Henry Buzy-Cazaux : "En 2025, un dispositif remplacera le Pinel et les niches" - Osez Investir

Sud Radio

24/09/2023

Avec Thomas Binet et Henry Buzy-Cazaux, président de de l'Institut du management des services immobiliers.

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00:00 Sud Radio, Oser Investir, Tom Abinet.

00:04 Et on est de retour avec Tom Abinet. Que faire de notre argent ? Où le placer ? Comment

00:08 le placer aujourd'hui ? C'est au programme d'Oser Investir.

00:10 Oui et puis on va commencer par le conseil de la semaine Jean-Marie. Et si acquérir

00:13 une cave s'avérait être un bon placement ? On va y répondre dans un instant. Et puis

00:16 notre invité Henri Busi-Casso, président de l'IMSI, l'Institut du Management des Services

00:21 Immobiliers, expert du monde de l'immobilier et de l'investissement. On va parler justement

00:24 de ce monde de placement d'immobilier qui vit des heures difficiles actuellement. Et

00:29 après on finira notre émission avec le coin de l'expert Guy Marti, expert en gestion

00:32 de patrimoine et fondateur de PierrePapier.fr. On va parler placement sur du court et long

00:36 terme. Allez tout de suite c'est parti.

00:37 Au cœur des quartiers pour mieux vous conseiller, le réseau Century 21 et ses 960 agences immobilières

00:44 vous présente.

00:45 Sud Radio, Oser Investir, le conseil de la semaine.

00:50 Si j'ose dire c'est un conseil improbable aujourd'hui Thomas. Acheter une cave, est-ce

00:55 un bon placement ? Avant toute chose Jean-Marie c'est un investissement accessible au plus

00:59 grand nombre. Il faut quand même le préciser. On a bien vu l'envolée du prix du mètre

01:02 carré ces dernières années dans l'immobilier traditionnel. Alors tout est bon pour faire

01:05 un bon placement malgré tout.

01:06 Alors vous pensez vraiment que c'est un placement rentable pour qui souhaiterait investir dans

01:09 une cave ?

01:10 Tout simplement, plus 10% de rendement brut annuel, souvent. Donc il faut le dire. C'est

01:14 un taux de rentabilité nettement supérieur à d'autres surfaces proposées. Sans l'ombre

01:18 d'un doute c'est Paris qui arrive en tête de ce rendement avec 10% suivi de Montpellier

01:22 et Marseille. On va citer quand même Toulouse qui est en 11ème position avec 6% de rentabilité

01:26 annuel brut.

01:27 C'est incroyable. Comment on peut expliquer le phénomène et surtout qu'est-ce qu'on

01:29 met dans ces caves ?

01:30 Alors il y a une étude réalisée par la plateforme Je Stocke qui indique qu'il y a une forte

01:34 disparité en raison de la tension locative et de la densité résidentielle à Paris.

01:38 Ce marché de la cave est un investissement de métropole où l'on observe une demande

01:41 croissante. On a noté pendant la Covid le besoin d'avoir des appartements moins surchargés

01:45 d'affaires. Ces habitants ont perçu la nécessité de bien utiliser chaque mètre carré, d'où

01:50 la nécessité de stocker en dehors de son appartement.

01:53 Et en d'autres termes la cave est devenue le grenier des grandes villes. On continue

01:56 à parler d'investissement avec votre invité Thomas puisqu'on accueille avec plaisir Henri

02:00 Buzi Cazot. Bonjour à vous.

02:02 Bonjour.

02:03 Bienvenue sur Sud Radio, président de l'IMSI, Institute Management des Services Immobiliers.

02:07 Vous allez avec votre invité Thomas évoquer la situation actuelle.

02:11 Oui Henri Buzi Cazot vous êtes un acteur donc connu et reconnu mais également un fin

02:14 observateur du secteur de l'immobilier et du placement. La situation n'est pas réjouissante

02:18 entre la baisse des ventes dans l'ancien, l'effondrement dans le neuf et la remontée

02:21 brutale des taux. J'en jette pas plus. Cette situation est catastrophique Henri Buzi Cazot.

02:26 A qui la faute ? On va commencer tout de suite à pointer quand même les responsabilités.

02:29 Il y a des problèmes structurels qu'on connaît depuis 30 ans.

02:33 On n'a jamais voulu régler donc ?

02:35 Oh c'est pas qu'on n'a pas voulu, on n'a pas su les régler, ça c'est un fait. Parce

02:37 qu'il ne faut pas non plus nier la volonté ni des politiques ni des acteurs. Il y a eu

02:41 des échecs et puis l'inflation vient mettre le loup.

02:45 Elle est récente.

