de atribución al juzgado de paz si se trata de alquileres de vivienda
24:44y a la Cámara Civil y Comercial de primera instancia, al juzgado de primera instancia,
24:49a la Cámara Civil y Comercial, todo lo relacionado a alquileres si se trata de locales comerciales.
24:55Ok.
24:56Lo comercial que vaya para lo comercial, al procedimiento normal, ordinario, ¿verdad?
25:01Pero lo de vivienda que vaya a un procedimiento expedito en el juzgado de paz.
25:09Y pusimos, tomamos del derecho, por tratarse de algo hasta humanitario,
25:15tomamos del derecho laboral el concepto de la audiencia preliminar que existe en los juicios laborales,
25:22en donde el juez promueve un acuerdo amigable.
25:26De hecho, antes de toda demanda en desalojo, tiene que haber un intento de conciliación.
25:35¿Qué dice la ley?
25:37Perdón.
25:37Perdón, perdón. Termino.
25:39Incluso, antes de ir al tribunal, hay que intimar a la persona que está en falta a que cubra su falta.
25:46Si no responde, entonces va al tribunal.
25:50Si no ha cumplido con el requisito de intimarlo a que cumpla, es irrecibible la demanda.
25:54¿Qué es lo que dice la ley actualmente?
25:57Después de cuánto tiempo sin pagar, yo tengo derecho a proceder, a desalojar.
26:02Porque uno ha visto casos de que pasa mucho tiempo, el propietario no recibe el pago.
26:08Hay una costumbre, pero no la ley no dice.
26:09No dice nada.
26:10Se acostumbra a esperar tres meses.
26:11Por uso y costumbre.
26:12Por uso y costumbre.
26:12Al menos en mi pueblo.
26:13Y ahora se establece, porque aquí dice, cualquier desalojo sin orden judicial será sancionado de tres a cinco años de prisión y multa de 10 a 20 salarios mínimos.
26:27¿Esto está bien o es exagerado?
26:30La parte penal, muchos han entendido que es exagerada.
26:33Esto es otro de los temas polémicos dentro de los alquileres.
26:36Vamos a hacer una pausa comercial y cuando regresemos queremos saber y sobre todo de qué va a depender ese tiempo.
26:45Porque la gente se desespera muchas veces.
26:48Y hay países, señores, donde ya los inquilinos se han acostumbrado a quedarse en las viviendas abusando del sistema.
26:56Cuando regresemos de la pausa.
26:57Ok, preguntábamos qué decía la ley sobre los desalojos.
27:14Sí, cuánto tiempo debe dársele al inquilino para ponerse al día antes de que se inicie el proceso legal de desalojo.
27:22Y qué pasa en caso de desalojos ilegales, o sea, sin orden judicial.
27:28Hasta ahora ha sido una práctica.
27:30Pero ahora va a ser penalizado, dice la ley, de tres a cinco años y con todos los salarios mínimos del mundo.
27:38Déjeme ver, los salarios de 10 a 20 salarios mínimos.
27:42¿Qué dice la ley?
27:43¿Qué decía la ley antes?
27:44¿Qué dice ahora?
27:45Con relación a una cosa y la otra.
27:47Sí, con relación al tiempo de incumplimiento de pago, la ley lo deja al entender del propietario cuando entiende que hay un incumplimiento significativo.
27:57Espérate, espérate, que eso de significativo es, tú decías en la pausa.
28:01Sí, porque está hablando de la ley actual, o sea, de lo que hay vigente.
28:05Ahora, la nueva ley.
28:06La ley vigente no pone, decía, uso y costumbre.
28:10O sea, si puede ser un mes, pueden ser dos meses, puede ser seis meses.
28:12Sí, pero el propietario es significativo un mes.
28:14Sí, significativo a criterio del propietario.
28:18Hay dos meses de garantía.
28:19Exacto, después de vivir los dos meses.
28:21Sí, pero los dos meses de garantía es para usarlo en cualquier mejora que se necesite en la propiedad.
28:25No podemos contar con eso para un cumplimiento de pago.
28:28Ok, ¿qué dice la ley ahora?
28:30La ley no rige el tiempo de incumplimiento de pago, sí lo que rige es el tiempo del proceso judicial de desaludamiento.
28:37¿Cómo va a ser?
28:38Y lo reduce, lo reduce a una decisión de 30 días a partir de la notificación de la intimación de pago.
28:46Ese tribunal que va a conocer esa demanda en desalojo tendría un plazo de 30 días para emitir una resolución o sentencia de desalojo.
28:56Y lo novedoso, lo moderno de este sistema es que esa sentencia es ejecutoria sin necesidad de cualquier intervención de un recurso.
