¿Qué hacer si invaden tu propiedad?
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NoticiasTranscripción
00:00:00Gracias por acompañarnos, también se encuentra el notario Gustavo Sousa Rodríguez, bienvenido.
00:00:04Buenos días y muchas gracias por la invitación.
00:00:06Gracias por acompañarnos, también está con nosotros Yamilete Solís Olvera,
00:00:10abogada vicepresidenta de la Barra Mexicana de Abogados Capítulo Veracruz, bienvenida.
00:00:14Buenos días y saludos a todos, auditorio, gracias.
00:00:16Gracias por acompañarnos y bueno, de entrada, abogado Arturo Herrera Cantillo,
00:00:20que nos comenta qué es este delito de despojo.
00:00:23Gracias.
00:00:24Bueno, pues como casi siempre que vengo, empezamos con un poquito de latinismos e hispanismos.
00:00:31Despojar viene de desollar literalmente de lo que se utiliza, rastros, etcétera,
00:00:37con animales en donde violentamente, no les ponen anestesia a los pobres animalitos,
00:00:43les arrancan la piel, etcétera, y de desollar en latín pasó luego a España
00:00:51para convertirse en despojar.
00:00:55Aquí, y bueno, y hay dos expertos, por supuesto, pero me parece lo que voy a comentar
00:01:02es que el despojo, los argentinos le llaman despojo civil y el despojo penal.
00:01:10La diferencia está en cómo atacar el problema, como si fuera una enfermedad
00:01:16y que tienes dos médicos y que cada uno te dice cómo hacer la operación.
00:01:20Bueno, en materia penal, por supuesto, pues despojar es robar para acabar pronto
00:01:27y que la gente nos entienda, ¿no?
00:01:29Alguien va y se roba una casa o se mete a una casa y dice, pues ahora aquí me quedo.
00:01:35El despojo penal se tiene que perseguir mediante una denuncia de carácter penal
00:01:42y acudir a una fiscalía del gobierno del estado o estatal, presentar la denuncia,
00:01:51pues todas tus pruebas, tus testigos, etcétera, la escritura, el predial, recibo de luz,
00:02:00comprobar una que es tuya, aunque no es el objetivo del tema de despojo.
00:02:05El tema de despojo lo que persigue es la posesión, no importa si seas o no dueño.
00:02:11Lo que tienes que demostrar es que tú estabas ahí, que tú vivías ahí,
00:02:16que por algún motivo saliste de viaje o te fuiste a algún lado, etcétera,
00:02:20y llegó un vival y se metió y te despojó de tu uso, de tu habitación.
00:02:29Una vez que ya presentaste tu documentación y tus testigos y la inspección ocular
00:02:34y todo lo que se lleva en materia penal, bueno, pues entonces se judicializa la carpeta,
00:02:40vamos a un juez.
00:02:42Como está considerado un delito menor, ahora le quieren dar otro enfoque, ojalá va,
00:02:47pero bueno, final de cuentas no es un delito grave, para decirlo en español,
00:02:51entonces, pues normalmente no se giran órdenes de aprehensión,
00:02:55se giran órdenes de presentación, de comparecencia, etcétera, etcétera,
00:03:00y empieza el viacrucis, que ya sabemos y lo hemos dicho aquí
00:03:04desde hace 40 años que vengo con ustedes.
00:03:07Y ese viacrucis va a terminar, pues sí, con una sentencia.
00:03:11En el Inter es posible la restitución.
00:03:14Hace unos días, por orden, porque por lo menos ahí salió publicado,
00:03:20de la gobernadora se promovió un incidente de restitución
00:03:23y le devolvieron la casa a un agraviado en Jalapa.
00:03:27La pregunta es por qué no lo hacen aquí todos.
00:03:29Oiga, ¿y si se cumplen esas determinaciones?
00:03:31Porque a veces ya está el fallo a favor de la víctima.
00:03:34Pues cuando la jefa dice se cumple, pues no se discute, ¿no?
00:03:38Pero también es cierto, la jefa no va a estar en todos los casos que hay.
00:03:41Habla usted que de 15 mil, la barbaridad, pues no va.
00:03:45Entonces, aquí tendría que cumplir el juez, nada más,
00:03:48a petición del Ministerio Público e inmediatamente,
00:03:51si está demostrada la desposesión.
00:03:55Yo ya no manejo penal, se los aclaro, no sé si el licenciado,
00:03:59pero bueno, tiene un término ahí para poder probar pues esto.
00:04:02Y el juez penal tendría que decir, se restituye e ir con la fuerza,
00:04:07como si fuera un lanzamiento en civil, lo mismo, y va para afuera.
00:04:10Pero si no lo haces, te tienes que esperar, Olivia y público que no se escucha,
00:04:15hasta que hay una sentencia penal que se vaya a ejecutar.
00:04:19¿Cuántos años pasan para eso?
00:04:20Ah, bueno, pues ahí está la gran pregunta, va.
00:04:24Años, años.
00:04:27Y el otro tema, y con eso termino esta intervención, es en materia civil.
00:04:33Igual, las mismas pruebas en penal, lo llevas ahora a un juzgado civil,
00:04:39que tenemos cuatro, bueno, cuatro para cinco, tres, tabú, tres,
00:04:45para cuántos quieres, cinco mil expedientes por año.
00:04:48Bueno.
00:04:50¿Es un poco más rápido?
00:04:52De verdad se los digo, yo llevo algunos asuntos ahorita de despojo,
00:04:56y me olvidé del penal.
00:04:58Ni me gusta, ni le entiendo este nuevo sistema,
00:05:01para mí es un fracaso esta cuestión de la oralidad,
00:05:03pero bueno, ese es otro tema.
00:05:05Yo sigo por la vía civil.