02:46 Elle vient accentuer tout cela. En clair, le problème de fond c'est la cherté des

02:51 logements. Le décalage entre ce que gagnent les ménages et puis le prix d'un logement.

02:56 Cette cherté quand les taux d'intérêt sont bas, ça fait 15 ans que les crédits

03:01 sont distribués de façon assez large. Eh bien on s'en accommode. Tout d'un coup,

03:06 des taux d'intérêt multipliés par 4, une politique de distribution du crédit

03:11 qui a radicalement changé et là on voit que c'est intenable.

03:15 Tout simplement, voilà.

03:16 Mais pardon, je vous interromps. Moi ma question c'était à qui la faute ? Qui est responsable

03:20 de ça ? C'est le gouvernement ? C'est les professionnels ? C'est un peu tout le monde ?

03:23 C'est pas la faute aux autres quand même à chaque fois ?

03:25 Non, non, moi je pense que le plus grand coupable, c'est pas des grands mots, c'est l'aménagement

03:30 du territoire qu'on n'a pas fait. C'est-à-dire qu'on a concentré la métropolisation.

03:33 La décentralisation ?

03:34 Oui, on a concentré, il faut être très clair, 80% des ménages sur 20% du territoire

03:40 dans 11 métropoles. On a créé l'inflation des terrains, des logements.

03:44 On n'a jamais réussi, contrairement à l'Allemagne.

03:46 On ne l'a pas vu venir. On voit que les Français aujourd'hui veulent un plus grand équilibre

03:50 des territoires et ça, on a oublié de les aider à le faire. C'est-à-dire de mettre

03:54 des entreprises partout en France, de travailler aussi sur les infrastructures de transport.

03:58 On n'a pas détendu le territoire. Et puis deuxièmement, on a pêché aussi par des

04:03 erreurs fiscales. La fiscalité devrait être remise à place. C'était un engagement d'ailleurs du Président.

04:08 Henri Buzzi Casso, je vous interromps un instant parce que vous avez quand même participé

04:12 au Conseil National de la Réformation du Logement. Vous dites qu'on parle des responsabilités.

04:16 Bon, là, il y a quand même des responsabilités clairement établies. Il y a eu une restitution

04:20 des conclusions en juin dernier. Globalement, rien n'a été repris par le gouvernement.

04:24 Pour quelle raison ?

04:26 C'est une erreur massive.

04:29 Oui, parce que la profession est vende-bout, on est d'accord.

04:31 Toute la filière. Ce qui est formidable dans le CNR, c'est que tout le monde a travaillé

04:37 de concert à proposer des solutions, avec beaucoup de respect.

04:41 Ce qui était nouveau.

04:42 Ça ne s'était jamais vu. De ce point de vue-là, l'intuition au Président de la République était bonne.

04:46 Après, il y avait deux solutions. Ou bien on se disait qu'il y avait une grande richesse

04:49 et elle était là. Et on en faisait quelque chose, on n'en faisait rien. Jusqu'à présent,

04:54 moi je ne suis pas un pessimiste, il n'a été retenu que deux ou trois mesures.

04:58 Et encore, elles ont été tordues. Donc on n'a pas cette décision publique qui s'est suffisamment inspirée.

05:04 Le Président de la République vient de dire "mais on va continuer l'aventure".

05:08 Il a appelé ça un comité de suivi, peu importe le nom.

05:12 Au passage, on change le ministre.

05:13 Au passage, oui, et c'est très bien. On nomme un homme extrêmement estimable, un grand élu local.

05:19 Le maire de Dunkerque.

05:20 Dunkerque et Saint-Métropole sont des laboratoires de réussite en matière de logement, d'habitat,

05:26 mais aussi de vigueur économique. Cet homme-là, s'il s'inspire, il doit le faire.

05:32 D'une grande partie de ce qui a été fait par le CNR, il mènera à une bonne politique.

05:37 Il faut qu'on lui en donne les marges de manœuvre, notamment budgétaires.

05:39 Henri Buzicazo, le dispositif Pinel s'arrête fin 2024.

05:42 Déjà que nous observons que l'accession à la propriété marque le pas,

05:46 n'allons-nous pas assister tout simplement à un effondrement des investissements immobiliers dès 2025 ?

05:51 C'est le cas, mais on ne va pas attendre 2025.

05:53 On a un moment où on parle, Thomas, quelque chose comme 55-57% d'investissements immobiliers dans le neuf de moins.

06:04 Et ce n'est pas beaucoup mieux dans le logement existant.

06:06 Donc les investisseurs, au plus mauvais moment, ne sont plus au rendez-vous de l'histoire.

06:10 Alors qu'on a besoin effectivement de ce marché locatif, parce qu'on a du mal à acheter, il ne faut pas louer.

