00:00يعني قطاع التمويل العقاري كل يوم فيه متغيرات جديدة
00:04يمكن أخرها كان التمويل التشاركي اللي أعلنته الهيئة العامة للرقابة المالية
00:10عايزة في البداية حضرتك يعني تقول لنا التغيرات اللي طرأت كده على سوء التمويل العقاري في الفترة الأخيرة
00:19طيب هشرح لحضرتك سبب وراء فكرة التمويل التشاركي
00:24وإيه السبب إن إحنا كالتحاد التمويل العقاري طالبنا إن ده يحصل
00:29والحمد لله اللي هي استجابت لي
00:31الفكرة إن إحنا عندنا قواعد بتقول إن أنا ممول الشخص بـ 20% من حقوق الملكية بتاعتي
00:38عـ 15% سوري والشركة الغاية 30%
00:41أغلب شركات التمويل العقاري حدود الرؤوس أموالها بتتراوح ما بين 150 لـ 250 مليون جنيه
00:48فلو قلنا الشخص المفرد هيبقى أقصى حاجة 30 مليون والشركة أقصى حاجة 60 مليون
00:54وده بيحط في ظل الأسعار الحالية هيبقى على الشركات التمويل إنها بتقدرش تدخل تمويل
01:00لأن الأسعار مثلا المحادات الإدارية أو المحلات قلت بشكل كبير جداً
01:05أسعار العقارات السكنية قلت بشكل كبير جداً
01:08فبقى فيه احتياج إن الناس عايزة بمبالغ أكبر من حدود اللي سمحلنا بيها الهيئة
01:16في الحدود القانونية اللي هي المستفيد الواحد
01:20وبناءً عليه طالبنا من الهيئة إن احنا نعمل أحاجة اسمها syndication
01:24علشان يبقى فيه مدير للقارد أو للتمويل شركة تدير هي التمويل وتدي حصص لشركات أخرى
01:33علشان يقدروا يده مبلغ أكبر كل واحد عسب رأس ملوء أو حقوق الملكية
01:38ده أشبه بالمجمعات مثلا؟
01:40تقريباً كده فبقى اللي بلقتي لو مثلا شركة رأس ملها 20 مليون هي أقصى حاجة تقدر تديها الشركة
01:4660 مليون جنيه لكن تقدر تدخل معها 3 أو 4 شركات تبقى هي اللي بتدير الموضوع
01:52وتدخل معها 3 أو 4 شركات كل شركة تاخد 50 أو 60 مليون
01:56بنقدر ندي لغاية 300 رقم 500 مليون حسب عدد الشركات وحاجم رؤوس الأموال
02:03الكلام ده بيواجه كتير من الشركات طبعاً أحنا بنتكلم في عدد اللي هيقل عن 25 أو 26 شركة من الموجودين
02:10في السوق
02:10رؤوس أموالهم ما بتسمحش إن هم يموّلوا مبلغ كبير
02:14مع ارتفاع أسعار العقارات اللي حصل في فترة اللي فاتت بقت فيه معضلة
02:19لأن أنا ما بقتش أقدر أوفي طلبات العميل اللي محتاج 70-80-90% من 8 العقار بتاعه
02:25ما بقتش أقدر أوفره كشركة مستقلة هو ده السبب اللي احنا طلبنا بالهيئة والهيئة اقتنعت بالفكرة
02:32لأن طبعاً لمواجهة ارتفاع الأسعار كان لازم نعمل كبير
02:35طب سيد عيمن هل التمويل التشاركي يعتبر حل ممكن يعني يحل محل تمويل تحت الإنشاء؟
02:45لا، هو دي حاجة ودي حاجة، هو ده كله لما نتكلم على وحدات المنشأة
02:49التمويل التشاركي هو زي ما بقول لحضرتك كده بنجمع مجموعة رؤوس الأموال دي كأننا بنجمع مجموعة رؤوس الأموال
02:55وبندي الحصة منها، مجموعة رؤوس أموال الشركات دي
02:58فالفكرة ان انا بقدر ادي مبلغ تمويل أدبر بس لازم تكون الواحدة منشأة
03:03هي مشكلة تحت الإنشاء دي مشكلة محتاجة طبعاً
03:07مازلنا وقفين عندها؟
03:08اه طبعاً
03:09ليه ليه وقفين عندها لغاية دلوقتي؟
03:11يعني من سنين كتير قطاع كله بيطرح 19 سنة
03:16القطاع كله بيتكلم قطاع العقاري بيتكلم في احنا محتاجين تمويل تحت الإنشاء؟
03:23طبعاً، انا هقول لحضرتك باختصار هي ايه اسبابها؟ وحلولها
03:26لوجهة نظر اللي شغالين في القطاع
03:29أسباب منع التمويل تحت الإنشاء كان في تخوف من ازدواج التمويل
03:36بمعنى ان ممكن المطور ياخد تمويل على المشروع
03:39ويجي عميل ياخد تمويل على واحدة داخل المشروع تمويل عقاري
03:43فيبقى كده حصل ازدواج على الواحدة دي تمويلين؟
03:46تمويل مشروع من خلال بنك من البنوك وتمويل عقاري على الواحدة داخل المشروع
03:51والسبب التاني طبعاً المخاطر اللي ممكن تواجه جهات التمويل
03:55المخاطر دي بتتمثل في إيه؟ أنا ممول عميل على واحدة قائمة أنا عندي مخاطر متمثلة في عدم سداد العميل لو
04:02حصل عدم سداد
