00:00정부가 연일 부동산 시장을 겨냥해 압박 수위를 높이고 있습니다.
00:04서울 아파트값이 52주 연속 오른 가운데 상승폭이 주춤한 모습을 나타내고 있는데요.
00:10관련 내용 김준환, 서울 디지털대 부동산학과 교수와 함께 이야기 나눠봅니다.
00:15안녕하십니까?
00:15안녕하십니까?
00:17서울 아파트값 상승폭이 살짝 좀 둔화한 모습입니다.
00:20아무래도 대통령이 연일 강경 메시지를 쏟아낸 게 효과가 좀 있는 걸까요?
00:24아침에 일어나서 뉴스 보면 대통령 메시지 SNS에 나와 있고 집값을 좀 잡겠다 이렇게.
00:33그런데 과거 문재인 정부 때랑 좀 다른 게 문재인 정부 때는 계속 이런 규제가 나와도 시장 반응이 좀 시큰둥했거든요.
00:42그런데 이번에는 아무래도 코스피 5천이 어떤 부동산 시장에도 좀 영향을 미친 것 같아요.
00:50코스피 5천까지 가겠어? 그런데 금방 갔지 않습니까?
00:53그러니까 이재명 대통령의 어떤 정책에 대한 추진력, 일관성 이런 거에 대해서 시장이 좀 과거 때와는 다르게
01:01되게 좀 제가 생각하게 했던 거 이상으로 좀 민감하게 반응을 해서
01:06지금 막 10% 이상 금매가 나오는 경우도 있고 이러니까 조금 시장의 반응이 예상보다 빠르게 움직이는 것 같습니다.
01:14지금 NBS 조사 결과를 좀 보니까
01:16다주택자 양도세 중과 유예 종료를 잘했다는 응답이 과반을 넘었더라고요.
01:2160%를 넘게 나온 거로 저는 봤습니다.
01:24그러니까 지금 일단은 정책이라는 게 국민의 어떤 여론의 지표인데
01:3160% 이상이 지금 이재명 대통령이 추진하고자 하는 정책에 찬성을 하고 있기 때문에
01:37아마 지금 계속 탄력을 받고 좀 추진해 나갈 것 같습니다.
01:42그럼에도 불구하고 지금 서울 아파트값 상승세가 52주 연속 이어지면서
01:47이게 역대 세 번째로 긴 상승세라고 하던데
01:50이 흐름 어떻게 앞으로 전망하세요?
01:52지금 제 생각보다는 빠르게 시장이 반응을 해서요.
01:58지금 뭐 압구정 현대 같은 경우에는 10억 이상 저가 매물들이 나오기 시작했거든요.
02:07개인적으로 봤을 때는 설이 지나고 나면 본격적으로 좀 하락세로 진입하지 않나 이렇게 생각을 하고요.
02:14이 추세가 5월 9일까지는 계속 하락세가 지속을 하다가
02:185월 9일 이후에 지방선거 이후에 종부세를 포함한 추가적인 대책이 나오게 되면
02:26제 개인적인 거지만 올해는 아마 부동산 가격이 하락장이 이어질 거라고 저는 개인적으로 생각합니다.
02:35지금 이제 서울 아파트 매물 중에 강남 3구 한강벨트 매물이 좀 늘었다고 하는데
02:40아무래도 지금 다주택 양도세 중과 유예 중단 발표가 영향이 있는 걸까요?
02:46그렇죠. 거기다가 이제 똘똘한 한 채의 1주택자도 실거주를 해야지
02:52어떤 특별공제 같은 걸 혜택을 주겠다.
02:54그리고 제가 개인적으로 봤을 때는 종부세에 대해서도 실거주자와 실거주자가 아닌
02:591주택자인 경우에도 차등을 줄 가능성이 상당히 높습니다.
03:03그리고 또 하나는 우리가 생각했던 것 이상으로
03:07강남의 아파트를 2주택 이상 모여하고 있는 다주택자들이 의외로 많습니다.
03:12그런데 그분들이 이제 주택을 처분할 때
03:15과거에는 이제 뭐 어디 아파트를 처분할 거라고 할 때
03:20재건축 아파트를 많이 보유하는 경향이 있었는데
03:23지금 시장 상황에서는 제가 보기에는 재건축 아파트라는 것이
03:28실제 잔여교육이나 거주할 때 굉장히 불편함이 있기 때문에
03:31재건축 아파트를 먼저 처분할 가능성이 있습니다.
03:34그렇게 봤을 때는 제가 보기에는
03:37이번에는 강남 재건축 아파트가 직격탄을 맞을 가능성이 있다.