06:14 Il faut évidemment une substitution à ce Pinel, et on ne le voit pas arriver pour l'instant.

06:20 Rien n'est prévu, très clairement.

06:21 Il sera prévu, semble-t-il, pour 2024.

06:23 C'est une année trop tard.

06:25 Ça devrait être dans ce projet de loi de finances.

06:27 Il est encore temps.

06:28 Vous annoncez qu'il y a une possibilité après Pinel ?

06:30 Oui, le ministre du Logement a plus que laissé entendre que ce serait un chantier pour le projet de loi de finances de l'année suivante,

06:38 c'est-à-dire 2024, pour 2025.

06:40 Ce sera trop tard.

06:41 On ne peut pas avoir une année blanche en matière d'investissement locatif.

06:44 L'idée, c'est de créer un statut stable de l'investisseur en matière de logement, neuf comme existant d'ailleurs sous condition de travaux.

06:52 Il y a des propositions que si on soit les notaires, dans quelques jours vont proposer un statut.

06:56 Il faut le reprendre.

06:57 C'est une information importante qu'on aura retenue ce matin.

06:59 Merci Henri Buzi-Casot.

07:00 Merci à vous d'être passé par Oser Investir.

07:02 Sur Sud Radio, je rappelle que vous êtes le président de l'IMSI, l'Institut de Management des Services Immobiliers.

07:07 A bientôt sur Sud Radio.

07:08 Intergestion REM, spécialiste de l'épargne en SCPI depuis plus de 30 ans, présente.

07:13 Sud Radio, Oser Investir, le coin de l'expert.

07:19 Le coin de l'expert avec Guy Marti, expert en gestion de patrimoine, fondateur de PierrePapier.fr.

07:24 On parle de placement et de court et long terme.

07:27 Aujourd'hui, Thomas.

07:28 Oui, absolument.

07:29 On va justement parler de ça.

07:31 Et vous allez, mon cher Guy Marti, en votre qualité d'expert, nous en dire un peu plus justement sur ce court et ce long terme.

07:37 Mais on va commencer par le long, je crois, c'est ça ?

07:39 Oui, le long terme est une expression à géométrie variable.

07:43 Pour nos politiques, par exemple, le long terme, ce sont les prochaines élections.

07:47 À l'inverse, quand une personne de 30 ou 40 ans commence à penser à la retraite,

07:52 le long terme est plutôt une trentaine ou même une quarantaine d'années.

07:55 Et pour les placements, ça se passe comment ?

07:57 Ah, les financiers sont de grands poètes.

08:00 Le long terme, cela veut dire que vous allez vivre longtemps et que certains placements, mais pas tous,

08:05 peuvent vous accompagner dans le voyage de votre vie.

08:07 Vous entendez concrètement quoi par là ?

08:09 Par exemple, l'immobilier peut connaître de bonnes périodes, il peut connaître des crises, mais au final il protégera la valeur.

08:15 Ou la bourse, c'est à vous de le dire, ses baisses sont parfois très violentes, mais au long du temps, elle est rentable.

08:21 Cela veut dire qu'en cours de route, il faut pouvoir patienter.

08:25 Imaginez une période où les actions vont très mal.

08:27 Ça arrive de temps en temps, ce n'est pas le moment de vendre.

08:30 Mais si vous avez besoin d'argent juste à ce moment-là, c'est là que la distinction est importante.

08:35 Il faut des placements court terme pour faire face aux dépenses prévues ou imprévues.

08:39 Par exemple, le livret A ou les comptes sur livret, ou à la rigueur une assurance vie classique,

08:43 pour ne pas sortir au mauvais moment d'un placement long terme.

08:47 Oui, mais alors dans ce cas Guy, pourquoi ne pas se contenter tout simplement de ce que vous appelez les placements à court terme ?

08:52 Parce que ces placements-là, dont la valeur est stable, ne sont pas vraiment rentables dans la durée.

08:57 S'il y a inflation par exemple, ils sont peu à peu érodés.

09:00 Disponibilité ou rentabilité, c'est comme boire ou conduire, il faut choisir.

09:04 D'abord de l'épargne de précaution, les placements court terme,

09:07 et ensuite seulement, on part à l'assaut d'une meilleure rentabilité à long terme pour la constitution d'un patrimoine.

09:13 Merci Guy.

09:14 Merci à vous Thomas Binet également. Je rappelle qu'on vous retrouve dimanche prochain avec plaisir.

09:17 Ça c'est du court terme, on est d'accord ?

09:19 Tout à fait, très court terme.

09:20 Oui, très court terme exactement. En attendant, on peut retrouver Aux Investir, je le rappelle, sur la chaîne YouTube de Sud Radio.

09:25 A bientôt Thomas.

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