04:03لكن لما ممول واحدة تحت الإنشاء أنا عندي مخاطر متعددة عندي مخاطر العميل عندي مخاطر المطور
04:11يحينفز ملتزم بالتنفيذ ولا لا في المعيد عندي مخاطر لو في مقاول كمان جوه المنظومة دي
04:21متعاقد مع المطور بقى كمان عندي رزق بتاع المقاول لو تعصر في التنفيذ أو تأخر في التنفيذ
04:30فحلولها بسيطة جدا موجودة في العالم كله وإحنا بنتكلم فيها من زمان من فترة طويلة جدا
04:36أولا حل مشكلة التمويل المزدوج هو بسيط قوي مجرد أبليكيشن زي آي سكور
04:44يتعامل للمشروعات اللي بيتم تمويلها من خلال البنوكة
04:48أي مشروع بيتمين من خلال البنوكة
04:49أيو خبيبين بقى العميل ده يوضعه
04:52أنا مطالب كشرك التمويل زي ما أنا مطالب أعمل العميل آي سكور مطالب كشرك التمويل أعمل بحث عن المشروع داخل
04:59هذا التطبيق
05:00لو لقيت المشروع ممول بطلب من المطور إما أنه يستخرج
05:06يجيب لي جواب من البنك اللي ممول إن الوحدة دي خارج التمويل أو مش هادر أمول في المشروع
05:12فده حل الجزء بتاع الدبل فينانس أو التمويل المزدوج
05:18حل الثاني العالم كله موجود عنده نوعين من التحكم في مشكلة المطور أو العميل أو أعمل
05:28إيه هو؟ إما بعمل حاجة اسمها إسكو أكاونت إسكو أكاونت يعني حساب ضامن
05:33حساب الضامن ده يتحطي كل إرادات المشروع في الحساب ده ولا يصرف منه أي مبالغ إلا
05:40بناء على قرار استشاري بيقول نسبة التنفيذ قد كذا أصرفه من هذا الحساب مبلغ كذا
05:46ده إيه مستو؟ مستو إن أنا بضغط على المطور إنه لازم ينفذ طبقا للجدول الزمني وإلا مش هيقض فلوس
05:54الحاجة الثانية فلوس العميل ما زالت موجودة جوه الحساب في نظامنها ودي بتنظم العلاقة بين العميل المطور
06:04وفيه في بعض الدول عاملين جهة أو كيان منظم للعلاقة السلسية علاقة المطور بالعميل بالشركة أو جهة التمويل
06:13بحيث إن لو المطور تعثر يا بتساعده يا بتغيره لو العميل تعثر يا بتساعده يا بتغيره
06:21لو الممول تعثر بتتزوجد جهة التمويل أخرى تكمل التمويل وكل واحد بحصته
06:27فهي الموضوع موجود من سنين طويلة جدا موجود بشكل واضح جدا في كل دول العالم تقريبا اللي عندها تمويل عقاري
06:36فإحنا برضو بنطالب بده لو الموضوع مش صعب حكاية الإسكع كانت موضوع مش صعب على الإطلاق بس يبقى فيه الرغبة
06:44أو الإرادة
06:48إن إحنا ننفذه يعني هل ده معناه إن إحنا معندناش الإرادة إن إحنا ننفذ؟ لأن طيب ما يعني فيه خبراء
06:55زي حضرتك أهو بيطرح حلول للأزمة
06:58ليه ما بيتمش يعني حل الأزمة منام في حلول؟ ليه إحنا وقفين لغاية دلوقتي يا أستاذ أيضا؟
07:18أستاذ التنظيمية وحقول لحضرك حاجة هو عدم موجود هذه الحلول أدى للآتي إحنا عندنا كل المطورين بقوا بيشتغلوا ممولين عقاريين
07:27بدون رخصة
07:27وبدون رقابة بمعنى إن النهاردة المطور بقى بيبقى بعشر وخمستاشر سنة موفيش أي رقيب عليه بيعمل دور التمويل العقاري بدون
07:37رقيب
07:38طيب هل لو يعني إحنا في التمويل العقاري مثلا بنشتغل بسعر فايدة متغير تبقى للفايدة المعلنة من البنك المركزي
07:45هو بيحدد سعر الفايدة تبقى في مذابك أه طبعا ولو انقفضت سعر الفايدة ما بيقولوش أنا خفضتلك في السعر
07:53ما بيخفضش ما بيش حاجة بترخص بس زعيب بالزبط كده
07:55آه هو شايل مخاطر لو سعر الفايدة ارتفع بس برضو ما هو كمان التنفيذ بيبقى
08:01هو نقدر نقول تكلفة الإنشاءات بتمثل قد إيه من التمن البيع فهو بالفعل بيكون برضو لسه مستفيد
08:09احنا كل الموضوع ان احنا يمكن في بعض المطورين ما عندهمش الرغبة في إيجاد نوع من التنظيم لهذا القطاع
08:19أو لهذه الفئة من القطاع
08:20بعض المطورين
08:22آه لسبب ان هو ما بيلتزمش بمعايد التسليم فمش عايز اي رقاب عليه يتغرمه او تدفعه غرامات على التأخير
08:31في بعض المطورين بياخد فلوس مشروع يحطه في ارض المشروع تاني وهكذا
08:36فالموضوع ما فيهوش محتاج التنظيم اكتر منه قابل او غير قابل للتنفيذ
08:45هو قابل جدا للتنفيذ بشكل واضح وموجود في العالم كل
08:49شكرا
Comments