00:05:06Es un poco más rápido, menos tortoso, menos tramposo.
00:05:10Hay un asunto ahorita que, el último que me aventé en penal en Jalapa,
00:05:15llevamos cinco audiencias, y en las cinco,
00:05:18la santa señora que se metió a la casa de mi cuate, de mi cliente,
00:05:23está enferma del riñón, está enferma del hígado,
00:05:25se enfermó del ojo, le dio diarreata, y suspenden la audiencia.
00:05:29Y no hemos hecho una sola.
00:05:31¿Son argucias o son...?
00:05:32Pues por supuesto, Olivia, y con ganas de meter a la casa también a los médicos,
00:05:36porque luego dicen que los abogados somos unos ladrones,
00:05:38los médicos son peor que uno.
00:05:40Pero bueno, final de cuentas, yo ya me olvidé del penal,
00:05:43y me voy por el despojo civil,
00:05:44que es exactamente lo mismo,
00:05:47nada más que un poquito más rápido.
00:05:49¿Y a dónde se interpone esa denuncia?
00:05:50En los juzgados aquí en Veracruz,
00:05:52están ahí arriba del Parque Viveros,
00:05:54hay un edificio enorme,
00:05:56ya no sé dónde estoy.
00:05:58Sí, para acá.
00:05:59Bueno, ahí están los juzgados civiles de primera instancia,
00:06:03los juzgados familiares también están ahí,
00:06:05ahí también hay juzgados penales, etcétera, ¿no?
00:06:08Pero para efectos del despojo civil,
00:06:10es lo que yo recomiendo ya.
00:06:13Y que me perdonen mis amigos penalistas
00:06:15y los amigos fiscalistas,
00:06:17hablo de fiscales, ¿no?
00:06:19Pero no es posible, de verdad.
00:06:21Litigar hoy día en penal es una locura,
00:06:24una locura.
00:06:25Entonces en civil, insisto, es lo mismo,
00:06:28el final es el mismo.
00:06:29A ver, ahí no te van a restituir durante el proceso,
00:06:33a diferencia del penal que sí.
00:06:35Pero en el penal no lo hacen,
00:06:37miedo por lo que usted quiera.
00:06:39Entonces te vas a la sentencia,
00:06:42generalmente ganas el juicio
00:06:43y la parte contraria se va a la apelación.
00:06:45La apelación es gratis.
00:06:47Entonces hay que esperar que termine la apelación,
00:06:49que es en Jalapa,
00:06:50y después pueden ir al amparo directo,
00:06:52pero eso sí hay que pagar una fianza.
00:06:54Entonces a veces ya la gente no tiene y no la paga,
00:06:56o sea, el metido, ¿no?
00:06:57Sí.
00:06:58El ladrón de la casa,
00:06:59y entonces es donde aprovechas y pides el lanzamiento.
00:07:02Que esa es otra historia, ¿no?
00:07:04Porque entonces tienen que intervenir el secretario de gobierno,
00:07:07el secretario de seguridad pública,
00:07:09que te den la policía, etcétera, etcétera, etcétera.
00:07:12Pero bueno, de verdad,
00:07:13lo digo por experiencia,
00:07:15tengo cuarenta y tantos años en esto,
00:07:17prefiero el civil que el penal.
00:07:19Es tortuoso este procedimiento
00:07:20que a veces termina como le pasó a doña Carlota, ¿no?
00:07:23Exacto.
00:07:24Al final de cuentas vas y matas a alguien, ¿no?
00:07:26Sí.
00:07:27Terrible.
00:07:27Y la metieron a ella, pues, obviamente a la carne,
00:07:29porque es un delito.
00:07:30Sí, porque mató a alguien, claro, ¿no?
00:07:31Pero bueno,
00:07:32ese es el pago que tenemos que pagar
00:07:33cuando no hay justicia ni pronta ni expedita.
00:07:36Que nunca la ha habido.
00:07:38Ni la va a ver.
00:07:39O por lo menos yo ya no la voy a ver.
00:07:42Gracias y aquí estoy.
00:07:43Gracias al abogado Arturo Arrella Cantillo.
00:07:46Como este tema,
00:07:46¿qué hacer si invaden tu propiedad?
00:07:48Enseguida regresamos a Periodismo de Análisis.
00:07:509 con 16 en el que se hubo viernes.
00:07:52¡Nos vemos!
00:08:21¡Gracias!
00:08:52Gracias por ver el video.
00:09:21Gracias por ver el video.
00:09:51Gracias por ver el video.
00:10:21Gracias por ver el video.
00:10:51Gracias por ver el video.
00:11:21Gracias por ver el video.
00:11:50Gracias.
00:13:44XEU 98.1 FM.
00:13:48En XEU 98.1 FM estás escuchando Periodismo de Análisis.
00:13:579 con 22 minutos en XEU, viernes 14 de agosto de 2026.
00:14:02Este es el tema de Periodismo de Análisis.
00:14:06Y ya saludamos a Yamilet Solís Olvera, abogada, vicepresidenta de la Barra Mexicana de Abogados Capítulo Veracruz.
00:14:12Bienvenida al estudio Fernando Paso Sosa de XEU.
00:14:15Y qué opina de este tema, ¿cómo proceder ante una invasión de una vivienda?
00:14:47Muchas gracias, Olivia.
00:15:17¿Por qué?
00:15:48En particular puede acreditarse el delito.
00:15:49Un castigo, por decirlo así, por la vía penal, por la comisión del delito en que incurrieron.
00:15:53Pero lo que se requiere es inmediatamente acreditar que realmente uno es dueño de ese inmueble, que es a través
00:16:01de las escrituras, del testimonio de la escritura que uno debe tener, con lo cual acredita la propiedad.
