- il y a 11 heures
Céline Mahinc, Vice-Présidente de l'ANACOFI IMMO propose de faire évoluer le Projet de Loi de Finance 2027 pour redonner aux bailleurs privés la lisibilité et la stabilité dont le logement a besoin.
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00:12Sparte Imo spéciale, les solutions pour sortir de la crise immobilière, notre invitée c'est Céline Maing.
00:18Bonjour Céline. Bonjour à toutes et à tous.
00:20Céline, vous êtes vice-présidente de l'Anacofi Imo, vous avez publié une tribune qui tire un petit peu à
00:25boulet rouge sur le projet de loi de finances 2027.
00:28Vous dites que c'est vraiment un double signal négatif pour l'investissement immobilier, l'investissement locatif notamment.
00:35C'est vrai que cet investissement locatif il est à la peine depuis la fin du Pinel.
00:39Alors on a eu le dispositif Jean-Prin qui peine à trouver ses marques.
00:43Pourquoi vous avez décidé de prendre la parole pour évoquer ce sujet ? Qu'est-ce qui ne vous plaît
00:48pas dans ce PLF 2027 ?
00:50Alors sur le détail, on y reviendra juste après si vous voulez bien.
00:53Mais effectivement je trouve que le double message est négatif dans un contexte qui est déjà extrêmement tendu.
01:00Ça aurait échappé à personne que l'État emprunte à près de 5% sur 10 ans, l'ONT est
01:06remontée.
01:07Du coup le crédit immobilier, les taux sont aussi remontés.
01:10On est à 3,5 sur 20 ans.
01:13On est carrément à 4% désormais.
01:15Sur 25, suivant les profils, la vente dans le neuf aux investisseurs n'a jamais été aussi faible depuis toujours.
01:25Enfin on est en dessous des 18 000 ventes en 2025.
01:28Il est largement temps de donner de la lisibilité et de la stabilité pour ces investisseurs particuliers
01:35qui sont les seuls à pouvoir nous sortir de ce marasme parce que l'État seul n'y arrivera pas
01:42dans ce contexte économique.
01:44Et pourtant le choix du gouvernement jusqu'ici a été justement d'enlever les béquilles des cadeaux fiscaux.
01:51C'est ce qu'on a entendu en tout cas.
01:52De dire ben voilà, on a trop avantagé cette classe d'investisseurs.
01:56Alors qu'on a vu que finalement ce n'était pas forcément...
01:59Voilà, ça pouvait être monsieur et madame Tout-le-Monde qui préparait sa retraite tout simplement.
02:02C'est très concrètement monsieur et madame Tout-le-Monde.
02:05On y reviendra sur le profil de ces investisseurs, notamment en loueurs meublés non professionnels.
02:12Alors attention, ce n'est pas le gouvernement.
02:16Il faut faire je pense une distinction, même si concrètement ça n'arrange pas forcément nos bidons
02:21parce que ça ne fait pas forcément complètement avancer le schmilblick.
02:24Mais il y a une distinction importante à faire entre le gouvernement, donc le ministère du Logement, et Bercy.
02:30Et c'est vraiment une bataille de chaque instant.
02:33Et le ministère du Logement soutient les professionnels et très à l'écoute des professionnels.
02:39Mais les arbitrages se font à Bercy.
02:41Et mais les arbitrages au final se font à Bercy.
02:44Donc tout comme le ministère du Logement soutient les professionnels, nous aussi nous soutenons.
02:49On est évidemment d'accord sur le fait qu'on a besoin de 400 000 logements par an.
02:53On est d'accord sur le fait que le Jean-Brun, heureusement qu'il est là, même s'il ne
02:59satisfait pas tout le monde.
03:00On a surtout risqué de rien avoir.
03:04Le Jean-Brun, il est perfectible.
03:06On y travaille encore une fois à chaque instant.
03:08Et jamais, de mémoire, jamais une filière ne s'est autant mobilisée pour un dispositif,
03:14pour le faire connaître, le faire comprendre et le faire utiliser.
03:17Mais pourtant, on voit qu'il est quand même à la peine, il n'a pas encore trouvé son public,
03:21comme on dit.
03:22Est-ce qu'il faudrait justement proposer de l'assouplir ?
03:25Alors en plus, on parle de dispositif.
03:27Au ministre qui a donné son nom à la mesure, est-ce qu'il est attentif ?
03:30Quand vous le rencontrez, vous l'avez rencontré récemment,
03:33est-ce qu'il dit justement, oui, on est peut-être allé trop loin ?
03:35Alors après, avec le jeu de la Chambre, une fois que les décrets doivent passer,
03:40il y a toujours des amendements de dernière minute.
03:41Mais est-ce qu'on peut l'assouplir aujourd'hui ?
03:43Oui, c'est la volonté. Alors déjà, on le voit avec le PJL Logement,
03:47qui devrait passer à l'Assemblée nationale la semaine du 16 novembre.