03:43그래서 매도 물량도 많이 나오고 또 가격이 하락하게 되고
03:46또 그렇게 되면 우리나라의 전체 주택가격 패턴이
03:49강남 재건축이 오르면서 주변이 오르고 떨어지면서 주변이 떨어지는
03:53이런 트렌드로 가는데
03:54이번에는 강남 재건축이 단기간에 좀 가격이 하락할 가능성이 높고
04:00이에 따라서 주변적으로 가격 하락이 확산될 가능성이 있기 때문에
04:04올해는 전반적으로 이런 추세가 올 가능성이 있다고 저는 개인적으로 판단합니다.
04:10하지만 이 다주택자들의 매물이 팔리지 않거나
04:13세부담이 커지면 오히려 매물이 잠길 거다 이렇게 보는 시각도 있던데
04:17어떻게 전망하세요?
04:18매물이 잠겨서 거래가 되지 않는 거랑
04:22매물이 거래가 일어나지 않으면서 또 가격이 떨어질 수도 있거든요.
04:27그러니까 실제로 매물이 잠긴다는 것은 가격은 떨어지고 있는데
04:31사고자 하는 수요자가 생각하는 것보다 가격이 현재 비싸기 때문에
04:35집을 사지 않는다는 거죠. 여러 가지 여건도 갖춰지지 않고
04:39그렇다고 해서 매물이 잠긴다고 해서 가격이 떨어지지 않는다는 건 아닙니다.
04:43그럼 그 과정에서 공급은 있고 수요는 없기 때문에
04:46가격이 추가적으로 더 하락할 가능성도 있다는 부분입니다.
04:50그런데 이번 같은 패턴에서 보면
04:53제가 보기에는 매도 물량은 나오고
04:55매수 물량은 계속 좀 방관하는 자세
04:59그러니까 매수 물량은 좀 줄어드는 이런 시장에서
05:02제가 보기에는 이런 물량이 이렇게 거래가 줄어드는 상황에 있어서도
05:08가격이 좀 계속적으로 하락하는 이런 추세로 갈 가능성이
05:12상당히 높다 이렇게 볼 수 있습니다.
05:14매물이 근데 잠겨버리면 시장 자체가 얼어붙을 가능성도 있지 않을까요?
05:19매물이 잠긴다는 것이 지금 많은 전문가들이
05:23양도세 중과 이후에는 매물이 잠길 거라고 얘기를 하는데
05:27이게 만약에 모든 지금 규제가 양도세에서 끝난다면
05:31매물이 잠길 수가 있겠지만
05:33이제 종부세 카드가 있습니다.
05:35그래서 제가 보기에는 종부세 카드도 과거에 비해서는
05:38좀 약간 차등을 두는 정책이 나오지 않나
05:42비싼 아파트, 그다음에 다주택자,
05:46그다음에 실거주하지 않는 비싼 아파트의 1주택 소유자인 경우에는
05:51종부세가 우리가 과거에 생각했던 것 이상으로
05:54굉장히 높게 나오기 때문에 실제로 문재인 정부 때도
05:57한 차례 한 번 종부세가 이렇게 한 5천만 원, 7천만 원 이상
06:01이렇게 나온 적이 한 번 있습니다.
06:03그때 굉장히 시장 반응이 충격적이었거든요.
06:05이번에도 그렇게 된다면 그 이상으로
06:06종부세가 나올 가능성이 있기 때문에
06:09그렇게 된다면 사실 일반 월급 증의들은
06:14버티기 힘든 상황이죠.
06:15그렇다면 잠시 일시적으로 매물이 잠겼다가
06:18다시 이제 종부세 카드가 나올 경우에는
06:21다시 매도 물량이 다시 나올 가능성이 있다.
06:23이렇게 저는 보고 있습니다.
06:25그런데 지금 매매가 뿐만이 아니라 전세가도 오르면서
06:29전세 매물 자체를 찾기가 힘들다고 하더라고요.
06:33이제 곧 봄 이사철인데 전세 가격 전망은 어떻게 될까요?
06:36전세는 기본적으로 실거주의 의미가 생기지 않습니까?
06:40토지거래허가구역 때문에.
06:42그래서 일단은 전세 물량이 적고
06:45그다음에 지금 주택 가격이 굉장히 좀 더 이상 오를 것 같지 않다는
06:50이런 심리도 있기 때문에 떨어질 가능성도 있다.
06:53이런 심리가 있어요.
06:53그래서 매수자가 약간 대기하고 있기 때문에
06:57공급이 또 늘어났습니다.
06:59그래서 지금은 수요보다 공급이 좀 작은 상황이기 때문에
07:03제가 보기에는 전세 가격 상승 이런 추세는
07:07아마 올해 연말까지는 어느 정도 그 폭이 문제지
07:10올해 연말까지는 이런 추세가 이어지지 않느냐 이렇게 생각을 합니다.
07:14알겠습니다.
07:15지금까지 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수와 함께했습니다.
07:18오늘 말씀 고맙습니다.
07:20감사합니다.
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