00:16:06E iniciar también inmediatamente por la vía civil la acción que corresponda, porque no solo, bueno, técnicamente hay también diferentes
00:16:15acciones que se pueden tomar si se tiene el título de propiedad o quizás se tenga un derecho de posesión
00:16:23sobre ese inmueble.
00:16:23Entonces, ambas pueden llevarse por la misma, al mismo tiempo, una se va a encargar de investigar la comisión del
00:16:30delito, como es la vía penal, pero evidentemente requiere de un seguimiento de abogado, nada en las fiscalías se mueve
00:16:39sin que se esté presente.
00:16:42Y aunque no está bien que lo diga, pero no es una mentira para nadie, sin que haya los medios,
00:16:47¿no?
00:16:48O sea, tiene que estar pagando.
00:16:50Claro. Y la gente, pues, que dice, oye, yo ya estoy afectado, están dentro de mi propiedad, no puedo hacer
00:16:55uso de ella, no la puedo rentar y tengo que pagar abogado, que es realmente el pago de los honorarios
00:17:01del abogado, más el costo, que muchas veces es mucho más caro el que se tiene que hacer por los
00:17:06trámites por fuera y aún con ello no avanza, como con la rapidez que uno desearía.
00:17:12A veces dicen, yo ya di tanto dinero, no tengo mi mueble, pasa el tiempo, porque también es un tiempo
00:17:16considerable, no es rápido.
00:17:18Hace un momento platicamos aquí también de algo que me gustaría también hablar al final, como es la prevención.
00:17:24Lo más rápido va a ser prevenir siempre este tipo de cosas con los cuidados que más adelante les voy
00:17:30a comentar, para no vernos en estas situaciones, porque definitivamente sí es caro, sí lleva tiempo.
00:17:37Yo les recomendaría que no solamente se quedaran con una opinión, sino que escucharan varias opiniones, porque desafortunadamente todo esto
00:17:45lo primero que necesita es una inversión.
00:17:48Ya se invirtió en la propiedad que tienen y que no están ocupando, que evidentemente por una falta de cuidado
00:17:54y no estar este habitado, ocupado, cuidado, cercado, ese inmueble, pues permitió que personas aprovecharan y lo invadieran.
00:18:03Ya se invirtió en esa parte como para que siga perdiendo todavía la persona y además después de ser quien
00:18:10debería tener el derecho de propiedad, perdón, el derecho de posesión y llegar y ostentarse como dueño.
00:18:17Después es tratado incluso como la víctima, porque como bien lo decían hace un momento, estas personas aparte por lo
00:18:23regular pertenecen a grupos vulnerables que más adelante nos dificulta mucho poderlos.
00:18:29Aun cuando ya tenemos las órdenes para que desocupen estos inmuebles, nos cuesta mucho trabajo porque recurren a los amparos
00:18:38y todo tipo de instrumentos jurídicos y legales que no son fuera de la legalidad, pero que aplazan que el
00:18:47dueño de estos inmuebles recupere la posesión de ellos.
00:18:51¿Se procede igual? Porque aquí hablamos de una invasión, cuando la persona se fue de vacaciones y regresó, estaba invadido
00:18:57y también cuando un inquilino o una persona que tenía prestada la casa después se quiere quedar con ella, ¿se
00:19:04procede igual?
00:19:04No, no es igual y eso es un punto importante que hay que diferenciar porque le llamamos invasión justo eso,
00:19:12cuando alguien llegó sin aviso y sin consentimiento, que es el principal elemento que hay que evaluar aquí,
00:19:17es alguien que no conozco, que como lo decía que el maestro Cantillo es prácticamente un robo, yo llegué, quise
00:19:22abrir y ya no es la llave, ya la llave ya no abrió, ya veo personas ahí o ya fui
00:19:28avisado de que están ocupando el inmueble, la casa, el terreno, el predio, de lo que se trate.
00:19:34Pero evidentemente hay una falta de consentimiento del titular de los derechos del inmueble o del propietario.
00:19:42Cuando hablamos ya que hubo el consentimiento ya sea a través de un arrendamiento, a través de un préstamo que
00:19:49formalmente se hace como un comodato o cualquier otro tipo de instrumento que se haya realizado,
00:19:54pero hubo un consentimiento y a lo mejor terminó el plazo y ya no se fueron o le dijo que
00:20:00era por dos, tres días y se quedó ya todo el año,
00:20:02ahí tenemos que proceder por una vía diferente, pero desde luego ya no operaría la parte de la denuncia por
00:20:08despojo porque para ello tiene que ser,
00:20:11no tiene que existir el consentimiento, tiene que haber un total desconocimiento de las personas que están llegando, que están
00:20:18invadiendo ese inmueble.
00:20:19Y entonces sería por la vía civil.
00:20:20Claro, es por la vía civil y es a través de pues el correspondiente requerimiento que hay para acreditar que
00:20:27no se cumplió con el plazo,
00:20:28porque hablo de que había un consentimiento, cómo se otorgó ese consentimiento, fue a través de un contrato, a qué
00:20:33plazo, en qué condiciones y ya se requiere para que se acredite el incumplimiento de ese acuerdo
00:20:39y posteriormente se pueda recuperar la posesión.
00:20:42Muy bien, estamos en periodismo de análisis platicando qué hacer si invaden tu propiedad.
00:20:46Escuchamos a la abogada Yamilet Solís Olvera, abogada, vicepresidenta de la Barra Mexicana de Abogados, capítulo Veracruz y enseguida regresamos.
00:20:559 con 29 en XCO, viernes 14 de agosto.
00:21:529 con 29 en XCO, viernes 14 de agosto.
00:22:2510 con 29 en XCO, viernes 14 de agosto.
00:22:5410 con 29 en XCO, viernes 14 de agosto.
00:23:24Gracias por ver el video.
