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00:17Bonjour, Icomimo en partenariat avec la semaine avec son directeur général Stéphane Géto, bonjour.
00:23Bonjour Jérôme.
00:23Nous allons parler d'immobilier et plus particulièrement de logement avec un nouveau dispositif qui pourrait faire parler de lui, qui s'appelle le Jean Brun.
00:32Alors vous êtes là pour nous expliquer ce qu'est ce Jean Brun.
00:34Tout d'abord Jérôme, connaissez-vous Vincent Jean Brun ?
00:37Alors je dois dire non.
00:39Pourtant vous devriez, figurez-vous, c'est notre ministre du logement actuel.
00:43Vous avez remarqué que ça change beaucoup ces derniers temps.
00:44Voilà, exactement. Pour l'instant il est toujours en poste et il pourrait bien donner son nom à un nouveau dispositif
00:52destiné à booster la construction de logements dans notre pays.
00:55Vous savez que cette construction est en berne depuis plusieurs mois, voire quelques années maintenant.
01:00Alors la semaine dernière, le Premier ministre a souhaité taper fort.
01:03Il a annoncé ce qu'il qualifie de plan le plus radical de ces dix dernières années,
01:07avec un objectif très ambitieux qui est de construire 2 millions de logements d'ici à 2030,
01:13avec un rythme assez effréné, puisqu'il prévoit 400 000 logements par an.
01:17Alors pour info, quand tout allait bien il y a quelques mois, on était sur un rythme de 300 000 logements par an.
01:23Donc on voit bien qu'il y a une vraie volonté d'accélération.
01:25Oui, 100 000 de plus par an, ça n'est pas une mince affaire.
01:28Alors qu'est-ce qui change concrètement dans ce plan de Jean Brun ?
01:32Alors ce plan Jean Brun repose sur trois grands leviers.
01:35Le premier, c'est d'abord un soutien renforcé aux bailleurs sociaux,
01:39qui est inscrit dans le budget 2026, qui on l'espère devrait être définitivement adopté courant février.
01:45Deuxième point, la mobilisation de l'épargne des Français, pour relancer l'investissement local-privé.
01:51Et enfin, un engagement politique fort sur la simplification des projets immobiliers,
01:55avec l'idée de réduire les délais, réduire les démarches administratives,
01:59redonner de l'air aux élus locaux et aux acteurs du bâtiment.
02:02Il faut arrêter d'emmerder les Français, a même déclaré récemment le Premier ministre.
02:07Dans ce contexte alors, le nouveau dispositif fiscal, ce fameux Jean Brun, il correspond à quoi précisément ?
02:14Alors ce nouveau dispositif, qu'on appelle aussi le nouveau statut du bailleur privé,
02:18est censé prendre le relais du Pinel, vous vous en souvenez, le Pinel qui a pris fin fin 2024.
02:24L'objectif sur le papier est assez simple, c'est redonner aux particuliers d'investir dans le logement locatif de longue durée,
02:31aussi bien dans le neuf d'ailleurs que sur l'ancien et sur l'ensemble du territoire.
02:35La grande nouveauté, Jérôme, c'est qu'il combine deux mécanismes puissants,
02:39l'amortissement du bien immobilier, jusqu'à 80% de sa valeur,
02:42et la possibilité d'imputer cet amortissement sur votre revenu global,
02:47et pas seulement sur les revenus locatifs.
02:49C'est ce qui est nouveau et inédit, et fiscalement ça devrait être très attractif, du moins sur le principe.
02:54A tel point que Sébastien Lecornu et le gouvernement parlent d'un dispositif bien plus puissant
02:58que le dispositif Pinel qui s'est arrêté fin 2024.
03:02Voilà, c'est ça. En tout cas, dans le discours officiel, le ministre du Logement affirme que ce seul dispositif
03:08pourrait permettre de construire près de 50 000 logements supplémentaires par an.
03:12On a entendu d'ailleurs une formule très parlante de la part du gouvernement.
03:17Avec cette mesure, le logement serait passé de la salle des soins palliatifs à la salle de réveil.
03:24Une image médicale quand même assez forte.
03:26En fait, les réactions des professionnels sont globalement positives, il faut le dire.
03:29Beaucoup saluent en tout cas un signal fort qui est envoyé aux investisseurs et aux acteurs du bâtiment.
03:35Néanmoins, comme toujours Stéphane, il y a un mais.