29:05Lo que significa que reduciría...
29:08O sea, que no hay que apelar.
29:09Puede apelar, pero puede ejecutarse al mismo tiempo de que se tiene la sentencia...
29:13Mientras está apelando la persona, hay mil minutos de estar...
29:15O la resolución.
29:17O sea, es ejecutoria, no obstante cualquier recurso.
29:20Pero ¿cuánto tiempo después que se dicta la resolución viene la ejecución?
29:24Después de que usted tiene su sentencia, usted le notifica al inquilino en un plazo de 15 días que le va a ejecutar esa decisión y entonces puede proceder.
29:34Y si no ocurre así, con la tardanza de ese tribunal que va a emitir esa resolución o sentencia, establece esta nueva ley que usted puede apoderar al Poder Judicial para que penalice o fiscalice a este tribunal.
29:49¿Cuál es la desventaja?
29:51La capacidad que tienen los tribunales que van a conocer este tipo de casos a nivel masivo.
29:56Esa sería una de las desventajas a mejorar.
29:58Sin duda alguna, actualizar, aprobar este nuevo proyecto de ley va a tener un impacto muy, muy positivo en la misma población.
30:07Porque vamos a tener acceso a vivienda en alquiler de menor precio.
30:12O sea, van a disminuir probablemente los precios de alquiler y a una oferta mucho más digna.
30:16Es decir, mayor calidad.
30:18O porque hay mayor oferta.
30:19Hay más seguridad jurídica para la inversión.
30:23Hay más seguridad jurídica.
30:25Ahora bien, tenemos que lograr que este anteproyecto de ley esté blindado también para los propósitos que vinieron.
30:31Para proteger los derechos de los inquilinos, pero también para proteger los derechos del propietario.
30:36El tiempo.
30:37Entonces, me refiero al tiempo en ese sentido.
30:39Vamos a hablar de eso.
30:40¿Cuál es el tema del tiempo?
30:41Si bien es cierto que hay unos tiempos definidos para iniciar el proceso judicial, o mejor dicho, en el jugado de paz, ¿verdad?
30:47Para conocer el caso.
30:49Y unos tiempos para cuando haya un fallo.
30:51¿Qué sucede en el medio, María Cela?
30:53Imaginen lo siguiente.
30:55Tenemos unos tiempos definidos para notificación, para el inicio, para la conciliación, para...
31:01Se respeten.
31:02Por supuesto, hay que esperar que se respeten.
31:04Entonces, luego viene un proceso de conocer el caso en el cual nosotros ahora mismo no tenemos su margen de tiempo.
31:10Y pueden haber incidencias si hay alguna de las partes que quiere incidentar.
31:13Y eso digo, me refiero a cualquiera de las dos partes.
31:15Puede ser el inquilino o puede ser el propietario.
31:17Así que nuestra sugerencia sería que también tenemos que tratar de limitar el proceso completo.
31:23Porque de lo contrario...
31:24¿Cuánto tiempo sería lo apropiado?
31:26Las mejores prácticas en otros países que hemos estudiado andan entre dos y cuatro meses.
31:31Vemos que en ese sentido, cuando hay un incumplimiento, el incumplimiento no se alarga en el tiempo y hay una seguridad jurídica para el que está vulnerado su derecho.
31:41Y es ahí que nosotros vemos que tal vez el procedimiento completo debería estar blindado a nivel de tiempo.
31:46Sin embargo, nosotros, perdón María Cela, nosotros, el plazo para un juez de primera instancia fallar un caso cualquiera que se le apodere es de tres meses.
32:00Nosotros los redujimos en el caso del juzgado de paz y de primera instancia a un mes los redujimos.
32:08Por tal de hacerlo más expedito.
32:13Incluso, trajimos importado también del derecho laboral una herramienta que va a ayudar muchísimo a que los casos terminen pronto.
32:22Y es que ya no se podrá apelar la sentencia por el simple hecho de retardar el proceso porque el inquilino que sea condenado por falta de pago puede apelar porque es un derecho constitucional a tener varios grados de jurisdicción.
32:39Puede apelar, pero la sentencia no se suspenderá a menos que él haga una demanda adicional en referimiento por ante el juez de primera instancia con la condición de que deposite a consignación el duplo de las condenaciones de la que fue objeto en el jugado de paz.
32:55O sea, que si yo debo seis meses de a diez mil pesos cada uno y debo sesenta mil y quiero apelar, quiero seguir echando el pleito, tengo que buscar ciento veinte y consignarlo.
33:07Y todo el que busque ciento veinte mejor se muda.