00:23:49Gracias por ver el video.
00:24:01Y ahora escuchamos al notario Gustavo Sousa Rodríguez. Bienvenido. ¿Qué nos comenta sobre este tema? ¿Cómo proceder?
00:24:08Muchas gracias. Bueno, pues la invasión es la forma coloquial de decir que hay una ocupación que no tiene consentimiento,
00:24:16como dijo la licenciada Yami, por parte de quien lo debía dar.
00:24:20¿Puede ser propietario? Puede que no. Mencionabas, por ejemplo, el tema de un arrendamiento. El propietario de esa casa que
00:24:29fue dada en arrendamiento puede cometer el delito de despojo.
00:24:33Si se hace justicia por su propia mano y que seguramente se le encantaría al licenciado Herrera no acudir a
00:24:39los tribunales, no podemos hacer justicia por nuestra propia mano.
00:24:42Nosotros no podemos llegar a no me pagó la renta. Voy y te saco. Ese es un delito de despojo.
00:24:49Sí, la señora Carlota. Llega la desesperación de que justicia por propia mano, lamentablemente.
00:24:57Entonces, bueno, lo primero que tenemos que ver es que hay una ocupación que nosotros no dimos el consentimiento y
00:25:01que debemos hacer inmediatamente acudir con nuestro abogado de confianza para explicarle la situación y que el abogado, una vez
00:25:08escuchado cuál es la situación y el contexto,
00:25:10pueda determinar si vamos a iniciar una acción penal, una acción civil o las dos, como dijo también la licenciada
00:25:18Yamilet.
00:25:19Importante tener la documentación en regla.
00:25:22¿Como cuál?
00:25:23Por ejemplo, si somos los propietarios y a nosotros nos quitaron la posesión, pues lo primero que tengo que demostrar
00:25:30es por qué soy dueño.
00:25:31Y el título perfecto es una escritura pública porque así nos dice el código civil, que es la forma de
00:25:38transmitir los inmuebles.
00:25:39Entonces yo necesito primero tener una escritura pública, que esta escritura pública esté inscrita para que haya la publicidad ante
00:25:46todo el mundo de que esta propiedad es mía.
00:25:50Y ya con este panorama el abogado podrá determinar, como decía la licenciada Yamilet, incluso en materia civil puede haber
00:25:57diferentes tipos de acciones, una simple restitución, una acción de reivindicación,
00:26:02porque el que ya se metió dice, oye, yo también soy dueño, entonces tengo que decirle al juez, oye, tienes
00:26:07que declarar que mi derecho es mejor que el de él,
00:26:11porque ya no es un simple poseedor, ya él está diciéndome que es dueño.
00:26:15O si no sabemos ni de qué se trata la situación, un medio preparatorio en el cual por medio del
00:26:21juzgado se le pregunte quién eres tú, qué haces aquí y en base a qué estás tú aquí.
00:26:26No toda la ocupación, vamos a decir, ilegal nos conlleva directamente a un delito.
00:26:34¿Por qué? Porque puede haber una posesión derivada.
00:26:37A alguien que sí tenía derecho nos prestó, nos arrendó, nos dio un comodato y luego ya no nos queremos
00:26:41salir.
00:26:42Ahí ya no hay un delito como tal, ya es solamente una acción civil.
00:26:46Pero entonces, todo esto que, como podemos ver, pueden haber muchísimas situaciones alrededor de lo que estamos diciendo coloquialmente como
00:26:54invasión,
00:26:55necesitan platicárselo inmediatamente a su abogado de confianza para ver cuál va a ser el paso a seguir.
00:27:00¿Y cuáles son los que generalmente prevalecen de estos distintos tipos de despojo o de usar una propiedad que no
00:27:07es de ellos?
00:27:09Bueno, y de acuerdo con los datos que diste, pues es el no estoy yo al pendiente de mi propiedad
00:27:15y vienen y se meten.
00:27:18Oiga, notario, pero también ha habido casos en la Ciudad de México de que está el dueño, tiene su escritura,
00:27:24pero aparece otro dueño con una escritura avalada por notarios y demás autoridades.
00:27:29¿Qué es lo que pasa?
00:27:31Por eso decíamos que es importante que le platiquen al abogado, porque cada situación es diferente.
00:27:36Si hay alguien que también tiene una escritura y que vamos a determinar en un inicio,
00:27:41no es ilegal porque no hubo una suplantación de la identidad, porque no hubo falsificación de documentos notariales y demás.
00:27:48No hay un delito, porque los dos dicen, somos propietarios.
00:27:51Entonces, el que ya no tiene la posesión y que la mayor de las veces será el que tiene un
00:27:57derecho anterior al que acaba de entrar,
00:28:01tendrá que demostrarle ante un juez civil que él era primero dueño antes que la otra persona
00:28:06para determinar cuál es el título que tiene mejor legalidad en este caso y en Veracruz
00:28:11para efectos de quién tiene mejor posesión cuando dos se dicen dueños es primero quién tiene escritura pública.
00:28:18Si los dos tienen escritura pública, ¿quién inscribió en el registro público antes para determinar que ese es el que
00:28:25va a tener el derecho?
00:28:26Porque luego despojan y venden a un tercero que a lo mejor no tuvo nada que ver, él confió al
00:28:32comprar.
00:28:33Claro, y este se llama un adquirente de buena fe y que él tiene una gran defensa de su parte,
00:28:39pero precisamente esta ya es una acción de reivindicación, ya no es una simple restitución de,
00:28:43oye, eso era mío, dame la posesión, no, ahora tengo que demostrarle al juez,
00:28:48yo era un dueño con mejor derecho que lo que él presume decir y entonces necesito que le digas
00:28:53que su escritura pues no es válida, es nula, hablando técnicamente.
