00:00 [Générique]
00:09 On ne vend pas une terre agricole, un vignoble ou une forêt comme n'importe quel bien.
00:13 Bienvenue dans Ils font l'actu.
00:14 Nous sommes avec un expert dans la transition et l'investissement foncier agricole, Emmanuel Gagné. Bonjour.
00:20 Bonjour Amélie.
00:21 Vous dirigez le cabinet Gagné Agri, créé il y a plus de 25 ans.
00:25 Vous êtes l'un des rares acteurs indépendants dans ce secteur des marchés atypiques de l'investissement dans le foncier agricole.
00:31 D'abord, concrètement, votre métier, c'est une agence immobilière dans le milieu agricole. C'est bien ça ?
00:37 Tout à fait. Gagné Agri est une agence immobilière spécialisée dans le milieu agricole.
00:42 Nous vendons du foncier agricole, des forêts, des vignes et aussi des exploitations complètes.
00:48 Quel est l'avantage pour un investisseur de mettre son argent dans le secteur agricole ?
00:53 C'est déjà un phénomène tout nouveau. Par le passé, seuls les nobles châtelains avaient la jouissance de pouvoir acquérir des terres.
00:59 Quatre avantages. Le premier, c'est que le prix de la terre évolue lentement, mais sûrement. C'est constant.
01:05 Aujourd'hui, un hectare de terre en France, en moyenne bien sûr, plus on monte, plus c'est cher.
01:11 Le prix moyen va être de 6 000 euros. Nous avons ces dernières années une croissance de plus 3 %.
01:16 6 000 euros l'hectare.
01:17 6 000 euros l'hectare. Tout à fait.
01:19 Deuxième avantage, l'investisseur perçoit un revenu stable, sécuritaire.
01:26 Ce qui le lie avec son locataire, l'exploitant agricole, c'est un bail qui est généralement de 18 ans.
01:32 Donc on ne change pas de locataire.
01:35 C'est très rassurant.
01:36 Et ensuite, cet investissement, quelque part, il n'y a pas de mauvaise surprise.
01:39 Il n'y a pas de détérioration du bien. Point quand même très important.
01:44 Les rendements financiers oscillent entre 2,20 et 5 % dans certains cas et certaines régions françaises.
01:52 Troisième avantage, c'est la fiscalité. Point assez complexe.
01:55 Juste un exemple. Quand on est propriétaire de terres agricoles qu'on veut les donner dans le cadre d'une succession aux enfants,
02:04 juste pour exemple, des gens qui auraient 300 000 euros de terres, qui veulent le donner au fiston,
02:09 ils peuvent bénéficier d'un abattement de 75 %, c'est-à-dire que le bien qui vaut 300 000,
02:16 finalement l'assiette fiscale ne va se calculer que sur 75 000.
02:20 Et ensuite, le quatrième avantage, qui pour beaucoup est le plus important,
02:26 c'est qu'on est vraiment sur une acquisition noble.
02:29 La terre, c'est un patrimoine commun.
02:31 Donc vous devenez acteur, quelque part, de préservation des écosystèmes par rapport aux modifications climatiques.
02:38 Si on se place maintenant du point de vue de l'exploitant agricole, quel est son intérêt à lui de faire appel à un investisseur ?
02:45 C'est connu, le monde agricole est en continuelle mutation avec une problématique de revenu
02:52 qui est trop bas par rapport à une dureté de travail, à un temps de travail.
02:55 Donc les agriculteurs n'ont pas le choix que de se moderniser, que d'évoluer, de gagner en productivité.
03:01 Et ça, c'est très coûteux pour eux. Et pour financer tout ça, ils n'ont pas le choix de grossir.
03:06 L'exploitation doit grossir, mais ils n'ont plus le cash suffisant ou la capacité financière d'acquérir les terres.
03:12 Donc il n'y a pas le choix que de les faire acheter par autrui, donc par un investisseur.
03:16 Et ça évite aussi l'endettement, le sur-endettement ?
03:18 Tout à fait.
03:19 Alors le parcours d'acquisition d'une terre agricole, il est vraiment très particulier.
03:23 Vous nous expliquez comment ça se passe ?
03:25 Ça peut être complexe.
03:26 Effectivement, le monde agricole est très orchestré par certains organismes.
03:30 On ne peut pas exploiter une terre comme ça.
03:34 Il faut être habilité, homologué et avoir ce qu'on appelle une autorisation d'exploiter.
03:38 La complexité pour nous, c'est de lier trois choses.
03:41 La terre, bien sûr, et ensuite l'exploitant qui est homologué,
03:45 qui aura l'autorisation d'exploiter et ensuite vous, l'investisseur.
03:49 Et ensuite, c'est vrai que nous sommes dans un marché où finalement, il y a peu de terres qui peuvent s'ouvrir à la vente.
03:55 Vous placez l'humain au cœur de votre métier.
03:57 C'est vraiment important, ça.
03:58 Et puis, vous insistez aussi beaucoup sur le fait que vous êtes indépendant.
04:02 Ça change quoi ?
04:03 Alors, je venais de vous le dire, le monde agricole est relativement cloisonné.
04:07 Donc, Gagné-Hagrie a cette volonté d'être un acteur indépendant,
04:11 décideur de ses actions et de ses décisions.
04:16 Et ensuite, l'aspect humain, c'est ma philosophie.
04:19 Dans toute relation commerciale, l'humain doit toujours rester au cœur des échanges.
04:24 Alors, comment votre cabinet va évoluer dans les mois à venir ?
04:26 Je crois que vous allez un petit peu diversifier le profil de vos investisseurs.
04:31 Oui, parce que le montant de reprise des exploitations évolue à la hausse.
04:37 Je suis en recherche actuellement d'investisseurs qui ont des capacités financières
04:41 un petit peu plus élevées que le passé.
04:44 Aujourd'hui, j'ai des dossiers d'investissement qui sont de l'ordre d'un million, voire un petit peu plus.
04:50 Donc, c'est une nouveauté pour Gagné-Hagrie.
04:53 Pour terminer, comment est-ce qu'on peut faire concrètement pour entrer en contact avec vous
04:56 si on souhaite investir dans le foncier agricole ?
04:58 Eh bien, tout simplement le site internet gagné-hagrie.com
05:02 où vous retrouverez tout ce paragraphe sur l'investissement avec des exemples.
05:07 Et puis, nos équipes sont sur le terrain, partout en France.
05:09 Donc, nous pouvons même vous déplacer chez vous, à votre domicile pour échanger sur ce très beau sujet.
05:14 Ce qui est bien pratique.
05:15 Merci beaucoup, Emmanuel Gagné, d'être venu sur notre plateau.
05:18 Merci Amélie.
05:19 À bientôt.
05:19 [Musique]
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