33:10Mejor se muda.
33:11No, no, sin duda esto es una bondad, es maravilloso.
33:14Lo que sucede es una novedad muy positiva.
33:18Lo que comentamos es la parte del conocimiento del caso.
33:21O sea, después que se conoce el caso, el juez tiene hasta treinta días para hacer el fallo, pero durante el proceso de conocimiento de fallo del caso no hay, no hay una.
33:29Sí, sí, tenemos, tenemos.
33:30Tengo muchas preguntas y me quedan cuatro minutos.
33:33Y tienen que concluir ahí con la parte de la sentencia de tres a cinco años.
33:37Tenemos muchas preguntas.
33:40Ok, la bodeguita de Dios dice, la señora que representa el sector inmobiliario ahí está perdida.
33:47Ese dos más uno no es pago adelantado, es para supuestamente gastos legales y nunca lo vives ni lo devuelven.
33:54Algunos cobran dos más dos.
33:56Ojalá nos protejan ahora porque ese dos más uno estaba acabando con el inquilino.
34:00En lugar de sesenta mil debía buscar noventa mil y solo a veces a duras penas devolvían dos.
34:06No es cierto eso de mes adelantado.
34:08Ella está defendiendo su bolsillo.
34:10Yo aquí, en representación de la asociación.
34:15¿Le respondo?
34:16Sí, por favor, rapidito, pero rapidito.
34:18Rapidito, rapidito.
34:19Mi querida, muchas gracias por el comentario.
34:22Algo importante, cuando tú vas a vivir en un inmueble, tú tienes primero que pagar para luego vivir.
34:26Ese mes de renta por adelantado no es un mes que se devuelve, no es un pago de comisión,
34:31sino un mes que tú pagas por adelantado para tú poder entrar a vivir en esa vivienda.
34:35Los depósitos adicionales son garantías que tú le estás entregando al propietario si causa algún daño a la propietaria.
34:42Perfecto.
34:43Aquí dice, luna natural, nunca ni devuelve los depósitos ni cumple en el más uno.
34:47Dicen dos depósitos y se pierde uno.
34:50Pero es importante esa ley.
34:52Por eso es importante la ley, porque te permite a ti exigir que te demuestren que esos daños,
34:57que ese monto de ese depósito cubre esos daños que supuestamente yo he hecho.
35:03Tengo que demostrarlo.
35:04No se desapoderan del dinero, porque el dinero no se queda en manos ni del propietario ni del inclino,
35:09sino en un banco consignado.
35:11Ok, dice, hay propietarios, este Luisita González, hay propietarios que alquilan poniendo en contrato
35:15el aumento automático anual de un 5% al alquiler.
35:18¿Es eso legal?
35:19Eso, la parte tiene libertad de contratar lo que quiere.
35:23La inmobiliaria se coge un mes, dice Maya Alejandra, se coge un mes para ellos.
35:28¿Quién es que tiene que pagar eso?
35:29Porque hay un depósito que lo coge o el dueño o la inmobiliaria.
35:34Estemos claros, las inmobiliarias se cogen un mes para ellos.
35:38¿Es así o no?
35:38No lo tomamos para nosotros.
35:39El propietario debería pagarlo porque es quien contrata a la inmobiliaria
35:46para que le haga la gestión de captación de ese inquilino.
35:48Pero es que lo pierde, en la ley no se contempla, pero es que el propietario en la actualidad lo pierde
35:52porque el inquilino lo paga, no es reembolsable porque es un mes de renta por adelantado.
35:56Parece que eso debe estar en la ley.
35:57Debe de estar en la ley porque va a crear confusión contractual.
36:00Es importante.
36:01Está en la ley.
36:01Está en la ley.
36:03Bueno, ¿qué derecho tiene el inquilino cuando venden el inmueble con él viviendo en la casa?
36:09Ya se lo tenían que haber advertido y él necesita tener una evidencia de que se lo habían advertido.
36:14Por supuesto no se puede vender contigo viviendo en la casa.
36:16Se puede vender y el nuevo adquiriente asume todas las responsabilidades del contrato por el tiempo que quedaba.
36:22Ok.
36:22Hay muchísimas preguntas.
36:24Se nos quedaron la mayoría de las preguntas como estamos viendo.
36:27Es un tema que interesa.
36:28Cualquier otra pregunta pueden seguirla haciendo.
36:30Si ustedes pueden responder amablemente debajo de nuestro Instagram, les vamos a hacer llegar todas esas preguntas.
36:37Gracias a todos ustedes.
36:39Buenas noches.
36:39Hasta mañana.
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