03:51Il y a des amendements qui ont été déposés ce week-end aussi,
03:54pour qu'ils ne soient pas absents du PLF au cas où.
03:58L'idée, c'est vraiment de l'améliorer dans l'ancien,
04:01parce qu'aujourd'hui, c'est là où ils peinent le plus.
04:03Et donc ça, c'est acté dans le PJL Logement.
04:07Donc maintenant, il n'y a qu'à concrétiser, il n'y a qu'à marquer l'essai.
04:09Et puis, le ministère du Logement est aussi très attentif au fait que,
04:15pour avoir un choc de l'offre, il faut permettre aux investisseurs
04:19d'en faire plus d'un dans leur vie.
04:21Et donc ça, c'est modifier le plafond des amortissements.
04:24Donc on est en tractation, on va dire,
04:28pour peut-être avoir deux investissements par foyer par an,
04:32plutôt que plafonner à 8, 10 ou 12 000 euros d'amortissement.
04:36En ce qui concerne le PLF, c'est l'article 7 qui perturbe le plus
04:42sur la partie dédiée aux loueurs meublés non professionnels,
04:48on alerte parce qu'il y a 1,4 million de propriétaires bailleurs
04:54sur le logement diffus.
04:56Et il y a près de 40%, c'est pour du logement étudiant.
05:00Or, le logement étudiant fait cruellement défaut.
05:03Donc on trouve vraiment extrêmement malheureux,
05:06c'est un euphémisme, que ce PLF s'attaque d'abord
05:11au logement étudiant.
05:13Et puis ensuite, vous l'évoquiez tout à l'heure,
05:15ces propriétaires bailleurs ne sont pas des nantis,
05:18ce sont vraiment des investisseurs modestes.
05:21Il y a un observatoire qui est sorti récemment
05:24sur l'allocation meublée.
05:25Ils sont en moyenne à 3 000 euros de revenus par mois.
05:29Et ils font ça pour leur retraite.
05:31Et on signale que ça peut être par exemple des parents
05:33qui font un investissement pour leur enfant
05:35pendant les études, qui gardent ensuite
05:36et qui vont amortir comme ça pendant des années,
05:40peut-être le revendre.
05:40Mais en revanche, ça met du logement sur le territoire.
05:43C'est ça.
05:44Et vraiment, le PLF, l'article 7,
05:46tel qu'il est rédigé aujourd'hui,
05:49a un effet de cisaille énorme.
05:51C'est-à-dire que non seulement il ne fait aucun discernement
05:55sur l'allocation longue durée,
05:57donc pour la résidence principale ou le bail mobilité,
05:59avec de l'allocation touristique courte durée.
06:03Donc ça déjà, c'est extrêmement pénalisant.
06:06Ensuite, fiscalement...
06:06Le gros pas de référence entre un logement,
06:08par exemple étudiant, un logement longue durée
06:10et un logement Airbnb.
06:11C'est ça.
06:12Et du coup, c'est extrêmement pénalisant.
06:14Donc ils confondent l'aspect fiscal
06:16avec l'usage qui est fait du bien.
06:18Et ensuite, ils attaquent même les résidences gérées,
06:21puisque les amortissements non utilisés
06:24ne seraient plus reportables.
06:27Donc ça veut dire que, par exemple,
06:29on serait très vite fiscalisé au moment de la détention
06:32et au moment de la plus-value immobilière,
06:35on serait fiscalisé avec une valeur nette comptable
06:38qui serait moindre,
06:40puisqu'on serait obligé de faire les amortissements comptables,
06:43qui serait moindre que ce qu'on a réellement amorti
06:45par rapport à la fiscalité.
06:46Enfin, je ne rentre pas dans le...
06:47Donc vraiment, c'est un effet cisaille énorme.
06:49En tout cas, ça parle à tous ceux qui connaissent
06:51ces mécanismes du logement meublé non professionnel,
06:53qui a longtemps été exempté.
06:54C'est vrai que c'était un régime,
06:55on dirait que c'était le dernier paradis fiscal.
06:57Dans l'immobilier, ça a été complètement terminé.
07:00Ce n'est pas un paradis fiscal.
07:02Mais non, on a vu que c'était une mesure nécessaire
07:04pour que les gens aient quand même envie de faire quelque chose.
07:06Parce qu'aujourd'hui, à force d'enlever
07:07finalement toutes les incitations,
07:09on voit que ça pêche.
07:10Céline, concrètement,
07:12qu'est-ce que vous demandez,
07:13quand vous allez voir Vincent Jean-Bras ?
07:15Peut-être que les arbitrages se feront au-dessus à Bercy.
07:18Qu'est-ce qu'il faut faire ?
07:19Il faut justement réintégrer ou enlever cet amortissement ?
07:23On va effectivement jusqu'à la demande
07:25de la suppression pure et simple
07:26des alinéas de l'article 7 relatif aux lois emmeublés.