00:28:57Entonces hay dos víctimas ahí.
00:28:59Claro.
00:29:00Y entonces alguna no va a recuperar nada, a lo mejor el inicial recupera la propiedad a lo largo de
00:29:05los años,
00:29:06pero la otra que compró es nula su escritura y queda en el libro.
00:29:10Si le declaran que es nula la escritura tendrá que accionar en contra de quien le vendió.
00:29:14Denunciar.
00:29:15Exacto.
00:29:16Pero si el otro, perdón.
00:29:17Sí.
00:29:18El otro rival ya se fue, o removió, o no tiene ni vacinicas en su casa, pues ya pegaste.
00:29:24No, pues ya, híjole.
00:29:25No, y eso también ha habido muchísimos.
00:29:26También hay que estar alerta de eso, ¿no?
00:29:28Al adquirir una propiedad que sepamos que está totalmente libre de gravame y que no hay un dueño.
00:29:33Así es.
00:29:33Ojo, eso es otra cosa. Puede estar libre de gravamen y yo le compro al maestro Herrera su casa, libre
00:29:39de gravamen.
00:29:40Ya yo soy el propietario, pero él no me dijo una que le había permitido a su sobrina vivir ahí
00:29:46mientras se casaba,
00:29:48mientras estudiaba, mientras algo.
00:29:50Ahí hubo un consentimiento de que él dio la posesión.
00:29:53No tiene que ver con la libertad de gravamen.
00:29:56O él nunca se dio cuenta que ya estaba ocupada esa casa que me está vendiendo.
00:30:00Y cuando llego yo, pues resulta que está ocupada.
00:30:04Exactamente.
00:30:05¿Y tiene que iniciar un juicio civil o penal?
00:30:08¿Cualquiera de los dos?
00:30:10Aparentemente aquí iniciaríamos con algo civil porque la invasión, hablando coloquialmente, fue anterior a que yo adquiriera.
00:30:16Entonces hay que ver él en qué situación está.
00:30:19Claro. Tenemos mensajes. Tengo una vecina que le invadieron su propiedad y llevó un juicio como cinco años.
00:30:24Lo ganó y las autoridades fueron a sacar a las personas y sus cosas terminaron y se fueron estas personas.
00:30:31Se regresaron y lanzaron a la dueña de esa vivienda y volvieron a meterse.
00:30:35Ella fue enseguida a fiscalía, pero ya no la ayudaron y sigue en la lucha porque saquen a esas personas,
00:30:41pero no le han hecho caso. Los abogados le dicen que vuelva, que se haga un juicio y ahí sigue
00:30:45la lucha.
00:30:46La pregunta es qué puede hacer ella para que le devuelvan su propiedad, pero dejamos la pregunta en el aire.
00:30:51Vamos a la pausa. Estamos en periodismo de análisis platicando qué hacer si invaden tu propiedad.
00:30:56Regresamos.
00:30:579 con 39.
00:31:259 con 39.
00:31:36Regresamos.
00:31:37Voy a iniciar.
00:31:38Regresamos.
00:31:42Regresamos.
00:31:44Regresamos.
00:31:45Regresamos.
00:32:14Gracias por ver el video.
00:32:44Gracias por ver el video.
00:33:14Gracias por ver el video.
00:33:44Gracias por ver el video.
00:34:14Gracias por ver el video.
00:34:45Gracias por ver el video.
00:35:14Gracias por ver el video.
00:35:42Gracias por ver el video.
00:35:45En la zona centro de la ciudad y puerto de Veracruz, Veracruz, República de México, la U de Veracruz.
00:35:51En XEU 98.1 FM estás escuchando Periodismo de Análisis.
00:36:01944 minutos en XEU, ¿qué hacer si invaden tu propiedad?
00:36:09Tenemos mensajes, este caso de una persona que nos reporta de una vecina que la pudo recuperar cinco años después,
00:36:17pero que luego le volvieron a invadir esas mismas personas.
00:36:21¿Algún comentario?
00:36:22¿Adelante?
00:36:25Gracias. La verdad es que la verdad es que es necesario, como ya lo mencionamos aquí varias veces, que acudan
00:36:30a una consulta con un abogado.
00:36:35Es complicado, es complicado que nosotros con la poca información que tenemos, porque incluso sería algo irresponsable decirle, puede hacer
00:36:45esto o se debe por otra causa.
00:36:46O sea, debemos analizar realmente qué fue lo que sucedió.
00:36:49O sea, el caso en particular puede tener otras aristas.
00:36:51Exactamente.
00:36:52Porque pensaría, ok, la despojaron, recuperó su inmueble y ya tomó la posición, es la dueña, que estamos en el
00:37:01entendido que es la dueña del inmueble, su vecina, y que esas mismas personas regresaron y nuevamente la dejaron sin
00:37:08su inmueble.
00:37:08Entonces, tenemos que evaluar si tienen algún tipo de relación, si crearon algún tipo de documentos, a lo mejor en
00:37:16ese tiempo hubo contratos, algún arrendamiento, algún tipo de instrumento más, puede haber incluso algún tipo de préstamo, alguna deuda
00:37:23de carácter mercantil que en la que derivara otro tipo de juicio que lo llevó entonces a la pérdida de
00:37:29su propiedad y otro tipo de situaciones que hay que evaluar de forma particular.
00:37:36Entonces, sí, lo más conveniente es que de forma inmediata, sin dejar pasar más tiempo, porque aquí el tiempo es
00:37:41lo que empeora un poco la situación o lo encarece para las personas, es que acuda con un abogado.
00:37:48Gracias, abogada Yamile Solís.
00:37:49Sí, abogado Arturo Herrera.
00:37:51Ahí sí, contrario a lo que pienso, sí sería en materia penal, porque ya hay una reincidencia.