03:38À la lecture de tous les commentaires des professionnels, il y a quelques réserves.
03:43Elles ne sont pas à négliger, Jérôme, ces réserves.
03:46Le dispositif est donc, vous l'avez dit, jugé intéressant, mais complexe, technique,
03:50parfois trop contraignant, notamment dans l'ancien.
03:52Dans l'ancien, par exemple, pour bénéficier de l'amortissement, il faudrait réaliser des travaux représentant au moins 30% du prix d'acquisition
03:59et atteindre un niveau de performance énergétique très élevé, souvent un DPE A ou B.
04:05Ce qui paraît extrêmement difficile.
04:07A ou B, dans l'ancien, ce sont des travaux colossaux.
04:10Colossaux, voilà.
04:11Ce sont effectivement des opérations lourdes, coûteuses, et qui ne sont évidemment pas à la portée de tous les particuliers.
04:17Résultat, le dispositif risque de concerner surtout des investisseurs aguerris, très aguerris, capables de monter des dossiers complexes, très complexes,
04:25et non, ils ne concerneraient donc pas le grand public.
04:27Donc finalement, on est loin d'un outil simple et massivement populaire.
04:32Voilà, c'est pour ça que beaucoup de professionnels parlent de demi-mesure.
04:35Le dispositif est jugé moins généreux que les versions initialement promises lors des débats parlementaires, d'ailleurs.
04:40Les taux d'amortissement ont même été revus à la baisse.
04:42Les seuils de travaux que j'ai évoqués, relevés.
04:44Et certaines restrictions demeurent comme l'impossibilité de louer un membre de sa famille ou l'exclusion des maisons individuelles.
04:51Tout cela, limite, vous l'aurez compris, Jérôme, mécaniquement, l'impact potentiel du Lebrun.
04:55Alors, depuis le temps, la semaine, et vous-même, Stéphane Géteau, vous êtes un expert ou un observateur averti de l'immobilier du marché.
05:04Est-ce que, malgré tout, vous lui donnez une chance à ce dispositif pour changer la donne sur le marché du logement ?
05:09Donnant la chance au produit, comme on dit. Certes, on pense vraiment qu'il peut aider, oui, mais il ne réglera pas tout.
05:15Évidemment, le dispositif Jean-Brun est un levier parmi d'autres. Il peut relancer une partie de l'investissement locatif.
05:21Et c'est bien son but, notamment dans le LEF. Dans l'ancien, on l'a vu, c'est plus compliqué.
05:25Mais lui seul, le dispositif ne suffira pas à combler le déficit structurel de logement.
05:30Parce qu'on le sait, Jérôme, on a déjà parlé ici à Icomimo, la crise est multifactorielle.
05:36Il y a le coût du foncier qui pose problème, les normes, on l'a vu, les délais, l'acceptabilité locale, le financement.
05:42Le gouvernement semble avoir compris tout ça, d'où ce plan de relance plus large.
05:47Alors, bonne nouvelle ou pas bonne nouvelle, Stéphane ?
05:49C'est une bonne nouvelle, déjà, sur le plan politique, parce qu'on voit que le logement revient clairement sur le devant de la scène.
05:55Il revient au sommet de l'agenda, et ça, tous les professionnels le réclamaient.
05:58C'est aussi un signe positif, justement, pour ces acteurs du bâtiment et de l'immobilier,
06:03qui attendaient des décisions fortes, ici ou même, sur votre plateau, régulièrement,
06:07des professionnels locaux de l'immobilier et du bâtiment ont réclamé de telles mesures.
06:11Pour les investisseurs, le dispositif Jean-Brun peut être intéressant, mais il faudra être bien conseillé.
06:17D'où l'intérêt de regarder nos émissions, Jérôme.
06:20Et pour les ménages qui cherchent à se loger, par contre, les effets ne seront pas immédiats.
06:23Évidemment, construire plus, ça prend du temps.
06:25On est donc à un moment charnière.
06:27Soit ces mesures sont suivies d'ajustements et de simplifications,
06:31et là, on peut espérer un vrai rebond, soit elles restent trop techniques,
06:34et l'impact, forcément, restera limité.
06:37Merci Stéphane pour ce décryptage clair du dispositif Jean-Brun,
06:42donc du nom du ministre du Logement.
06:43Maintenant, vous le connaissez.
06:44On suivra évidemment ensemble tout ça de très près dans les prochains mois
06:48et dans de nouvelles rubriques e-commimo.
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