07:31Et à minima, on demande de sortir
07:33tout ce qui est résidence principale,
07:34bail mobilité et résidence de service de cet article.
07:38On demande de renforcer l'attractivité du Jean-Bras
07:41par différents points qui sont déjà dans le PJL
07:43et par la possibilité de faire plus d'un seul investissement.
07:47Et on demande de donner de la lisibilité,
07:50de la stabilité,
07:53notamment ne pas avoir de rétroactivité fiscale.
07:56Enfin, c'est le cadre de l'article 7 sur le LMNP.
07:59Et on demande la prorogation du Denormandie
08:01et du Delocavantage jusqu'en 2030.
08:03Alors ça, au contraire,
08:04les professionnels nous disent
08:06que c'est quelque chose qui a,
08:08pour le coup, qui commence à marcher,
08:10notamment le Denormandie,
08:11et que ce serait dommage
08:12que ce dispositif s'arrête,
08:14comme il est prévu fin 2027,
08:16alors qu'aujourd'hui,
08:16c'est un petit peu la locomotive
08:18chez les investisseurs particuliers.
08:20Alors la locomotive,
08:21peut-être pas la locomotive,
08:22ça reste le loueur emmeublé
08:22et non le professionnel.
08:23Les résidences, c'est une algérie.
08:25C'est ça.
08:26Mais en tout cas,
08:27le Denormandie a sa raison d'être.
08:29Il agit en réduction fiscale
08:31et non pas en déduction fiscale.
08:33Il est focussé sur certaines thématiques
08:35et oui, on en a besoin
08:37pour la rénovation du parc.
08:39C'est certain.
08:40Juste reviens sur le Jean-Brun,
08:41c'est vrai qu'on est passé assez vite.
08:42Là aussi, on avait notamment,
08:44au niveau des rénovations,
08:46c'était assez drastique.
08:47Il fallait présenter des diagnostics
08:49de performance énergétique,
08:50le fameux DPE,
08:51lettre A ou B.
08:53Là aussi, vous dites
08:54que c'était très compliqué à atteindre.
08:56Non, ça, on l'a dit dès le début.
08:57On l'a dit dès le début.
08:59À part quelques immeubles,
09:01peut-être et encore,
09:02même les professionnels
09:03ne sont pas sûrs,
09:03quand ils ont la rénovation globale
09:05de l'immeuble,
09:06de pouvoir sortir en A ou en B.
09:08Donc, voilà.
09:10Donc là, on est entendu.
09:12Il y a juste un petit point
09:14rédactionnel, comme ils disent,
09:15de bien inclure les DPE D,
09:17c'est-à-dire qu'on pourrait faire
09:19du Jean-Brun sur D, E, F et G.
09:22Une chose qui est bien,
09:23c'est les rénovations
09:24qui, dans l'ancien,
09:25qui arrivent à du neuf,
09:27normalement,
09:27devraient basculer
09:28sur les taux du neuf.
09:29Donc ça, c'est un point positif
09:31aussi d'amélioration.
09:33Après, on est à 20% de travaux.
09:35Quand on regarde, effectivement,
09:36par rapport aux deux Normandies,
09:38ça ne semble pas inatteignable.
09:41Donc, voilà.
09:42En fait,
09:43tout est question de mesure.
09:45Il y a des choses
09:45sur lesquelles, vraiment,
09:46on souhaite ne pas lâcher
09:47parce que c'est primordial
09:49pour le secteur,
09:50pour le logement des Français.
09:51On ne vous parle pas
09:52de la fiscalité
09:53de nos investisseurs.
09:54On parle vraiment
09:55de risques systémiques,
09:58macroéconomiques
09:59et sur lesquels
10:00on va se battre
10:01tout ce qu'on peut.
10:02Et puis, il y a des choses
10:03sur lesquelles,
10:04vous l'avez compris,
10:05quand on a le Premier ministre
10:07qui veut absolument présenter
10:09un déficit maximum
10:10à 5,0,
10:12il y a des choses
10:12sur lesquelles
10:13il va falloir lâcher.
10:14D'accord.
10:14En tout cas,
10:15on a bien compris
10:16les idées
10:17de lisibilité,
10:18de stabilité.
10:19C'est ce qui a fait défaut
10:20au cours de toutes
10:21ces mandatures
10:23et notamment
10:24les minutes du logement
10:25qui se sont succédées.
10:26Un grand merci
10:27pour vos éclairages,
10:28Céline Manin.
10:28Avec plaisir.
10:28Je rappelle que vous êtes
10:28vice-présidente
10:29de l'Anacopusfi IMO
10:31et à très bientôt
10:32sur Smart IMO.
10:33Merci.
10:34Cette édition se termine.
10:35Merci de l'avoir suivie.
10:36On se retrouve très prochainement
10:37pour une nouvelle édition.
10:39Excellente journée à tous.
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