00:37:56Si son los mismos que entraron primero y entraron después, ya ahí sí, en materia penal, podría incidir ese elemento
00:38:04y quizás sea más rápido un poco que los vuelvan a sacar.
00:38:07Pero también siempre le digo a la gente, ya los sacamos, pon un velador, pon alarma.
00:38:13¿Se acuerdan que había un secretario de seguridad pública que decía, compren un perro?
00:38:18Lo que quieras para tratar de evitar que vuelvan y incentivar que esta gente se vuelvan.
00:38:24Gracias, abogado. Tenemos más mensajes.
00:38:26Soy la señora Ana Ravello, con 66 años de edad.
00:38:29Una pregunta, ¿cómo se procede con una persona que me vendió un terreno en 1990?
00:38:34En 2024 me llegó una orden de desalojo cuando yo vivo aquí y el terreno ya lo vendió.
00:38:39Hay otras escrituras y ahora con el proceso de licenciado que está viendo mi asunto, encuentra una carta poder firmada
00:38:46por mí, supuestamente, a la persona que me vendió la propiedad.
00:38:50Y ese día antes el notario y yo firmé todos los documentos que me dio el notario.
00:38:55El notario fue elegido por la misma persona que me vendió.
00:38:58Estoy desesperada porque a cada rato amenaza con sacarme de mi propiedad.
00:39:01¿Qué puedo hacer ahí?
00:39:03¿Qué nos dice el notario?
00:39:04Híjole, está un poco revuelta la situación, pero bueno, si ella firmó y le entregaron una escritura, un testimonio de
00:39:12la escritura y que está inscrita en registro público y hubo una segunda venta, esta segunda venta tendría que demandarse
00:39:20la nulidad de la misma.
00:39:21Para efectos de que ella quede como la única propietaria.
00:39:25Es materia civil.
00:39:26Es materia civil.
00:39:27Aunque me parece, por como lo está contando, que a ella no le entregaron una escritura como tal.
00:39:33Hubo un documento privado y a esta segunda persona sí le vendieron con la formalidad que el Código Civil establece,
00:39:41que es la escritura pública.
00:39:43Entonces, hay que tener cuidado ahí porque les dije, en materia de posesión y en materia civil, quien tiene mano
00:39:50es quien tiene escritura.
00:39:51Y si lo sostiene en escritura, el primero que esté inscrito, si ella nada más tiene un documento privado, la
00:39:57verdad es que sí tiene un riesgo jurídico grande.
00:40:01Esto no quiere decir que no tenga ella derecho de incluso denunciar a la persona que le vendió por doble
00:40:08venta.
00:40:08¿Por qué? Porque si hay una obligación entre ella y el vendedor.
00:40:11Pero hay que ver cuál fue el documento que sí se finalizó.
00:40:14Y, perdón, que también hay otra opción que ella tendría, habría que ver, como dice siempre, ver papeles y hablar
00:40:21con la clienta, el juicio de prescripción positiva.
00:40:24O sea, de acuerdo a lo que está platicando, si ella ha vivido 10 años a título de dueña, 10
00:40:31años, si tiene un documento, ¿cómo le llaman?
00:40:36No, pero el documento este, bueno.
00:40:38¿Pesimonio de la escritura?
00:40:39No, no, se me olvidó ahorita, bueno.
00:40:42El que motiva la posesión, exacto, bueno.
00:40:47Este, puede demandar la prescripción positiva con el requisito de que tenga 10 años viviendo, etcétera, etcétera, etcétera.
00:40:54Y entonces lograría que un juez le diera una escritura.
00:40:57Pero vuelvo a hacer lo mismo, hay que ver, revisar y ver todo.
00:41:00Vamos a la pausa, estamos en periodismo de análisis, platicando qué hacer si invaden tu propiedad.
00:41:05Regresamos.
00:41:069.49 de XEU, viernes.
00:41:4410.49 de XEU, viernes.
00:41:4710.49 de XEU, viernes.
00:42:1711.49 de XEU. viernes.
00:43:15Gracias por ver el video.
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00:50:26No.
00:50:26No.
00:50:35Sí, abogada Yamile.
00:50:37Gracias. Es importante que sí lo vea inmediatamente como lo platicamos ahora.
00:50:40Tienen que tomar acciones inmediatas. Ahí dice que ya tienen varios años, es decir, ya tiene conocimiento y no ha
00:50:46actuado porque no menciona ahí que ya inició alguna acción.
00:50:51No importa que se esté pagando la hipoteca o el préstamo que adquirió para la compra de esa casa.
00:50:57No importa que se esté pagando. Él debe ser el dueño porque debe tener su escritura y el préstamo o
00:51:03la hipoteca es muy aparte.
00:51:05Entonces inmediatamente ya debe acudir con algún abogado para la correspondiente consulta para que se vea la situación en particular
00:51:13e inicie obviamente con su título de propiedad, con su escritura y con las constancias que él tenga.
00:51:19Debe tener también, imagino, pago de derechos, pago de predial para que se inicie inmediatamente con el trámite que se
00:51:25verá si corresponde, si es más rápido hacerlo por la vía penal, si se accionan las dos o si nos
00:51:32vamos por la vía civil según los documentos que tenga.
00:51:34Hay más mensajes. ¿Se puede vender una casa que está en juicio intestamentario? Nos dice la señora Zampallo.
00:51:41Sí, notario.
00:51:43Mira, hay una situación por la cual el albacea con consentimiento de los herederos pudiera llegar a vender un inmueble
00:51:50que todavía no ha sido adjudicado en favor de los herederos.
00:51:52Y esto es cuando hay una obligación por parte de la persona que falleció que se tiene que cumplir y
00:51:58para eso se necesita dinero.
00:52:00Es la única situación en la que se puede vender un inmueble, pero ojo, necesitamos ya haber iniciado el sucesorio,
00:52:08necesitamos tener la resolución donde están nombrados los herederos, necesitamos la designación de la albacea para que esto pudiera llegar
00:52:16a suceder.
00:52:17Ahora sí que la generalidad es que primero deben de adjudicarse los herederos la propiedad para poder disponer de ella.
00:52:24En forma de dominio y poder vender.
00:52:26Otro mensaje dice a los pescadores nos dieron en terreno en Playa Punta Gorda, los tenemos invadidos, tenemos escrituras pagando
00:52:34pagando prediales y no podemos recuperarlos.
00:52:36¿Qué se puede hacer? Nos dice la señora Lina.
00:52:40Sí, abogado.
00:52:41Igualmente iniciar juicios, ya sea civiles o penales, habría que revisar la documentación, etcétera, etcétera.
00:52:47Pero de que se puede, se puede, siempre y cuando los papeles estén en orden.
00:52:51Otro mensaje que debo hacer ante una invasión de un tramo de terreno, ya que hace algunos años a la
00:52:56vecina, su vecino del solar del tramo derecho, se le metió unos metros al construir y ella a su vez
00:53:03cuando construyó su barra invadió hacia la derecha, invadiendo un tramo pequeño del terreno de mi padre.
00:53:08¿Sería posible me puedan indicar qué hacer? Nos pregunta la señora Úrsula Acevedo.
00:53:14Sí, notario o abogada.
00:53:15Sí, ahí hay que recurrir también a un juicio civil, hay que corroborar las colindancias en qué parte la otra
00:53:22persona ingresó, pero tiene que iniciar también una acción civil, no va a ser, no lo va a poder lograr
00:53:31solo acudiendo a una autoridad administrativa, se tienen que realmente, tienen que acreditar las colindancias de su terreno y el
00:53:38mejor derecho obviamente que tiene con lo que la otra persona tomó de su propiedad.
00:53:43Muy bien, es una rectificación de medidas para ver cómo está, ahí hace rato platicamos fuera de programa, que se
00:53:51necesitan ingenieros civiles, y bueno ese es otro tema también, pues también cobran.
00:53:56Si ya está construido, ¿no será que rectifiquen la medida y le paguen lo que?
00:54:00Sí, porque cuando no se puede ya llegar el pedazo de barra o de casa, pues tienen entonces que entrar
00:54:07la compensación, pero para eso necesita también, no nada más abogados, ingenieros, peritos en materia de ingeniería civil.
00:54:14Luis Troncoso, hace como ocho años se metieron a un terreno que tenía en posesión, levanté un acta, pero dejé
00:54:20seguir el trámite por falta de dinero, tengo un acta que levanté, ¿puedo seguir el trámite?
00:54:28Sí, imagino que acudió al Ministerio Público, y bueno debe seguir, debe ir a preguntar cómo va su investigación, como
00:54:35sabemos, y ya lo dijimos hace un momento, pues la verdad no avanza nada si el interesado no está presente,
00:54:40entonces sí sería bueno que si tiene los datos, bueno, regrese a la Fiscalía y vea qué estatus tiene su
00:54:45investigación.
00:54:45Una pregunta para el notario, licenciado, ¿qué pasa si tengo un terreno en Veracruz-Puerto y me llegaran a invadir?
00:54:51Solo cuento con sesión de derechos.
00:54:56Vamos a eso, hay una sesión de derechos, pero ¿de qué? De posesión, de propiedad, todo esto cambia la temática.
00:55:04Lo que decía la licenciada Yamilés, lo que necesitamos es la prevención, esa es nuestra mejor defensa, y nuestra mejor
00:55:10defensa empieza por tener los documentos en regla,
00:55:13aunque no seamos los propietarios, pero los documentos en regla.
00:55:16La segunda, pues es estar vigilando físicamente que la propiedad no la esté, pues ya, ocupando de manera indebida.
00:55:25Ahora, con este documento que dice tener, probablemente, y si no ha pasado un año, puede solicitarle al juez la
00:55:33opción de restitución de la posesión.
00:55:36Si ya pasó un año, tendríamos que ver si podemos demandar la reivindicación.
00:55:40Si el derecho de posesión que él tiene por este documento no avala los requisitos necesarios para podernos ir por
00:55:50estas vías, habría que ver la vía penal si se constituye el delito.
00:55:55Por último, dice de un casa de Infonavit, pero con carta de no adeudo, no escriturado, si alguien invade, ¿qué
00:56:01se hace?
00:56:03Vamos a ver. Para toda consulta que tenga que ver con una ocupación ilegal, lo primero, como habíamos dicho, es
00:56:10ver quién es propietario, quién tenía la posesión y cómo la perdió.
00:56:14Si quien pierde la posesión es porque ya estaba adentro, porque le había permitido el dueño, bueno, él en conjunto
00:56:22con el propietario tendrán que accionar en la vía civil o en la vía penal.
00:56:26Si ella no tiene ningún documento porque hay muchos traspasos ilegales, dicho sea de paso, de viviendas del Infonavit, entonces
00:56:35habría que platicar con el propietario para que él sea quien actúe.
00:56:40Normalmente en estos traspasos que, repito, son ilegales porque aparte son en documentos privados, lo único que sí conllevan por
00:56:47parte de un notario es un poder de dominio.
00:56:49Con este poder, él representando al propietario puede iniciar alguna acción en contra de estas personas que están ocupando.
00:56:56Bien, en conclusión, ¿qué nos diría notario?
00:56:59La mejor defensa es la prevención.
00:57:02Tengan todo su expediente siempre bien puesto, que es la documentación, vigilen físicamente sus propiedades.
00:57:10Y, bueno, esto alguna vez se lo dijeron a un cliente, los del registro público, oye, tú eres quien debe
00:57:16estar preocupado u ocupado por ver que tu propiedad esté siempre en sano derecho.
00:57:22Entonces, tú ven y revisan nuestras literales para ver que no haya alguien queriendo suplantar tu identidad.
00:57:27Se va a leer al registro público, pedir los datos, cómo está el estatus.
00:57:31Cualquiera, por eso es público.
00:57:32¿Y cuesta eso?
00:57:32No, la consulta en el registro público no cuesta.
00:57:35¿Es fácil, rápido?
00:57:36Sí.
00:57:37Más o menos.
00:57:37Rápido depende cuánta gente hay antes de ti, pero por eso es público.
00:57:42Yo, Juan de las Pitas, puedo ir a ver en qué estado se encuentra la propiedad del licenciado Herrera.
00:57:48Ah, sí, de cualquier persona.
00:57:49Sin ningún problema.
00:57:50Entonces, pues.
00:57:51¿Y qué da uno?
00:57:52¿Alguna copia de escritura?
00:57:53¿Una ubicación?
00:57:54Los datos de inscripción.
00:57:56Es un número, volumen, sección y fecha en que fue inscrito.
00:58:00Pero también puede pedir ahí una copia certificada.
00:58:03Esa sí se paga, por supuesto, pero te la dan.
00:58:05Y como dice Gustavo, es público.
00:58:07El que tenga una escritura no la va a ser propietario.
00:58:10No, no, por supuesto.
00:58:11Es una copia.
00:58:11Sí, esa es una falacia.
00:58:12Oigan, me robaron mi escritura.
00:58:13No, hombre.
00:58:14La escritura original está en la notaría.
00:58:16Claro.
00:58:17En el apéndice.
00:58:18Todo lo demás son copias.
00:58:19Ok.
00:58:19Abogado Arturo Herrera Cantillo, ¿alguna conclusión?
00:58:21Sí, bueno, pues si me permite, no voy a decir el nombre, pero en la escuela donde estamos,
00:58:25que está en Juárez y Guerrero, ahora si usted me permite, digo el nombre, ¿verdad?
00:58:28Sí, adelante.
00:58:29En la libre de derecho, la escuela de derecho, de verdad, vemos varios abogados, tanto en
00:58:34penal como en civil, las consultas son totalmente gratuitas, en dado caso que se tenga que hacer
00:58:39un pago, bueno, se le explica a la persona, aquí como el señor este que da, ¿cómo
00:58:45se dice?
00:58:45Pagos chiquitos, ¿verdad?
00:58:47Entonces, paguitos.
00:58:48Pero de entrada les orientan.
00:58:49Por supuesto, con toda la buena fe del mundo, y bueno, especialmente pues a las personas
00:58:54de escasos recursos, pero también puede ir cualquiera, cualquier fraccionamiento a
00:58:59vernos, y bueno, pues ya se, se canaliza con algún despacho.
00:59:03Gracias, abogado Arturo Herrera Cantillo.
00:59:05Abogada Yamilet Solís Olvera, ¿alguna conclusión?
00:59:08Sí, claro, yo les concluyo con dos cosas, los dueños de los inmuebles o los que tienen
00:59:14la mejor, el mejor derecho sobre los inmuebles, adquirimos junto con ello una restricción
00:59:18responsabilidad.
00:59:19Y es importante cambiar la cultura.
00:59:21Escuché ahorita en alguna de las dudas del auditorio, y si me invaden, este, ¿cómo
00:59:25puedo hacer para que no me invaden?
00:59:26O sea, están pensando en el futuro, que no piensen en que los van a invadir porque
00:59:29la acción se toma hoy.
00:59:30¿Qué deben hacer?
00:59:32Estar pendiente de sus inmuebles, tienen que ir a visitarlos, tienen que estar con las
00:59:35redes de vecinos, en los WhatsApp, en los grupos, pendiente de cómo está su inmueble,
00:59:39hacer presencia como dueños del inmueble, hacer sus consultas en el registro público,
00:59:45o sea, hay que tener esa prevención.
00:59:47Por otro lado, un pequeño comercial, comentarles que por parte de la Barra Mexicana Colegio de
00:59:51Abogados va a haber asesorías gratuitas también el próximo 1 de septiembre en el DIF de
00:59:55Medellín, por si gustan.
00:59:56¿A qué hora?
00:59:56De 10 de la mañana a 2 de la tarde.
01:00:00Muchísimas gracias, gracias, y esto también mientras no avancemos en estado de derecho
01:00:06y que sea rápido la restitución, abogado nos decía que en otros países es más rápido.
01:00:10Sí, por supuesto, hay países, no sé exactamente en cuáles, pero el sheriff del condado o algo
01:00:16así, a lo mejor tú sabes más que yo.
01:00:18Estados Unidos.
01:00:18En Estados Unidos, en donde van y te dicen 3 días o 5 días y vas para afuera.
01:00:23Y aquí un suplicio.
01:00:24Sí, aquí, pero 5 años.
01:00:26Ojo, eso es importantísimo porque hay mucha duda de, estoy viendo que me están invadiendo,
01:00:29¿le puedo hablar a la policía?
01:00:32Si no están en el acto donde están rompiendo apenas la cerradura, o sea, en flagrancia,
01:00:37la verdad es que la policía no puede hacer absolutamente nada, no puede decir, así como tú eres el dueño,
01:00:42pues sacó a los que están ahí.
01:00:43Lamentable.
01:00:44Muchísimas gracias, gracias abogados por habernos acompañado, gracias notario,
01:00:48agradecemos a usted su atención, sus comentarios e interacción.
01:00:51A continuación, quedes en confianza con Iván Pacheco con este tema.